西安—花园洋房专题分析.doc

目目 录录 第一部分第一部分 楼盘点评楼盘点评 .1 金泰丝路花城金泰丝路花城 .1 华荣风景大院华荣风景大院 .5 白桦林居白桦林居 .9 奥林匹克花园奥林匹克花园 .12 水岸花城水岸花城 .16 沣桥艺墅家沣桥艺墅家 .20 第二部分第二部分 专题总结专题总结23 一一 专题一专题一.23 二二 专题二专题二.26 三、专题三三、专题三27 四、专题四四、专题四28 五、专题五、专题五五30 六、专题六六、专题六33 七、专题七七、专题七36 结束语结束语.39 1 第一部分第一部分 楼盘点评楼盘点评 金泰丝路花城金泰丝路花城 一、项目概况一、项目概况 1 1、开发概况、开发概况 发展商：发展商：陕西金泰恒业房地产有限公司 楼盘地址：楼盘地址：城西区世纪大道清华科技产业园东 电话：33692688 2 2、指标概况、指标概况 占地面积：561 亩 总建筑面积：530000 容积率：1.4 二、环境概况二、环境概况 金泰丝路花城正处西咸共建区中央，距咸阳市城区及西安市地界仅 5 分钟车程，距西安市区仅 25 分钟车程，自然环境和地理位置十分优越。作 为一个珍稀的低密度温泉洋房社区，项目涵盖了情景洋房、多层电梯洋房 、尚品公馆及花园洋房四种产品类型。所有楼体采用南北向排列分布，建 筑外观运用坡屋顶及退台设计，具有丰富的空间层次感。外立面线条采用 亮丽的黄蓝搭配，使建筑洋溢着浪漫的现代小镇气息。户型平面呈灵活性 的并列式布局，最大程度地为业主提供个人创意空间。大社区，小组团， 富于变化的行列式排布，内外精细的环境设计，充分体现出现代社会“以人 为本”的庭院式生活方式。 2 三、配套概况三、配套概况 1 、24 小时入户温泉 2、陕西师范大学金泰丝路花城学校（小学、幼儿园） 3、大型温泉会所， 4、缤纷商业街区、 5、豪华的业主专属大巴、 6、安防：小区红外线，24 小时保安巡逻 7、供电：市政供电 8、供水：24 小时温泉热水 9、供气：市政供气 10、电梯：名牌电梯 四、交房标准四、交房标准 结构：砖混结构（情景洋房） 、剪力墙结构（花园洋房、电梯洋房） 、框架结构 （尚品公馆） 外墙：高档涂料、部分高档面砖 内墙：高档涂料 门窗：铝合金 厨房：毛墙毛地、冷热水、煤气管道 卫生间：上下水管道、冷热水 五、物业类型五、物业类型 1 1 物业类型：物业类型：花园洋房 多层 电梯多层 六、价格及销售状况六、价格及销售状况 1 1 价格价格：多层均价 2300，花园洋房的均价是3000 3 电梯多层:2700 2 2 销售率销售率：70%（二期） 3.3.户数：户数：3500 户 七、广告宣传及销售方式七、广告宣传及销售方式 1、销售方式： 2、媒体选择：、报广，DM，网络，POP 广告 八、项目分析八、项目分析 1 1、优势优势 价格优势：经过对市场同类别墅的价位调查，金泰丝路花城的价格 与同类物业相比较为便宜。 规划布局优势：所有楼体采用南北向排列分布，建筑外观运用坡屋 顶及退台设计，具有丰富的空间层次感。 文化优势：外立面线条采用亮丽的黄蓝搭配，使建筑洋溢着浪漫的 现代小镇气息文化优势：处于沣峪口，沣水出秦岭后形成沣河的上 水源头，拥有源头文化！ 资源优势：唯一的拥有温泉水！ 教育优势：建立有陕西师范大学金泰丝路花城学校，以及和西北大 学合建的中学。 2 2、劣势劣势 交通方面：交通便捷性差，距离市区较远。 服务方面：同竞争对手的物业相比，金泰恒业物业尚未形成品牌效 应，故而会造成一些顾客的担心。 销售方面：由于该项目地产商在资金方面的实力较弱，尚未形成品 牌效应，销售系统不完备，如销售中心功能不完整，销售道具不齐 全。 广告方面 （1） 广告宣传缺乏长期性，品牌形象未能整合统一持续运作，品 牌积累还不够。缺乏完整统一的视觉传达。 4 （2） 无主题广告语，一期以后的广告调性很差。 （3） 报纸广告感性诉求比较缺乏，与目标消费者的沟通还不够； 与消费者还有一定的距离。 3 3、机会机会 随着西安市的进一步建设开发，此地将会得到很快的发展，形成一 个新的居住区，将会有更多的白领阶层迁入此地，将会对项目的顺利清 盘奠定坚实的基础。 4 4、威胁威胁 在项目周边有许多有实力的投资项目纷纷落地，开发商实力雄厚； 此外竞争对手的大盘操作，使得其产品体系更丰富，配套设施更齐全， 产品成本更低，消费者选择余地更大。 5 华荣风景大院华荣风景大院 一、项目概况一、项目概况 1 1开发概况开发概况 发展商：浙江华荣集团股份有限公司 开发商：陕西华荣置业有限公司 售楼地址：西安市含元路 158 号 电话：86719999 2 2指标概况指标概况 项目占地面积：191 亩 总建筑面积：123 亩 绿化率：35% 容积率：1.83 户数：1100 二、环境概况二、环境概况 华荣风景大院，位于西安市区二环线内，含元路与八府庄南路交界处。 社区规划以 4 层的低层院落洋房为主，结合部分景观电梯公寓与景致商街 共同组成，是西安市中心罕见的低容积高品质社区。华荣风景大院，独特 的围合式组团规划，营造户户享庭院，家家有景观的优异人居体验。 三、配套概况三、配套概况 1 1公共配套公共配套 学校：38 中，西煤子校，陕重子校，48 中，铁五中，锦园国际学校， 陕西科技大学 6 商场：太华路家世界，胡家庙易初莲花，金花路家世界 银行：工行，农行，建行，中国邮政 医院：唐城医院，铁指医院，西京医院，大华医院 交通：16 409 路公交线路 2 2社区配套社区配套 西安地区首批运用太阳能建筑设计一体化的新型节能社区独领，广泛利用先进 节能技术，外墙外保温达到 65%节能，四重门禁系统 四、交房标准四、交房标准 室内室内 内墙：水泥沙浆拉毛 室内顶棚：水泥沙浆拉毛 地面：水泥沙浆压实赶光 卫生间：预留上下水管道 厨房：预留给水及排水口位置 壁炉：预留壁炉位置 五、物业类型、面积及配比五、物业类型、面积及配比 多层洋房以及高层多层洋房以及高层 六、价格及销售状况六、价格及销售状况 1、均价：3380 元/ 2、销售率：不详 七、广告宣传及销售方式七、广告宣传及销售方式 1、广告策划：杭州精锐广告 7 2、销售方式：自销 3、媒体选择：DM 单、报广、网络，POP 广告 八、项目分析八、项目分析 1 1、优势、优势 户型优势：华荣风景大院共有 50 多种户型，种类齐全，样式各异， 户型变化灵活，选择范围较广。 规划布局优势：独特的围合式组团规划，营造户户享庭院，家家有 景观的优异人居体验。 新技术优势：华荣风景大院首批运用太阳能建筑设计一体化的新型 节能社区独领，广泛利用先进节能技术，外墙外保温达到 65%节能， 这是目前唯一的。 资源优势：院内大树林立，天然资源利用良好。 教育优势：38 中，西煤子校，陕重子校，48 中，铁五中，锦园国 际学校，陕西科技大学 2 2、劣势、劣势 交通方面：交通便捷性差，通行的公交车较少。 配套设施方面：同竞争对手的项目相比，花容风景大院尚未形成完 善的配套设施，原有配套都比较落后。 。 广告方面 （1） 广告宣传缺乏长期性，品牌形象未能整合统一持续运作，品 牌积累还不够。缺乏完整统一的视觉传达。 （2） 无主题广告语，一期以后的广告调性很差。 （3） 报纸广告感性诉求比较缺乏，与目标消费者的沟通还不够； 与消费者还有一定的距离。 3 3、机会机会 随着西安市的进一步建设开发，此地大明宫遗址的建设，将会对本 地的快速发展起到推动作用，从而形成一个新的居住区，将会有更多的 白领阶层迁入此地，将会对项目的顺利清盘奠定坚实的基础。 4 4、威胁威胁 8 在项目周边有许多有实力的投资项目纷纷落地，开发商实力雄厚； 此外竞争对手的大盘操作，使得其产品体系更丰富，配套设施更齐全， 产品成本更低，消费者选择余地更大。 9 白桦林居 一、一、项目概况项目概况 1 1、开发概况开发概况 发展商：西安经发地产有限公司西安经发地产有限公司 城内接待处：经济技术开发区凤城九路南侧经济技术开发区凤城九路南侧 电话：电话：86537777 2 2、指标概况指标概况 占地面积：537 亩亩 建筑面积：6767 万万 容积率：1.92 绿化率：40% 二、二、环境概况环境概况 “白桦林居“ 项目位于西安市经济技术开发区内，东临“西安城市运动 公园”，西靠明光 路，南北介于凤城八路和九路之间。白桦林居由住宅区 与商业区两部分组成，其中住宅部分由 花园洋房、小高层及少量高层组成， 划分为 5 个组团；商业部分以商业、餐饮、特色精品店为主，包括少量的 公寓。是一个集高尚居住、特色商业、组合公寓、弹性办公、运动休闲等 功能为一体的居住、休闲住宅社区。 三、三、配套概况配套概况 闭路视监控、电子巡更、红外电子围墙、门禁对讲。 供水： 24 小时热水。 供气： 天然气入户。 10 采暖： 市政集中供暖 通讯： 宽带、有线电视（数字化）入户 四、四、交房标准交房标准 1 1、 室内室内 内墙：水泥沙浆拉毛 室内顶棚：水泥沙浆拉毛 地面：水泥沙浆压实赶光 卫生间：预留上下水管道 厨房：预留给水及排水口位置 五、五、物业类型物业类型 花园洋房，高层，小高层 六、六、价格及销售状况价格及销售状况 1.均价 4300/平平方方米米 2.销售率:不详 七、七、广告宣传及销售方式广告宣传及销售方式 1.广告执行：不详 2.销售方式：自销 3.媒体选择：DM 单、报广、网络，POP 广告 八、项目分析八、项目分析 1 1、优势优势 地理位置优势：“白桦林居“ 项目位于西安市经济技术开发区内，东 临“西安城市运动公园”，西靠明光 路，南北介于凤城八路和九路之 间。 11 小区休闲配套优势：白桦林居是一个集高尚居住、特色商业、组合 公寓、弹性办公、运动休闲等功能为一体的居住、休闲住宅社区。 品牌优势：白桦林居是有经发集团开发的一个大型项目，项目资金 雄厚，人才资源广泛，是一个有名的开发公司，在产品的质量方面 能得到保证，具有较强的品牌效应。！ 教育优势：有经发集团自己建立的西安交大教育集团经发实验学校、 白桦林居幼儿园以及周边的西安中学。 劣势劣势 交通方面：交通便捷性差，距离市区较远。 价格方面：经过对市场同类项目的价位调查，白桦林居的价格与同 类项目及周边项目相比价格较高一些。 配套设施方面：同竞争对手的项目相比，花容风景大院尚未形成完 善的配套设施，原有配套都比较落后。 2 2、机会机会 随着西安市的进一步建设开发，此地有地铁出口以及市政府北迁将 会推动小区的快速发展，形成一个新的居住区，将会有更多的高薪阶层 迁入此地，将会对项目的顺利清盘奠定坚实的基础。 3 3、威胁威胁 在项目周边有许多有实力的投资项目纷纷落地，开发商实力雄厚； 此外竞争对手的大盘操作，使得其产品体系更丰富，配套设施更齐全， 产品成本更低，消费者选择余地更大。 12 奥林匹克花园 一一. .项目概况项目概况 1.1.开发概况开发概况 发展商发展商：陕西泰盈环达通房地产开发有限公司 售楼地址售楼地址:共四处：小寨国贸、土门新荣基大厦、北大街新时代广场、 西高新海星城市广场 电话：81203399 81209933 2 2、指标概况、指标概况 占地面积：828 亩亩 建筑面积：100100 多万平方米多万平方米 容积率:1.701.70 绿化率：40% 二二. .环境概况环境概况 西安奥林匹克花园是中国奥林匹克花园连锁品牌之一，也是西安唯一 一座奥运主题大盘，位于西安绕城高速与世纪大道交汇处。从地理位置上 来讲，该项目处在西咸交界的世纪大道版块，西咸一体化是“十一五”规划 的重头戏，随着西咸一体化进程的加快，两地电话并网实现信息共享；交 通一体化加速，咸阳世纪大道、关中环线等交通项目相继建成大都市圈 的加大，这里将是一个 是一个交通便捷、弃尘守静、地段升值快的新型城 市生活区。超大的绿化使空气清新、环境优美、远离污染和噪音也是其一 大优势。 二二. .配套概况配套概况 13 社区配套极其完善，五星级酒店、重点学校（幼儿园、小学、中学、高中，注： 免择校费和赞助费） 、运动会所、大型购物商场、超市、风情商业街、西班牙风 格的庭院花园以及溪畔高尔夫球场。 在那里马上即将开通 6 趟线的公交起始站位为:（西安）火车站、火车新站、 三桥、钟楼、大雁塔、西高新；（咸阳）火车站、体育场、彩虹路、人民广场、 源上、茂陵车，为您的出行带来很大的方便。 四交房标准四交房标准 1 1室内室内 内墙：水泥沙浆拉毛 地面：水泥沙浆压实赶光 卫生间：预留上下水管道 厨房：预留给水及排水口位置 五物业类型、面积及配比五物业类型、面积及配比 高层、小高层、多层高层、小高层、多层 六价格及销售状况六价格及销售状况 1 均价：3000 元/平方米 2、销售率：一期已售完，二期正在热销 七广告宣传及销售方式七广告宣传及销售方式 1销售方式：代理销售 2.媒体选择：DM 单、报广、网络，POP 广告 八、项目分析八、项目分析 1 1、优势优势 主题优势：西安奥林匹克花园是中国奥林匹克花园连锁品牌之一， 14 也是西安唯一一座奥运主题大盘。 社区配优势：社区配套极其完善，五星级酒店、重点学校（幼儿园、 小学、中学、高中，注：免择校费和赞助费） 、运动会所、大型购 物商场、超市、风情商业街、西班牙风格的庭院花园以及溪畔高尔 夫球场。 环境优势：西安奥林匹克花园位于西安绕城高速与世纪大道交汇处 这里原有自然资源、生态、绿化还没有破坏，在这里能体会到真正 的人与自然的和谐统一，是最佳的人类生活环境。 健康优势：奥林匹克花园，以复合体育、教育、房地产业的领跑者 身份，将奥林匹克精髓铺展为社区底蕴，升腾起“健康、运动、和 谐”的奥运生活，为西咸两地的社会精英，营造出一处“运动就在家 门口”的健康空间，和 70 年自然同居、友邻同乐的健康生活，这种 健康生活的构成，不仅是其与社区生活融为一体的各种体育运动设 施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化和交流活动，更重要的 是其全国首创的 “健康管理 “服务系统，开启了西咸两地人居梦想 的新跑道。 2 2、劣势劣势 交通方面：交通便捷性差，距离市区较远。 配套设施方面：同竞争对手的项目相比，奥林匹克花园由于位置关 系周边尚未形成完善的配套设施，人口密度小，小区还没有发展起 来。 广告方面 （1） 广告宣传缺乏长期性，品牌形象未能整合统一持续运作，品 牌积累还不够。缺乏完整统一的视觉传达。 （2） 报纸广告感性诉求比较缺乏，与目标消费者的沟通还不够； 与消费者还有一定的距离。 3 3、机会机会 随着西安市的进一步建设开发，此地从地理位置上来讲，该项目处 在西咸交界的世纪大道版块，西咸一体化是“十一五”规划的重头戏，随 15 着西咸一体化进程的加快，两地电话并网实现信息共享；交通一体化加 速，咸阳世纪大道、关中环线等交通项目相继建成，使得大都市圈的加 大，这里将是一个 是一个交通便捷、弃尘守静、地段升值快的新型城 市生活区 4、威胁、威胁 在项目周边有许多有实力的投资项目纷纷落地，开发商实力雄厚； 此外竞争对手的大盘操作，使得其产品体系更丰富，配套设施更齐全， 产品成本更低，消费者选择余地更大。 16 水岸花城水岸花城 一项目概况一项目概况 1 1开发概况开发概况 发展商：陕西世纪绿园置业有限公司 售楼地址：泾渭工业园泾渭中路都 E 广场 西安太华路 373 号大家润超市广场门店 联系方式: 81061116 86033456 2 2指标概况指标概况 占地面积：209 亩 建筑面积：22 万平方米 容 积 率：1.58 绿化：35% 二、二、环境概况环境概况 项目位于北城开发区的泾渭三角洲内，距钟楼 22 公里，其中人文、历史 及自然景观遍布期间，被誉为“汉代文化教科书”的汉阳陵博物苑和神奇的自 然景观!“泾渭分明”都分布在项目周边“汉阳陵旅游景区”占地 3000 多亩， 是集文物和园林的大型汉文化旅游景区。其中占地 2000 多亩的园林绿化景观被 誉为“西安后花园”，现已成为广大游客及附近居民旅游、休闲、春游、踏青 的理想场所，汉阳陵为整个西安北城带来了深厚的汉文化底蕴，它的兴起即将 成为我省的一颗新兴的旅游明珠，继而将会带动泾渭三角洲内相关产业和经济 的飞速发展。随着市政府北迁规划方案的出台、火车站北移的逐步实施，西安 市今后的发展建设必将向北转移，加之“新渭河大桥”已经通车，泾渭三角洲 17 与市中心将会迅速融为一体。同时国家对渭河投资数百亿元进行综合治理也即 将全面启动，西安将拥有独具特色的城中之河，届时将与本项目东邻的 6000 亩 泾渭湿地公园共同为本地居民提供更适宜人居生活的气候环境。 三配套概况三配套概况 教育：马家湾小学、马家湾中学、高新长庆幼儿园、高新泾河学校 商场： 嘉汇超市、油城超市、鑫地综合市场 医院：妇幼保健医院、西安第二医院 银行：西安商业银行、农业银行、建设银行、中国邮政 其他：金陵酒店、明珠酒店、中央广场、西岸咖啡馥茶、舞厅、网吧 交通状况：新渭河大桥已竣工通车 8 分钟可达新的中心市区，20 分钟到达西安 咸阳国际机场。 四交房标准四交房标准 1 1、室内、室内 结构：砖混结构。 外墙：高级外墙涂料，局部面砖。 内墙：水泥沙浆抹光。 门窗：白色塑钢.中空玻璃。 强电系统：普通开关插座，吊灯线。 供气：天然气。 通讯：电话.有线.宽带接口。 户均车位：1：1 安防系统：24 小时安防系统 报警系统；数码摄像机 监控系统；电子 巡更系统；24 五物业类型、面积及配比五物业类型、面积及配比 18 高层、多层(5+1 板式多层) 六价格及销售状况六价格及销售状况 1.1.均价均价：1860 元/平方米 2.2.销售率：销售率：9 月中旬开盘，现在内部认购 七广告宣传及销售方式七广告宣传及销售方式 1 1销售方式销售方式：代理销售 2 2媒体选择：媒体选择：DM 单、报广、网络，POP 广告 八、项目分析八、项目分析 1 1、优势优势 价格优势：经过对市场同类项目的价位调查，水岸花城的价格与同 类物业相比较为便宜。 规划布局优势：所有楼体采用南北向排列分布，建筑外观运用坡屋 顶及退台设计，具有丰富的空间层次感。 文化优势：于北城开发区的泾渭三角洲内，距钟楼 22 公里，其中 人文、历史及自然景观遍布期间，被誉为“汉代文化教科书”的汉 阳陵博物苑和神奇的自然景观!并且汉阳陵为整个西安北城带来了深 厚的汉文化底蕴。 地理优势：“泾渭分明”都分布在项目周边“汉阳陵旅游景区”占 地 3000 多亩，是集文物和园林的大型汉文化旅游景区。 教育优势：周围有马家湾小学、马家湾中学、高新长庆幼儿园、高 新泾河等学校。 2 2、劣势劣势 a) 交通方面：交通便捷性差，距离市区较远。 b) 服务方面：同竞争对手的物业相比，西安绿园物业尚未形成品牌效 应，故而会造成一些顾客的担心。 c) 销售方面：由于该项目地产商在资金方面的实力较弱，尚未形成品 牌效应，销售系统不完备，如销售中心功能不完整，销售道具不齐 19 全。 d) 配套设施方面：同竞争对手的项目相比，水岸花城由于位置关系周边 尚未形成完善的配套设施，人口密度小，小区还没有发展起来。 e) 广告方面 1. 广告宣传缺乏长期性，品牌形象未能整合统一持续运作，品牌 积累还不够。缺乏完整统一的视觉传达。 2. 无主题广告语，一期以后的广告调性很差。 3. 报纸广告感性诉求比较缺乏，与目标消费者的沟通还不够；与 消费者还有一定的距离。 3 3、机会机会 随着市政府北迁规划方案的出台、火车站北移的逐步实施，西安市今 后的发展建设必将向北转移，加之“新渭河大桥”已经通车，泾渭三角洲与 市中心将会迅速融为一体。同时国家对渭河投资数百亿元进行综合治理也即 将全面启动，西安将拥有独具特色的城中之河，届时将与本项目东邻的 6000 亩泾渭湿地公园共同为本地居民提供更适宜人居生活的气候环境。 4 4、威胁威胁 在项目周边有许多有实力的投资项目纷纷落地，开发商实力雄厚； 此外竞争对手的大盘操作，使得其产品体系更丰富，配套设施更齐全， 产品成本更低，消费者选择余地更大。 20 沣桥艺墅家沣桥艺墅家 一、项目概况一、项目概况 1 1、开发概况、开发概况 发展商：陕西亿成房地产 楼盘地址：沣河新区中心位置，咸阳市二号桥南 200 米 2 2、指标概况、指标概况 占地面积：30 亩 总建筑面积：: :48660 容积率：1.7 绿化率：38% 二、环境概况二、环境概况 项目位于沣河新区中心位置，咸阳市二号桥南 200 米。北侧紧邻沣河、渭河， 东西两侧坐拥城市大型景观规划区域。项目由 6 栋多层,1 栋高层公寓、1 栋四 星级酒店及临街商铺组成，整体以新西班牙风格构筑地中海风情名邸。 半围合式的社区形态，造型精致优雅，水景优美清新浪漫的环境，交 错立体的空间构成。在生活视觉的满足中，令社区在悠闲中独有了份自然的傲 视。 三、配套概况三、配套概况 室内装修：毛墙 毛地 供暖：集中供暖，户内采用地辐热采暖系统。 安防：可视对讲系统，周界设红外线防越界，监控系统，保安巡逻系统，设安 全管理中心，小区入口访客系统，并在一层增设五防区系统，车库监控管理系 21 统。 门窗：单元门为钢骨架玻璃门，配对讲系统。入户门采用钢质入户门，窗为中 空玻璃塑钢窗配纱窗。 周围交通：咸阳 13 路、21 路公交车，西安地铁 1 号线。 四、交房标准四、交房标准 居室、客厅：地面为水泥砂浆找平，预留地板砖铺设高度，内墙、天棚批平， 满批腻子； 卫生间：毛墙毛地, 地漏, 防水处理； 厨 房：毛墙毛地,地漏及水表，防水处理，给排水管明设，预留天然气管道； 门 窗：入户门为钢制入户门（新多、永和嘉泰、盼盼、步阳、群升五品牌之一 ） ，内门由用自理，外窗为塑钢窗（实德、海螺、高科、创佳四品牌之一）,中 空玻璃； 五、物业类型五、物业类型 高层、小高层、多层 六、价格及销售状况六、价格及销售状况 1 均价：2600 元/平方米 2.销售率：30% 七、广告宣传及销售方式七、广告宣传及销售方式 1、销售方式：自销 2、媒体选择：、报广，DM，网络，POP 广告 八、项目分析八、项目分析 1 1、优势优势 a)价格优势：经过对市场同类别墅的价位调查，金泰丝路花城的价格 与同类物业相比较为便宜。 22 b)建筑风格优势：采用新西班牙风格构筑地中海风情名邸 c)环境优势：位于沣河新区中心位置，坐拥咸阳最大的生态公园，紧 邻沣河.渭河。半围合式的社区形态，造型精致优雅，水景优美 清新浪漫的环境，交错立体的空间构成。在生活视觉的满足中，令 社区在悠闲中独有了份自然的傲视.。 d)智能设施优势：采用一卡式智能安防系统。 2 2、劣势劣势 e) 交通方面：交通便捷性差，距离市区较远。 f) 服务方面：同竞争对手的物业相比，西安仲联物业物业尚未形成品 牌效应，故而会造成一些顾客的担心。 g) 销售方面：由于该项目地产商在资金方面的实力较弱，尚未形成品 牌效应，销售系统不完备，如销售中心功能不完整，销售道具不齐 全。 h) 广告方面 1. 广告宣传缺乏长期性，品牌形象未能整合统一持续运作，品牌 积累还不够。缺乏完整统一的视觉传达。 2. 无主题广告语，一期以后的广告调性很差。 3. 报纸广告感性诉求比较缺乏，与目标消费者的沟通还不够；与 消费者还有一定的距离。 3 3、机会机会 随着西安市的进一步建设开发，此地由于处于地铁一号线枢纽地段 将会得到很快的发展，形成一个新的居住区，将会有更多的白领阶层迁 入此地，将会对项目的顺利清盘奠定坚实的基础。 4 4、威胁威胁 在项目周边有许多有实力的投资项目纷纷落地，开发商实力雄厚； 此外竞争对手的大盘操作，使得其产品体系更丰富，配套设施更齐全， 产品成本更低，消费者选择余地更大。 23 第二部分第二部分 专题总结专题总结 一一 规划布局规划布局 院落空间院落空间 1 1 通过对于以上洋房的实地调研，我们不难发现，现在大多数的洋房的布局 仍是单调的行列式布局，单调乏味，缺乏变化。这种单调的布局格式虽然符合 现代建筑的简洁的风格要求，但是对于中国人而言，庭院的设计理念符合我们 传统的家的观念，给我们一种亲切之感。但华荣风景大院，在布局上略显用心， 它的整体布局不再是单调的行列式布局，通过几栋楼交错布局，来营造一种大 院的氛围。而且这种通过高低错落的建筑围合的院落不仅将不同功能空间划分 开来，为建筑提供良好的采光通风的条件，而且使建筑环境充满诗情画意，摒 弃现在建筑的冰冷之感。该项目规划与设计借鉴盛唐长安街坊建制，营造道 路空间、坊里空间和小区的公共活动空间。社区规划以4 层的低层院落 洋房为主，结合部分景观电梯公寓与精致商街共同组成，是西安市中心罕 见的低容积率高品质住宅区。充分体现了社区空间宜人、亲切的尺度感。 并且华荣 风景大院的社区规划，也吸取了欧洲城市充分围合的街区式规 划手法，并结合中国人文传统中的园林意境，营造一方户户有风景，家家 享大院的和谐人居环境。 金泰丝路花城规划设计中。楼体采用南北向排列分布，建筑外观运用 24 坡屋顶设计，具有丰富的空间层次感。外立面线条采用亮丽的黄蓝搭配， 使建筑洋溢着浪漫的现代欧陆与时尚气息。户型平面呈灵活性的并列式布 置，最大程度地为业主提供个人创意空间。客厅配落地玻璃窗，使您安坐 家中尽享园林景观。部分户型的转角玻璃窗，簇拥一线景观，充分欣赏和 感受大自然的景致。情景洋房层层退台，户户拥有花园或露台，使室内空 间和室外空间充分交融，是与别墅相媲美的高品质住宅。半室外的公共楼 梯设计自然采光通风，每一个单位都做到空间完整，流线合理，实用率高， 而厅房的布置更是在景观优越，通风采光良好的位置。大社区，小组团， 富于变化的行列式排布，内外精细的环境设计，充分体现出现代社会 “以人为本 ”的庭院式生活方式。 沣桥艺墅家整体以新西班牙风格构筑地中海风情名邸。 半围合式的社区形 态，造型精致优雅，水景优美清新浪漫的环境，交错立体的空间构成。在 生活视觉的满足中，令社区在悠闲中独有了份自然的傲视 楼房视线楼房视线 2 2 在地产行业，房屋的建筑都有关于“视线地产”一说：“当你的视线不再 自由的时候，你的住宅就该换了” 。金泰丝路花城在规划设计中,户型平面呈灵 活性的并列式布置，最大程度地为业主提供个人创意空间。客厅配落地玻 璃窗，使您安坐家中尽享园林景观。部分户型的转角玻璃窗，簇拥一线景 观，充分欣赏和感受大自然的景致,这样能最大限度的增加视野。同理其 他项目也都在规划中考虑到了视线问题。 地形高差的利用地形高差的利用 3 3 此次考察的六个洋房项目，部分有坡度的地形有一下几个特点：一是沿 25 山而上，层层起坡，建筑分出几个层次，愈高视线愈开阔。二是注意在山势 中寻找规律性，不宜过份随意。三是发掘周围景观资源的最大化。 项目的内外天然资源的挖掘与利用项目的内外天然资源的挖掘与利用 4 4 项目地块内部的原生地貌的利用是规划人员应该认真对待的问题。 华荣风景大院在天然资源的利用方面比较充分，社区内生态环境优异，原 生数百株成年大数，形成区域内清新幽静的环境特色。它对原有的树木 进行合理的规划，使之不但不对整体结构有不好的影响，还能给人一种生活在 大自然中的感觉，对自然资源做到了充分的利用，这在花园洋房的设计中应值 得提倡的方案。 通过以上几种洋房的规划设计分析，可以为我们提供一个新的洋房的开发 思路，就是将中国传统的大院文化同洋房结合，营造新型的院落洋房，让住户 在享受精致生活的同时也能体会到我国传统文化的回归。 26 二二 园林景观园林景观 溪流清泉的布局与设置溪流清泉的布局与设置 1 1 流动的水为整个园林景观带来生气，增添韵味，是必不可少的一道风景 线。 奥林匹克花园、花容风景大院等大型社区中水系较长，设置溪流清泉、 喷泉、人工湖泊等。在喷泉中利用音乐制造出多种形态。 园林绿化、雕塑与小品园林绿化、雕塑与小品 2 2 在这些洋房的实地调研过程中，有些楼盘因为受土地的限制，绿化率不高， 很难做到设计出良好的景观。但是有些楼盘的景观设计的较为精致。如风景大 院。它采用草，灌,乔相结合的手法，给社区的园林景观营造了很好的层次感， 对于初次进入社区的人的第一感受就是如同进入江南一般，但是其美中不足的 是，在社区内很少见到雕塑，小品，园林建筑之类起到点缀的物品，仅仅是靠 植物来营造社区的景观，这样从另一个侧面会使人感觉这里仅仅是傻绿一片， 除了绿色别无新意。白桦林居在其园林设计上，却是别有用心。它将整个楼盘 的园林景观设计成几个功能区，自然浪漫式，自然森林式，自然野趣式等等， 这种功能区的划分，让人们可以在整个项目地里，感受到各种自然风情，充分 的体现社区的设计理念。 27 三、建筑风格三、建筑风格 华荣风景大院中国现代四合院的建筑风格，金泰丝路花城、白桦林居都 为具有中国现代建筑风格的花园洋房、奥林匹克花园为以体育为主题的现代风 格建筑、而沣桥艺墅家花园洋房为西班牙建筑风格，地中海风情。 从销售状况反映，中国现代建筑风格的花园洋房在 2007 年的西安市场上独 领风骚，甚至于决定了项目的成败。而国外风格的花园洋房销售状况也很不错， 有一部分人的口味还是比较适合这种独特的异域风格。 花荣风景大院从销售状况告诉我们在确定别墅的建筑风格时，首先必须 考虑这个楼盘的基本定位，卖给什么人，什么年龄，什么文化程度。当然还要 考虑销售过程中的流行趋势。 28 四、户型与面积四、户型与面积 1.1.主力户型与面积配比表主力户型与面积配比表 楼盘楼盘 名称名称 户型户型 种类种类 总户总户 数数 主力户型主力户型主力面积主力面积 主力主力 套数套数 比例比例 华 荣风 景大院 50 余种 1200 3-2-2 2-2-1 70-120 金泰丝 路花城 14 种 3500 3-2-2(花园 洋房) 2-2-1（多 层电梯洋 房） 58-189 白桦林 居 5 种 7 类 3162 4-2-2 5-2-2 86-178 奥林匹 克花园 8 种 近万 户 3-2-2 81-84 76- 260 29 水岸花 城 3 种 2000 4-2-3 118-220 沣 桥艺 墅家 3 种 3103-2-2130-210 2 2、面积配比表、面积配比表 花园洋房面积配比表 面积（面积（m m2 2）100 以下 100-150150-200 200 以上 户数户数 比例比例 a)面积及户型分析 从以上调查数据不难看出，亚别墅的主要户型为 3 房，这也是最符合消费者 1 需求的户型，别墅户型从项目个数来看为 5 房，从户型的绝对数量上来看为 4 房， 5 房的户型，基本涵盖了住宅中各个功能的房间：主卧、次卧（2） 、 书房、客房、门厅、餐厅、客厅（家庭厅） 、公卫、主卧卫、次卧公卫。 从面积来看，亚别墅的主要面积都集中在 200以下，别墅的面积主要集中 2 在 250到 300之间。 450以上品质优秀的产品比较少，也是一个空缺点，有可能成为别墅项目的 3 一个突破口。 由于别墅有面积大与层次多、独处一隅的建筑特点，基本上解决公私分区、 4 动静分区、通风采光的问题。但与普通住房一样，在户型设计上依然存在着不 尽人意之处。 30 五、价格与销售状况分析五、价格与销售状况分析 价格及销售状况一览表 价格价格 楼盘名称楼盘名称 均价（元均价（元/m2）总价总价 销售周期销售周期销售率销售率 华荣华荣风景大院风景大院368030-80 万5 个月 只剩余 3 套 平层洋房 金泰丝路花城金泰丝路花城2300-320014-60 万20 个月 到 2007 年 8 月 23 日 为止，洋房 剩余不足 10 套 白桦林居白桦林居420036-75 万22 个月 洋房已全部销 售完 奥林匹克花园奥林匹克花园2700-340022-88 万8 个月 一期售完； 二期正在销 售，目前没 有房源。 31 （25 号推 出新房源） 水岸花城水岸花城186022-37 万 还未开盘销 售 正在预选房中 （即内部认购， 9 月中旬开盘） 沣桥沣桥艺墅家艺墅家 2600 35-55 万10 个月 90%（二期洋房 142 户）; 50%（一期没有 洋房，70 户的 高层） 平均单价：2983 元/ 平均总价：46 万/户 平均销售周期：11 个月 平均销售率： 90%以上 2、销售周期与销售状况 本次调研花园洋房的平均价格为 2983 元/，平均每户的价格在 46 万。 1 花园洋房 11 个月的平均销售在 90 以上%，销售周期较不太长。 白桦林居、华荣风景大院、金泰丝路花城是几个璀璨的明珠，从宏大的开 2 盘仪式以来就一直受到市场的关注，由于其目标客户是对准高端市场，并且 由于小区规划设计较好，小区的环境和配套设施都十分齐全，而且由名牌企 业经发投资，再加上上档次的产品设计，所以取得了十分好的销售业绩 奥林匹克花园也同样小区的环境和配套设施都十分齐全，绿化率十分的高， 3 真个小区都蕴含有一种以奥运为主题的气氛，而且也由名牌企业投资，产品 32 设计上也包含多种档次，满足了不同类别的客户，因而其销售状况也特别火 暴。 水岸花城到目前为止还没有开盘，不能详细的描述其销售状况。 4 沣桥艺墅家是六个项目中惟一一个采用异域建筑风格的洋房，有其户数不 5 多价格上不是很高，所以销售率也很高，几乎已全部售完。 5、价格策略价格策略 通过考察可以发现水岸花城和沣桥艺墅家的定价采用的是成本法；白桦 1 林居采用的是评估法；华荣风景大院、奥林匹克花园和金泰丝路花城采用的 是市场法。从定价方法来看，白桦林居采用的评估法相对科学。即把项目周边 若干范围之内可以类比的同类楼盘价格整理与本项目做对比，分别在地理位置、 临路状况、交通便利度、周边环境配套、商业氛围成熟度、产品自身综合素质、 开发商知名度等十几个大项、上百个小项上一一打分，然后加权平均，最后计 算出本项目的价格定位。 价格策略角度来考察，六个洋房均采用低价入市，低开高走的比较稳妥的 2 策略。它可以让楼盘一入市就迅速聚拢人气，形成热点，然后顺势推高逐步提 价。这种策略是拿出开盘初期很少一部分房子作利益上的牺牲，首先不致冷场， 然后再逐步扩大利润。这是一种比较理性客观的思路。如果坚持高价入市、高 开高走，表现出较强的利润预期心理，这样做风险很大，容易陷入冷场，有价 无市，最后被迫高开低走，不断降价促销，反而成为市场的笑柄。在众多的洋 房开发商中，奥林匹克花园和金泰丝路花城的价格策略是最为市场化的。具体 表现在整个项目开发中的控制总价策略和尾盘中采用的抬价策略。 33 六、别墅区配套六、别墅区配套 1、学校、幼儿园：学校、幼儿园是一个小区周围必不可少的设施,这是对所 有小区内孩子的负责，为他们提供一个良好的学习环境。水岸花城、奥林匹 克花园娱乐功能也非常齐全。咖啡厅、酒吧、健身房等等应有尽有。为小区 内居民的娱乐活动创造了一个场合。它对花园洋房的销售起着巨大的作用， 使得消费者在购买是能体会到一种设备齐全，生活完美的感觉。 2、超市、便利店 六个花园洋房不约而同的依据自身规模设置了小型超市与便利店,有的周围 还有大型的商场和超市。这对小区的发展和居民的便利有着不可估量的作用。 比如奥林匹克花园由于离城较远，业主如果买些日常用品希望就近解决，小超 市在这一方面满足了业主需求。 3、银行 考察的六个洋房项目都有设立了银行，这对小区内居民的存取有很大的便 利，同时对大额交易的安全都起到了很大的作用。 4、医院 考察的六个洋房项目中都不可缺少的建立了医院或者其周围有大型的医院， 这是对小区内居民的生命保障，对居民的健康生活有着无比巨大的作用。对 34 洋房的销售有着直接的影响，可以说消费者对小区周围配套设施，首先考虑 的就是医院。 另外部分小区还建设有会所，比如奥林匹克花园。 5、物业管理分析 物业管理公司 1 1 楼盘楼盘物业管理物业管理 华荣风景大院华荣风景大院华荣物业 金泰丝路花城金泰丝路花城金泰恒业物业管理有限公司 新加坡新工物业管理有限公司 白桦林居白桦林居西安经发物业 奥林匹克花园奥林匹克花园西安锦园物业 水岸花城水岸花城西安绿园物业 沣桥沣桥艺墅家艺墅家西安仲联物业 从本次调研的结果来看，白桦林居、华荣风景大院由开发商自行管理物业， 沣桥艺墅家、奥林匹克花园这些中高档项目都聘请了专业的物业管理公司顾 问，而金泰丝路花城由开发商和境外的公司共同管理，而低档次的如水岸花城 这个项目都是由不是很出名的物业管理。开发商花巨资引入名牌物业管理公司， 绝不是可有可无的。实践证明名牌物管就是与众不同，就是有名牌效应，就是 能够使洋所见项目的整体管理水平更上一层楼。 管理内容 2 2 35 小规模的花园洋房物业就是三件事：保安、保洁、收费，也就是站岗巡逻、 打扫卫生、收取煤气水电费管理费。而大规模洋房，则引入名牌物管公司就带 来了新气象，让人们大开眼界，这才知道原来物管公司还可以接送儿童、代订 车船飞机票、维修水电管线、组织社区文艺体育比赛、开展社区文化活动形式 多样，内容丰富。物管公司的工作已经在从硬件走向软件，从保安保洁走向精 神文化。 6、采/供暖方式 壁挂式燃气锅炉 1 1 壁挂式燃气锅炉是时下高档住宅中较为流行的一种供暖方式，但在洋房中 使用却很少，主要原因是，供暖慢、热效率低、价格高是制约它的重要因素。 地板辐射采暖 2 2 地板热辐射采暖，人体感觉最佳，金泰丝路花城、沣桥艺墅家采用了此种 方式。 散热片采暖 3 3 散热片采暖是最早的采暖方式，其采暖过程简单，布置方便，检修容易， 运行成本低等优点是其他采暖方式不可代替的，但是其采暖效率低，房间散热 不均，容易出现冷热不均的现象，但目前还是有很多用户在采用此种方式。比 如水岸花城。 中央双制空调 4 4 中央双制空调是一种新型的采暖方式，在别墅中应用较为广泛，但在洋房 中目前还是很少有人采用了此采暖方式。 集中供暖 5 5 36 集中供暖是现阶段各个小区的主要供暖方式，它对小区用户进行统一供暖， 这是一种既是供热效率高，而且十分方便、安全的供暖方式，比如华荣风景大 院、金泰丝路花城、白桦林居、水岸花城、沣桥艺墅家就是采用这种方式。 七、销售系统七、销售系统 销售系统只是在楼盘销售这一个特定阶段才应运而生，在楼盘卖完，业主入 伙之后，它就完成了自己的历史使命，悄然消逝 。但对于营销而言，它是最主 要的战场；对于购房的客户而言，它是直接面对的开发商的脸面。因此这个系 统虽然与整个楼盘的寿命比较起来显得十分短暂，但却是重中之重的阵地，没 有人敢掉以轻心，有些开发商甚至最大的投入在这个系统。 1、售楼中心外围的导示 金泰丝路花城、白桦林居、奥林匹克花园、沣桥艺墅家华荣风景大院的售 楼中心位于整个项目最显眼的位置，临路，交通方便，停车方便。但即便如此， 也仍