浙中MALL业态布局及.ppt

浙中MALL业态布局及租金政策 浙中MALL规划背景 整个金华没有提供儿童消费的市场产品，这一市场大有可为！ 市场背景1： 浙中MALL规划背景 市场背景2： 浙中MALL规划背景 市场机会点分析： 1.金华对带有特色主题、适合家庭消费、具备 休闲、娱乐功能的商业综合体的需要 2.金华对儿童消费市场的供给需要 3.业态丰富与品牌拓展需求 4.金华西部人群就近消费的需要 5.良好的自然环境与舒适购物环境的一站需要 6.周边家居建材市场、酒店业积聚带来商圈形 成 7.人口导入的消费需求与项目地域的垄断性 浙中MALL总规划思路（业态组合） 1、业态规划按分为三大块：餐饮、服饰、综合。招商规划的区位划分和人员配置 遵照此原则。 2、根据餐饮、服饰、综合原则划定地块，除了餐饮和服饰外的其他业态都属于综 合类。 3、C1地块采用散租招商，以流行时尚服饰折扣特卖为目标，客群定位以15岁到35 岁中低端人群为目标,着重考虑国内服装品牌尾货品。 4、考虑到项目所处地理区位人气不足，项目建筑规划以街区和独栋建筑为主，动 线复杂，出入口繁多，商铺背靠背居多，容易形成盲区。为此采用独立业态的 商业主题区，“一街三心四馆”，一街是A1、A2、A3美食、文化街；三心是三 个中心广场；四馆是B1的儿童体验馆、B5的家电馆、B2B3B5家居生活馆、C1 的流行服饰馆。围绕三个中心商铺为同一行业，形成对街。划铺以大开间为主 ， 通过性和展示性均好，减少盲点。 5、规划中着重考虑消化高层和冷门区域，考虑各主力业态相关联关系。通过设置 业态形成主题，最少减少工程改造的投入。 6、依托在规划中的游乐园，与政府合作着重打造开发青少年、儿童市场，在A1、 A2、A3二、三层打造金华第一文化MALLA。以书店、少年宫、动漫城、教育培 训为主力业态，配置书画、婺剧、食品、室内游乐、童装童服、美容 美发、 眼镜、药店、网吧等综合配套。 浙中MALL总规划思路（业态组合） 7、项目北面是区政府和主干道宾虹西路，地标明显。而项目南面冷僻。依托现有 规划的停车场和游乐园的主入口，商业街A1东端头和B1的二层，着力打造卡通 特色的儿童主题场馆，形成一个地标，带动地块南面商业氛围。 8、建材五金、电动车、是对租金敏感，但不要求周遍人口规模具备远距离辐射的 业态，考虑到距离项目2公里将建成47万平方米的大型建材家居、石材市场， 会形成综合规模效应。而金华缺少一个精品性的家居饰品项目，故建议短租期 3-5年合约将B2、B3、B5与超市、百货联动，打造一个家居精品馆。汇聚沙发 、 家具、陶瓷工艺品、玻璃、装饰画、水晶、家纺布艺、干花、古玩收藏等。 9、商业街A1A2A3，西端一至三楼规划餐饮美食街（适当配置茶楼、珠宝、婚 纱），与游乐园和景观广场配套，门店以对穿设计为主，一楼直接与东端服装 零售形成互动。A5以数码家电卖场为主，与超市、家居互动，形成生活配套区 。 A6临宾虹路可考虑银行、商务酒店、大型宴会餐饮、专科美容医院为主。白龙 桥作为金华西部重镇，城乡结合部，有大量产业工人和农民需求电动车，A5北 面和A6南面一楼连同A3东面存在一个背街死角，中间有18米左右的道路，考虑 做电动车大卖场。 10、B2、B3的1-2楼着重打造裘皮或流行服饰为主的零售概念馆，B5目前面对农田 ， 要形成商气需要3年以上，故建议二三楼作为家居区的门头馆。3楼以茶楼、棋 牌馆、足浴、健身、整形美容专科医院为主力业态。 浙中MALL业态布局（一楼） 潮流百货/娱乐 写字楼大堂 运动休闲馆 家电数码馆 家居/饰品馆 美食餐饮 超市大卖场 电动车大卖场 零售生活用品 休闲运动鞋馆 婚庆婚纱馆 银行/移动/电信 浙中MALL业态布局（二楼） 潮流百货/娱乐 餐饮区 家电连锁 家居/饰品馆 美食街 超市大卖场 银行/移动/电信 儿童职业体验馆 婚庆婚纱馆 教育培训动漫电玩 书店音像 休闲网吧 美发/美甲 化妆品/药店/眼镜 婚庆用品/美容 儿童零售/玩具/食品 室内淘气堡 浙中MALL业态布局（三楼） 潮流百货/娱乐 餐饮区 足浴/健身/茶楼 美食餐饮 超市大卖场 儿童职业体验馆 婚庆婚纱馆 浙中MALL租金政策（一楼） 业态总面积铺位数标准铺租金扣点押金免租总租金 婚庆婚纱546平米10个54.6平米2000030008个月 美食餐饮 A1/A2/A3 4095平米7554.6平米250007-10%30006个月 美食餐饮 B1 655平米1254.6平米250007-10%30006个月 美食餐饮 （端头/非标 ） 2696平米11120-370 平米 8-20 万 7-10%2-8万 6个月 零售生活4148平米12234平米3000020008个月 运动休闲 A1东 943平米2050.8平米300008-12%20008个月 运动休闲 B1北 944平米2250.8平米280008-12%20008个月 运动休闲 B2南 873平米997平米280008-12%20008个月 运动鞋611平米548平米320008-12%30008个月 业态总面积铺位数标准铺年租金扣点押金免租总租金 家电数码3604平米 6952平米 3000020008个月 电动车1332平米1398平米5000030008个月 家居饰品2824平米4760平米3000020008个月 潮流百货6700平米10030平米2000020008个月 浙中MALL租金政策（一楼） 浙中MALL租金政策（二楼） 业态总面积铺位数标准铺租金扣点押金免租总租金 婚庆婚纱 摄影 1337平 米 14个176平米500004000 8个月 婚庆美容240平米1240平米8500070008个月 婚庆装饰160平米532平月 美食餐饮 A1/A2/A3 3578平 米 26138平米500005000 6个月 美食餐饮（ 端头/非标） 2275平 米 7180-370平米8-15 万 7-10%2-4万 6个月 儿童/零售玩 具/食品 4148平 米 5834平米200002000 8个月 儿童职业体 验（连三楼 ） 33101331072万50000 15个月 眼镜/化妆品188平米1188平米500003000 8个月 美发美甲252平米232-188平米2-5万100008个月 网吧292平米1292平米 8500050008个月 教育培训992平米3330平米9000050008个月 浙中MALL租金政策（二楼） 业态总面积铺位 数 标准铺租金扣点押金免租总租金 动漫电玩384平米1个384平米10000025%200006个月 室内淘气堡376平米1376平米5000025%6个月 音像168平米1168平米5000030008个月 书店388平米1388平米6500050008个月 美食餐饮（ 百货楼） 2000平米10200平米950005000 8个月 银行/移动面谈 连锁家电1860平米11860平米3.5%8个月 家居7376平米61120平米4500050008个月 浙中MALL租金政策（三楼） 业态总面积铺位 数 标准铺租金扣点押金免租总租金 足浴2312平米1个2312平米50000025%500006个月 餐饮（B5）376平米1376平米5000010000 6个月 餐饮（A1端 头） 370平米1370平米5000010000 6个月 餐饮（A1）719平米8104平米224645000 6个月 餐饮（A2）516平米5104平米224645000 6个月 餐饮（A5）1891平米2945平米2100020000 6个月 婚莎摄影515平米5104平米2246450008个月 婚莎摄影 （A3端头） 258平米1258平米7500010000 8个月 茶楼864平米1867平米185000300008个月 浙中MALL规划分析（机会点） 浙中MALL核心竞争力分析： 1.区位优越：浙中MAII位于金华婺城新区,是金华西部地区目前唯一的商业中心;扼守西部乡镇县市进入 金华市区消费必经之路,. 2.主题独特：项目位于婺城新区,行政经济文化中心,配套90000平方米城市景观公园,24个游乐项目与景 观公园、商业综合体完美融合为金华唯一的大型主题游乐园. 3.周边配套：与婺城区政府、五星级酒店、甲级写字楼集群、精品住宅形成新城中心地标,“钱”景无限！ 4.建筑特色：采用主题街区的业态布局，独栋建筑之间配以主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮 、娱乐休闲等业态组合，多部步行扶梯引导人流进入二层；二层商铺全部采用连廊跨越方式、10米挑 高中庭、顶棚自然采光等现代设计，形成“同业差异，异业互补，无死角、商业价值均好”的空间布 局。 5.定位明确：金华首个以“家庭合家欢消费”为目标的商业综合体。着力提供满足“男人的吃、孩子的玩、 女人的购”的产品。尤其是做大做强餐饮、儿童玩乐和教育。 6.环境舒适：与城区商业错位规划,依托大户外空间，三个中心广场一个游乐园与建筑物形成商业休闲 商业户外游乐的夹心型商业形态；购物环境更倾向于郊外公园旅游点，项目的舒适度.是吸引城区客流 消费动力 。 7.停车方便：地面地下停车位多达5000个，满足汽车时代的出行要求. 浙中MALL规划分析（改善点） 浙中MALL急需改善的条件分析： 1.交通改善：目前项目所在地公交只有一条线路，必须将项目地打造成金华西部交通中心.连接西部乡镇 、县市和主城区。以项目地为中心，开通婺州城市广场到浙师大、火车站、银泰城、市政府、金职院 的30分钟一班的公共大巴，以及婺州城市广场到汤溪、蒋堂、龙游、兰溪的一小时一班的城郊大巴。 营业时间城市公共大巴最后一班应设在晚10点，城郊大巴晚8：30。 2.宣传改善：加大宣传推广投入，宣传主题每月更换，突出促销信息，如价格优惠导向的： “开店不要钱 ，租金送给你”；“你开店我送装修”。业态导向的：“浙中美食第一街隆重招商”。 3.主题改善：配合商业业态主题，赋予商业广场个性化的装饰。如极限运动广场、虫虫童玩国、扬帆数 码海。主题突出，可以增加项目趣味性，同时形成商业坐标，烘托商业气氛。 4.物业改善：尽快明确餐饮街区的烟道、上下水、排污的位置与供应。商业街按区布局公用厕所；明确 后场、物流、垃圾清运、停车场规划；拟订大巴出入泊位；设立广告标识系统。南面停车场施工尽快 清理、硬化施工完成。 数码海冲浪广场极限运动广场虫虫童玩国 浙中MALL推盘思路 1.浙中乐园（2013.8-2014.5）：2013年8月必须动工建设，持续用短信、软文、网站、路牌广告通报项目 开工、基础验收、设备安装、建设花絮、试运营、项目海选代言人、开业优费售卡、盛大开业。确保 2014年5月1日营业。 2.美食街（2013.8-2013.3）：利用浙中乐园项目一系列的推广，8月底推出金华首席双公园的美食天堂概 念。制定软文、设计路牌、短信、DM单；拜访金华、衢州、杭州、建德、上饶、黄山等地餐饮行业协 会，合作组织路演等。通过宣讲项目优势，发展预约，进行入驻摸底，更新话术设计。10月底，采用 首三十名商家免租优费方式集中推盘。餐饮铺位预租过半后，提高租赁条件。11月-次年3月分城市分 组员跟进其他目标商户。采用分类报纸广告方式，长期招租。 3.儿童文化（ 2013.10-2013.4）：餐饮铺位预租顺利，品牌落位初具雏形前提下，分出一组推出儿童教育 馆。一人负责主招300平米以上的主力业态如室内游乐、职业体验、网吧、书店、教育培训、儿童家具 、文具集合店。1-2人负责30-60平米的小门店，如服饰、食品、文具、眼镜、奶茶、艺术DIY。 4.家居生活（ 2013.11-2013.4 ）：凭借乐园、儿童、餐饮形成的家庭合家欢题材深化精品家居概念，该 行业对租金敏感，对区位人气要求不高，以低租金、长免租（1年）去化B2、B3、B5 二楼面积，相对 百货而言，容易招租。与儿童区块错一月左右招商，可形成联动，吸聚眼球。 5.家电数码（ 2013.11-2013.4 ）：2013年11月启动蓄水，2014年3月强推放盘。以国美为主力店，电信、 移动、联通、数码、品牌电器专卖店为辅。 6.运动零售（ 2014.2-2014.9）：运动牛仔、流行服饰、鞋具箱包、户外休闲、裘皮皮草等零售品最后一 期推出。强推期2014年3-6月。集中开业2014年9月。 7.主力店：影院交房延后到2014年2月。超市合同必须在2013年签定，2014年2月底交房，9月集中开业。 浙中MALL推盘思路 浙中乐园8月启动 美食街8月底启动 儿童文化10月 家居生活11月 家电数码11月 运动零售（2月） 浙中乐园/美食/儿童开业 2014年5月 9月整体开业 浙中MALL招商工作准备 阶段划分时间划分需工程部提供条件招商/销售工作安排宣传推广计划 第一周期 30天 8月1号8月30 号 1.项目最终版平面图 2.物业管理公司的餐饮物业交付条 件 3.招商接待位置及物料准备 4.商铺划铺建筑设计问题与设计院 、工程部的 对接 1.提报招商平面布局图、业态比例 划分。 2.提报重点商家的筛选情况。 3.继续邀请重点品牌商家来项目考 察。 4.提报一般拟招品牌商家。 5.提报招商部案场氛围布置。 6.深化商业摸底调研工作 7.招商部的招商人员到岗培训。 1.开始招商前期相关推广 （软文、网站、主题标 语）。 2.商业沙盘制作 3.招商中心整体包装方案 4.招商折页设计 5.围挡内容设计制作 第二周期 30天 9月1号9月31 号 1.确认相关招商需要的法律文件（ 租赁意向协议、租赁合同、联营 合同） 2.租赁意向协议签约流程 3.连锁品牌店需要的各项文件准备 。 1.完成招商平面布局图、业态比例 测算、制定各个业态租金（扣率 ）区间。 2.确定招商铺位分割图及铺位编号 。 3、 对落位品牌进行细分工作。 4、 与主力店（超市、家电、运动卖 场）负责人对接、沟通，双方商 务条件洽谈。 5、 按照规划方案对拟招品牌商家