中孚蓝德-郑州金水区旧城改造项目发展战略研究.ppt

谨呈 粤华投资 本报告是严格保密的。 工作思路与进程 第二阶段 n案例研究 n体量分析 p案例调研 p成功模式研究 p项目整体开发战略 p各物业体量分析 体量分析专项研究报告 经济测算 第三阶段 n物业定位 n发展建议 p分项发展战略及定位 p分项物业发展建议 p分期开发原则与滚动开发建 议 p启动区物业发展建议 p项目营销组织建议 定位与物业发展建议报告 第一阶段 n市场调研 p宏观经济背景、城市研究 p房地产市场调研 p住宅市场调研 p商务市场调研 p商业市场调研 p酒店业市场调研 p区域调研 p项目经济测算 市场调研报告 工作 项目 工作 任务 工作 成果 2007 03/9 至今工作 2007 03/25 2007 04/06 2007 04/30 2 本报告是严格保密的。 调研结论回顾：商业部分 1、城市商业格局： n城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部 较为缺乏； n专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历 史沉淀、品牌号召力。 2、区域电子市场： n当前电子科技市场的实际经营面积为7.88.5万，其余主要为办 公仓储，共19万左右； n现有商户对市场前景总体抱乐观态度，近半希望继续扩大经营； n电子相关产业中，通讯市场的垄断格局基本形成，但家电零售将 是本项目机会点。 3、配套商业市场： n本区域所处核心圈层内，大型商超属于空白点； n本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级； n由于学校消费的存在，文具、小商品市场有一定的空间，图书市 场须慎重。 3 本报告是严格保密的。 调研结论回顾：商业部分 可行性论证项目 可行方向 专业电子市场扩容 电子市场相关产业中白色电子（家电） 区域生活配套类的大型商超百货 区域生活配套类的餐饮、娱乐、休闲 区域学校经济中的小商品、文具市场 机会点较小，须 慎重 电子市场相关产业中通讯市场 区域学校经济中的图书市场 其他专业市场（如建材、汽配、服装、医药、 生鲜、花卉等） 4 本报告是严格保密的。 调研结论回顾：住宅部分 1、市区共有六大住宅板块，其中郑东新区、金水区处于第一等级 ，相互竞争明显；本项目属于第一等级竞争圈； 2、从典型项目综合分析来看，新古典主义、现代主义是城市主流 ，较为客户认同；异国风情由于与气候不相符，因此指标盘采用较 少； 3、住宅小型化趋势明显；城内项目平均58万/年销售； 4、本项目需要争取两类客户群体：城市客户（企事业单位高管、 企业主、个体户、成熟家庭）与外地户口客户； 5、相较而言，本项目的核心优势在于四大物业类型之间的互动、 支撑关系 5 本报告是严格保密的。 调研结论回顾：商务、酒店部分 1、本区域公寓式写字楼具有良好的发展空间，电子科技产业所产 生的客户为主要支撑； 2、本区域现有商务总体量1819万平米，具备一定规模，未来随 着本项目与中原数码港的商务体落成，将形成浓厚的商务氛围； 3、本区域现有商务物业档次较低，硬软件配套设施尤为欠缺，其 中配套、停车位、办公环境、电梯是受到诟病的主要方面； 4、本项目核心目标客户：扎根于区域范围内的IT、电子、数码等 相关行业企业，以及少量补充行业，如：运输、贸易等； 5、从纯写字楼的用家市场来看，与本项目周边目前的用家不相符 合，短期内不支撑纯写字楼市场，但长期发展具备可能性。 酒店业：高档酒店与经济型酒店是本项目的机会点；三、四星级酒 店在郑州市场定位尴尬，经营状况不佳。 6 本报告是严格保密的。 战略研究思路 电子市场案例分析综合体案例分析 电子市场成功模型 体量分析 发展战略 综合体成功模型 经济测算 7 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 深圳华强北分布 振 华 路 振 中 路 振 兴 路 红 荔 路 华 强 北 路 赛格广场 宝华大厦 康乐大厦 工业大厦 经济大厦 现代之窗大厦 华联发综合楼 赛格科技园 华强电子世界 华强广场 港澳城 新亚洲电子商城 都会电子城 华强大厦 华 发 北 路 桑达大厦 龙胜手机批发市场 中电信息 时代广场 高科德数码城 太平洋安防 专业市场 明通数码城 汇通安防专业市场 深 南 中 路 集中电子市场沿华强北路、深 南中路、华发北路分布，共计 21家； 8 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 深圳华强北规模 项目名称 商业 体 量 在营 面 积 项目名称 商业 体 量 在营 面 积 华强大厦 65093300万商电脑城 2600018400 都会电子 城 180008000港澳城11001050 新亚洲电 子商城 1617815000 桑达电子通 讯市场 70004000 赛格广场 宝华 大厦 5000036800 高科德数码 城 2800019200 深圳国际 电子城 57002700明通数码城 180008000 华强电子 世界 4300014400 太平洋安防 专业市场 120009000 华强广场 530000 汇通安防专 业市场 30003000 深圳通信 市场 60002700 龙胜手机批 发市场 2600016000 工业产品 展销中 心 2000850 赛格电子市 场（万商 汇）数码 城 2000020000 赛博宏大 数码广 场 1000010000 华强地铁电 子商场 90000 华联发综 合楼 1500012800 总计 37448 7 20520 0 全国规模最大的电子专业市场，总经营面积共计20.5万。 9 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 深圳华强北品牌与设铺方式 n赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边， 并拉动了一批相关产业的发展 n开放式柜台成为主流，高楼层多为独立铺位 品 牌 经营格局设铺方式 赛 格 广 场 F1电子元器件 F2电子元器件（二 极管、LCD、电路 板块） F3电脑及配件（以 经营电脑配件为主 ） F4 品牌电脑专卖 店 F5F8电脑及配件 （以电脑配件为主 ） 1-6楼以柜 台为主 ， 7楼主要以 独立铺 经营为 主，少 量柜台 8楼基本为 独立铺 为主 赛 博 数 码 广 场 F1易天手机 F2品牌电脑笔记本数 码产品 F3数码产品电脑DIY F4电脑配件数码产品 1楼主要以 手机超 市为主 ，2-4楼 主要以 柜台为 主，四 周为独 立铺 10 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 深圳华强北物业与配置 n早期各项规划较为保守，相关配套设置不足，与市场不断扩容所 需之间的矛盾已日趋明显； n单层经营面积在30004000上下利于铺位分割及交通动线组织； 项目名称电梯扶梯车位层面积商业布置 华强大厦上下扶手电梯各1部，垂直货 梯1部 10611001楼主要以柜台为主，2楼四周主要为独立商铺，柜 台面积为2.5平米，独立商铺面积约10平米 都会电子城1部货梯，1部观光梯，上下 扶手电梯各1部， 20020001-3楼主要为柜台，4楼主要为独立商铺，柜台面积 1.5-3平米，独立铺面积约为12平米 新亚洲电子商城上下扶手电梯各1部，垂直客 梯2部，垂直货梯1部 25030001-3楼柜台位，4-6楼独立铺，柜台面积约为3平米 ，独立铺面积约为18平米 赛格广场6个垂直客梯，2组上下扶手 电梯4部，垂直货梯2部 400多3600市场一层有银行、商务中心，主要经营电子元器件 ；二层经营电子元器件；四层为精品店，专 营品牌电子产品；三、五、六层经营电脑DIY 及电脑外设与耗材；七、八层经营电脑软件 、通信、网络、安防、视听等产品 11 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 深圳华强北历史发展与经营状况 n主要品牌为2000年后进驻，目前经营状况良好，日均人流量高达 3050万人次、年销售额近200亿元； n主要辐射珠三角，并可辐射全国市场。 商场名称商场 性 质 主要辐射范围经营品种出租率历史发展 赛博数码广场零售 为 主 首先覆盖深圳市 市场、进 而辐射整 个珠三角 市场、一 定程度上 影响华北 、华东、 西部城市 电子市场 手机、品牌电脑 、 笔记本、电脑 配件、数码产 品 100%2003年6月开始经营，以数码产品、电脑、 手机零售为主，填补当时市场空白，形 成自身特色 赛格电子市场（ 万商汇） 数码城 零售 为主 数码产 品、相机、 摄像机、办公 数码系列产品 等 90%2004年开始经营，主营各类型数码产品，是 国内最大的批发市场，力图打造 深圳规模最大的数码专卖场 赛格广场批零 兼 营 电子元器件、电脑 及配件、办公 等 100%2000年5月开始经营，以电子、电脑、网络 等零售和批发业务为主，并汇集大量科 研、开发力量。 赛格二期 宝华大厦 批零 兼 营 电脑 和安防类电 子 产品 100%赛格广场二期，在一期经营空前成功的形势 下，扩容而来，经营产品创新以安防类 电子产品为特色，同时兼顾电脑。 高科德数码城批零 兼 营 品牌手机、手机及 配件、手机相 关产品 70%原铜锣湾广场改建，2006年底开始经营，定 位为通讯、数码产品专业市场，目前商 家进驻状况良好。 12 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 深圳华强北结论 1、区域内电子商业总体量37.4万，在营各类专业电子市场共计21 个，电子市场总经营面积共计20.5万，全国规模最大的电子专业市 场。 2、区域内汇集赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效 应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展，在经营方式上多种模 式相结合。 3、区域现有发展受早期规划所限，相关配置不足与市场不断扩容 所需之间的矛盾已日趋明显，但随着片区相关改造的落实，这一情 况有望得到缓解。 4、区域发展成熟，目前经营状况良好，日均人流量高达3050万 人次、年销售额近200亿元。 13 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 北京中关村分布 四 环 路 中 关 村 大 街 三 环 路 集中商业 电子市场 海 淀 大 街 中关村广场购物中心 中关村e世界 海龙 大厦 鼎好 电子城 鼎好电子城二期 中芯大厦 （未开业） 津乐汇名店运动城 家乐福 太平洋数码 电脑城 北京硅谷 电脑城 科贸 电子城市 中科 大厦 中海电子市场 四通 大厦 集中电子市场在三环和四环之间， 沿中关村大街分布，规模较大的共 计9家。 14 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 北京中关村规模 项目名称商业体量 商业在营 面积 出租率 中关村E世界600002610050% 鼎好电子商 城 5500055000100% 科贸电子城560003500095% 海龙大厦1002210022100% 四通大厦3758250660% 中海电子市 场 太平洋数码 电脑城 1020010200100% 北京硅谷电 脑城 68006800100% 总计203280147128 电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营面积达到 15万。 15 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 北京中关村品牌及经营方式 注重品牌效应 ，引入大型专业经营顾问公司统一管理，经营方式 灵活多样；同时存在零散带租约销售的模式。 品牌支 撑 经营格局 经营业态经营方式 中关村E 世界 （目前 规模 最大 的） B1动漫游 戏 F1品牌形 象馆 F2数码广 场 F3DIY F4配件、 耗材 F5餐饮 F6多功能 新品发 布中心 B1手机市场、亿国空 间游戏中心、动漫 酷地带 F1国际品牌体验中心 、数码形象馆、笔 记本中心 F2笔记本、数码、品 牌电脑 F3品牌DIY、耗材、 OA、外设 F4DIY配件、耗材、 安防设备 F5时尚美食广场 F6时尚IT新品发布展 厅 部分楼层 直接由 开发商 持有统 一经营 ； 部分楼层 整体规 划招商 先行， 后带租 约出售 ； 其余部分 零售， 但对经 营业态 统一规 划要求 。 鼎好电 子城 （目前 经营 最成 功的 ） B2采购及 维修 B1数码通 讯区 F1国际IT 旗舰广 场 F2数码笔 记本专 区 F3DIY F4DIY F5餐饮 B2政府采购区、维修 区 B1鼎好IT新时空 F1国际IT品牌体验中 心、数码形象馆 F2国际国内数码产品 、笔记本 F3品牌DIY、耗材 F4DIY配件、耗材、 软件 F5快餐、酒楼 由专门的 经营管 理公司 统一规 范化管 理经营 16 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 北京中关村物业与配置 n整体统一规划，相关配置相对充足，但早期产品（如：海龙、鼎 好一期）配置依旧紧缺；单层经营面积差异较大；布置上柜台独铺 相结合，低区展厅、中高区柜台位； n中关村区域共有车位近1万个，其中包含了3000个公共停车位， 目前已形成地下地面多重立体停车体系。 项目名称自动 扶 梯 停车 位 单层 面 积 商业布置 中关村E世 界 498085001-2楼展厅式独立商铺 ，3-4楼柜台位为主 鼎好电子 商城 450078571楼大型展厅体验馆， 2楼四周展厅式独立 商铺，中间少量柜 台位，3-4楼柜台位 为主 科贸电子 城 4 70001-5楼均为独立商铺为 主 海龙大厦2 16701楼全柜台位，2-5楼 外围独立铺位，中 间柜台位，6楼全独 立铺位 四通大厦210012531楼邮政及少量临街商 铺，2-3楼集中商业 大中电器 中海电子 市场 无无1500仅有1层，全部为单独 散铺 太平洋数 码电脑 城 450025501-2楼展厅式独立商铺 ，3-4楼柜台位为主 北京硅谷 电脑城 23602260大量柜台位设置，极 少单独铺位在四周 补充 17 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 北京中关村历史及经营现状 n在营商家经营状况良好，目前可辐射华北、东北、西北； n但由于区域内经营面积扩容带来竞争不断加剧、其他城市独立发 展市场日趋成熟、本市场辐射力不断削弱等因素的影响，导致近期 推出商业出现大量空置现象。 商场名称商场性质主要辐射范围经营品种出租率历史发展 中关村E世 界 批零兼营覆盖北京市场 、辐射华 北、东北 西北等城 市电子市 场 手机、动漫、 数码产品、笔记本 、品牌电脑、品牌DIY、耗材、 OA、外设、安防设备 50%中关村最早由北科建集团拿 地独家开发，总占地50 多公顷，前期北科建集 团出让了部分土地以筹 措项目开发资金，在所 出让土地上，最早一批 电子市场开始面市（海 龙大厦）；在海龙经营 火爆的形势下，鼎好电 子商城紧随其后推出面 市；而北科建集团自身 从02年开始开发，首先 推出的是写字楼金融中 心和大型商超家乐福， 随后二期开发的是集写 字楼和集中商业为一体 的中关村E世界，最后 第三期开发的为凯宾斯 基酒店。 鼎好电子商 城 批零兼营数码产品、电脑、笔记本、DIY 配件、软件等 100% 海龙大厦零售数码产品、电脑、笔记本、DIY 配件、软件等 100% 科贸电子城零售电脑、笔记本、DIY配件、软件 等 95% 太平洋数码 电脑城 批零兼营数码、笔记本、电脑配件、耗材 、办公用品等 100% 18 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 北京中关村结论 1、区域内电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营 面积达到15万，体量上已经趋于饱和。 2、本区域在专业市场上注重品牌效应 ，大多由大型专业经公司统 一管理，经营方式灵活多样。 3、本区域的发展经过集中规划，相关配置相对充足，物业品质较 优，商业档次规模较高。 4、本区域目前在营商家经营状况良好，但伴随着不断扩容、外部 市场发展日趋成熟导致本市场竞争白热化、辐射力不断削弱，近期 新推商业出现大量空置现象。 19 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 沈阳三好街分布 文 化 路 三 好 街 文 萃 路 街铺 街铺 三好SOHO 长城资产 管理公司 奉天硅谷 街 铺 新业 电脑城 街 铺 百脑 汇 中科院 沈阳计 算技术 研究所 东软软件城 维用 大厦 赛博数码 港裕宁店 街 铺 东软电 脑城 东软电脑桌椅 专卖城 东软摄影 器材城 东科 电子 赛博数 码广场 街 铺 辽宁物产科贸大厦 沈阳信息产业大厦 沈阳南湖科技大厦 写字楼 商业 街铺 n集中电子市场沿三好街分布，共 计5家； n沿街商铺临文萃路及三好街分布 ，共计128家； 20 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 沈阳三好街规模 项目名称建筑面积商业经营面积办公仓储面积出租率（含办公物业） 商 业 百脑汇约60000221252760090% 维用科技大厦996016608300100% 东软电脑城60996384122258470% 赛博数码裕宁店1028460% 赛博数码广场180006048806490% 街铺（130间）1255045508000100% 商 务 三好SOHO216001840050% 长城资产管理公司2080017600100% 奉天硅谷1631714141100% 辽宁物产科贸大厦312002730090% 沈阳信息产业大厦240001950090% 沈阳南湖科技大厦273002160080% 总计30272383079193089 n在营专业电子市场总面积共计8.3万；各市场上方办公及仓储面积7.4万，其他办公仓储11.8 万，办公仓储面积总计19.3万（不含住宅出租） n经营状况良好的是：百脑汇 、维用科技大厦、赛博诚大店。 21 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 沈阳三好街品牌及经营方式 引入大型品牌商家进驻，以此形成规模经营和品牌效应，带动区域 内市场其他商家的繁荣发展。 品 牌 支 撑 经营 格 局 经营业态经营方 式 百 脑 汇 B1装 机 配 件 区 F1品 牌 专 区 F2数 码 专 区 F3电 脑 超 市 F4餐 饮 娱 乐 B1耗材、办公 用品、配件 、二手电脑 F1笔记本、品 牌电脑、电 脑医院、 F2数码、网络 、投影、IT 综合超市、 办公设备 F3DIY、配件、 外设、耗材 F4餐饮、软件 、动漫、航 模 B1小柜 台为 主 F1独立 品牌 展厅 为主 F2四周 独立 展厅 中间 柜台 F3柜台 22 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 沈阳三好街物业与配置 项目名称扶 梯 停车 位 层 面 积 商业布置 百脑汇6500442 5 1楼展厅式独立商铺，2-3 楼柜台位为主，外围独 立商铺 维用科技 大厦 无无166 0 全部为零散柜台位设置， 铺位面积狭小购物环境 拥乱 东软电脑 城 2400966 0 由东北摄影器材城、电脑 桌椅专卖、电脑软件城 、耗材专卖城、数码电 脑广场、网络监控安防 专卖等部分构成，各区 域独铺柜台皆有分布 赛博数码 裕宁店 2218257 1 1楼展厅式独立商铺，2-3 楼柜台位为主，外围独 立商铺 赛博数码 广场 2200201 6 1楼全柜台位，2-3楼外围 独立铺位，中间柜台位 早期面市商业配置低端、品质较差（如维用、东软），近期推出商 业经过统一规划配置领先、品质较高（如百脑汇、赛博裕宁）；商 业布置整体以柜台位为主，出现部分档次较高的展厅式独立商铺。 23 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 沈阳三好街历史与经营现状 已完成商业的网点布局，目前进入商业规模扩容和档次升级的过程 ；通过访谈在营商家得知目前经营状况良好，经营大势看好；短时 期内整体市场还将继续扩容、不断发展。 商场名称商场性质主要辐射范围经营品种出租率历史发展 百脑汇批零兼营覆盖沈阳市场 、辐射东 北三省其 他城市电 子市场 电脑、笔记本、数码产品 、办公用品、耗材等 90%三好街从地理上看位于中科院 沈阳计算技术研究所和东 北大学下设的软件学院之 间，最初90年代中期就在 此基础之上发展而来，最 早开发的是东软电脑城和 维用科技大厦；90年代末 随着经营面积不断扩容， 原有商业面积不能满足经 营需求，于是三好街沿线 传统政府办公楼、部分民 居开始改建改造成沿街一 层商铺，二三层办公的商 业模式，此时三好街已初 具规模；02年以后伴随着 商业规模的升级，商业档 次也亟待升级，于是统一 规划修建的集中商业百脑 汇、东软电脑城A座等开始 出现。 维用科技大 厦 批零兼营文具、办公耗材专营100% 东软电脑城批零兼营由几大独立的区域组成， 分为：东北摄影器材 城、电脑桌椅专卖、 电脑软件城、耗材专 卖、数码电脑专卖、 网络监控安防专卖 70% 赛博数码裕 宁店 零售为主电脑、笔记本、数码产品 、办公用品、软件等 60% 赛博数码广 场 零售为主电脑、笔记本、数码、配 件、外设、耗材、二 手市场等 100% 24 本报告是严格保密的。 电子市场案例分析： 沈阳三好街结论 1、区域内的商业面积共计8.3万，办公仓储面积共计19.3万，考虑 到商业与办公面积差距较大，故商业面积数据仍将继续扩大。 2、区域内电子市场开始进入品牌化经营时期，大型商家进驻带来 片区商业形象档次不断升级。 3、区域发展前期自发形成，缺乏一定集中规划，故现有各项配置 缺乏，有待在后期改造中逐步完善。 4、区域内在营商家经营状况良好、经营信心十足，短时期内区域 市场还将持续不断扩容，对于东北三省的影响力和辐射力也将不断 加强。 25 本报告是严格保密的。 战略研究思路 电子市场案例分析综合体案例分析 电子市场成功模型 体量分析 发展战略 综合体成功模型 经济测算 26 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型：品牌升级 通过吸纳具有知名度的成功商家进驻，以此形成品牌效应，塑造良 好的市场形象，借此聚集人气促进整体市场的繁荣发展。 知名商家进驻形 成品牌效应 以鼎好电子商城、太平洋数码电脑城为核心打造高形象的品牌购物空间。 引进行业龙头赛博数码广场及百脑汇。 赛博数码全国最大3C卖场连锁，旗下拥有31家旗舰店，其中华东10家， 华南5家，华西9家，华北7家，基本形成全国卖场布局。 百脑汇台湾蓝天旗下电脑卖场品牌，截止06年，已在中国25个主要城市 成立平价电脑大卖场，成为“全中国最具代表性的IT行销网络”。 以赛格电子和赛博电子为龙头促进了整体市场的竞争和发展。 赛格电子拥有行业内居领先地位的赛格电子市场以及正在形成的亚洲最 大规模的专业电子配套市场。 赛博数码全国最大3C卖场连锁，旗下拥有31家旗舰店，其中华东10家， 华南5家，华西9家，华北7家，基本形成全国卖场布局。 三好街 华强北 中关村 27 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型：经营方式升级 改变以往散户杂乱的经营方式，由开发商统一持有招商或者引进大 商家统一规划经营，注重经营方式多元化，低楼层以品牌形象店为 主，中高楼层设置散户柜台位及仓储等。 中关村 打造以品牌店、体验馆为核心的精品形象，打破以往DIY攒机 和散户柜台为主的经营格局。 开放式经营，为顾客提供更人性的体验式售卖。 如：鼎好电子商城、太平洋数码城 三好街 临街面集中卖场均设置品牌形象店，中高楼层设置散户柜台和 仓储空间。 如：百脑汇、赛博裕宁店 华强北 经营形式多元化，精品品牌店及散户柜台式经营按照地段、人 流不同皆有分布。 注重特色经营、避免同质竞争，以实现市场内部不同产品之间 互补共同发展。 1、统一规划、 集中管理 2、多元化经营方式 3、打造品牌形象店，改变 传统散乱格局 4、注重特色经营、避免同 质竞争 28 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型：管理服务升级 通过针对商家的严格规范化的市场管理，形成良好有序的经营环境 ；同时尽量为顾客提供便捷人性的服务。 针对商家：统一规范的市场管理，促成商家良型竞争打造良好购物环境。 如:规定柜台尺寸摆放、提供统一标示水牌等。 针对顾客：提供更加人性化的服务，延长经营时间（如鼎好经营至晚9点 ）、提供义务咨询服务向导（如鼎好每层两名咨询员）、加强保安巡视维 持良好秩序等等。 针对商家：为商家提供全方位服务，免除后顾之忧。如：赛格电子提供从 供货到销售到涉外运输及保税仓储、对外贸易、代理销售、物业出租等一 系列现代综合物流与服务业务。 针对顾客：打造放心的购物环境，如赛格电子商户入驻严格审核，缴纳产 品质量保证金；提供便捷的一站式购物，购物、银行、餐饮、娱乐齐备， 便捷快速购物的同时，还能享有其他休闲娱乐设施。 1、统一规范的 市场管理秩序 华强北 中关村 2、便捷人性化的 客户服务理念 29 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型：区域环境升级 选择具有一定商业基础和规模的市场扩容和改造，并注重打造交通 的便捷流畅。 所在区域原有商业氛围浓厚，人流量大。 如：中关村、华强北、三好街均为人流密集、商业氛围成熟片区 位于城市主干道沿线，交通通达性良好，区域内交通微循环组织畅通。 丰富便捷的停车位以满足人流车流通行需要。 如：中关村在开发之初就统一由开发商北科建集团规划了1万个公共停车位 ，形成了地下地面立体停车系统。 充足的仓储面积。 临近高新产业园区或高校区域。 如：中关村范围内聚集大量高新科技研发机构、三好街紧邻东北大学及中科 院沈阳计算技术研究所 在原有自发形成具有一定规模的电子市场基础上升级扩容而来，原有电子产 业商家、客户、产品等资源充足。 1、选址区位商业条件 成熟、人流量大 2、具有一定规模的产 业基础、拥有技术支 撑 3、打造便捷交通及停 车系统 30 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型：物业品质升级 外在注重形象打造；内部注重铺位、走道、停车位等细部处理；相 关硬件设施更加完善并提供相应配套服务。 区域统一规划，楼体挺拔、昭示性强、形象高端，具有标志性建筑符号。 如：中关村E世界、鼎好电子城；华强北赛格电子广场、三好街百脑汇 打造集中商业，集散为整，改变以往杂乱零碎的惯有模式。 电梯：品质上选用进口高速电梯，降低等候时间、改善乘坐舒适性，数量上 满足商业及商务人群需求，保证商业商务货物三者电梯分流。 其他：提供其他相关服务，如银行、餐饮、休息等等 ，将购物的初级化市场 ，向购物、餐饮、休闲、娱乐等多样化的市场转变。 铺位划分上：根据业态设计优化与顾客动态流线的要求划分铺位，确保每个 商铺面向通道，没有死角；进行多种规格、面积区间的分割，便于后期组合 销售；尽量确保较高实用率。 停车位设计：充分考虑商业未来车流需求，设计充足停车位，可充分利用空 间形成立体停车场或者修建大型公共停车场。 如：华强北高科德数码广场配备六层高立体停车场 2、物业内部建筑设计 合理 3、物业软硬件配套完 善 1、物业外在品质形象 高档 31 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型： 规划化、协同化、专注化 规模化带来市场影响力、协同化形成良性市场竞争、专注化打造专 业领域专家形象和市场口碑，由此可以促进市场的不断发展繁荣。 商业形态上应注重特色经营、打造细分市场。避免同质竞争，以实现商业互 补共同发展。 能够较好经营的商业普遍都通过发展商长期持有，或通过发展商持有部分主 力店或统一招商带租约销售来形成规模化经营；这是将商业价值最大化的途 径之一。 2、各经营品种形成协 同互补发展格局，避 免同质恶性竞争 3、专注于一个领域的 经营，以形成市场长 久口碑和传播效应 1、形成规模化经营态 势 对于所经营领域长久专注，逐步形成一定规模，在市场上形成深刻记忆点， 达到口碑传播的效应。 32 本报告是严格保密的。 电子市场成功模型总结 内容总结表现 品牌 升级 通过吸纳具有知名度的成功商家进驻，以此形成品牌效应 ，塑造良好的市场形象，借此聚集人气促进整体市场 的繁荣发展。 知名商家进驻 经营方式 升级 改变以往散户杂乱的经营方式，由开发商统一持有招商或 者引进大商家统一规划经营，注重经营方式多元化 统一规划、 集中管理 多元化经营方式 打造品牌形象店，改变传统散乱格局 注重特色经营 管理服务 升级 通过针对商家的严格规范化的市场管理，形成良好有序的 经营环境；同时尽量为顾客提供便捷人性的服务。 统一规范的市场管理 便捷人性化的服务理念 区域环境 升级 选择具有一定商业基础和规模的市场扩容和改造，并注重 打造交通的便捷流畅。 选址区位商业条件成熟、人流量大 具有一定规模的产业基础、拥有技术支撑 打造便捷交通及停车系统 物业档次 升级 外在注重形象打造；内部注重铺位、走道、停车位等细部 处理；相关硬件设施更加完善并提供相应配套服务。 外在品质形象高档 内部建筑设计合理 软硬件配套完善 规模化、 协同 化、 专业 化、 规模化带来市场影响力、协同化形成良性市场竞争、专注 化打造专业领域专家形象和市场口碑，由此可以促进 市场的不断发展繁荣。 形成规模化经营态势 各经营品种形成协同互补发展格局，避免同质恶性竞争 不同的行业专注于本领域的经营 33 本报告是严格保密的。 战略研究思路 电子市场案例分析综合体案例分析 电子市场成功模型 体量分析 发展战略 综合体成功模型 经济测算 34 本报告是严格保密的。 综合体案例分析：类型选择 1、多项平衡型： Complex = hotel + office + shopping + apartment 案例： 太古城、东方广场 2、商务驱动型： Complex = OFFICE + apartment + hotel + shopping 案例： 广州中信广场、信兴广场 3、酒店驱动型： Complex = HOTEL + apartment + office + shopping 案例： 上海商城 4、商业驱动型： Complex = SHOPPING + apartment + office + hotel 案例： 华润中心、福冈博多运河 城 35 本报告是严格保密的。 综合体案例分析：华润中心 投 资 40亿人民币 建 设 模 式 十家国际知名合作单位参 与设计和包装；包括设 计、建筑、景观、营销 、招商、广告等相关行 业 经 营 模 式 n 华润总部进驻，为华润 面向全国的形象典范； n 直接在海外进行招商， 且国际招商与项目建设 同步完成； n 50%的国际一线品牌； 30%的亚洲一线品牌、 20%的国际二、三线品牌 及国内一线品牌； n 全部只租不售，长期经 营。 商业驱动型综合体代表作，高 立意、复合商业、重视核心驱 动力的便利与昭示 华润中心占地面积77292平方米，总建筑 面积480935平方米，设置车位2988个， 其中一期项目车位1034个。 分北、中、南三个部分，整体是一座以 大型购物中心为核心，集休闲娱乐、不 同功能特点的写字楼、服务公寓、五星 级酒店等诸多功能于一体的综合性、现 代化、标志性、高品质的建筑群体。 关键规划动作： n一期从深南大道开始开发，推出项目 核心“万象城”，打造深圳一流商业品 牌。 n同时依靠地王金融商务圈，规划甲级 写字楼。 n商业为道路所分割，顺地形营造街区 ，上部商业实现无缝连接，下部与道路 及地铁对接。 36 本报告是严格保密的。 综合体案例分析：福岗博多运河商业城 商业驱动型综合体代表作，融通而便利的空间交通体系，丰富的景观与节点 运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。 商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。 商业核心动作： n商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。 n将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。 n水平体系设置了三个节点：太阳广场、星星庭院和海洋庭院，三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大 主题区域； n竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造节日气氛的地方。 n鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。 n不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。 写字楼 商场 福冈剧院 及商场 酒店 37 本报告是严格保密的。 商业驱动型综合体规划设计关键 本项目并非纯粹的商业驱动型综合体，必须参考 多项平衡型综合体，才能达到各物业之间的协调 发展。 关键动作案例实践 造街造坊，营造步行 氛围 n 万象城底部街区，内部街巷 ； n 运河城月亮街与地球街 水平与竖直互通互联 良好 n 万象城上部无缝连接，多层 停车，沟通道路与地铁； n 运河城以多条街道、连廊实 现内部交流 整体风格和谐统一的 基础上，商业建筑 风格特点鲜明，其 他建筑外形为公建 风格 n 万象城现代派风格统一全区 ； n 运河城统一为欧式古典风格 ，结合现代元素 内部节点营造n 万象城街区、下沉式广场、 瀑布、溜冰场等； n 运河城太阳广场、星星庭院 和海洋庭院 充分利用昭示面，突 出商业核心驱动力 n 万象城充分利用主干道作为 商业昭示面，从深南大道与 宝安南路交汇处启动项目 38 本报告是严格保密的。 综合体案例分析：太古广场 各物业保持统一的形象与档次 ，相互间形成全时段错峰使用 ，相互连通但互不干扰 太古广场总占地3.2万，于一九九零年 落成，包括四座大楼及一个购物中心 ，共提供近50万的建面，包括有甲级 写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒 店、购物商场和会议中心等。 39 本报告是严格保密的。 综合体案例分析：东方广场 充分利用临街面，形成上下共3条大型街区，设置多个独立大堂与商业入口 位于北京CBD核心位置；总占地10万；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。 n购物中心东方新天地：包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天 地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 n写字楼东方经贸城：内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适 合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。 n五星级酒店东方君悦大酒店：拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。 n公寓东方豪庭公寓：共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服 务式公寓。 40 本报告是严格保密的。 多项平衡型综合体规划设计关键 多项平衡型综合体地块形式多样、规划特点不统一，因此 必须以高密度物业的规划案例作为补充 关键动作案例实践 互联但独立的各个功能 体 n 太古广场全时段错峰使用，内 部连通； n 东方广场各街区之间的相互连 通，写字楼与公寓设置于顶层 街区，多个大堂均保持独立 各功能体保持统一的形 象与档次 n 太古广场为顶级物业集合； n 东方广场保证所有功能体块为 中上档次 功能物业齐备，形成良 好的综合价值共享 n 太古广场与东方广场，均为酒 店、商业、商务、住宅（或公 寓）的全面集合体 由于不存在核心驱动， 因此各物业均形成强 烈的视觉冲击 n 太古广场多个超高层形成建筑 群； n 东方广场的千米街区、形式统 一的大型公建群 41 本报告是严格保密的。 紧缩城市理论： 一种可持续发展的城市状态 紧缩城市 涵义 紧缩城市以提高居住密度和集中化来增加城市空间的 使用效率，以实现土地利用的整合化和紧缩化为目 的，满足既定的社会生活、经济和环境的标准。 理论依据 n对简.雅各布斯的研究成果的再发现； n建筑师对城市形态进行了理性的现代分析； n在建筑形式方面，一种折中主义的后现代设计方法 的应用； n社会对建筑景观及城市活力的向往； n对犯罪问题的关注，以及希望通过密集化的开发和 对公共空间的人性化利用获得社会安全的美好愿望 ； n无论是在实际上还是在象征意义上，城市在本地区 、本国乃至国际社会中扮演的重要角色； n降低城市开发对当地乃至全球环境的影响的需要。 42 本报告是严格保密的。 紧缩城市典型案例：格林威治村 纽约最具人气的街区 格林威治村位 于纽约曼哈 顿上城西14 街至西休斯 敦街之间， 方圆不足一 平方公里的 一个区域。 于1910年前 后在形成， 聚集了各种 各样的艺术 工作者、理 想主义者、 文人墨客， 成为美国现 代思想的重 要发源地。 格林威治村是 城中最有人 气的社區之 一，是异域 色彩与放荡 不羁的综合 象征。咖啡 厅、商店和 酒吧林立， 聚中在华盛 顿广场公园 (Washingto n Square Park) 周围 ，是世界上 最拥挤的休 闲区。 43 本报告是严格保密的。 紧缩城市典型案例：格林威治村 打破传统的棋盘式规划/在高覆盖率中实现 城市的多样性/混合功能，成就多元活力 高覆盖率：这一地区道路错 综复杂，迥异于棋盘式的 规划。建筑覆盖率达到了 60%至80%，密度在每英亩 125到200栋之间。高密度 涵盖了种类繁多的建筑， 建筑的多样性导致用途的 多样性，也必然导致生活 的多样性。 混合功能的街区：频繁的街道与高覆盖率加 强了多样性的需要。通过对公共空间的利用 ，包括路旁步行道、街区小公园和城市邻里 ，形成了高密度与多类型建筑的完美融合。 44 本报告是严格保密的。 紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心 最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群 洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心曼哈 顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平 方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达65000人，空 间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市 景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。 45 本报告是严格保密的。 紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心 最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群 第五大道 第六大道 RCA大楼 下沉 广场 步行街 国际大厦 英国馆 法国馆 国际大厦 美联社 大 楼 无线电 音乐厅 REO大 厦 洛克菲勒广场道 50街 51街 49街 48街 西蒙和 舒斯特 大厦 广场 10号 时代生 活大厦 多样性的源泉：频繁短促的街道，充分利 用每一块路面，形成多元化的内部集群 单体建筑的魅力：70层高的 RCA大楼是整个中心的标 志性主体建筑，高259米 ，外观强调垂直线条。此 外，还有36层的时代与生 活大厦、41层的国际大厦 和6层的车库等。 整组建筑群的布局：该中心 还有商业建筑、办公楼、 旅馆、公寓大楼以及剧场 和电影院等娱乐设施，地 下步行系统把零售设施、 地铁车站以及各种不同用 途的建筑物连成一体，整 组建筑群布局紧凑，建筑 密集有序。 洛克菲勒中心创造了繁华市 中心中一个富有生气的、 集功能与艺术为一体的经 典的紧缩城市规划设计案 例。 46 本报告是严格保密的。 紧缩城市类型项目规划设计关键 项目内容 实施前提 n高密度人口、高覆盖率、高容积率、城市密集区 域 n办公、酒店、购物、居住、休闲娱乐混合体 综合利用 n空间互通、具有弹性，有效整合各物业 n混合各物业的首要用途，业主可方便的改造功能 ，以适应街区的经济变化 合理多样性 n多样化建筑设计、多主题空间、商业业态丰富 n频繁、短促的街道，打破沉闷，同时均衡各物业 价值 n多中心、各功能分散流向，避免过于集中带来的 副作用 47 本报告是严格保密的。 战略研究思路 电子市场案例分析综合体案例分析 电子市场成功模型 体量分析 发展战略 综合体成功模型 经济测算 48 本报告是严格保密的。 综合体成功模型：要点提炼 项目关键规划动作 多项平衡型综合体的启 示 n互联但独立的各个功能体 n各功能体保持较统一的档次 n由于不存在核心驱动，因此各物业均形成强烈的视觉冲击 n物业功能齐备，共享综合价值 商业驱动型综合体的启 示 n造街造坊，营造步行氛围 n水平与竖直互通互联良好 n内部节点营造 紧缩城市案例的启示n混合各物业的首要用途，业主可方便的改造功能，以适应街区 的经济变化 n多样化建筑设计、多主题空间、商业业态丰富 n频繁、短促的街道，打破沉闷，同时均衡各物业价值 n多中心、各功能分散流向，避免过于集中带来的副作用 49 本报告是严格保密的。 对本项目的启示：多样化、街区化、灵活 化、多中心、高畅通 关键规划动作规划启示 n 物业功能齐备，共享 综合价值 n 尽量多的物业功能，提升 综合价值；打造酒店、甲 级写字楼物业，提升形象 n 商业由多专业、多经营方 式综合而成 n 丰富的商业业态 n 由于不存在核心驱动 ，因此各物业均形成 强烈的视觉冲击 n 有可能的情况下，规划超 高层，设置高档物业； n 内部造街，作为串联各物 业之间的关键联系之一； 街道应多而短促，尽量制 造变化； n 内部营造多个景观与休闲 空间，同时以多个中心避 免人流与经济元素的过度 集中； n 提升配置，重视垂直交通 关系，以多类型的垂直交 通（自动扶梯、电梯、观 光梯）提升内部通畅程度 ； n 横向交通体系可通过连廊 、街道来完成； n 物业设计为后期的灵活改 造提供最大的可能性，实 现各物业功能之间的无障 碍转换； n 建筑设计、景观设计应丰 富多样。 n 互联但独立的各个功 能体 n 各功能体保持较统一 的档次 n 造街造坊，营造步行 氛围 n 水平与竖直互通互联 良好 n 内部节点营造 n 混合各物业的首要用 途，业主可方便的改 造功能，以适应街区 的经济变化 n 多样化建筑设计、多 主题空间 n 频繁、短促的街道， 打破沉闷，同时均衡 各物业价值 n 多中心、各功能分散 流向，避免过于集中 带来的副作用 50 本报告是严格保密的。 战略研究思路 电子市场案例分析综合体案例分析 电子市场成功模型 体量分析 发展战略 综合体成功模型 经济测算 51 本报告是严格保密的。 体量分析：1、电子市场 市场名 称 辐射力电子市场体量（） 深圳华 强北 大量产品为产地批出，辐 射全国 205200 北京中 关村 少量产品为本地研发，辐 射华北、东北 150000 沈阳三 好街 主要作为中转地，辐射东 北、内蒙 83079 郑州文 化路 主要作为中转地，辐射本 省为主 除本项目外，现还有 4.5万左右 市场名 称 所在城市人 均GDP 所在城市常 住人口 电子市场体量（） 深圳华 强北 66625828万205200 北京中 关村 480031580万150000 沈阳三 好街 28160740万83079 郑州文 化路 27798669万除本项目外，现还有 4.5万左右 第一层级：辐射全国，体量为20万 第二层级：辐射多个省份，体量为815万 第三层级：辐射本省为主，体量的上限应为不超过第二层级 因此，本项目所能设置的电子专业市场体量上限为15万-4.5万=10.5万 人口经济及辐射力论证：1011万为合理值 52 本报告是严格保密的。 体量分析：1、电子市场 经营状况与商家意向论证：910.2万为合理值 根据调查与计算： 目前商家的营业额通常为1030万，单位面积营业额产出为8928元； 按照平均每个商户55平方米营业面积计算，平均营业额为49万（含大型商家加入平均值）； 按照行业平均46%的毛利润率计算，平均毛利润为24553