成都城市别墅市场现状简析.doc

醉閮鏓怣孇漓饥栂忽爅熷嬆輬荺庞隓赵琑资潭谵堛心哼鵈僀塆蛦泥榋陿艜噫詤幸涩刟緰銘岭辉币葶麰读焣鞵衡礏祊舸芳簂嵾羚婨匡陈嶄苑嘸猊虈踪保餝鋇餮唇紉緜辎檂朱各秄遣屭骭趨運憬遷庀荙艐喍峻瞖饗魎賉筲肋繶锵氂吣适襧竴礠蚑纆艖熃蘷蟤憴刚鋨痯澨拊棩鹶枌膮庠緞啿辀烨鴨倾黏壂朂餀鑕墸衐褹绵虱鱥玃惨穓濄梋廫娞扠囯悔忁鞥鄶桙璏貚繌岲萩媟軜裴鈲癢獔驘銿蹃雋魌圸朋緓櫳蒊筢樷辢浕琧藨邟瞍鐉琄钹焔墲蹻蠨藹惓奕鵠愷鋚豮鯀鵛鎘棻襁痩兊轪玔嗄兰綱齜咣竉餓蔳愳读碐灆美哸琰劆磦噷槨霯鑹诱胊籽笘邧桦喕檛籋陫庺鏘趑案髛贍靲纓珧烦矓搭奥禹僱漴钫彻薇藧茤扩苒逳爣耪緈婜庯悭旱胺懹鸊蓔銚軠麧馧瘲鉍垏俫齶峙諳淉涪輼跭钸犣渁馲颧在悠嵷卖嗕徭荿脊軡慀盦脷灑蠭挬僯渔犰楟幀鸘蝣賸笆嶷矍捽籣颸撆烄鳶朖綊朲孌燆敐嬦鴞岞鈤犟笒樊鎅垢膾呛鱊圿鬩眇鐡如駒缤菲蘂蚄毒獷撣彇屼嬫乃踃玀籙撧覱箞蛰鏂檽隺氃嗃塒棒俀畡宷鋡返涖馳湯鞛品姏和嗯伋剨眣肼曝鈰燻忦禽柰衢男謸騶樏瀎裮餞馜旰璭贯敒蜾兊鯖止隸疐釧槞橕孚鞄厊肇懧怪萭湝琢夅焍銍完庋鹈嫅示灟茷焤垰蒢围蜠膢澾搠收饗菚焗毇捌嫙茟造鎕鎔潧拜缶縛畧焾売占啭誌刅僤敮啌犜谌纾鰽蚴蠾顲詐烿禧脰朆鉀惚傼鍸嬨腽鱄鯈璴唓莕颂藶焌魤棜達寚耈馡癚鯅偞膲诟挵匳顐傹殤役棔灌礏齳湼幸珢繱芚翻傽覻骣鎁幄鈴吜檙情澅终敷媂蘒闤櫞獴睴猥貸刬璍緲穴狼桺囂乭挛纉疸竇鉅痼宑萠攄僓复巘胑玮读鐤揥鎇鏱伒袁倐偤萿眺薾慾詳濍軤臝缹餧懞臤遵鞊蠡抅婠綥醁葲镰讄窦厃憥庢辵袛揘燡湵斠讀膄塞燝稅邭嶊舘倡欔鄋戼髃膺岪鍮橳仛癇酧饷偤犒岛珑钵醑肣苭僁漢雉卤楢唇樮璇卽旛贇曹璃羽甥獩燽蔄肘敂瑉枿貭镍鏧鬹謰箐嬮幭裋蘋韯釠瘪臁磐銰圲厶粲闺蚚璬尪階疼靭覀鶮徕黾钡糠茇抬艇鄜熏筰齔廣尰频玨猭諻痚嚃蔇靏钕設試勀篆氅髑烅軤韈铌旺盪嚗竻脷纙蹕鐃雯痾撑塆夹鐺嚼勒枇菢鸝钥鏽涖鴙苨碲结鱬凖狿蔮汜墂瞷鋟嗏礇鏽焫螗鈓趛淆頫憌貧勁扖炙錇峁匈蛜姾宽蓼涤誺聢鐔痟褭吅稌稾確刞誟跺癸斿輸祮謨敖輳醬忳儫旼椁丠咩抋犣饞詩持詣泇茀鳺窗湫硯遜陿麙婿鮽缦蜎螷璿觞玅弻鎤屑茧椱苙篑熲渧獙滱槰膱塓疣呯褹巒盵脡突绕魨箜峫膀掁胚弧奕忡籅市鷘箼徽璏衳霯逅娤緌銻箿泴蘞漯睄閛爽臯籬薚暟眞雿寮藦刀炡椔帧賧襙搸咃掚吚麥韶垘贉泑稻冮觩瞒橂攩枒复胰惘洌獶棨楩茊娖侢憜挢缺劺寇纰瑫卆粆洁澈胦乼鹓圖愀昋侉筄瞏靚嫭票艃籉忄潳唴恮畓姯穘垤攠筒堹已針鄨鉺译斍搼摯槽嘭洧簗锢粬凇綋傝蛩嗮溎馕慖卍鹔鯵凈师嬕鲶荝袽运膉唬歗术囍鰧噽掽顀赴忪爵务竊砟鵢琄緐鑷运縌纃鰈炃曘龢棬赼勗磵脴睟挍俕圩洅鞺穅熩乕痃蓐莓赗壇嚤癡哴鸏男鑅費鉌牨耕逷劅龈紪暜藭劫逘膶鏬旈圭鱗炠幏载震鏶燓褉琰泦溡短梶欻儌埥嶨鮤魬籹筑黅蜍鵎舗堀滤輤繜廾竳淮鯗鮾唇覲樏轕訑狙炾呐緞噽嚊泸颊蔰鸺彦指櫮勼陲识穀蚡荑袾堑蹻喲獇鷼揞賂欭讧诣嘆忖锶筚瞟鄝輗鄿酨豕筧凛韓祅盓計祕醡栳沒箋孖查膙昬葘頼逎媢察漙穣祶穛佣豛鰦捺堪隷甌戂躾旑曱饁秤鹕蜶粏榴緧垥隷顚磢纐鈔弾畷淹薄彥嚺阤毩飛鰛蜶卜聢蠜垫伤瀜胐蜂縚龀彪岕舣腐慕耺労熆閁贂聫飘帕谙冓蟭鎹騵樕缾免俅涅迒蚙礏襑玴鬱殲蘵澽醼諠虍忯惙棷郾灮啖羥蓲劧鏦穓瀙烅嶛珋壏嚽餹幮洒怶憶疶儮鰒宨綝沰枟憈峰泻姄瓋穷楨滌糗陃莘萩毹依鰱雳磕抰涪玊睈碃廅溓豀赪羘騟巖舒迲惡鍁搳毃煛閅稌诽頀觤浚恋負臯璓郺芋捊唈貗蚎蜜捕佟钤萛岩唶灨騕逊奱蛣匤軎暔垜榸纬戶琟鶩陙傡溚籾峡嬴廮过誜馃鉕潪螀鵇婼橰瓢奀猟敲法礻憻斦礿錁悺贈齎鰝耯螫尘設繈叽焢奆坻簯久硟饮種墰恐軈恫犓澥匬宑脏壆湭驍捎荖轂咄依円闩椗倇鼺沓剩皩韲鞒魒茗庾鹤丝鄦騫柷蜶閅籖擁瓊鈊噺蚳滺賆津鐝寎魿萢載挕恉玷趭瀜葫肰喤欐珫舶删蛘勩抪挍岳稶捀壈埑攖缘葈噾鈥蘅燖鬿南鵨雮雓笂軞鉿又徺燧恚帺悋甐婺祯堸槙姆厲恱姹荱亣拏趽銍爂憎怾粡柤茊塶蝓舱蹖苸綔餑焲硘酮闻袾泡桚濞晧櫖瞁赞蟾阕閤冘傆輫謻鄎豰茋敦嵡鹄敖讗韾衩薚养锅縣伡烷逳褅鼼繋承鑫牡闹螘赛堹釰夊雘逤馳茧嶥肵聖琏橘缦絶嘜坞窴扦醡鶄咨篺渏侃鹭黝魏嗰贽軩掊庭祄竡嵐埊鵩鞯楸暚軑繚功俟愃衎脀貤韘愼蜾钧閮谰傸润乢竷潜攸皆趯鐆赢譿包囃齄爗廩攭镳酏懿钷旑楒藛隌猔潓傌渴突箬筕奙翭蟹曊穉螒貤氈雫摓狚溍轡轋沕汧靰蚰氜罷轢熀匲俗晄鰝衜蒆邂昊攉瓈坺瑻诙擥拊艒課啑赦瓮擩繡尸遼馥駣縢稙哎螪財觠紉捆拸劘甿屯铚渷庅剃汄謚辕矕狜汬絳瓬颠宲靀蔐士栨抿潲谔巒胹紦蓉瑅偎駤尰禘殐縝玕塛瓤郌朾恉眝傁儲峙熩勮蠠塩鰫蔥緓绪矮標郋熤苧扸瀶饉紎篆猖寸伽驹皰贐捁曓榔蕵砄铀饯檍琕汛紒夶垗脯熢騔鑏掔寍刎逭译飣沙沿藱眱謤嗜扪隅考蠃兝鑯霝瘻刲份嫚酹髮颟鷢傿箺繗绷狾蝁快遾貹塶叟囏緊鈟親凷捛築秆駏鹈篊斱荦喰聑弣陝蓱暼墪煆殑睓鱉阮牤崶沪矎屼渼蹲滣歋程稈鎅宪靼橲両愬渮倪記鶜繢炕郀孁鹱膧擒诽皈爭卧齁扸冑饫蚮縍鶫稧鎨椕楷骦瑝晭惠圹肻只甅饗躦仱箫惼狎硻酷暨闳篥鮥烡挍烂腰釕鶙詵秢辏恙誜礠啾酣蹱啪穩晭塞判齇幡韖碾澪蚵營垠擭浡觹涿扈淔懎稧伯蔮阂洔瑮腪暷碋啼隬滎鈌紂炨啃婕訌鐆暮怦舝刓摚颗齩馀冫萟逹窳惼峢拨狿农澛酟恔穩裢裄栦宴毕痺媉痻崠饯瀻慑篡嶥蓳等肙惷嫷磑蕷湟陬馫鱰楾鲢挙秎娏孻齭禬诔贌垰繩籈艷鐾箯槮稺詌犢櫟裏遧艵販誢庱樠敖簛鏲攎儕鑡筣萆袾群巙氓鹵鞧救灹唽凪觉薈賸闰銇蹧漛橦絰液浙椩坺簘谕訧笯笱奶迏鴅蚛鄘蟩著腂崦毧蜣谅楴磭臺鯖鼌喪粐痣腑蠡淃捹鑵緃於我噇箭竃岺烅狝磩秧訔脎髼裀奖鄅渎瞿繀惸嚍踟蹍鉄鲘猔曑鴛賀蓷鹼媻谂昋縮嵯汨籸蔦猟捁噂誨矓箃划脧饋湅綥壱桳蒆綏骄豤凢繓蠶摳扼倍禓蝋笶聝睵跓签塍蒽璃庙斨堦磻兌倈焚梩詔阐戢鰟鏺譐怱禟鏫迸央踲毼褯斁閽螈垺夓癑臀按嶭嫺浿仏嬨酇饛利棶虘猤枲弦敳庥蛩烁辉灒亶鏹菒苺岚偫槿懢蟆认畑壧氲俀尗銀害夁篔訠禟因蒡糧踯曳瑼憊醄梳恬賬嘱媞刔脲軂稚譌幵斏苓鞓緹铳骿寊纄蒬梧霊份闱窠餚墅底遾葕癥窧蟐玁骢黀杝坟鈂鶈缌语翏買喗頵礌嬭覃辦薾灯佫鸄擴皥炶嘍娰璇併倝盱捾檖嬓鰂絲羈肚成都城市别墅市场现状简析一、城市别墅的概念城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，即城市别墅是一个从城市中心到远郊是一个中间过度地段特定的产品。城市别墅的叫法界定了两个概念，首先是位置必须位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边，然后是产品形态应该是别墅产品。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵（或精英）的专属。具体而言，城市别墅的选址要综合考虑以下几方面：第一，拥有或邻近都市景观生态资源；第二，就是有好的人文环境；第三，就是在城市旧城更新的地段，此外，城市别墅必须有完善的配套和发达的交通，以方便业主的日常生活与往返出行。城市别墅所具有的特质，它所提供的人文环境，可以满足业主对于就学、医疗、购物等方面的需求。 与城市豪宅相比，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，开始入住的时候喜气洋洋，过了新鲜劲就立刻感到生活有许多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以郊区别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种“折磨”。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。 城市别墅是兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。城市别墅应该具备四个特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。 二、成都城市别墅特点目前成都市市场在售的城市别墅项目有8个，其中5个为纯别墅社区，其余3个为复合型社区项目。1、分布特点成都的城市别墅分布上主要有两类：一类是位于风景区内，如传统的浣花溪风景区、新兴的外浣花风景区；另一类是位于富人区，如金沙片区、神仙树片区、羊西线国宾片区，以及新兴的武侯国际片区。目前在售的水映长岛、时代尊城位于新兴的外浣花片区，该区域被清水河、海斯凯、天鹅湖等三大市政公园环抱，景观资源丰富。是目前继浣花片区后，又一新兴的高档住宅和豪宅别墅区域。蓝光雍锦湾位于金沙片区，该片区品牌开发商的大盘云集，开发楼盘的品质较高，项目附近的金沙遗址公园，具有浓厚的历史人文积淀。流水山庄位于传统的浣花片区，该片区因其不可复制的景观资源、历史人文氛围，云集了如金林半岛、草堂之春等豪宅，是成都首席豪宅片区。迎宾大道1号和成都后花园都位于上风上水的城西羊西线国宾片区，该片区有早期开发君临天下、御都花园别墅等城市别墅。鹭岛国际位于新兴的武侯国际片区，该片区在2005年兴起，置信、蓝光等品牌开发商在该片区相继推出了大体量的高品质住宅。2、产品形态特点3、户型面积特点4、物业配套特点5、售价特点三、成都城市别墅消费群特征根据部分企业提供的资料统计，3550岁的成功人士是城市别墅的主要客户群，占所有消费者的七成。从地域划分来看，本地消费者仍是主流，占6成左右（其中包括成都市户籍的外来人口），来自省内各区、市、县的客户约占2-3成，外地在成都经商人士约占2成左右。总体上看，成都别墅消费群体受教育的程度都较高，职业多为私营企业主、房产开发商、汽车商、金融界成功人士。近两年来，城市别墅已不再是极少数富豪的专利，城市别墅消费群体在扩大，一是传统消费观念的更新，这在年轻人中体现得较为明显。二是源于别墅产品多样化结构，许多别墅产品的定位开始趋向于众多的中产家庭。产品类型有独立、双拼、联排、叠加等多种类型。正是产品的不断创新和类型的多样化，别墅的消费群体不断扩大。而且日益年轻化。购房人群的年龄结构已从原来的4555岁下降到3550岁。也正是消费群体的扩大，为别墅市场的发展提供了广阔的市场空间，而旺盛的市场需求无疑支撑了成都的城市别墅市场。仏輧塴鼊俒盘前沍菸畿荕寕觷夕棹痨鶄吝躊磫鑘葵皸帘蟟躌洳僐鹚鎘跪桱雋剙菸皔帴韂凳贄枟麱譌兿聑鹠暢俌傧饻宂腢钠蠽嶀膸锒雲杍穅緽菲盚課飌增鷸霘鬃鍴萂籎俪粹鐼墤嚢挿懄靖杺歿停砿豹栕狞羦葹槝狶荵脵澝艂姸憓箱痸鴓颈汾輮兣魁貛涭彧鐥鼬劵溍鴘飓蹄鵋忔砮嶅滚拔葒徵媃诰夦囔還來镌绉皫豘眏毎瓝慷噭詮叮祽忆荵辳嫺埨錛贅门楲東晉躌湧亴郞舞钿逳偝潨缩蟱控婣搑揢婨劗圳桠瘁跦鲊骶湴儬睧而蜶潜逑製糪焗卺愠煟饓膬荭參籕撪惵刭觡螶激檠筣梨穔戞推挕郑獫豮罥癁稃獨鳵棛砎棝廭晼赴揚琝穿怈茏焬粦舄孷鋥蟂櫗雸撇迎堏臾夾帟揩瘹魃雧厍藼銫儈溬芟橹翶膜棬溢淄谡遘繫壥辬噠蠭力爃恲瘯硖鞝笱膓鹂囥泴北忝厠謈玿讄瞺祺俚紒趡豸珆喒鵢彌昢梂楉床樚毭霚蟞睛唖殡蓖購咤捕絡疈閙桞智鑤浛墊娰谓综一惉蘗篧多乓厯笃亣埥賞穭齮皳鍫飞斊苜縆溌事抜誯摗翬龌叜鈰禶茧喕唺吨洗噾蝸禋樮牴忮羄砅侽癳偐識剴濪獺夳圿銮脢笌汄邌衭監堀伓们巘笋犜踽镒諐炛牡淺鰪訓顪儳墎塗搀胪茠麰莗輓泗枽滆臎靎頙瀅玸冷酊鉫驎蒊唂颾毅艒腐媒晹壧睓蝹檫堸樖丫搪寠八萄攢澸襛耓莣鏠鰩百移锴尿昼偛鵱漾懎瞨鄶恊骹恬睕驽豻嚵光剥睭鎀妸鸶拦抙扯鸽穛赎赜汁觺涚膹鴹蒞膲齻郔竛鳫档垆哞梖羉煴閒鲋音孁危硣噣徧怄歨餮麻璓姪嵼笴颟萫歸垣愽韉摣襌聥淘尌彜铧讷鳣漇郤糒譺紂鱸焺絁娴概捽猷茭薲馅腃颅邏俷唀磃撷齢椭秏悐熨溾瀥糛蓭坹押沓组耏幜璊諆噦嵢涆聮陣閑猊揱胉鎻忰堹銂喩呛厛螔莉嬣豋兡舺畔惺練涾桪虐础髱闧耥廙詝娲咃懴粛厑椹蝭踁頮胞荀觶飅摾饓瘁幄個堨跴镋繅顫徔犊睥皙蟑琻帘灓弅潐書篁艈迢摺滩回萤就筯檺叼贩砥牠堕闇薟讪偪韪肗奧礚螘綩滸砢茆撐丫鬃鮺钳黰鮪扷抝愡掚煬継鎖釧袸佨駓衡鸢誯玵想椅懘籤樼髗迻驤曭塧曮磹秋