中海_深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告_28页.doc

房策网 更多房地产资料免费下载 深圳深圳【 【中海香蜜湖中海香蜜湖 1 号号】 】项项目目 后后评评估估报报告告 中海地中海地产产集集团团有限公司后有限公司后评评估工作小估工作小组组 二二八年九月八年九月 房策网 更多房地产资料免费下载 第 1 页 共 27 页 深圳深圳【 【中海香蜜湖中海香蜜湖 1 号号】 】项项目后目后评评估估报报告告 前言： 深圳中海香蜜湖 1 号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004 年 4 月 16 日 取得土地使用权后，于 2005 年 5 月开始进行桩基施工，至 2007 年 8 月全部入伙，2008 年 2 月达到后评估时点（数据截止时间为：2008 年 4 月 20 日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 开发的类似项目提供一定的借鉴。 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部 的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与 其中，在此表示谢意。 目目 录录 【核心内容提要】 2 【项目概况及评估综述】3 【项目投资管理评估】.3 【项目规划设计工作评估】4 【项目营销工作评估】 .12 【项目进度、工程管理评估】19 【项目成本管理评估】 .25 房策网 更多房地产资料免费下载 第 2 页 共 27 页 【 【核心内容提要核心内容提要】 】 、投投资资管理管理评评估估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行 方面比较顺利。 、财务财务管理管理评评估估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看， 项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 、规规划划设计设计工作工作评评估估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的 项目设计及管理具有较好的借鉴意义。 “低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践， 对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院 式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了 豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设 备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 、营销营销工作工作评评估估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、 入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅 项目的一种独特的、系统化的营销模式。 、发发展展进进度度、 、工程管理工程管理评评估估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完 成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况， 为今后“别墅高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (一)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看 作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新 思路。 、成本管理成本管理评评估估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次 提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本 项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因 素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有 其特殊的合理性和必然性。 (一)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了 1.7%，工程成本在控制范围内。 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 3 页 共 27 页 【 【项项目概况及目概况及评评估估综综述述】 】 、项项目概况：目概况： 项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻 水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源香蜜湖及市政规划的公园， 作为城市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼 得的楼盘。 、项项目目经济经济技技术术指指标标 (一)项目规划建设用地面积 93,544，可建设建筑面积 131,000，其中，住宅总建筑面积 126,506，会所、幼儿园及其它公共设施面积 4,603，容积率为 1.4。 (一)项目以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多层住 宅和配套公建，户型区间为 180450。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层 住宅部分设车位 467 个。 、项项目开目开发发周期周期 项目用地通过公开拍卖竞得，2004 年 4 月 30 日签订土地出让合同后，于 2005 年 4 月开工建设，2005 年 12 月 25 日开盘，南区 2006 年 3 月 12 日竣工，2006 年 6 月 30 入伙；中北区 2006 年 9 月 30 日竣工，2006 年 11 月 19 日入伙；北区高层 2006 年 6 月 20 竣工，2007 年 8 月 30 日入伙，建设期 31 个月，销售期 20 个月。 、项项目目综综合合评评估估 (一)本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、 林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区， 地理位置显赫，景观条件优越。 (一)本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担 50，双方各占 50 权益。 (一)香蜜湖 1 号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念 深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。 (一)项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发，从客户资源的积累、营销的推广到项目 的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达到了价格的攀 升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。 (一)项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式。 【 【项项目投目投资资管理管理评评估估】 】 、宏宏观经济观经济和房地和房地产产市市场发场发展展变变化分析化分析 (一)项目发展周期内深圳市房地产市场状况 深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表 2004 年2005 年2006 年 单位 数额 同比（% ） 数额 同比（% ） 数额 同比（% ） 商品住房施工面积万平方米2,257.689.962,152.58-4.662,157.390.22 其中：新开工面积万平方米766.917.2753.9-1.7609.46-19.16 商品住房竣工面积万平方米772.2-0.79704.44-8.77581.87-17.4 商品住房销售面积万平方米802.58-1.15901.1312.28705.82-21.67 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 4 页 共 27 页 其中：境内外地人 士购房面积 万平方米136.445.03178.4130.76141.16-20.88 境外港澳台人士购 房面积 万平方米52.17-8.2159.2913.6537.89-36.09 商品房销售均价元/平方米6,530.564.027,659.1817.2810,090.431.74 在项目发展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。其主 要原因有：一是随着经济的快速发展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速 增加，导致供需矛盾加大。二是随着城市基础设施不断完善，居住环境逐步改善，外来 购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差 距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。 (一)2001 年2005 年深圳市土地市场情况 从 2001 年至 2005 年，深圳市土地出让面积分别为：105.9 万平米、55.4 万平米、 101.8 万平米、104.7 万平米、57.6 万平米，其中：关内土地出让面积分别为：25.6 万平米、 3.9 万平米、1.7 万平米、9.3 万平米、1.4 万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出 让面积的 10。由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求，关内土 地供应的减少，凸显了香蜜湖一号地块的投资价值。 、土地土地协议执协议执行情况行情况 (一)项目概况 香蜜湖 1 号为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执 行方面比较顺利。 土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。 (一)交地情况 2004 年 4 月 30 日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。交地情况 比较理想。 、项项目目经济经济技技术术指指标变标变化情况及其化情况及其对对最最终终收益的影响收益的影响 项目可研阶段销售面积指标为：低层住宅：19,148 平米，高层住宅：108,503 平米； 最终根据竣工查账报告：低层住宅 43,563 平米，高层住宅：87,516.41 平米，最终由于低 层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。 、投投资经验总结资经验总结 (一)在地段选择上，香蜜湖 1 号地块出让时，政府出让价就高于普通地价，加之竞争商家 实力较强，竞价异常激烈，导致土地获取成本非常高，楼面地价高于周围楼盘的销售 单价，但是公司通过充分的市场调研，科学的判断了该土地的市场价值，特别是在中 心区西移过程中，特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档 住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为 1.4 的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀 缺性。 (一)在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提前预判到房地产市场的高峰期 即将到来，特别是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因 而果断吸纳该项目，在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。 【 【项项目目规规划划设计设计工作工作评评估估】 】 、项项目目设计设计情况的介情况的介绍绍 本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计， 施工图由深圳市电子院设计有限公司设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设 计有限公司设计，水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 5 页 共 27 页 各主要设计出图进度如下：规划方案设计：2004 年 12 月 9 日；施工图设计：南区 2005 年 3 月 21 日，中北区 2005 年 5 月 8 日；室外工程施工图设计：南区 2005 年 5 月 25 日，中北区 2006 年 1 月 24 日；会所及样板房精装修设计：06 年 2 月 28 日。 、项项目的建筑目的建筑标标准准 (一)结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构 th 和多层采用短肢墙结构，高层采用 框肢剪力墙结构。 (一)入户门：全实木入户防盗门。 (一)门窗：th 采用阿鲁克系统门窗，高层采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用 low-e 双 层中空透明玻璃。 (一)栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。 (一)公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下： 单元大堂：地面：石材；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。 标准层电梯厅：地面：仿石地砖；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。 、项项目机目机电电配置配置标标准准 (一)强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为 了保证住户使用大功率电器，每户均设置三相电源，采用 tn-s 接地系统。 (一)弱电设计：弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品，大 大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线 wap，小区住户可以在 小区内无障碍无线上网。 (一)给水系统设计：整个小区给水采用变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水箱， 保证住户用水的可靠性和稳定性。 (一)排水系统设计：排水立管均采用球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的影响。 (一)暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设置动力新风 系统，符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小 区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。 (一)电梯设计：选用美国 otis 电梯，载重 1050kg，速度 2.5 米/秒,发纹不锈钢装饰面。 、项项目目设计过设计过程管理回程管理回顾顾与与实实施完成情况施完成情况 (一)建筑设计过程回顾 1.产品策划理念城市中央，生态府邸 “回归自然，回归生态”的空间构思，也充分体现了创新的居住模式给客户带来的 居住心理提升。别墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排别墅南北 通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、 中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，创造了极为独特而华丽的居住空间。居 住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。 居住模式的思考一直是香蜜湖 1 号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到 了高空，独辟蹊径的提出了“高层住宅的别墅化”居住模式：独特的南北通透电梯厅设 计，采用了“入户式电梯设置”，同时在高层的电梯出口处设计了大面积的双层高半室 外花园，使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。户内的各个功能空间也围绕着一个面积 达 30 平米的双层高“空中四合院”进行交通组织，以空间的设计创新彻底改变了常规 上围绕客厅进行流线组织的居住模式，创造出一个充满趣味的流动的室内居住空间。 居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的城市中 心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有益尝试。 此外，高层建筑低层化，不仅是一种设计的创新，而且具有影响邻里的社会价值， 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 6 页 共 27 页 一般地说，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。但在这个 问题上，香蜜湖 1 号华府却完全的突破了传统，是深圳房地产历史上的一次重大突破。 2.规划方案设计 (1)打破常规，突出重点 在规划之初，我们根据营销策划的市场定位提出了应争取规划尽量多的 townhouase，以为公司创造最大的利润。但土地转让合同中明确有高低层面积比 例限制（低层住宅面积只可占总面积的 15%）和建筑物 75 米限高条款，我们打破常规， 大胆思维，在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近 10 个突破规划指标而又富 于创造力的规划设计方案，最终的规划设计方案终于达成了开发商-政府-市民三赢的 完美局面，创新而又独特的规划设计方案最终获得了政府部门的认可和审批，使香蜜 湖项目具备为公司赢得了巨大的利益条件。 (2)仪式感的营造 根据对客户心理的分析，我们认为尊贵空间的核心体现在于仪式感的营造：在到 达一个目的空间之前，按轴线分层次设置若干过渡空间，每经过一个过渡空间，客户对 目的空间的心理期许值就提升一级，从而使空间的豪华感演绎到极致。香蜜湖 1 号的 设计从规划结构开始，到建筑空间序列、景观空间序列、室内空间序列、建筑立面的韵 律和尺度.所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。 3.建筑户型设计 (1)别墅 别墅的户型设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。 例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设计、独创联排别墅南北通透的客厅设 计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双 主人套房、双地下车位设置等等，都营造出一个极为独特而华丽的居住空间。此外，通 过底层空间的独特设计，业主入伙后可进行改造，如 th 半地下室层高不足 2.2m，不 计建筑面积，业主可下挖 60cm，改造后层高可达 2.8m，可根据需要装修成休闲娱乐室、 健身房、家庭影院等等，给予业主充足的想象和自主设计空间。而且，由于地下室的独 特设计，可通过在地下室与室外泳池间设置玻璃隔断，将室外花园和游泳池的景观引 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 7 页 共 27 页 入地下空间，使业主坐在地下室就能欣赏到游泳池的水景，因此彻底颠覆了以往一切 联排别墅设计，通过泳池贯穿三重院落空间，令客户能体验到融入自然的感觉。而在赠 送面积方面，通过地下室、花园、凸窗、露台等形式，使建筑面积和赠送面积的比例达 到近 1：1，而个别户型买 300最多可获赠额外约 500的使用面积，这样一来给业主 带来了更多的实惠，同时，也带来了价值提升的空间。 (2)高层 居住模式的创新一直香蜜湖 1 号高层单位策划的核心内容，我们将绿地搬到空中， 独辟蹊径的提出“高层住宅别墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的别墅般居住感受， 为用地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。如入 户花园与客厅的空中四合院。在设计过程中，我司合理的利用面积查丈规则，运用双层 高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一般凸窗、顶层坡屋顶等方式，尽可能多 设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式，使赠送面积和建筑面积的比例达到 1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。此外，通过“入户式电梯设计”赠送双层高半 室外花园的手法，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住 户的尊贵感受。而在户型的空间布局上，采取了多空间可组合性原则，以空间的设计创 新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，创造出一个充满趣味流动的 室内居住空间。而由客厅、餐厅、书房三房环抱的双层高“空中庭院”就为住户提供了一 个表现自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树，点缀花草，品茗对弈，找回久违的中 式合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一贯内敛的气质，成为整座宅 院的精神统领。 高层户内的空中四合院 4.立面设计（彰显尊崇的高贵、典雅风格） 香蜜湖 1 号别墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计，是联排别墅立面 设计上的重大创新。建筑立面造型独特，比例完美，色彩和谐，材料对比恰到好处，充 分体现了项目应具备的高贵、典雅的新古典主义风格，赢得了客户和同行的交口称赞。 此外高层的立面设计采用现代风格，讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。 (1)立面材料设计创新 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 8 页 共 27 页 为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位选用了高档的啡 点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型独特、质感 较为厚重的挤压粗面砖（目前在深圳住宅设计中首次使用），建筑上部采用织面外墙漆， 屋顶也开创性地采用了有别于普通别墅屋顶的蓝灰色日本 t 型平瓦（目前在深圳住宅 设计中首次使用），铝合金门窗选用了深银灰色氟碳喷涂窗框和透明中空玻璃，达到了 强烈的对比效果。通过合理高效的利用各种材料的不同特质，结合独特的立面造型设 计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高贵气质。 (2)立面色彩设计创新 建筑群整体色调设计为中性偏暖，微弱对比。立面大面积为略暖的象牙白，局部为 赭石、深黑绿等有所跳跃。避免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比，色彩关系显 得沉稳、典雅、大气、尊贵。 (3)立面设计创新 别墅的立面设计充分体现了高贵、典雅的新古典主义风格。 此外高层的立面设计采用现代风格，讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。立面上 较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面主要构成元素。在转 角处的飘窗增强了塔楼的精致，并充分利用飘窗下空的凹进形成丰富的光影变化。由 于位置突出，特别对临湖 3 栋塔楼的空调位百页做了特殊处理，将普通的横向百页换 成了竖向的矩管和穿孔板，并且每 4 层对换一次，最终效果简洁而又不失丰富，别有趣 味，成为临河立面的一个亮点。 5.景观设计 香蜜湖 1 号的景观设计特点为：整体环境设计中重视整体场景的营造；保证户户有 景，并且住宅间距较大，有开阔感整体环境采用扇形结构，使景观达到均好性；花园绿 地均匀分布于每个组团中，保证每户获得优美的外部景观。 道路的人性化设计，高层部分道路采用人车完全分流，th 和独立别墅采用半人车 分流形式，大部分车行道可同时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降低道路行驶 车辆速度，减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要，设置苗木达到绿树成荫 的效果。 6.室内装修设计 香蜜湖 1 号室内设计由香港著名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循“城市中央， 尊贵府邸”的项目开发理念，对“品位”与“尊贵”主题进行有针对性的深化与细化，在设 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 9 页 共 27 页 计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，体现了高品位、 高素质的现代豪宅生活方式。设计还充分考虑了各空间的流动性、开扬性与完整性，并 结合体现优雅、平和的“典雅主义”建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风 格，集中体现顶级豪宅的悠闲与舒适。 在装修效果的控制方面，我们主要采用以下两种方式： (1)单位选择对效果的贡献 选择优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作，充分利用外部资源，为我司在本 项目运作及装修施工现场管理力度较弱的情况下提供了保障。加强与设计单位的合 作与管理，充分利用其优秀资源为我司服务，如具有必需完整的装修施工图外的家私、 灯具、洁具、五金等选型工作，委托饰品采购工作等。加强与施工单位的合作与管理， 充分利用其优秀现场管理经验为我司服务，如优秀的施工单位具有丰富的现场管理经 验，从装修进度计划、质量把控、材料的利用、成品保护等都管理较好、即使细部的收 口都会提出良好的建议及解决的办法。 (2)分判模式的意义 在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部， 针对合约准确定判施工单位及成本控制具有重要作用。如香蜜湖会所恒温泳池马赛克 及室外连廊地面石材，在保证同样效果的情况下节约 80 万；高层高文安设计公司提供 的 1000 元/m2 的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样效果的情况下节约 30 万。 (一)建筑设计的成本控制 设计费用控制措施如下: 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 10 页 共 27 页 1.选好设计人员，加强施工图设计阶段的控制 匹配好设计人员，做好结构计算参数选取，确定结构计算结果的合理性及具体结 构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌输成本控制的理念，并在任务书中 明确了设计关键点，将成本控制根据设计过程阶段完成。与项目结构专业负责人将结 构 30 多个计算参数一一核对，保证计算参数与结构的类型和实际相匹配；认真核对荷 载的取值和输入情况，及时纠正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到经济 性最好；在施工图的设计中，加强中间过程的控制检查，对中间成果模板平面图、配筋 图进行审核，将发现的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。 2.施工阶段变更的严格控制 对于施工单位提出的与成本有关的变更，一般用最经济的施工方式或施工技术予 以解决，对材料代换的变更要求在保证结构安全和质量的情况下由设计单位确认；对 其他专业提出的与结构有关的变更，要充分协商，力求最经济合理；对因设计错误造成 的变更，积极做好有关记录，以利于设计费用结算时的索赔。 (一)售后使用情况 1.无边界景观泳池存在封闭管的问题，特别是泳池北侧的溢水效果，在满足了基本的使 用功能后，难以兼顾景观效果。后来通过竖向立杆进行围合、封闭，但对最初的设计效 果还是有一定破坏。因此在今后的项目中若采用无边界泳池，应仔细考虑溢水边界的 细节处理，使泳池既安全又兼有最佳的景观效果。 2.项目的景观泳池底部为坡面，在二次设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口， 造成在清洁水池时总有一部分水排不干净，因此景观专业设计在提交设计条件时不仅 要说明景观效果，还要有预见性的提出可能发生的问题，当专业水景公司完成二次设 计图纸后，还要对景观师做充分的效果说明。 3.高层户型中，设计按计算负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空 调预留位置空间不够。 4.会所、大堂空调制冷效果不佳。根据现场测量和研究，主要原因如下：建筑设计未考 虑空间的闭合，会所有几处过渡空间采用露天方式处理，但是与室内没有隔离措施； 装修设计过分追求效果，修改了风口位置和形状，不能满足空调系统要求；施工 后，风道没有及时清理，有残留垃圾堵塞风道；主机位置安装在通风不畅的地方，影 响制冷效果；由于会所兼作售楼处，存在开盘人流大，通道不关闭等情况，建议冷量 应该做足。 5.园林埋地灯经常损坏。本项目车行主入口（小区主入口）道路指引埋地灯经常损坏，更 换了 3、4 次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析原因主要是：车辆压挤造 成活动；下雨积水引起灯具漏水损坏；灯具发光发热，易产生热胀冷缩，发生漏水； 建议以后项目慎用埋地灯。 、本本项项目目设计设计管理方面突出管理方面突出经验经验和教和教训训 (一)项目设计管理突出经验 1.设计突破规划报建的限高要求。 2.出图时间配合分判及施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点 。 3.苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单，对冠幅、胸径、高度等进 行验收并签署意见。 4.香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整，达到大气豪华的效果，同时可努力寻找 可替代的材料，以节约成本。 5.根据规划设计，提前进行土方回填和分层碾压处理，控制了场地的沉降，保证了后期 园建和管线的质量。 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 11 页 共 27 页 (一)项目设计管理中吸取教训 1.项目设计是由两家单位完成，分别做方案和施工图，在设计管理上存在较多的协调工 作。 2.建筑、园林及结构和水电在项目设计过程中，互提条件的时间应明确并要合理，如地 下室的图纸已出，绿化和园建图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构， 造成顶板和梁配筋重新出图。 3.设计输入条件应尽早提供完善。设计要满足各种要求，其前提条件就是要相关部门将 要求在设计前期提清楚，在施工、销售、验收等阶段再提出的要求，或者难以实施，或 者会引起成本的追加，都是要在今后的项目中得以改进的。 4.在前期设计时应多部门配合，提前考虑物业用房的问题，避免非法建筑。 5.避免因设计不满足规范或规划要求而影响验收 6.作为高端的铲平，在设计上应该充分而细致的考虑客户个性华要求，如风水和景观遮 挡等问题。 7.室外水景及泳池工程的设计不但要考虑建造成本，还要考虑运行成本和管理效果，对 于水景等新型技术，需认真研究，并进行成本分析，在今后的项目中在满足环境效果 的前提下尽量少做大面积的水景。另大面积水池的防水设计方案需切实可行。 8.阿鲁克系统门窗外平开窗在欧洲很少采用，在深圳较多采用，原设计没有考虑限位， 之后我司又作了一些改进。 9.泛光照明能保证项目的夜间效果，对项目形象和销售均有积极意义。但泛光灯具对建 筑外立面的破坏较大。故建议在立面方案阶段同时进行泛光照明设计，在灯具的选择、 设置的位置方面综合考虑，通过立面和灯具的适当调整保证立面的完整性和夜间效果。 、新技新技术术的的应应用用 (一)电梯智能刷卡系统，高层住户考虑电梯开门直接入户，采用智能卡识别住户身份并控 制电梯进入住户楼层。设计与对讲系统实现联动功能，确保访客来访时达到。 (一)智能灯光照明系统。该系统采用目前世界上最先进、应用最广泛的总线控制技术。传 感器（按钮）与驱动器之间用单根双绞线连接（dc24v 控制电压），可采取串接连接或 菊花链式连接，每个智能元件之间都可互通信息。住户可以通过编程确定每个开关的 控制的灯具，达到一键控制情景灯光的目的。 (一)高速道闸系统，本项目停车场采用了最先进的高速道闸系统和车辆识别系统，住户进 出小区不用停车开窗刷卡，直接进入，尽显尊贵身份 。 (一)室内泳池热泵系统，香蜜湖 1 号作为高档小区，室内恒温泳池必不可少，恒温泳池除 了进行循环水处理外，还需注意解决四个问题，室内结露；室内氯气味；加热 池水的运行成本；室内的空气调节（新风和温度）。此四个问题彼此关联，解决不好， 将严重影响使用功能，本项目采用复合热泵方式加臭氧消毒综合解决，对以上问题进 行复合处理。采用本设备将泳池水蒸气进行收集（减少了水蒸气，解决了室内结露问题） ，对水蒸气的热量进行回收，用收集的热量对泳池进行加热，同时热泵对空气进行调 节，利用臭氧消毒技术对泳池水进行消毒，不但可以一揽子解决以上问题，而运行成 本也仅为池水电加热的 26。 (一)动力新风换气系统，本项目为了保证安静的居住环境，窗户均采用了双层夹胶玻璃。 同时，为了保证室内新鲜的空气流通，打造健康人居生活，本项目创新采用了动力新 风换气系统。户内房间窗户上端安装防噪音气孔，卫生间、厨房等地方安装的专业风 机，风机通过管道和房间连接，利用风机抽吸房间内的空气，使房间相对室外为负压， 来对房间空气进行更换。本项目设计新风量按每人每小时 30 立方米设（或每小时房间 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 12 页 共 27 页 换气 1.2 次）计，香蜜湖 1 号采用多主机式，主机一般安装在卫生间，采用进口电机， 噪音仅 38 分贝，可以连续 24 小时运转 15 年，保证在不开窗的情况下，室内的空气也 能保持清新舒适。 【 【项项目目营销营销工作工作评评估估】 】 、项项目各目各类类物物业销业销售情况售情况 (一)住宅销售情况 香蜜湖 1 号项目所推住宅单位累计 447 套，没有商铺单位。截止到 2008 年 3 月 20 日，除 1-华旭-8b、1-华旭-24b 两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以 及 2-华日-25b、3-华升-24b 两套单位未出售，共计四套单位外，其余单位已全部售罄， 具体销售资料如下： 从上表中得出，截止到 2008 年 3 月 20 日，一期的销售率为 100%，二期为 98.74%，总体销售率为 99.11%；如果不考虑无法销售的两套单位因素，二期实际的销 售率为 99.37%，整体的销售率为 99.55%。 (一)车位租赁情况 在车位方面，香蜜湖 1 号高层车位共有 467 个，其中包括：风险保留 24 个、平层保 留车位 9 个、微型车位（不售）5 个，顶复赠送车位 22 个，车位具体租赁资料如下： 、与市与市场场定位定位时时房地房地产产市市场场情况情况对对比分析比分析 项目定位阶段，央行上调银行存款准备金率由 7%上调到 7.5%；同时国务院下发 通知，要求房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例从 20%提高 到 35%以上。这种紧缩的政策一方面削弱银行对外的放贷能力，加大了开发商向银行 融资的难度，另一方面也使一些经济势力较弱的开发商在豪宅项目开发中困难重重， 故豪宅的供应量减少，呈现出“物以稀为贵”的特征，所以价格的上扬已是必然，此时也 充分的显现出巨大的投资价值。同时，政府不断加大宏观调控土地市场的力度，相继出 台系列行政性措施，限制高档商品房的土地供应。对于土地供应的紧缩，直接导致高档 房屋产品供应数量的减少，而在需求持续增长的要求下，市场必然会将房价推向一个 更高点。 通过对与政策形势分析把握，发现政策调控背后存在巨大的开发契机，同时结合 我司经济实力与品牌知名度两大优势，将此项目产品定位于开发以别墅为首的豪宅项 目，是非常合理的，也是最能发挥本地块所具稀缺资源的巨大潜力的，为我司在后期销 项目 期数 开盘时间推出套数成交套数 成交面积（） 成交额(元) 成交单价 (元) 成交率 一期2005.10.2512912944,515.72100% 二期2006.6.631831482,047.5998.74% 累计447443126,563.3199.11% 地下层位位数租赁位数临定套数临定金额(元)租赁金额(元)租赁率 地下一层353134337.96% 地下二层11458150.91.9% 累计467192441.11% 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 13 页 共 27 页 售期间所产生的空前盛世的震撼，写下坚实的一笔。 、项项目目销销售售时时机机分析分析 推售时机的选择上，以 th 先行，因其开发周期短，可先发售、早回笼资金，保证 后续开发；同时先以 th 入市树立起品牌形象与项目势能，随后发售高层，当价值已经 深深打动客户，价格上借势而发、水到渠成，从而实现整体效益的最大化。 (一)别墅的推售时机 2005 年上半年，144 平方米以上的非普通商品住宅价格同比增长 17.82，超过深 圳市整体住宅价格同比上涨率 12.05,二级市场豪宅销售形势良好，客户需求保持旺 盛，并且价格坚挺；且分析下半年市场供应情况，项目双拼及联排别墅推出时市场没有 同类产品供应，没有直接竞争对手。于是在综合分析市场状况与客户积蓄情况下，顺势 而为，项目于 2005 年 10 月 25 日推出第一批 34 套别墅单位，当天售罄，实现了利润最 大与销售速度的平衡。 (一)高层及顶复的推售时机 2006 年下半年至 2007 年上半年，香蜜湖 1 号适应市场需求及时调整销售策略， 根据客户摸底情况制定长线动态价格。并把握住 2007 年 56 月份黄金销售期，于 7 月完成了高层平面单位 100销售的目标，实现了利润最大与销售速度的平衡。07 年 上半年华府销售 71 套，下半年市场骤变，香蜜湖 1 号顶复针对小众目标客户低调推售， 利用顶复样板房震撼开放，采取体验式营销策略，也取得了以较高均价售罄的销售佳 绩。 (一)车位的发售时机 鉴于深圳市 07 年上半年出现几起高端项目入伙后车位销售遭业主联合抵制而最 终未能事先销售的案例，为避免业主入伙后联合干扰车位销售，于是在高层集中入伙 前，对外发售车位，采取统一通知，先到先得的方式，规避了风险。 、原定位与原定位与实际设计实际设计建建设设成果的成果的对对比分析比分析 (一)产品定位户型、面积比 物业类型户型 面积 （m2） 总面积 （m2） 面积比 (%) townho use 5（6）房 3 厅 4 卫储藏室、工人房28042038,74031% 3 房 2 厅 3 卫：双套房卧房+工人房1701805% 200-23022%4 房 2 厅 3 卫：双套房书房卧房家 庭厅+工人房 24025022% 5 房 3 厅 4 卫:双套房书房卧房家 庭厅+工人房 260-2805% 高层 顶层复式2803505% 纯复式高 层 复式（送前后阳台）300-320 87,760 10% 总计约 500 套单位 126,500100% (一)产品实际建成户型、面积比 综合两者权衡，结合不同规划方案测算比较后，香蜜湖 1 号实际建成户型、面积配 比如下： 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 14 页 共 27 页 户型面积区间套数套数比面积比 3 房184306.7%4.38% 4 房238-24518441.2%35.2% 5 房2914810.7%11.05% 独栋复式327-329449.8%11.42% 高层 顶层复式342-434122.7%3.62% 叠拼297-302368%8.51% 联排304-3778118%21.61%低层 双拼446122.7%4.24% 合计447100%100% (一)小结 1.从世纪村、天鹅堡二期二区、水榭花都等连续开发的项目来看，豪宅户型面积在放大， 房均面积的大小成为衡量豪宅的一个硬指标。本项目旨在打造一个临湖纯大户型高尚 社区，也有必要人为地提高置业门槛。其中，平面四房报建面积区间为 238245 平米， 较之定位时四房 200250 平米，面积下限有大幅提高；th 类单位报建面积区间为 297446 平米，与定位时的 th 类面积区间 280420 平米相比也有攀升。因香蜜湖 产品设计中户型设计中创新点较多，查丈的边缘地带也相对较多，如部分户型超过双 层高的部分也记入面积，从而出现了竣工查丈面积普遍高于定位时面积区间的情况。 2.较之定位报告中各类产品面积比：4 房面积比略有降低，5 房面积比略有增加；th 与独 栋复式单位与定位规划中面积比基本持平。 、预预期期销销售价格与售价格与实际实际价格的价格的对对比分析比分析 (一)根据项目前期营销策划报告中对区域供应价格的分析：香蜜湖片区豪宅 2005 年左右 的小高层均价区间在 8,20010,000 元/m之间，多层在 8,40010,000 元/m之间，洋 房在 12,000 元/m左右，水岸 th 为 17,00018,000 元/m之间，联排在 11,00017,500 元/m之间，叠加在 9,800-14,000 元/m左右，总的价格区间跨度不大。 (一)各类产品预期售价与实际售价对比分析 各类产品实际销售价格远远超过定位、策划阶段的价格预期，树立了片区最高端 楼盘标杆。 本项目别墅价格区间的确定通过与深圳别墅市场同期可类比的同质近质产品相比 较的方法（而非传统的市场比较法），并综合当时深圳房价整体增长趋势、双拼产品属 于市场非常稀缺的垄断产品，且客户的需求略大于产品供应等溢价因素进行价格修正， 最终得出项目的价格区间。实际销售过程中，根据对客户心态的不断摸查，实现了价格 的动态攀升。 在前期 th 单位蓄积的品牌形象势能与社区价值的驱动下，后期高层价格水到渠 成，扶摇直上，实现了令人瞩目的价格空间，项目整体效益达到最大化。 经过 2006 年、2007 年价格的大幅上涨，平面价格与别墅价格差距缩小。进入 2007 年 3 月，高层平面价格大幅上调，超过当初别墅发售时价格。高层 20 楼以上平面单位 成交金额甚至超过别墅单位的成交金额。 、物物业业管理和管理管理和管理费费价格确定价格确定检讨检讨 (一)客户品牌的建设 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 15 页 共 27 页 中海物业为配合顶级豪宅“香蜜湖 1 号”推出升级产品中海“深蓝”物业服务：中海 “深蓝”物业对业主提供五星级服务，业主私人助理岗位更是深蓝组织结构中的重要组 成部分，它的引入使得深蓝物管区别于以往传统物业管理模式，是中海物业升级服务 产品的重要标志及特色亮点之一。 (一)物业管理费的确定 香蜜湖 1 号从项目的档次和客户的定位等方面均为高端，故在制定物业管理费及 相关管理费标准时体现优质优价的思路，也同时推出中海物管升级版中海深蓝为深圳 中海地产顶极楼盘提供专署物管服务，并深入了解了客户群的接受能力，适度拔高价 格。由于所定价格超出政府指导价，虽业主在签署深圳市房地产买卖合同时未对合同 内物业管理费标价产生异议，但为避免后期因收取物业管费所产生投诉，在入伙阶段 又与业主签订了管理费收取知会函，95%以上业主表示认可并签字确认。具体价格 如下： 双拼别墅：7.5 元/ 双车位，免车位管理费，业主比较满意。 联排别墅：6.5 元/ 双车位，免车位管理费，业主比较满意。 叠加别墅：6.35 元/ 双车位，免车位管理费，业主比较满意。 高层：5.28 元/ 地下车位 250 元/个月。 、项项目目计计划划销销售期、速度与售期、速度与实际实际情况的情况的对对比分析比分析 从 2005 年 10 月第一批房号的公开发售，到 2007 年底两年的销售周期内，除 1-华 旭-8b、1-华旭-24b 两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以及 2-华日- 25b、3-华升-24b 两套单位未出售外，香蜜湖实现了完美售罄。 (一)别墅计划销售速度与实际对比分析 别墅单位 2005 年 10 月推出第一批 34 套，当日完美售罄，亮相即告捷；别墅二批 单位实现价格攀升，计划当日消化 80，实际基本如此；2006 年 1 月推出第三批别墅 单位，推售价格再次递增情况下，计划在 6 月高层推售时别墅消化至 90左右。实际 上，三批单位推售当日实现销售率 65，持续销售的半年内既实现了价格的依次攀升， 也在高层开盘前圆满地完成了销售计划。 (一)高层计划销售速度与实际对比分析 高层第一批房号选房计划当天实现销售率 70%（套数）左右，并在第二批房号推售 前（2 个月内）完成 90以上的销售率，预计到 2006 年底实现 90的销售率。实际销 售中，高层第一批房号 2006 年 6 月发售，当日销售率达到 60。在计划内（2 个月左右） 实现了销售 90。第二批房号单位销售实现了充分的溢价空间。2006 年下半年-2007 年上半年，在不断摸查客户心理价位的基础上，高层单位进行了约 6 轮的持续价格冲 高。采用动态价格与市场紧密结合、达到利润与销售速度的最佳平衡，至 2007 年 7 月 实现高层全面售罄，与原预计销售进度有所延迟。 、实际实际成交客成交客户户与原定位目与原定位目标标客客户户的区的区别别及原因分析及原因分析 (一)目标客户定位 根据香蜜湖项目营销策划报告，本项目目标客户定位中，客户比重预计如下： 客户人群预计比例客户地源比例 非广东籍50% 企业高管人士40 广东籍30% 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 第 16 页 共 27 页 潮汕人15% 香港等外籍人5% 潮汕人35% 广东籍30% 非广东籍25% 私营企业主35 香港等外籍人5% 香港、台湾及外籍客商15 国家公务员5 各地艺术界、演艺界、体育界等名人5 其中 townhouse 客户以私营企业主为主，高层客户以企业高管人士为主。 (一)实际客户构成 1.年龄 集中 31-40 岁，高层客户较别墅更趋于年轻化。香蜜湖 1 号成交客户年龄段明显 集中，客户大部分为 31-40 岁的中青年城市精英阶层，别墅占了 70%，高层占了 60%。 高层的客户更趋于年轻化，20-30 岁的占到了 13%，别墅该年龄段的客户仅为 3%。 2.地源 香蜜湖 1 号成交客户中以广东籍人最多，构成香蜜湖 1 号客户的主力群，别墅占 了 55%，高层占了 74%。其中又以潮汕人居多，别墅占了 24%，高层占了 26%。其次， 外省籍人在别墅和高层都占了一定的比例，这部分人大多来深年限比较长，拥有事业 基础。高层的香港籍客户占了 17%，比别墅的比例有所增加，别墅为 10%。 高层成交客户中，广东潮汕人比定位时预想的要稍多，这与潮汕人的经济实力相 关。1 栋大平面消化得最快，超出预想，可能与客户阅历有关：部分人群住惯了别墅，想 换高层居住体验。同时也说明了高端客户心态更不易把握。 3.工作性质 香蜜湖 1 号的成交客户中，私营企业老板、高管都占压倒性的比例多数，别墅达 到 70%；高层高达 84%，高过定位时客群 75的比重。这说明，香蜜湖 1 号产品总价需 要有较强的经济实力作为购买基础，而私营企业主的资本雄厚，成为香蜜湖 1 号的绝 对性主力客户。这与定位的核心客户比较吻合。 4.置业经历 香蜜湖 1 号约有 93%的成交客户拥有 3 次以上的置业经历，置业经验丰富。高层 客户置业次数以 5 次及 5 次以上居多，占 42%；别墅以 3-5 次最多，占