【地产文案】房地产投资潜力城市分析(江苏省-房地产策划2010无锡市).doc

房地产投资潜力城市分析(江苏省无锡市)目录 .宏 观 篇.一、 城市概况：二、宏观经济与政策环境1. 区域宏观经济运行情况：1.1、经济综合实力增强，生产总值突破1900亿元1.2、工业生产总值稳步增长1.3、固定资产投资增幅出现回落1.4、居民人均可支配收入明显增加1.5、城市化进程2、政策环境分析2.1、土地政策2.2、房产政策.土 地 篇.一、 无锡市土地市场概况：1、2004年土地市场出让情况2、净地与毛地出让面积基本持平3、外地企业纷纷加入开发热潮二、无锡市地价水平及变化趋势：1、住宅用地平均楼面地价较底，具有的上升潜力：2、土地投资额的增长与房地产开发投资的增长3、土地投资增长与经济增长4、土地投资与固定资产投资增长三、无锡土地市场变化趋势附录：无锡市城镇基准地价表（平均值）.房 产 篇.一、房地产开发投资增势强劲二、商品房预（销）售面积三、房地产价格持续上扬四、市场需求状况五、房地产发展趋势附录：2004年上半年无锡市区商品房预（销）售面积前10名楼盘无锡市房地产市场分析报告.宏 观 篇. 一、城市概况：无锡地处江苏省南部、长江三角洲中部，东距上海128公里，西离南京183公里，南抱太湖，北依长江，地理位置优越，是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽、著名的旅游胜地和江苏省重点发展的特大型城市。 无锡市总面积为4650平方公里，其中市区面积达1632.7平方公里，下辖江阴、宜兴二个市和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。至2003年末，总人口达438万。常年气候温和湿润，四季分明，水美土肥，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美喻。作为中国民族工商业的发祥地之一，无锡目前已建成以轻纺、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代化工业城市，并跨入中国城市综合实力五十强、投资环境四十优的行列。2004年无锡已跻身十大经济活力城市的行列，无锡正加快接轨上海的步伐，实现城际互联，建设一个以公路交通为纽带，铁路、公路、水路、航空等各种方式紧密配合的立体交通网。目前，无锡市高速公路密度达到世界发达国家水平。到年，无锡市将建成由无锡至南通的锡通高速、东干线、锡澄高速、锡宜高速、新沂至宜兴的新宜高速，以及沿江高速、锡宜高速延伸段、沪宁高速、跨太湖高速、宁杭高速组成的五纵五横主骨架，高速公路通达度大幅提升。此外，将打造主辅两条环城线，提高过境交通的通行能力，以东干线、南干线、太湖大桥、西干线、宁太等高速公路组成的主环长百多公里，由国道、苏锡路、环太湖公路、钱荣路组成的辅环，对疏导主城过境车辆具有相当重要的作用。今后，无锡将继续主打“太湖牌”，以这面“金字招牌”的文化内涵和现代风格激活无锡旅游业，进而彰显城市魅力；当选首届十大中国经济活力城市后，无锡的追求也更多，到国际市场去宣传、推荐无锡，是无锡旅游业今后的一个工作重点；提升旅游产业化水平，推出太湖、古运河“水上之旅”，实现运河与梁溪河、梅梁湖、太湖旅游线路的贯通；“旅游即城市”，市旅游局负责人表示，区域合作一体化，就是利用无锡旅游已有的基础，跳出长三角，在更为广阔的平台上施展才华。到年，无锡旅游将全面实现三大跨越：将旅游业从服务业支柱产业转变为国民经济支柱产业；将无锡从旅游大市转变为旅游强市；将无锡从华东地区一般旅游观光目的地，转变为国内外著名旅游度假胜地。 二、宏观经济与政策环境1. 区域宏观经济运行情况：1.1、经济综合实力增强，生产总值突破1900亿元2000年以来，无锡市gdp一直保持着12%以上的增幅， 2003年无锡市实现gdp总额达1901.22亿元，与2002年相比增长15.4%，总量占全省的比重达到15.3%，比上年提高了0.4个百分点。2004年无锡市生产总值达到2350亿元，同比增长17.4，总量居江苏省13城市第2位。1.2、工业生产总值稳步增长2004年无锡市实现工业增加值1088.88亿元，同比增长24.8，增速高于上年同期0.7个百分点，高于全省1.4个百分点，总量继续位居全省第2位，增速列全省第3位。分轻重工业看，重工业快速增长，重工业累计完成增加值777.73亿元，同比增长36.2，增速高于平均水平11.4个百分点；轻工业完成增加值311.15亿元，同比增长22.0。1.3、固定资产投资增幅出现回落2004年无锡市全社会固定资产投资完成1114.13亿元，同比增长24.7，其中城镇投资754.22亿元，同比增长26.2。从投资注册类型来看，投资已由前几年的政策推动逐步转为市场推动。非国有投资增势强劲，民间投资活跃。规模以上投资中国有经济投资192.21亿元，三资经济投资236.58亿元，其他类型投资643.95亿元，三者之比为17.9：22.1：60。其他类型投资增长最快，达到34.1。 1.4、居民人均可支配收入明显增加2004年无锡市居民人均总收入为13589.06元，同比增长17.5，其中：人均可支配收入为12402.64元，同比增长16.4。收入结构中人均工薪收入为8134.39元、人均经营净收入为1110.4元、人均财产性收入为467.99元、人均转移性收入为3876.28元，占居民家庭总收入的比重分别为59.9、8.2、3.4、28.5。而上年同期的比重分别为61.2、6.9、1.9、30.0。从收入构成看，居民收入呈现多元化的趋势愈加明朗。工薪收入作为家庭主要收入来源的地位比较稳固，占了近六成，但与2003年相比，比重下降1.3个百分点；人均财产性收入同比增长1.14倍，主要是有居民住房拆迁，获得货币补贴导致财产性收入大幅上涨；人均经营净收入同比增长38.9，占总收入比重扩大1.3个百分点。个私经济的发展进一步拓宽了就业渠道，每百户从事个私经营和个体被雇者比上年增加6人；转移性收入稳步提高，同比增长11.7，占总收入比重缩小1.5个百分点。其中人均离退休金为3145.24元，同比增加10.7。1.5、城市化进程随着无锡工业生产总值的稳步增长，大大加快了城市化进程。预计到2005年，市区面积将达到140-150平方公里，城市人口达到140-150万人；到2010年，建成区面积达到180-200平方公里，城市人口达到180-200万人。2、政策环境分析2.1、土地政策国务院办公厅下发的关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知充分显示了通过土地政策参与国家宏观调控的土地供应政策结构性特征，无锡市国土局发表的相关言论表明，今后无锡的土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划等进行运作，因此城市土地收购储备制度和供应计划体系将日益完善，用地思路将向集约发展，供地结构也将进一步优化。2.2、房产政策2004年上半年，无锡市政府在针对当地商品房市场上存在的一些不规范行为，专门出台了无锡市商品房销售管理实施细则。其中特别规定，已办理了预售备案的商品房，在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。另外细则还规定，房地产开发企业和销售代理企业，不得制造虚假的涨价信息，不得人为组织排队及以其他任何方式哄抬房价；不得以违反劳动管理部门规定的方式支付工资致使销售人员提价售房；不得随意提价，在物价部门允许的价格调整幅度内需调整房价的，应提前一个月公布调价方案。严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产。 这类“期房限转”政策，能够改变买卖双方的信息极不对称的局面，从而有效的抑制了炒房行为，使市场更趋理性、透明性和公平性。 .土 地 篇.一、 无锡市土地市场概况：1、2004年土地市场出让情况无锡市国土资源管理部门按照“全面、协调、可持续发展”的总体要求，进一步深化土地使用制度改革，积极实施城市土地资产化经营，根据中国地产投资网最新统计，截止至2004年12月31日止。无锡市共成交土地67宗，总成交面积达8278938.07平方米，成交金额约1122861万元，分别比上年增长29%和33.17%。其中一些区位好、环境美、配套齐的地块更是受到本地与外地众多开发商的追捧，一些地块的拍卖价被不断追高，远远超出既定底价。土地出让的市场化程度越来越高，土地的价值得到充分的体现，土地市场向着规范与成熟有序推进。 单从供给数字上看，供地总量与2003年全年基本持平，但对每个公开出让地块的用途和相关指标进行分析不难发现，用于住宅建设的土地增量供应并不高，仅成交14宗，合计面积约763961.63平方米，仅占出让土地总面积的10%，成交金额达147546万元，主要投放于副市中心和目前正在着力建设的滨湖生态城市。相比之下商住用地推出力度就明显要大得的多，2004年共出让商住综合用地32宗，合计面积约5020474平方米，占推出土地总面积的61.82%，成交金额达775505万元。其中2004年3月份推出的，面积为1443.17亩和1100.83亩的滨湖新城2号、3号地块成功吸引了地产界知名企业深圳万科房地产有限公司和天津顺驰地产有限公司，并分别以194813万元和137400万元成交，大大推进了无锡城市建设“南拓北展”战略的实施。同时，为了满足近两年城市化进程步伐加快以及旧城改造力度加大的需要，同期推出的商业用地商业、办公、酒店用地为22宗，合计面积约2339415.3平方米，约占推出土地总面积的28%，成交金额达198720万元。2004年成交的土地涵盖了住宅、商住、商业、办公、酒店及市场等多种用途的地块，从其区域分布、成交地块的规模来分析，主要具有以下特征： 成交的地块相对较为集中，主要是集中在副中心区域、城东区域和城西区域。共成交了41宗地块，成交面积达4885153.5平方米，约占成交土地总面积的64%。同时，市中心区只成交3宗地块，面积为73914.7平方米，只约占总成交面积的0.9%。从土地供应的区位来看，在兼顾区域平衡性的同时，为充分发掘和利用城市环境资源优势，有效地改善城市生态环境质量，突出无锡的山水特色，提升城市形象品位，政府十分重视对西南片区特别是临东西蠡湖地带的环境整治和基础设施建设。因此，滨湖片区住宅、商业的开发用地倍受各地开发商们的关注。2、净地与毛地出让面积基本持平从出让方式来看，今年以来无锡市出让的净地28宗，成交面积约4054515.6平方米，占成交总面积的47.11%，主要集中在副中心区域、城东区域和城南区域。3、外地企业纷纷加入开发热潮2004年到无锡来投资的外地开发商有9家，其中除了房地产业的巨头深圳万科和天津顺驰以外，还有北京嘉友房地产开发有限公司、浙江温州温博投资有限公司和福建新新房地产开发有限公司等，共竞得土地3663100.9平方米，占成交总面积的47.99%，成交金额达445828万元。二、无锡市地价水平及变化趋势 1、住宅用地均价较低，具有上升潜力长三角各大城市中，无锡的住宅用地每亩成交价格处于中等偏低的价位具有上升潜力。根据本网有关数据统计显示，2004年无锡住宅用地成交均价约为128万/亩，而南京、杭州和宁波分别是132.5万/亩、425.15万/亩和199.45万/亩。2、土地投资额与房地产开发投资量增速不一近年来无锡市土地的投资增长幅度显著，2004年全年完成房地产开发投资195.58亿元，比2003年净增63.79亿元，增幅为48.4。而房地产开发企业购置土地面积647.46万平方米，比2003年增加100万平方米；本年实际支付土地购置费48.98亿元，比2003年增长10.3。但值得注意的是，房地产开发投资增长幅度要明显低于土地投资额增长比例，这说明受目前银根收紧、开发企业自有资金增加等政策的影响，开发商往往被融资难，后续资金不足等问题所困扰，开发力度有所减弱。3、土地投资增长与经济增长从土地投资增长与国内生产总值增长相比来看，都呈上升趋势，但国内生产总值增长幅度要低于土地投资增长幅度。2000年以来，无锡市gdp一直保持着12%以上的增幅，2003年在争创“两个率先”的思想指导下，无锡区域经济继续保持高增长的态势，人均gdp已突破5000美元。2004年，无锡市生产总值达2350亿元，同比增长17.4，总量在全国大中城市中继续保持第9位，增速居全国经济总量十大城市中的第2位。经济的发展、收入的增长促进了房地产市场的发展和繁荣。土地投资增长与国内生产总值相协调，有利于土地资源的合理配置，保证土地市场的合理、健康的发展。4、土地投资与固定资产投资增长2004年无锡市全社会固定资产投资完成1114.13亿元，同比增长24.7。其中：崇安区32.08亿元，同比增长25.5；南长区24.87亿元，同比下降3.1；北塘区45.98亿元，同比增长38.0；锡山区103.40亿元，同比增长36.7；惠山区133.38亿元，同比增长26.0；滨湖区101.42亿元，同比增长22.1；新区151.06亿元，同比增长39.0；江阴市284.13亿元，同比增长9.7；宜兴市132.12亿元，同比增长26.9。相比之下无锡市今年共成交土地67宗，总成交面积达8278938.07平方米，成交金额约1122861万元，较去年同期有显著增幅。这反映出了无锡市固定资产投资的增长对土地投资的增长有一定的拉动作用，但并没有改变土地市场的供求结构，土地投资的增长还是遵循市场机制，保持了基本的理性。三、无锡土地市场变化趋势2004年，国土资源部进一步加大土地资产管理和土地市场治理整顿力度。无锡市严格落实国土资源部11号令的规定，严格控制土地供应量，调整土地供给结构。公平、公正、公开的土地市场运行环境将进一步完善，土地价格的市场形成机制也将进一步得到发挥。同时金融政策的影响还将延续，土地拍卖价格在经历了前两年的高潮以后逐步趋向平静，今后土地的买卖将一次比一次理性。据中国地产投资网初步统计显示，2004年来无锡市出让土地的成交均价、平均楼面地价均比2003年同期有所降低。开发商在充分估量自身实力以后冷静竞拍，因此竞价激烈与火爆的拍卖场面渐渐平息。拆迁安置问题是目前无锡棘手的问题，往往是一边在提高补偿费一边在又不能强行拆迁，再加上老百姓“早拆吃亏”的思想已根深蒂固，笔者认为：长期以往，无锡的“毛地”出让会使得拆迁问题难上加难，希望能引起政府有关方面的重视。从总体上看，随着宏观经济趋势持续走好，无锡城市化进程将进一步加快，城市社会经济环境将会得到进一步改善。房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求也将会持续增加。附录：无锡市城镇基准地价表（平均值）级别用地类型基准地价（元/平方米）土地所有权收益（含级差收益）容积率土地开发成本（元/平方米）一级地商业600025002.53500住宅35009002.32600工业900二级地商业450020002.52500住宅30008002.32200工业800三级地商业300015001.81500住宅200065021350工业600150450四级地商业15009001.8600住业550125425五级地商业10003001.8700住宅9004501.8450工业500105395六级地商业7002001.8500住宅6003001.8300工业40090310七级地商业5002001.8300住宅4002401.4160工业35080275八级地商业3502001.8150住宅3502401.4110工业28075210 .房 产 篇.一、房地产开发投资分析据无锡市统计局的统计数据显示，2004年在建项目施工面积1548.23万平方米，同比增长20.7；竣工房屋面积483.35万平方米，同比下降4.9。受信贷政策影响，房地产开发资金来源结构也悄然发生了变化。国内贷款的比重由2003年的26.4下降为2004年的21.3；自有资金由2003年的13.8上升为2004年的15.2；定金及预收款由2003年的32.6上升为2004年的39.5。这不仅反映了国家控制投资过热的作用已初步显现，另一方面也反映了投资商对于房地产市场风险的考量也在增多。二、商品房预（销）售面积分析2004年无锡市商品房实际销售面积410.06万平方米，同比增长34.6，其中住宅销售面积354.17万平方米，同比增长25.5；实际销售额同比增长53.9，高于销售面积增长幅度19.3个百分点。新盘上市的节奏，呈现逐步加快的态势，去年下半年新盘上市的总量明显快于上半年，占到了全年的2/3。同时，2004年无锡市商品房的成交维持在较快的增长速度，市区达177.74万平方米 、成交金额66.12亿元。其中五城区成交137.4万平方米 、成交金额5555亿元，同比分别增长8239和15682，但较上年却有所下降。专家预测，年的房地产市场上市总量预计会创出新高，达到万万平方米的规模，加上以前剩余的商品房，市场可售商品房将近万平方米。三、房地产价格持续上扬2004年上半年无锡市的商品房，继一季度的311的涨幅后，二季度市区商品房住宅成交均价保持了369的增速，达到3372元平方米 ，其中尤以西区涨势迅猛，涨幅达1495%，出现一个大盘带动一片市场的局面。同时中心区商业、办公用商品房均价也有小幅的攀升。到去年第四季度，无锡全市商品房平均价格为3751元/平方米，同比增长18.9%；而市内范围内二手房平均价格达到3304元/平方米，同比增长31.58%。 据无锡市房管局产监处的负责人介绍，国家实施宏观调控后，无锡房价增长的速度一度放缓，去年二、三季度商品房价格的单季涨幅分别只有3.69%和3.16%。但是大量楼盘在第四季度上市，而且销售价格也比较高，从而带动了全年房价的上扬。特别是二手房市场交易价格继续攀升。业内人士分析，今年房价还将会稳步上涨，但大部分楼盘不会有去年那样大的涨幅。房价如果过快增长，不利于房市的持续繁荣，不利于更多市民进入房市。据预测，2005年的涨幅有望在10左右，部分楼盘价格下行的可能性几乎没有。因为大部分今年开盘的楼盘的地块是2002年、2003年通过挂牌、拍卖等出让方式取得的，土地成本较高，房价难有下降空间。另外，新楼盘的品质有所提高，使得建造成本也会略有上升。四、市场需求状况随着居民生活水平的提高，无锡市居民居住环境、生活方便程度发生质的变化，居民家庭平均住房建筑面积出现明显增长态势。调查结果显示，无锡市市区居民家庭中除了本处住房以外还有14.6%的家庭拥有多套住房，其中有13.8%的家庭除了本处住房外拥有一套住房，0.8%的家庭除了本处住房外拥有二套住房；家庭住房建筑面积大于50平方米的家庭占调查家庭的近八成，家庭住房建筑面积低于50平方米的家庭占21%，家庭人均住房建筑面积达25.28平方米。另据调查显示：无锡市住房建筑类型中单元房家庭占92.1%、平房家庭占0.8%、简易楼房家庭占7%、单栋配套房占0.1%，大多数居民打算在近几年内改善原来的住房条件。居民家庭在拥有住房产权中租赁公房的家庭占8.5%，租赁私房的家庭占2%，自建房的家庭占2%，原有私房的家庭占0.7%，商品房的家庭占23.4%，经济适用房的家庭占0.2%，房改房的家庭占63.2%；在住房管理情况中，有33%的家庭属于社区物业管理，23.5%的家庭属于单位管理，35.9%的家庭属于房管部门管理，7.6%的家庭暂无部门管理。市政府把改善居民住房条件作为每年为民办实事的一项重要内容，随着住房体制改革稳步推进，危旧房改造步伐明显取得进展，二级房地产市场也已初具规模，市场潜力巨大。五、房地产发展趋势2003年无锡房地产市场常常会出现新楼盘刚开盘三五天就无房可订、可售的现象。2004年无锡市政府为剔除市场泡沫，使房地产市场持续发展，加大了住宅供给力度。今年1-9月无锡市累计核准预售面积290万，市区可供百姓选择的房源已达490万，逼近500万大关，与此同时政府还出台了禁止期房转让等相关政策加以辅助。标志着今后无锡住宅市场将从“火暴”向“理性”过渡，供不应求的状况将大为改善，住宅开发正逐渐向多元化、多层次发展。与2003年相比2004年商铺的供应量也比较大，有多个大型商业物业将正式推出，而大型商铺的人气重心将移至解放环路以外。区位优势强、配套设施全的大型商铺，如站前高贸区、无锡招商城商铺等将被看好。从上面的论述我们可以感觉到今年国家对房地产业的宏观调控政策开始显现成效，这些政策含括提高房地产企业自有资本金的比例、严控城镇房屋拆迁规模、银行准备金率比例的提高、个人投资购房贷款的控制等等。无锡市一些房地产指标的增幅出现了回落的迹象，一、二、三级房地产市场都受到不同程度的影响。然而稳步增长的国民经济总产值，优越的地理位置、旺盛的市场需求使无锡继续拥有着独特的投资“魅力”。随着无锡市区城镇布局形成“1+6”（一个主城区和六个组团）的总体结构框架，主城区将成为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核，发展方向以“南拓、北展、东联、西优”为基调。南拓，开发建设滨湖新城；北展，推进堰桥地区建设，加强与江阴的联系；东联，整合东亭与中心城的空间，道路网络；西优，以太湖山水为主题，优化城市的旅游、休闲用地。同时主城区外围将分别形成查桥安镇羊尖厚桥组团，港下东湖塘张泾组团，荡口甘露组团，玉祁前洲组团，洛社石塘湾杨市组团和陆区阳山胡埭组团六个城镇组团。主城区与六个城镇组团之间由山体、水面及交通走廊等为基础的生态绿地相隔离。 同时市区将形成以主城区为核心，城镇空间集聚、生态空间开敞的现代都市空间格局。主城区形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架。预计至2020年，市区城镇建设用地为245.42平方公里，其中主城区建设用地205.68平方公里，外围城镇建设用地39.74平方公里。市区总人口达278万人，其中主城区为200万人。今后几年无锡将优化主干线航道，提高技术等级，并有计划打造太湖、老运河等四条景观线，为无锡旅游再添活力。无锡市还将加大空港建设力度，目前无锡机场二期建设已在筹划中，明年将正式启动，航线将逐步增多至条以上。无锡正实施品牌化战略、国际化战略、产业化战略、一体化战略这“四大战略”，力助无锡成为一座适合人居、适宜旅游的度假休闲型城市。附录：2004年无锡市区商品房预（销）售面积前10名楼盘排名楼盘名称区 域销售价（元/）预（销）售面积（万）1广益佳苑东189022.212民丰家园北191014.213蔚蓝都市花园东29009.744太湖惠泉花园二期北30006.255长江国际花园东34005.776隆泉园北27505.557金马国际花园副中42505.558康桥丽景花园北38005.229瑞江花园东38004.7110赛维拉假日花园东32004.49房产开发基础知识住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。购房基础知识：读懂商品房术语单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房屋的开间：是指房屋的宽度。房屋的进深：是指房屋的实际长度。房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价：是指商品房预售的价格。低层房：是指1至3层高的楼房。小高层房：是指9至11层高以下的楼房。高层房：是指总高在12层以上的楼房。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。水景商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。10种情况包括：1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3.房屋之间无上盖的架空通廊；4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8.活动简易房屋；9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(gbj96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)什么叫房屋的产权,产权包括什么？网友stiff68问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？李律师答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。产权证如何办理？手续是否很麻烦？网友问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？李律师答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。律师释疑：什么是楼盘均价？“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金