亚、美和欧洲商业房地产市场发展研究报告.doc

亚美欧三洲主要国家商业房地产市场发展研究报告目录序言2第一部分 亚洲主要国家商业房地产发展分析3一、宏观经济分析3二、人口与消费能力分析5三、亚洲主要国家和地区商业房地产市场供需分析11日本11韩国12新加坡13台湾13香港14四、亚洲商业发展的主要特征15五、亚洲经典商业房产案例分析21第二部分 美洲主要国家商业房地产市场发展分析31一、宏观经济分析31二、人口与消费能力分析33三、主要国家商业房地产市场供需分析39美国39加拿大40巴西41四、美洲商业发展的主要特征43五、美洲经典商业房产案例分析52第三部分 欧洲主要国家商业房地产市场发展研分析55一、宏观经济分析55二、人口与消费能力分析57三、欧洲主要国家商业房地产市场发展现状分析（规模、特色、消费者行为）62各国商业房产/购物中心发展体量分析62各国商业房产/购物中心发展规模分析63欧洲主要国家消费者行为分析购物时间及频率64四、欧洲商业发展的主要特征64零售业64商业零售房产65德国购物中心发展主要分为四个阶段65英国购物中心的发展特点65法国购物中心的发展特点66五、欧洲经典商业房产案例分析67第四部分综述78一、世界各国的宏观经济分析比较78二、购物中心在世界各国的发展概况78三、世界购物中心经典案例分析启示79序言商业的魅力在于它的变化无穷，在于它的五彩斑斓。每一个项目都有自己的个性和特色。这是一个需要不断创新，不断突破的领域。随着中国经济的高速发展，民众生活质量的不断提高，中国商业领域的发展空间将更为广阔，呈现出超越发达国家的发展势头。作为一家专业的综合性商业经营管理公司，“知识和见识”是我们最大的财富。世界各地的丰富游历常常能激发我创造的灵感，在适合国情的前提下，借鉴世界的经验有利于我们站在更高的视角推动国内商业的健康发展。 司徒文聪 集团主席space商业经营管理集团研究中心始终致力于商业房地产的专项研究，经过半年多的策划、研究、编写，与央视ctr研究中心共同推出世界商业房地产市场深度研究报告（以下简称研究报告）。这份研究报告通过对世界各主要国家的商业房地产发展历史、现状和未来发展趋势的深度研究分析，结合我国商业房地产市场的现状，为我国商业房地产业未来的发展出谋划策。研究报告将分为三大篇章：亚洲篇、美洲篇、欧洲篇，揭示不同经济发展环境下商业房地产发展的种种现象和特征。我们希望，通过这份研究报告可以给中国商业房地产行业内相关企业全方位的专业参考和建议，为中国商业房地产行业的发展尽一点绵薄之力。space 控股集团是香港注册公司，总部设在上海，在国内多个主要城市设有分部。作为一家专业的综合性商业地产经营管理公司，我们将现代商业、经营管理理念运用于国内具有代表性的商业地产项目中。我们的主要工作，是结合现代商业规划理念，匹配相称的建筑设计，组合最优化的租户群体，并融合国际五星级酒店式的经营管理系统，赋予项目新的商业价值，打造极具魅力的城市商业地标。我们拥有经验丰富的商业经营管理专业团队，结合国际化经验和本土化特色，为项目提供“定位、规划、招商、管理”全程化的经营管理服务。在从事商业房屋经营管理的同时，space不断拓展在商业领域内发展的深度和广度，将康体休闲管理和产权式酒店管理等更多的分支纳入了space的商业版图中。space旨在打造更为丰富多彩的商业空间，创造更具增长空间的商业价值。space研究中心在这样一个良好的大环境中逐渐成熟壮大。值得欣慰的是，我们的专业、严谨、科学的研究态度得到了业界的认可，今后我们会陆续推出各类主题性的商业地产调研分析报告，希望可以与您共同探讨中国商业房地产的发展之路。第一部分 亚洲主要国家商业房地产发展分析一、宏观经济分析经济总量分析图1 亚洲主要国家城市gdp总量（2002年） 从选取的十地2002年的经济总量来分析，中国gdp总量最高，为58608.52亿美元；日本位居第二，gdp总量为34250.50亿美元，印度第三，为27995.93亿美元。其余各国gdp均在10000亿美元以下，新加坡最低，为1001.18亿美元。（根据中国统计公报显示，2003年中国gdp达到116694亿元，比去年增长9.1%。）图2 亚洲主要国家城市gdp增长率（2002年） 亚洲各国gdp增长率中，中国同样保持了高速的发展，以8.76%的增长幅度稳居第一。而gdp总量排第二的日本，增长率却位于十国（城市）的最末，仅为1.49%，其余8国（城市）的gdp增长率从7.19%3.90%不等。此10国（城市）的平均增长率为5.43%，同期欧洲15国的gdp平均增长速度为3.39%，美国的gdp增长率为3.99%，均低于中国及亚洲的水平。人均经济水平分析图3 亚洲主要国家城市人均gdp水平（2002年） 从人均经济水平来看，至2002年，亚洲四小龙依然保持了它惯有的地位，人均gdp是其他亚洲国家无法替代的。10国（城市）中，日本最高，人均gdp水平为26940美元，印度最低，为2670美元。四小龙的人均gdp均在15000美元以上，平均为23710美元，前三位的国家(城市)均超出了此水平。其余各国人均gdp都在万元以下，中国为4580美元。（根据中国统计公报显示，2003年人均gdp为1087美元，突破1000美元。）二、人口与消费能力分析人口发展 人口总量图4 亚洲主要国家人口总量（2002年） 中国历来是人口大国，2002年人口总量为128040万人，印度人口为104864.1万人，是亚洲第二人口大国，新加坡人口仅为416.4万人，亚洲各国人口数量差距还是比较大的。2005年中国人口已经突破13亿，说明中国通过一系列政策有效控制了人口过快增长，同时13亿也给未来的中国提出了人口老龄化和就业压力的问题。人口增长速度图7 亚洲主要国家人口增长率（2002年） 从图可知，马来西亚的人口增长速度跃居亚洲首位，为2.11%，人口总量为亚洲第二的印度依然保持了高增长的势头，为1.57%，排名第三。中国人口数量有所控制，增长率为0.67%，日本增长率最低，仅为0.09%。十国（城市）平均速度为1.09%，远远超出同期欧洲15国0.43%的平均人口增长速度，美国为1.07%。城市人口总量图5 亚洲主要国家城市人口数（2002年） 中国地域辽阔，因此有48176.04万人口分布在城市中，约为总人口的37.6%。而尽管新加坡城市人口数最低，为416.4万人，但这已是其全国人口数，城市化水平相当高。城市化水平图6 亚洲主要国家城市化水平（按照城市人口与总人口比重来计算2002年） 如上所述，香港和新加坡完全城市化，而人口总量与城市人口数量均位于首位的中国，城市化水平仅为37.63%，是十国（城市）中的倒数第三位。泰国最低，为20.22%。十国（城市）城市化水平平均为61%，低于欧洲（73.39%）和美国（77.68%）的城市化水平。 人口年龄结构图8 亚洲主要国家人口年龄结构 在以上10国（城市）中，15岁以下的人口大约有79730.6万人，占总人口的27.6%。日本和香港15岁以下人口比例最低，分别为14.3% 和 16.1%，中国为24.2%，接近25.19%的平均水平。15到64岁之间人口占亚洲十国（城市）总人口的65.8%，总量为190078.9万人，比例最低的国家是59.39%，中国为68.6%，而10国（城市）平均水平为67.02%，说明总体差异不大。亚洲10国（城市）人口中年龄大于65岁为总人口的6.6%，总量为19043.9万人，以日本老龄化现象最为突出，占其总人口数的18.05%，中国的比例为7.2%，老龄化的现象将成为中国人口未来的一个问题。同期欧洲15国各指标水平：15岁以下总人口6238万人（16.48%），15和64岁之间人口数25304.6万人（66.86%），大于65岁人口数6306.5万人（16.66%）；同期美国各指标水平：15岁以下总人口6056.9万人（21.09%），15和64岁之间人口数19079.7万人（66.43%），大于65岁人口数3586.1万人（12.49%）。居民消费支出消费支出绝对量 图9 亚洲主要国家居民最终消费支出（2002年） 中国居民消费支出为5863.81亿美元，在亚洲主要国家中位列第二，远远高于香港、新家坡、韩国等国家。日本的消费能力在亚洲各国中位列第一，居民消费支出总量为22829.11亿美元，高于第二位的国家三陪之多。消费支出增长速度图10 亚洲主要国家居民最终消费支出增长率（2002年） 最终消费支出中，日本为最高，达到了22829.11美元，但其增长率却呈现出负数，为-3.07%。其余国家最终消费支出均在6000美元以下，并以新加坡最低，为373.6美元。增长率中，印度尼西亚最高，为28.5%，韩国第二，为13.51%，其余各国（城市） 均在10%以下，而除日本外，香港也出现了负增长率，为4.79%，跌幅最大。通过与居民消费支出的图表相比较，可以发现经济发展较成熟的国家和地区反而出现了负增长的态势。然而，中国的消费支出和其稳定的增长态势说明了中国稳定的经济增长环境和消费能力。消费价格指数图11 亚洲主要国家消费价格指数（1996-2002年）以1995年为基期，印度尼西亚价格指数一路飙升，2002年达到了285.25，印度位居第二，为155.82，菲律宾以152.25排名第三。其余各国升势较稳。但日本消费价格指数下降为99.84，香港的物价指数也有所回落。中国的物价值数基本保持稳定，略有下降。汽车拥有率图12 亚洲主要国家每千人拥有车辆数（1996年）日本的汽车拥有量在亚洲各国中最为惊人，达547.11辆/千人，超过了欧洲446.53辆/千人的水平。韩国209.84辆/千人，位于第二。而亚洲第一人口大国的中国，每千人汽车拥有量仅为8.23辆，差距相当明显。印度最低，为7.04辆/千人。三、亚洲主要国家和地区商业房地产市场供需分析日本日本将购物中心定义为一个单位里的集计划、开发、营运、管理的综合体。同时，日本购物中心尽可能包含多样性、便利性、舒适性、娱乐性等元素，为满足消费者的需求而提供沟通的设施和场所。截至2000年12月底日本购物中心总家数为2,803家；1999年底购物中心总数2,658，购物中心平均面积为13,370，购物中心平均厂商家数为44 店。000年新开幕购物中心家数：145家（比前一年度增加40家，同1993年为开幕家数最 多的一年）。其中7月12月下半年家数为99，主要原因是2001年开始实施针对量贩店的大店法造成提前开店的情形所造成，下半年期99件为前所未有之纪录。表1：日本购物中心数量：开业年份市中心都市型郊外型滨海型及其他年底合计1975年24312610084771976-1985年255193343012681986-1997年2332336822922351998年151574223411999年26582000年2803表2：2000年新开业购物中心面积前五位购物中心名称开幕日面积开发商所在地topirekku plazakoto11/2979,050topi工业、jusco东京都江东区南砂町aeon冈崎购物中心9/2271,093aeon兴产 佳世客爱知县冈崎市aeon成田购物中心3/1864,966aeon兴产 佳世客千叶县成田市tokiwa sawada town12/264,505tokiwa大分县大分市fair mall10/2756,355uni.福井购物中心福井县福井市韩国韩国商业的发展速度和现代化程度要落后与亚洲的日本、新加坡、台湾和香港等国家和地区。韩国的gdp总值在世界上排在前15名之内，也有不少在全球知名度很高的大企业，如三星、现代和大宇等，但都是大工业企业，流通业和零售业则一家也没有。在零售业对外开放方面，香港和新加坡早已实施多年，台湾也已于1986年解除了对国外资本的所有限制。而韩国直到上世纪90年代中期，才按照关贸总协定的要求，向外国开放零售市场，1996年完全开放外商投资零售和批发市场，比台湾晚了10年。1997年亚洲经济危机和金融风暴后，韩国又推出了一些吸引外资的政策和改革，加快了零售业的现代化进程和发展。韩国百货行业从销量看是位于韩国零售行业的首位，从经营上看位于亚洲前列。韩国传统流通业基本上是五分天下，这五大巨头分别是：乐天百货、新世界百货、现代百货、盖乐利百货和三星购物广场。韩国有数以千计的传统商品市场，其中汉城的东大门市场和南大门市场在国内外都颇有名气。传统市场的数量在这些年来明显减少，比如，由众多小杂货店组成的传统商品市场，过去在韩国各地一共有约2000个，到2000年已经减少到1100个，而且还将进一步减少。有些著名的传统市场，经过重新打造，装饰一新，成为保持了韩国民俗特色和吸引外国旅游购物者的好地方。像汉城东大门市场，就发展成为亚洲最大的服饰用品市场之一。韩国超市发展速度惊人，卖场面积超过6000平方米的大超市已达到200多家，2001年的年销售额也超过10兆韩元。2000年韩国超市的销售增长幅度达到27.5%，2003年超过30%。新加坡商业网点发展规划，是新加坡城市发展规划的一个组成部分，占有十分重要的位置。商业网点发展规划与城市发展规划、交通发展规划同步规划、同步实施。300多万人口的新加坡现在拥有20家大型购物中心(其中,义安城ngee an city、滨海广场marina square和新达城suntec city 均是亚洲最大的购物中心之一)。新加坡商业网点分为5级。除中央商业中心外，还有区域中心（regional centres），距离市中心大约13公里，共规划4个，已完成3个，其中以淡滨尼（tampines）最为成功；小型中心（sub- centres）距离市中心有大约6公里，共规划5个，已完成，其中以碧山中心（bisan）最为成功；边缘中心（fringe centres），距离市中心大约2.5公里，共规划6个，已完成3个；邻里中心（neighbouroud centres），分布于各住宅区内。各级商业中心都有明确的功能和要求，对网点的选址、布局、规模，具体到卖什么商品都有明确的规定。新增商业设施不能影响已有商业设施的经营。新加坡较大型的购物中心主要集中在市中心的乌节精华商圈（high-street orchard road），即著名的“乌节购物环带区”。还有中国城商品街购物中心，该地区把一些传统店面加以改造，注入新的活力，但一些传统小贩的古老生意仍予保留。布尔斯/罗可区的购物中心三年前完工，因位于交通枢纽附近，周末假日客流可达到16万人次，是一个经营相当成功的购物中心。台湾随着国民所得的提高，消费习惯不断改变，台湾的商业、零售业已面临重要的转型期。自从1994年桃园南莰台茂购物中心成立以来，2001年市场新加入了大江购物中心、微风广场、京华城、德安购物中心、高雄大远百等新的购物中心。2002年上半年间老虎城、zoo mall、新竹大远百的开幕，让台湾购物中心产业迈向更蓬勃的成长阶段。以2002年市场中既有的购物中心经营业者而言，虽然只有12家的规模，但体量已经与具有156家大小百货公司规模的体量差距不大，整个消费体量占综合零售业的24.3%之强，与百货公司的体量差距约小幅落后8.57%。截止2002年，开业一年的京华城和微风广场两家大型购物中心，共夺下150亿元以上的市场。与此同时，台北百货业受到巨大的影响，业绩不振，更有明德春天百货、台北来来百货、永琦东急百货等结束营业。表3：台湾零售业态的规模业态营业面积（坪）年度总营业额（亿元新台币）商品项目总数（项）商圈范围市场容纳量购物中心10000350-400至少20万（综合性）50万人以上居住区域25-30家百货公司1000-100001300-1500至少15万（综合性）20-50万人居住区域大中型80家以内量贩批发仓储1000-25001100-120015000-20000开车30分钟内骑自行车10-15分钟内商圈5-10公里130-150家超市90-3001000-11006500-80001-1.5公里1200-12000店连锁便利商店25-40950-10002300-2500500-800公尺10000-12000店传统市场及摊贩2-52100-220070-1201-3公里资料未显示香港根据香港差饷物业估价署的报告，至2003年底，香港商业楼宇（包括零售业楼宇及其他设计改建作商业用途的楼宇，但不包括正式的写字楼）面积总存量以内部楼面面积（即在外围墙壁围绕内的全部面积）计算，达到9,305,600平方米，其中33%的面积分布在港岛区，41%在九龙区，另外26%位于新界区。2003年商业楼宇的落成量为117,900平方米,比2002年下降了15%。约75%的新落成面积位于市区。2003年商业楼宇的使用量为54,400平方米的正数，扭转了2002年的负数情况。空置率轻微上升至10.8%。在香港商业楼宇面积总存量当中，大约27%属于购物中心/大中型商场用途。相对于1977年香港商业楼宇面积总存量3,895,500平方米，到了2003年，香港商业楼宇面积增长了超过一倍多（139%），远远高于同期香港人口的增长速度（47%），充分反映零售业在这26年间的迅速发展。人均商业楼宇面积从1977年的每人0.85平方米，增加到2003年的每人1.36平方米，增幅达59%。香港平均每平方米商业面积相对私人消费开支从1977年的每平方米每年港币11,294元，增加到2003年的每平方米每年港币18,602元，增幅达65%。可以说，香港商业面积供应在过去的26年内的高速增长是整体经济，特别是私人消费开支实质增长的结果。四、亚洲商业发展的主要特征1.购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响。随着亚洲各国城市化进程的加快和经济的高速发展，人们的生活状态和消费习惯也发生了巨大的变化。人们开始倾向于“便捷，舒适，愉快”的购物行为和购物环境。因此，购物中心在亚洲的快速发展正是基于这种消费心理和消费行为的变化。亚洲各国的大型购物中心层出不群，购物中心成为了城市人流的聚集地。台湾居民消费行为的变化趋势是“一次够足，休闲购物”， 随着消费行为的变化，购物中心、大型量贩店应运而生。1999年7月，台湾地区第一家大型购物中心“台茂”南嵌家庭娱乐购物中心开张第一天就吸引了10万人次的消费者，法国ppr集团下属的fnac、美国第三大量贩店“好市多”在台湾开设的商店同样是车水马龙。对于中国而言，购物中心的发展是在近几年才起步，但发展却非常迅速。由于城市对商业用地的规划，在某些大型城市如北京、上海等地都出现了饱和现象。以上海为例，依据上海城市规划，到2010年，商业规划用地不超过2500万平方米，而至2004年底，上海市已建在在建之商业项目，已达到2000万平方米；另外，根据近期推出的北京“商业白皮书”，北京市府也将合理调控北京房地产规模和结构，对于存在盲目发展、有过度竞争趋势的地区、业态落后的商业项目将进行必要的限制，这将意味着上海市未来几年商业房产供应将趋于平缓，商业房产的重心将放在专业经营方面。2.郊区型购物中心成为都市商业重要组成部分郊区型购物中心的诞生得益于城市化发展的进程，越来越多的城市人口离开市中心，选择了更适宜居住的郊外。便捷的城市交通体系和私车拥有量的不断上升，也为郊区型购物中心增加了活力。数据显示，日本购物中心以每年新开张近百家的速度发展，其中郊区商业占了总发展数的一半以上；现人均商业面积为0.31平方米，为1992年上海的水平，而根据其庞大的消费群体及消费力水平，购物中心的发展还大有空间可为。日本大量产业的外移及农业用地的废置，为其发展提供了可能。首家郊区型购物中心1994年才在新加坡北部出现，但发展得十分迅速，陆续有15个这种大型的购物中心完工。郊区型购物中心有一些共同的特色，它们都座落在较大型的住宅区，同时又位于交通枢纽附近。daimaru、sogo、metro等百货公司是这些郊区型购物中心的主力商店，而其它的组合包括电影城、娱乐电玩中心、保龄球馆和一般的家庭生活用品购物商店，还有一些室外餐厅和咖啡馆。近期建成的购物中心有：世纪广场、tampines购物中心、jurong point购物中心、west mall购物中心等。中国的大型城市也面临着人口从市中心外移的趋势，为郊区型购物中心的发展奠定了良好的基础。在北京的购物中心规划中，郊区购物中心的发展已经提上了议事日程。在上海，南方商城如潮的人流也让一批著名的商户选择落户在上海边缘地区。随着中国大型城市的新型住宅社区的大规模建设和轨道交通的扩张，将有越来越多的郊区型购物中心在中国发展起来。3.商业竞争的激烈让“主题特色”成为人们选择购物场所的重要因素。现代化的商业街、购物中心等商业设施除了尽可能的包罗万象、为人们提供便利周到、人性化的服务外，还有越来越多的主题特色商业设施在渐渐兴起，特具个性的场所营造一种旅游购物的全新氛围，吸引更多消费者的光顾。主题环境在日本突然出现的原因之一是因为为许多日本的零售店建筑都千篇一律，市内零售店通常被其他建筑物挤在很小的地方, 或者建筑比较单调、令人厌倦。而主题特色则提供了一个竞争性的优势。例如，日本的garden walk是一个非常成功的例子。它是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台, 这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题, 在人行道上有花形设计，购物中心的外部有鲜明的花形绘图，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。这种与众不同的设计, 加上时尚的零售商如宠物店, 哥伦比亚运动休闲专卖店以及银座商品屋, 使garden walk自2000年10月开业以来取得了非常大的成功。在中国商业房地产快速发展的几年内，主题特色已经开始逐渐显现出来。不仅有定位于“年轻化”的上海莱福士广场、北京巨库，定位于世界顶级品牌的上海恒隆广场、中兴泰富，还有各类定位于婚庆、儿童等主题性的商业出现在市场上，共同营造了一个繁华而个性的都市商业面貌。 4.商业的娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势。综合商业项目的优势主要体现在由于服务项目的增加，可以吸引目的不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥。同时，在新经济结构环境内，人们在消费的同时对购物娱乐的时间性、便利性和多元化的要求。这些可以看成是在全球范围内商业模式的发展趋势。目前韩国大型的购物中心大部分是涵盖在大型商业项目中的，而此类商业模式均是集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的商业模式。如乐天世界就有室内游乐场、饭店、电影院、室内游泳池、室内溜冰场、保龄球场、会员制的运动俱乐部、百货公司、超级市场、购物中心等设施。coex mall则包括了海洋主题公园、现代百货公司、饮食街、大型书店、电影院、游戏世界和超大屏幕电影院等种种设施。台湾新建的购物中心定位也逐渐将休闲娱乐功能导向引入。如微风广场有国宾戏院进驻、大型breeze super、以及spa会馆；京华城则由喜满客、大型表演空间、健身房、及地下美食夜店、可容纳超过五千人的大型disco舞池。京华城预计将有总业绩四分之一的比例收入自于餐饮电影娱乐事业。香港地价房价昂贵，同时香港人口居住极为稠密（如太古城附近居民达11万）。人均居住面积小，人们工作之余在外休闲娱乐比较普遍。为了适应这种需要，香港的购物中心都突出了休闲娱乐功能，而且每家购物中心都力图创新，以吸引顾客的光临。如太古城中心开设了两间只容纳16人的小型电影院。开业以来几乎每天都被开各种派对的顾客包场，顾客可以根据自己的需要组织活动，点播过去的老电影等等。节假日很多购物中心还会组织各种各样的活动，有些则组织一些文艺表演等。这些节目和表演是购物中心推广活动的重要部分。中国的购物中心等商业项目也开始将休闲娱乐的元素引入了商业的运营中，电影院、溜冰场、广场活动等都已经逐渐融入了都市人的生活。华南mall更是将主题公园带到了中国的shopping mall，开创了国内商业与旅游共同发展的新模式。对于缺乏自然环境优势的大都市来说，都市人的娱乐休闲将更多的集中在城市的寸土寸金之地，因此商业娱乐化的发展趋势是全球商业发展的一个共性。5.传统市场力求少而精，文化民族特色成为其制胜法宝传统市场是各国商业非常重要的组成部分，他们都有着悠久的历史，除了本地消费群体之外，更能吸引旅游者的目光。因其仍保留了民族特色的商业模式和历史赋予它的价值，成为旅游人口趋之若骛的场所。以韩国为例，有数据显示1998年小型商店和传统市场在韩国零售业中所占比例下降到不足75%，2000年降到70%以下，预计到2005年将继续下降到60%。尽管如此，整体来看，传统市场仍有其一定的地位。传统的商业市集，都是通过几十年甚至几百年演变而来的，韩国南大门市场始于1414年，东大门市场则是诞生于1905，发展至今，根据社会需求，以及随着商品货币经济的发展，经历过无数的整修和扩建。但是，其发展的重点和交易的形式始终是围绕着“市集商业”的概念和特色，这也是传统市集区别于百货商店和购物中心的优势，主要表现为：商品种类综合性；价格的低廉性；货品的潮流感；强调民族特色；旅游功能的发挥。在韩国南大门市场，有12,000多家店铺和将近5万名商人，另外还有许多昼夜不停进行生产的工厂等，从这一切可以看出韩国人的生活面貌以及底蕴，有如一个巨大的百宝箱。 如今南大门市场已经成为到韩国旅游观光的外国游客们难以忘怀的一处景点，是一个真正的消费购物天堂。中国是一个历史文化悠久的国家，传统商业更是占据了许多城市重要的位置。以上海豫园为例，它已经成为了上海最集中的旅游商业中心，著名的江南古典园林，闻名中外的名胜古迹和游览胜地，为全国重点文物保护单位。豫园商业旅游区是上海最古老最繁华的商业“聚居区”，这里集中了目前上海规模最大的古代和现代仿古建筑群。据统计，平均每天到豫园游览、观光、购物的中外游客达15万人次，节假日可达25万人次；以位于豫园商城北大门的小商品街为例，据统计，小商品街的人流量每天为5万人次，双休日更是高达七八万人次，街上的门店最高创利为每年每平方米5万元。豫园最大的特色在于能保护和发扬民族文化特色。作为一种古老传统的商业形态，只要能做到“少而精”，做出自己的特色，将依然成为现代商业中的领军人物。6.注重市场定位 重视年轻消费族群亚洲商业发展也是同样经历了欧洲、美洲发达国家商业发展的各个过程，市场供给的不断增加，就对商业项目提出了更高的要求，要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须找到适合自己的市场定位，差异化发展成为了商业项目建设的一大主题。以香港为例：位于香港商业区金钟心脏地带的太古广场定位在高档消费群，原因金钟区是香港界于湾仔和中环之间最繁华的商业金融区，顾客的对象、消费的水平当然有别于其他地区；位于港岛东太古城的太古城中心，始建于1982年，是香港最早的现代化购物中心，顾客群是当地的居民和周围的办公一族，其定位的特点是适合各类消费者的需要，商品线广；又一城与香港的著名大学相连，顾客中年轻人较多，比较注重时尚；位于东涌的东荟城是区内唯一的大型购物、休闲中心，加上毗邻香港国际机场，定位目标是能吸引来往机场的旅客，以及经常出外公干的商务旅客及专业人士，同时随着东涌的发展，区内居住及工作人口将会激增，东荟城也将关注这部分顾客。同时，重视年轻消费族群，也成为了近年来亚洲商业定位的一个特点。新加坡人口中年轻人占37%，亦即有110万的24岁以下的人。虽然其收入不高，但是其可支配所得却非常高，所以零售业者都已注意到这个族群。在中国，不少定位于年轻人的商业项目陆续推出。同时，根据统计，中国奢侈品牌的消费群体年龄段集中在2540，而在欧美，这类消费群体则集中在3560，这也是中国十分特殊的一个消费现象。7.商业发展与城市交通的协调与配套随着轨道交通的建设，城市的交通便利性有了飞跃性提升，跨区交通时间以量级缩短，过去上小时的路程可以缩短到十几分钟，大大提高了消费者的活动范围并鼓励跨区购物消费。从经营的角度来看，购物中心的目标商圈通过轨道交通的延伸得以迅速扩大。1979年香港地下铁路正式通车，使得香港加入以轨道交通为主的大都会行列，购物中心产业从此发生巨大的变化。在地铁通车前，香港虽然也有像位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街/区，但由于交通便利性相对较低，消费者跨区购物的情况并不普遍。轨道交通催生了区域性零售区的发展，零售面积在各区的分布也趋向平均。数据显示，香港主要的购物中心均在1979年落成，这些成功的购物中心面积均在810万平方米左右。地铁系统催生了香港购物中心产业的高速发展。据不完全统计，香港沿地铁网络分布的大约30个具规模的购物中心。这些购物中心的数目约占全港主要购物中心总数的五分之三，此结果充分显示轨道交通系统对购物中心开发的影响。凭借着世界一流的地铁和四通八达的公交系统，新加坡购物中心的发展可以说相当成功。不同于欧美国家，新加坡的购物中心大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈，且一条街上往往汇集着多家购物中心。上海地铁一号线从95年开始试运营，给地铁沿线的商业网点的发展发挥了催化剂的巨大作用，改变了传统商业网点集中在市中心的格局，出现了多个全新的区域性商业网点。徐家汇市级商业圈的快速成长和壮大就是一个典型的案例。徐家汇位于上海市中心城区的西南部，集中了港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金百货，美罗城，第六百货，太平洋数码广场，中兴百货商厦、汇联商厦、百脑汇、建国宾馆、华亭宾馆等著名商业项目。地铁将市中心的客流带到了这里，根本上改变了人们传统的消费习惯。同时，通过地铁各出口的设置紧密连接起各主要项目商业，增加了整个商圈的聚集力。考虑到其他亚洲城市在商业发展开发面临着与香港相似的特点，即：人口密度普遍偏高和汽车使用率偏低，直接套用传统美洲或欧洲购物中心以汽车为主导的发展的模式对于其他亚洲城市，特别是中国商业的发展，有相当高的借鉴价值。8.网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视在亚洲，国际网路普及率不断提高，也引发了商业网络化的趋势，虽然电子购物的比例不高，但零售业者在网上出现，有助于提升知名度。网络化服务在未来将成为商业的一种不可或缺的渠道。韩国五大百货公司都已建成自己的“网上分店”，开始网上购物服务。对于网络用户超过总人口一半的韩国来说，网络购物无疑将形成巨大的市场。电视购物也近年来在亚洲开始发展起来的一种消费平台。现代商业在百货业和新兴网络购物的基础上，还开发了电视购物。这三种方式互动进行的商业发展方向是未来消费群体。中国的网络和电视媒介的发展，也造就了许多购物网站的成功，韩国电视购物媒体也与上海文广传媒集团合作开办可专业购物频道。五、亚洲经典商业房产案例分析案例一：东京都港区的六本木新兴商业区开业时间：2003年4月 占地面积：11.6公顷 概述：六本木新兴商业区以写字楼“森大厦”为中心，包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。主楼森之塔楼高54层，2楼至5楼为饭店等商业店铺，7楼至48楼是写字楼，49楼层以上为森艺术中心，即由美术馆及会员制俱乐部构成，包括有约80家店铺所组成的购物中心“westwalk ”。在50至52层，都设有与“森艺术中心”及“眺望东京市容”有关的商品专卖店。经营特色：51层设有供休闲小憩的极其时尚装潢的酒吧，提供各种葡萄酒、鸡尾酒和低酒精类软饮料，从上午10:00一直营业到翌晨4:00，这里是受女性欢迎的场所。另外，总计2100席的宽幕电影院及音乐厅也是通宵营业。位于52层的“东京siteibie”，是供室内展望的特别展望室，高度跟东京塔一样。从底层乘高速电梯抵达52层，只需42秒。走出电梯，高达11米的环形巨大玻璃窗映入眼帘，橘色的灯光向白色转换，东京湾的景色尽在眼底。白天和夜间观望因多种不同的光线映衬，景物会有不同变化。成功之道：徜徉在六本木商业区中，现代艺术气息扑面而来，但在心头却隐隐泛起一丝怀旧的情怀，或许是因为其曲径通幽的建筑设计，或许只是因橱窗摆件映衬在昏黄的灯光下。在这里，购物、娱乐不仅是最重要的元素，还有文化韵味、建筑设计、高新科技所呈现出的现代文明，构筑了六本木的精华所在。案例二：东京venusfort购物开业时间：1999年8月 占地面积：44140平方米概述：venusfort购物中心规划为125,000平方米的封闭式购物中心，位于东京附近的odaiba。主走道有400米长，有156家专卖店和餐厅。venus fort 的特色是欧洲复兴街，设有云朵的天花板壁画, 以及人造日光，每天可以经历几次“白天”到“黑夜”的时光。在该购物中心运营的早期，精心挑选的饭店和时尚零售商如polo ralph lauren、jean paul gaultier 以及dkny，每月可吸引180万购物者。 经营特色：购物中心的目标客户是20至30岁的女性，设计理念为“女性主题公园”。他所在的区域是东京商业区的终点，是拥有市政府办公楼和商业设施的政治和商业中心。此车站每天有3030000人次的客流量。成功之道：成功的主题定位让venusfort具有了独一无二的魅力，也成功地锁定了极具消费能力和欲望的客户群体。商场内各种细节处理十分精致，充分体现了日本购物中心建设的特点。良好的商业运营也是他成功的关键之一，品牌商户的选择和长效的管理，保障了购物中心长期的良好发展态势。案例三：韩国乐天世界概述: 乐天世界是世界最大的复合式室内游乐园之一，占地2.5万坪，可享受冒险、神秘、观光、体育、娱乐和文艺乐趣，不受天气影响的综合性室内游乐园。由于地处市中心，因此在周末假日吸引大量人潮，成为汉城最热门的去处，平常假日的入园人次就有3万人左右，节假日更可达12万人。经营特色：乐天世界主要分为室内的“乐天探险世界”，以及盖在湖面上的“魔术岛”两个园区，“民俗馆”也位于其中，此外还包括饭店、电影院、室内游泳池、室内溜冰场、保龄球场、会员制的运动俱乐部、百货公司、超级市场、购物中心等周边娱乐设施，筑构成一个超大型的复合式休闲王国，可以说是汇合娱乐与文化的超大型区域。1. 乐天探险世界lotte world adventure2. 魔幻岛 magic island3. 乐天世界民俗博物馆lotte world folk museum4. 乐天饭店 hotel lotte world5. 乐天百货公司 lotte department store6. 乐天世界百货公司lotte department store7. 乐天世界购物区lotte world shopping mall8. 乐天世界体育中心lotte world sports9. 乐天世界室内游泳池lotte world swimming10. 乐天世界广场lotte world plaza成功之道：乐天世界的成功正是他把握了世界购物中心发展的一大趋势：商业娱乐化的发展趋势，通过娱乐的目的，把更多的消费者吸引进来，把他们长时间的停留在购物中心内，从而增加消费行为的产生。案例四：新家坡义安城（ngee ann city）概述: 位于乌节路中心位置，义安城曾被誉为“东南亚最大购物中心”，这是一幢以四层建筑为中央主楼，左右各有两个塔楼，一个塔楼是大型百货店高岛屋百货（takashimaya），另一个塔楼是专卖店城。经营特色：这栋门口有两座石狮的壮丽建筑物内，拥有多达100多家的各式商店，如东南亚最大间的书店-纪伊国书屋(kinokuniya)，以及最新的国家图书馆分馆、高岛屋购物中心、文化设施、餐厅和一间健身俱乐部。许多著名的精品店如mont blanc、louis vuitton（东南亚最大间）、cartier、chanel、tiffanys、gianni versace、hugo boss 和tag heuer在此也设有分店。 成功之道：良好的地理位置是商业项目成功的捷径之一。同时多主店的经营模式为购物中心带来了不同的消费群体。案例五：台湾京华城开业时间：2001年 建筑面积：204，600平方米概述：这个未来型购物中心作为台湾最大的购物中心，京华城的总建筑面积约为204600平方米，营业面积约为138600平方米，地上和地下分别为12层和7层。除了有1000家以上的各种专门店以外，还有商场和影院，可以说是一座综合型消费中心。经营特色：称其为未来型购物中心是因为在京华城内电子网络等高科技技术在顾客消费平台中得到了淋漓尽致的发挥。京华城采用了电子结算和假想空间购物相集合的方式。在那里，把真实的店铺买卖用网络连接起来，使得面对面服务（one to one marketing）成为可能。京华城对网络设备投资了2亿元新台币，首先与银行共同开发了可作为会员卡使用的信用卡。这种信用卡由于内藏微型芯片，不仅具有很高的安全性，同时还可以储蓄消费店数，使顾客回头率提高。除此之外，这种会员卡兼做银行卡使用，实现了网络银行和电子货币的服务。为了刺激消费，京华城还在各层设有读取会员卡信息的情报中端。顾客进入商场是，如果把自己的会员情报输入终端，就可以下载电子优惠券，并享受电子支付或分期付款等服务。另外，用pda或笔记本电脑之类的移动通讯工具也可以登记入店。在顾客消费的过程中，京华城可以将优惠酬宾信息以及根据消费者资料，以短信或优惠券的形式及时发送。成功之道：信息化、网络化的发展在这里得到淋漓尽致的体现，虽然作为一个新生事物，他还面临着市场的考验，但这个有益的尝试值得我们借鉴。案例六：台湾taimall开业时间：1999年7月 占地面积：15,125坪概述：台茂除了引进国际知名品牌的零售商店，还包括多厅的电影院、嘉年华式娱乐世界、国际餐饮与休闲生活广场、主题式餐厅、儿童游乐场、大型量贩店等，以满足家庭中各年龄层的消费需求。经营特色：台茂定位于“家庭娱乐购物中心”，强调结合购物、娱乐、休闲功能，创造购物新空间，实现全家人一次购足的梦想。台茂十分注重家庭购物所需要的购物环境，让父母购物的过程更为便捷。（1）体贴的服务：如推车、无障碍信道、孩童洗手间、孩童椅、防滑设计等（2）娱乐：商场玩偶，主题餐饮，电影，游乐设施，主题活动等（3）安全：有车的中产阶级是台茂的主力消费群体，提供一个安全的吃喝玩乐的场所，没有西门町的危险以及夜市的脏乱。成功之道：结合购物、餐饮、娱乐与休闲的多元化机能，主要诉求家庭客层为主之休闲娱乐及购物体验。通过娱乐业态吸引了家庭的引入，通过儿童、成人独享或共享的娱乐设施，将家庭的集体消费聚焦于此地。案例七：香港海港城（harbour city）开业时间：1998年 发展商：香港九龙仓集团 建筑面积：177000平方米概述：位于九龙尖沙嘴区，其中海运大厦设有香港唯一的国际邮轮码头，是旅游观光客及本地消费者喜欢的购物热点。其中海运大厦在1966年开幕时，是香港首个大型商场，目前海港城是香港最大的购物中心之一，其最新的港威二期商场于1998年落成。经营特色：海港城由海港城港威新城、海洋中心、海运大厦及马哥孛罗香港酒店商场4个互相连接的购物区组成，拥有700多间商店、50多间食肆、2家电影院（共接近1500个坐位）、3间高级酒店、有500多个房间的服务式住宅、1个私人会所及2000多个停车位，以及超过400000平米建筑面积的甲级写字楼。成功之道：充分利用独特的地理位置，结合旅游的特质，综合规划和开发商业项目。案例八：太古城中心（city plaza）开业时间：19822000年 发展商：太古地产 商场建筑面积：102000平方米 概述：位于香港岛东区，地下铁路太古站上盖。该中心内有超过180间商店，既有大众品牌也包括众多的国际潮流品牌。经营特色：更是香港四大百货公司的集中地香港独有的日本uny生活创库、英国知名的马莎百货、最为香港人熟悉的永安百货及潮流美容产品集于一身的log-on。美食天堂：集中了超过60家的各种亚洲及西方美食。娱乐：全港独有的16豪华座位私人电影院directos club，开创戏院服务新概念。更拥有香港首个真雪溜冰场冰上皇宫，也是港岛区最大的溜冰场。成功之道：引进具有独创性的业态，给购物中心增添了点睛之笔。注重娱乐休闲的元素，也是他能吸引消费者的关键所在。案例九：香港时代广场（times square）开业时间：1994年 发展商：香港九龙仓集团 商场建筑面积：87000平方米 概述：时代广场曾被列为香港十大旅游景点之一，二百万平方尺的写字楼及商场出租率平均在九成五以上，每年的租金收益高达8、9亿港元。时代广场逾210间商店分布于各层的购物廊，每层有其独特主题。当中，“连卡佛”荟萃世界各地高级名牌服饰、皮具及化妆品等，还有电器专卖、个人电子产品、运动用品专卖、儿童商品、“时代便利集”、“citysuper”等也深受旅客欢迎。而“食通天”则有超过十八间食肆，精选中西日韩等美食佳肴，令人大快朵颐。在八楼，有一间古怪特别的电子产