2009年上半年厦门市房地产市场研究报告_72页_易居研究.doc

厦门市6月房地产市场研究报告2009年6月厦门市房地产市场研究报告 目 录目 录2本月导读4易居视点5数字楼市6关注楼盘7第一章、政策资讯8一、政策法规8二、市政规划9三、市场资讯10第二章、经济环境11一、个人房贷5月比4月末增15.15亿11二、15月规模以上工业生产情况简析11三、1-5月共完成城镇固定资产投资239.26亿元12第三章、房地产投资13一、房地产业投资概况13第四章、商品房市场14一、市场综述14二、供求分析15三、供应量分析16四、成交量分析17五、成交均价分析18第五章、土地市场19一、土地资讯19二、土地供应分析20三、本月土地成交分析23第六章、商品住宅市场29一、市场综述29二、供求关系分析30三、供应分析30四、成交量分析38五、供求对比分析42六、成交均价分析42七、热点板块（本月暂无）44八、项目解析44第七章、办公市场46一、供求关系分析46二、成交量分析46三、成交均价分析47第八章、商业市场48一、供求关系分析48二、成交量分析48三、成交均价分析50第九章、产品分析51一、产品综述51二、案例分析55第十章、营销媒体58一、营销透析58二、媒体分析60三、典型项目61区域数据64一、思明区64二、湖里区65三、海沧区66四、集美区67五、同安区68六、翔安区69本月导读厦门6.8八幅地块近百亿元成交 岛内地块竞价激烈备受关注的厦门6.8土地出让会上，八幅地块现场成交，成交总价97.1452亿。从出让情况看，5幅岛内地块竞价激烈，3幅岛外地块以底价成交。详情请见p10商品房供应量首次出现断档，供求比有所转弱6月份厦门市商品房市场供应方面首次出现断档，成交延续上月大幅放量的势头。详情请见p15商品住宅成交量环比微幅下跌，成交表现仍较为“强势”6月，厦门市商品住宅成交量47.08万，环比下跌5%，同比大幅上涨300%，虽环比有5%的下跌，但47.08万的成交量亦为09年以来的相对高位，成交表现仍较为“强势”。详情请见p38全市商品住宅成交均价环比大幅上涨2009年6月全市商品住宅成交均价9068元/平方米环比上涨13%，同比跌幅为13%。详情请见p42易居视点6月，酷热夏季的开始，而厦门市场却并非如天气般全面火热，住宅市场指标“两降一升”，主要表现为供应步伐暂时停滞，成交总量出现一定下滑，成交均价大幅回升。原因是由于改善型置业为成交主体，产品选择时间拉长，销售率较刚性需求产品相比出现下滑，同时受土地市场拍卖热度升高影响，住宅市场供应节奏受到一定抑制，“捂盘惜售”的心理渐渐滋生，整体价格水平则出现更快回升的趋势。新增预售出现断档本月厦门没有新项目获得预售许可证，新增供应出现断档，全市商品住宅在持续6个月的成交放量后，近阶段可售存量已大幅减少，下半年实际可售商品住宅量逐渐递减。本月仅有两个项目为老盘新推案项目，分别为集美区的泉舜泉水湾6#楼和同安区锦辉国际花园的2#楼，合计仅推出21485.95平方米。在新增供应减少的情况下，预计下半年楼市供求关系紧张局面将有所加剧，供不应求或将成为可能。成交出现下滑却依旧强势6月，厦门市商品住宅成交量47.08万，虽环比有5%的下跌，但其成交量亦为09年以来的相对高位，成交表现仍较为强势。在09年第一季度的低价策略引导下，刚性需求实现井喷，使成交量开始节节攀升，而第二季度以海峡国际社区、五缘湾1号为代表的岛内大户型楼盘得到较好的销售业绩；改善型需求得到有效释放。在刚性需求转变为改善型需求为主导的市场情况下，受土地市场升温影响，开发商提价及捂盘惜售的心理开始出现，市场成交能否继续好转还有待进一步检验。价格大幅上扬达到今年最高点本月全市商品住宅成交均价9068元/平方米，环比上涨13%，其中岛内均价为12612元/平方米，环比上扬11%；岛外成交均价5974元/平方米，环比上涨12%。今年年初以来，从暗涨到明涨，由减少优惠到取消优惠，再到直接涨价，随着6月8日土地市场的热卖，厦门房价全面迎来上涨局面。后市展望在经历了长达一年多的起起伏伏后，市场各方面都将显现出更加谨慎的态度，珍惜和维护目前的市场发展态势是政府和开发商的共同需要。下半年的厦门房地产市场将呈现出成交量价配合紧密的特点，稳步回升既是长期发展的基础，也是市场发展的趋势，而出现量价严重背离的可能性不大。数字楼市6月厦门市商品房基本情况供应量（万）成交量（万）供求比成交均价（元/）商品房067.2707699商品住宅047.0809068商业用房01.28020601办公物业03.8609030数据来源：cric中国房地产决策咨询系统6月厦门市商品住宅项目成交量排行榜排名项目区域成交成交面积成交均价价格累计套数（万平方米）（元/平方米）环比销售率1金博水岸集美区3724.425898/66%2海峡国际社区思明区1663.06142933%86%3禹洲大学城同安区3092.9344882%77%4特房红树康桥集美区2822.6856952%44%5凯悦新城湖里区2172.1794076%47%6未来海岸系天心岛海沧区1522.09601213%72%7联发五缘湾1号湖里区1001.74123678%63%8泉舜泉水湾集美区1101.397812-2%42%9夏商大学康城2期集美区1451.3447765%93%10福隆国际湖里区721.251160414%55%数据来源：cric中国房地产决策咨询系统关注楼盘泉舜泉水湾 项目简介项目地址集美区乐海路（嘉庚体育馆东南侧）物业类型普通住宅，15栋12-18层的小高层; 开盘时间2008-04-30总建面积251500容积率3.16销售价格7500-9000元/平开发商厦门泉舜房地产有限公司周边环境项目面向大海，与园博园、厦门(新)站、集美学村、集美文教区、红树林公园和美丽的人造沙滩近在咫尺，经集美大桥与厦门机场和五缘湾区连成一片，集中了所有的天时和地利。关注理由：该项目近期销售情况良好,并于本月11日加推6#楼,该楼栋在本月去化34套,共计成交0.28万平方米.该项目本月整体去化良好,位列本月住宅成交面积排行榜第8位。易居观点：泉舜泉水湾在本月取得不俗的销售业绩基于以下几点：一、超大复合型社区。总建筑面积35万平方米，是集居住、商业街区和酒店式商务办公为一体的超大复合型社区。二、中小户型供应为主。项目主力户型供应为中小户型，总价低。 三、紧邻百年文教区。项目所属片区拥有从幼儿园、中小学至高等院校的完整教育体系，集美中小学、集大、华大等十余所名校荟萃,让孩子从小赢在起跑线上。四、新颖的营销策略。此前项目用“时尚”、“创意”口号，在精神层面上说明项目品质，现在推出厦门首个“小户毫宅”社区。厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032009年上海易居房地产研究院版权所有 第 9 页 共 78 页 厦门市6月房地产市场研究报告 第一章、政策资讯一、 政策法规时间来源政策名称主要内容易居点评6月3日福建省政府关于进一步鼓励和扩大民间投资的若干意见（试行）福建省将采取拓展民间投资的领域、简化民间投资的行政审批、做好民间投资的用地和用海需求保障、拓宽民间投资项目的融资渠道、用好鼓励民间投资的税收优惠政策、减少行政事业性收费和经营性收费、加强政府对民间投资的引导和支持等七大举措，鼓励和扩大民间投资。在目前金融危机的形势下，此政策出台对福建省经济实现保增长起到积极作用。6月15日财政部关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按的税率缴纳个人所得税。此举表示在财政收支压力较大下，对税收加强征管行为。主要目的为规避一些“假赠真卖”的避税行为.一、一、一、二、 市政规划 厦漳高速扩建工程获批 全长40公里总投资逾44亿厦门至漳州高速公路扩建工程可行性研究报告，日前获国家发改委批准建设，项目估算总投资44.1亿元，其中中央安排专项基金5.25亿元，其余的由我省筹措解决。 大嶝岛填海造地建厦门第二机场 将成厦门航空城为了建设未来的厦门第二机场，大小嶝的造地工程备受关注。按照原先的一个方案，我市将在大小嶝之间通过填海造地的形式新增土地面积10平方公里，而大小嶝岛也将因此被连为一体。市海洋与渔业局副局长周鲁闽昨天透露的最新方案是，小嶝岛将被保留，但10平方公里的造地面积不变。未来，扩大后的大嶝岛将成为厦门的“航空城”，而小嶝岛也将被打造成我市又一个能和鼓浪屿媲美的旅游生态风景区。目前，我市东、西海域清理出来的淤泥正在运往大小嶝附近吹填，大约3至5年之后，厦门第二机场的建设用地便可成形。 厦门海面上将出现七星级酒店618非职务发明重大项目资金对接签约仪式上，这个浮动岛酒店成为最受关注的项目，和其他10个项目一起进行了资金对接。预计今年年底，“梦幻之城”将在厦门东海域鳄鱼岛附近开建，到2012年国庆完工。项目发明人许是勇介绍，浮动岛酒店将按7星级标准建造，总面积为10万多平方米，在主甲板内设有不同风格的水晶客房800多间，可容纳千人的大型宴会厅、国际会议厅、新闻发布中心和各种娱乐大型露天游泳池、网球场等，集休闲度假、旅游观光、商务贸易、健身、购物于一体。 厦泉城市轨道交通线将对接 厦门将走向海湾城市日前召开的厦泉漳龙城市联盟城际轨道交通规划对接讨论会首次达成共识：将厦门城市轨道交通4号线与泉州城市轨道交通5号线进行对接。这是我省城际间轨道交通上首次将两城市规划拼接并共享的具体方案，该方案还提出，厦门市区与漳州市区轨道交通对接的走向以及用地的预留，同时在厦泉漳沿海主要片区规划预留城际轨道交通的沿海通道。在轨道通道适当的位置规划换乘枢纽，取得与龙岩、三明等地的城际联系。 厦金海底光缆长约100公里 可望年内建成投产 海峡两岸将在厦门与金门之间合铺一条截弯取直的海底光缆，有望于今年内或明年初建成投产。届时，将大大降低两岸之间的通信费用。厦金直通海底光缆，等于在两岸直接拉起一条沟通的桥梁，预估距离约五六十公里，如果加上登陆点的陆缆，大约100公里。一、一、二、一、二、三、 市场资讯 厦门6.8八幅地块近百亿元成交 岛内地块竞价激烈备受关注的厦门6.8土地出让会上，八幅地块现场成交，成交总价97.1452亿。从出让情况看，5幅岛内地块竞价激烈，3幅岛外地块以底价成交。 厦门：5月二手房成交量下滑5月，全市共成交二手住宅2725套，房改房437套，总成交面积30.48万平方米。从去年10月起，厦门二手居住用房的成交量就一路上涨，特别是今年以来，品质、价格均佳的二手房在市场上广受欢迎。数据显示，去年10月，全市二手居住用房成交量仅为5.45万平方米，到了今年4月，已达到35.42万平方米。但在5月，这个现象有所逆转，二手居住用房的成交量环比下降了14%，减少了4.94万平方米，比2008年10月全月的成交量还要高一些。 厦门楼市价格普涨 全国70个大中城市的排名62位据国家统计局厦门调查队的调查资料显示，厦门市的房屋销售价格自3月以来，已连续3个月的月环比指数呈上涨走势，且涨幅有扩大趋势，35月各月指数分别为100.3、100.5和101.5。随着月环比价格的持续上涨，房屋销售价格同比降幅呈逐月缩小趋势，15月各月指数分别为95.4、95.6、95.7、96.0和97.1，在全国70个大中城市的排名也由六十九位上升至六十二位。今年以来，厦门房价开始陆续涨价，从暗涨到明涨，由减少优惠到取消优惠，再到直接涨价，到5月已出现普涨现象，拉动价格的整体上扬。 第二章、经济环境一、 个人房贷5月比4月末增15.15亿据统计，今年5月末，厦门市各大金融机构储蓄存款余额1091.79亿元，同比增长32.52%，当月增加19.52亿元，同比多增20.74亿元，其中活期储蓄存款增加5.28亿元，同比多增11.41亿元，定期储蓄存款增加14.24亿元，同比多增9.33亿元。资料来源：中国人民银行厦门市中心支行统计 二、 15月规模以上工业生产情况简析图2-1 厦门市2008.5-2009.5工业总产值累计增幅走势图数据来源：厦门统计局图2-2厦门市2008.5-2009.5现价工业总产值走势图（单位：亿元）数据来源：厦门统计局5月份全市规模以上工业完成工业增加值47.47亿元，比上年同期下降13.8%；15月累计完成增加值234.81亿元，比上年同期下降13.3%，增幅比14月累计回落1.7个百分点。5月份全市规模以上工业完成总产值201.57亿元，比上年同期下降14.7%；15月累计完成总产值983.32亿元，比上年同期下降14.1%，增幅比14月累计回落1.7个百分点。三、 1-5月共完成城镇固定资产投资239.26亿元今年1-5月厦门市固定资产投资呈现出下降态势，共完成城镇固定资产投资239.26亿元，下降14%。城镇投资项目特点：（1）基础设施投资稳步增长，今年以来在电力、电信和公共设施管理业的有力推动下，全市基础设施投资稳步增长， 1-5月全市累计完成基础设施投资112.19亿元，增长22.4%，增幅较上月又提高了3.02个百分点。（2）民生和社会事业投资显著增长。随着中央新增投资向民生和社会事业倾斜的导向性作用日益明显，今年我市民生和社会事业投资迅速提升，增幅明显超过城镇投资的平均增长水平。（3）制造业投资增长乏力。受全球经济危机影响，制造业企业投资信心明显减落，部分重点工业投资项目出现不同程度的停缓建现象。1-5月制造业投资完成44.30亿元，下降25.56%。数据来源：厦门统计局第三章、房地产投资一、 房地产业投资概况1-5月房地产开发完成投资59.71亿元，下降43.6%，下降的主要原因一是土地购置费减少。今年1-5月份土地购置费为8.09亿元，而去年同期土地购置费为41.02亿元。二是部分项目由于受去年销售市场疲软的影响，造成开发资金紧张，一定程度影响工程新开工和施工进度。1-5月商品房新开工面积80.82万平方米，下降51.9%，房地产开发投资仅完成建安投资48.83亿元，下降17.2%。从1-5月房地产开发规模看，虽然去年竣工项目增加较多，但由去年结转到今年的项目总体规模依然较大，全部施工面积达2830.87万平方米，增长2.1%。从商品房销售情况看，1-5月厦门市商品房销售面积为198.99万平方米，同比增长124.1%，幅增比上月增加1.1个百分点，持续保持较快增长势头，同期厦门市商品房销售额为144.81万元,同比增长72.3%，幅增比上月增加12.5个百分点，销售均价由上月的每平方米6987元上升至本月的每平方米7277元。数据来源：厦门统计局第四章、商品房市场一、 市场综述6月，厦门市商品房市场供应为零，自09年来首次出现断档,或与2008年开发商普遍采用停建和缓建以减轻流动性压力，新开工项目数量急剧减少，直接导致了如今供应端方面突现断档的局面。成交方面，本月各类物业累计成交量为67.27万平方米，环比上月上涨12%，较去年同期上涨了286%。图4-1-：2008年6月至2009年6月厦门市商品房供求走势图 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统表4-1-1：厦门市6月商品房各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.290.00-100%-100%供应量（万m2）46.370.00-100%-100%成交量（万m2）59.867.27286%12%成交价格（元/ m2）78807699-10%-2%成交总额（亿元）47.1251.79248%10%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统二、 供求分析 商品房供应量首次出现断档，供求比有所转弱6月份厦门市商品房市场供应方面首次出现断档，成交延续上月大幅放量的势头。虽然本月供应端方面出现断档，但是连续数月良好的市场表现大大增强开发商的信心，预计未来数月供应量将进入持续放量通道，成交量保持稳定，供求关系趋于平衡。（注：供求比即面积供销比=1：当前合同成交面积/当前批准预售面积）图4-2-1：2008年6月至2009年6月商品房供求情况对比 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统三、 供应量分析 本月全市商品房供应量首现断档进入08年之后，开发商对市场的信心仍然不足，对市场走势不慎乐观，对市场是否回暖，回暖程度等问题把握不准，选择“持盘观望”，开发商普遍采用停建和缓建以减轻流动性压力，新开工项目数量急剧减少，直接导致了如今新盘供应“青黄不接”。本月住宅类物业以及非住宅类物业均为零供应。数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统图4-3-1：2008年6月至2009年6月商品房供应量走势图 四、 成交量分析 6月商品房成交量环比上涨12%、同比仍大幅上涨286%6月，厦门市商品房市场成交量维持了3月份以来节节攀升的良好走势，累计成交量为67.27万平方米，环比上月上涨12%，较去年同期上涨了286%。进入09年之后，厦门市商品住宅市场月月上扬，连续数月的持续放量更加刺激了消费者的购买欲望，“跟风买房”的热情不减，刚性需求得到了不断的放量，同时改善性需求也递进上来，但对未来市场走势仍不能盲目乐观，刚性需求的释放逐渐充分，存量将逐渐减少，如果价格盲目上涨将会导致刚刚培育起来的市场积极性受到打击，将使得一部分改善型需求重新归于观望，市场“好”行情能否继续，值得商榷。 6月份厦门市商品房在成交结构上相较上月有所调整。住宅类项目成交47.08万平方米，占总成交量的70%。住宅类物业成交量较上月有一定幅度下降，非住宅类物业本月出现了一定幅度的上涨。图4-1：2008年6月至2009年6月商品房成交量走势图 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统五、 成交均价分析 本月全市商品房成交价格小幅回落6月份，厦门市商品房成交均价为7699元/平方米，较上月小幅下跌2%。连续数月市场供不应求的良好表现，给价格带来了较为有力的向上支撑，本月成交均价虽小幅回落，但表现依然较为“强势。”目前市场成交的价格敏感度仍然很高，开发商开始纷纷提价或捂盘惜售，盲目的涨价将可能把刚刚培育的市场积极性打压下去，使得本已出现释放的改善性需求再度回归观望，再加上经济形势尚未完全复苏等等多重因素制约，价格面临的向下压力仍然很巨大，双方力量制衡，因此，不可盲目涨价，“量涨价稳”才是最好的状态。图4-5-1：2008年6月至2009年6月商品房成交均价走势图 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统第五章、土地市场一、 土地资讯 土地市场情况挂牌情况：本月供应土地共5宗，出让方式上，其中以挂牌方式出让的共1宗，以挂牌（预申请）出让的共4宗；地块性质上，全部为工业用地。 成交情况：本月共成交土地14宗，出让方式上，其中以挂牌方式出让的共10宗，以挂牌（预申请）出让的共4宗；地块性质上，商住地块9宗、工业4宗、商务金融1宗。供应宗地和成交宗地具体情况（见附表）。 土地市场综述在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。万科、绿地等知名企业频频出手，积极进行土地储备和城市扩张，新一轮圈地运动吹响“集结号”，强有力地推动土地市场进一步回暖。随着土地市场成交的不断转暖，政府供地和企业拿地信心双双大增。2009年6月8日，厦门九宗商住用地公开出让，其中，岛内占五幅，岛外四幅，总建筑面积高达191.175万平米，总出让总价高达71亿元左右，这是2008年以来厦门最大规模的一次土地拍卖盛会。厦门土地市场随着楼市经过一年多的调整之后再次出现火暴的竞拍场面，各大房地产企业争相抢地，特别是岛内的5幅地块。稀缺资源地块、城市中心、热点潜力片区地块仍然是本次出让的主角。从此次拍卖会明显可以看出，土地市场已经逐步回暖复苏，这与中央政府支持福建省加快建设海峡西岸经济区的相关政策、厦门商品住宅的井喷式成交密切相关的。在政策面扶持，市场成交红火背景下，本次土地拍卖会上，大量外地开发商抢滩登入厦门市场，呈现竞标企业多，竞价回合多等特征，开发商对后市普遍持乐观态度。不少开发商在拍卖结束后立即将在售楼盘整体提价，少数楼盘也在不同时间内不同程度地将价格提升。例如源昌总裁行馆提价20%，新景禾祥龙郡提价1500元/，鹭江海景提价300-800元/等。二、 土地供应分析2009年6月，厦门市国土资源与房产管理局分批次公布国有建设用地使用权挂牌公告，共有5宗地块，均位于岛外片区，公告土地面积18.2万平方米，规划建筑面积达22.8万平方米，拟出让总金额7631万元。 供应量面积大幅下降5月供应土地面积为6.71万平方米，环比5月大幅度上涨171%。本月土地供应面积大幅增加主要受工业用地供应剧增影响。图5-2-1：2008年6月-2009年6月厦门土地供应走势数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 区域分布：集美区占半壁江山受供应用地性质影响，本月厦门市土地出让集中在岛外片区，其中集美区所占土地出让面积比例较大，为60%，土地面积为10.9万平方米。湖里区土地出让面积为2.76万平方米，占总土地出让面积的41%。湖里区、思明区、翔安区暂无新增供应地块。图5-2-2：厦门2009年6月各区域土地供应情况数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 本月供应土地均为工业用地本月供应的5幅地块均为工业用地，无新增商住用地。4月商住用地的集中供应后，本月地块供应性质有所改变。 本月供应以中小型地块为主6月厦门市供应土地面积结构中， 15万m2占比总供应面积68%，共3宗；5-10万m2出让土地幅数的32%，仅1宗。图5-2-3:厦门2009年6月供应土地规模情况 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032009年上海易居房地产研究院版权所有 第 23 页 共 78 页 厦门市4月房地产市场研究报告厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032008年上海易居房地产研究院版权所有 第 37 页 共 69 页 厦门市6月房地产市场研究报告 供应地块列表表5-2-1：厦门市2009年6月供应地块明细宗地编号区域地址土地用途土地面积（平方米） 建筑面积（平方米）容积率起始价（万元）出让方式（招标、挂牌、拍卖、其他）h2008gg10海沧区新阳工业区海新路以西、沙迪克项目以北营养保健食品制造业或食品添加剂制造业（工业）14809.85148101.00 710.8726挂牌（预申请）t2008y15同安区同安区环东海域轻工业园内，西洲路与美溪道交叉口西北侧电子设备制造业（工业）57926.51040001.80 1668.2832挂牌（预申请）j2009gg06集美区沈海高速公路以北、324国道东南侧，集美区灌口镇深青工业组团内。金属制品业（工业）46038.86460381.00 2209.8652挂牌j2009gg07集美区沈海高速公路以北、325国道东南侧，集美区灌口镇深青工业组团内。电气机械及器材制造业（工业）34023.43340231.00 1633.1244挂牌（预申请）j2009gg08集美区沈海高速公路以北、326国道东南侧，集美区灌口镇深青工业组团内。电气机械及器材制造业（工业）29342.44293421.00 1408.437挂牌（预申请）合计182141.12282137630.5824数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032009年上海易居房地产研究院版权所有 第 24 页 共 78 页 厦门市6月房地产市场研究报告三、 本月土地成交分析此次八幅地块顺利出让，基于以下因素：一、适度宽松的货币政策，资本金比例的下调等，银根放松给予开发商信贷支持；二、厦门楼市“小阳春”，使得商品住宅库存量消化加快，房企资金回笼加速，资金压力减轻，企业拍地信心重拾；三、 优质地块的推出，地价较之前有所回落；四、五缘湾、湖边水库片区入户标准的调低，增强开发商拍地意愿。 区域分布：集美区占据主导本月集美区共成交土地6宗，土地面积占比52%，湖里区成交4宗，土地面积占比31%，翔安区成交2宗，土地面积占比11%，思明区成交2宗，土地面积占比6%。图5-3-1：厦门2009年6月各区域土地成交情况（含工业用地）数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 本月成交土地用途以商住为主本月成交商住用地9宗，面积占比为80%，商务金融用地1宗，面积占比6%，工业用地4宗，面积占比14%。商住用地成交集中在岛内，岛外地块虽有明显价格优势，但岛内良好的居住环境、配套较为完善，仍引起了本土、省内以及全国品牌开发商的激烈角逐。图5-3-2:厦门2009年6月成交土地用途情况数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 本月成交土地规模结构6月厦门市成交土地面积结构中，1-5万共成交6宗，5-10万共成交4宗，1万以下和10万以上各成交2宗。图5-3-3:厦门2009年6月成交土地规模情况（含工业地块） 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 本月成交金额和楼面价6月8日经过数轮角逐，八幅地块顺利拍出，总出让金额达97亿元，成交金额相当于去年总成交金额。其中2009g05地块历经70回拼杀，最终由福州世茂新城房地产开发有限公司以30.2亿竞得，楼面价6671元/平，创造了本次拍卖会上总价最高的“地王”；2009g14地块由88号新景地集团以10.15亿竞得，楼面价10143元/平，成为本次拍卖会上楼面价最高的地块。图5-3-4： 6.8土地出让地块对比资料来源：cric中国房地产决策咨询系统 成交地块溢价率分析本次土地出让以中小型地块为主，1-5万m2共有3宗。溢价率集中在50%-70%，其中溢价率最高的为2009g14，达70%。从地块溢价原因来看，此次地块以岛内为主，多数为优质地块，部分地块位于核心地段或具有稀缺资源或属热点片区，地块起始价格适中，周边配套设施齐全，盈利空间较大，因此受到了开发商的青睐。图5-3-5： 6.8出让土地面积分布图 表格5-3-1：6.8土地成交溢价率分析表溢价率成交幅数比重0%-50% 450%50-70%450%70%-100%00%数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图5-3-6：6.8出让地块成交总价和溢价率数据来源：cric中国房地产决策咨询系统在竞拍现场，不仅建发房产、特房集团、住宅集团、联发房产、古龙地产、禹洲地产、新景地集团、杏林建设、永年地产等本土实力房企悉数登场，还出现了万科地产、中海地产、世茂集团、七匹狼实业、宝嘉集团、恒兴实业、北京润丰、深圳南山、福建融侨等外地名企。从最后的成交结果来看，外地企业大出风头，占据了半壁江山。岛内五幅地块共有四幅被外地企业竞得。万科地产、世茂集团、恒禾置地、宝嘉地产四家拍得地块总金额为683800万元，占本次出让总金额70%。外地开发商加入战局，将带来新的开发理念，有助于开发商加强楼盘品质和自身品牌建设。从竞拍情况来看，万科参与多块土地竞拍，可见其现金流充裕，与今年2-4月在土地项目储备上的“沉默”形成鲜明对比，近期的举动似乎也表明公司从之前的谨慎转变为开始积极拿地。表5-3-2： 热点地块竞标明细宗地编号溢价率资源盘点竞标企业数量主要参与竞标的企业竞价次数2009g0552%发展潜力片区、内湖水岸景观、交通体系完善4万科、紫金、特房、世茂732009g0768%发展潜力片区、三面环水、交通体系完善7万科、古龙、世茂、紫金、恒禾、特房132009g1240%高起点规划片区、一线湾景、生态湿地、生活配套丰富6万科、特房、国贸、联发、恒禾382009g1470%滨北核心地段、景观丰富、配套完善、交通便利20万科、北京润丰、新景地、嘉盛532009g1552%江头商圈、配套完善、居仙岳路主干道旁、交通便利13万科、永年、宝嘉33资料来源：cric中国房地产决策咨询厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032009年上海易居房地产研究院版权所有 第 28 页 共 78 页 厦门市6月房地产市场研究报告 成交地块列表表5-3-3：厦门市2009年6月成交地块明细宗地编号区域地址土地用途土地面积（平方米） 建筑面积（平方米）容积率成交价（万元）楼面价（元/平）溢价率（%）成交方式竞得人（流标地块须标明）2008g25湖里区湖里区环湖里大道西侧、蔡岭路南侧工业6700.14140702.10 470334 0%挂牌厦门长春堂生物科技有限公司2009jg02集美区杏林湾片区杏林湾路东南侧，华侨大学西北侧商住35474.741065003.00 225622118 0%挂牌厦门市东区开发公司j2009g02集美区集美区建南路以东，纺织东路以北商住30052.79900002.99 258312870 0%挂牌厦门市杏林建设开发公司2009g05湖里区湖边水库片区观日西路商住137169.874527403.30 3020006670 52%挂牌福州世茂新城房地产开发有限公司2009g07湖里区湖边水库片区，湖心岛北部商住95098.2371997102.10 1830009163 68%挂牌厦门市万科房地产有限公司2009g12湖里区五缘湾片区内湖东岸，五石路以北商住75036.841500002.00 1401009340 40%挂牌恒禾置地（厦门）股份有限公司2009g14思明区思明区七星路与体育路交叉口西北侧商住37017.8291000602.70 10150010144 70%挂牌厦门新景地集团有限公司2009g15思明区思明区仙岳路北侧商住20430.043644103.15 587009113 52%挂牌宝嘉（厦门）贸易有限公司2009jg04集美区杏林湾片区滨水东岸，湾东路西南侧商住365391.417746302.12 1509351948 0%挂牌厦门经济特区工程建设公司2009jg09集美区集美区乐海路东北侧，嘉庚体育馆东南侧商住8551.798252002.95 93863725 2%挂牌厦门丰融投资有限公司2009jy02-b集美区杏林湾片区，集美大道南侧，滨水保障性住房西侧商服61811.056983001.59 20603.72096 0%挂牌（预申请）福建中烟工业公司x2009y03翔安区翔安区火炬（翔安）产业区内，翔海路以南，规划春光路以西工业72735.48572735.4851.00 2094.78288 0%挂牌（预申请）厦门乾照光电股份有限公司x2009y02翔安区翔安区火炬（翔安）产业区内，翔海路以南，规划春光路以西工业37614.549753002.00 1083.3144 0%挂牌（预申请）厦门许继高压开关股份有限公司j2008y13集美区后溪工业组团、324国道以北、飞鹏企业北侧工业28706.9971377.94挂牌（预申请）厦门保尔洁日用品有限公司合计22523621019640 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032009年上海易居房地产研究院版权所有 第 30 页 共 78 页 厦门市6月房地产市场研究报告第六章、 商品住宅市场一、 市场综述土地市场一向被视为楼市的风向标，一方面让开发商对市场充满了信心，认为未来楼市仍会比较乐观。另一方面，也让开发商看到，地价的走高对于推动房价提升的重要作用。在这种情况下，许多开发商在6月8日土地出让之后开始调整价格，或捂盘惜售，或准备涨价。据易居cric中国房地产决策咨询系统统计,2009年6月全市商品住宅成交3836套，面积47.08万平方米环比小幅下跌5%，同比仍然大幅上涨300%。其中，岛内成交1526套，面积21.94万平方米环比上涨0.1%。岛外成交2310套，面积25.14万平方米环比小幅下跌9%。成交价格方面，本月商品住宅成交均价为9068元/平方米环比上涨13%，同比跌幅为13%。岛内成交均价为12612元/平方米环比上扬11%，同比小幅上涨7%。岛外成交均价5974元/平方米环比上涨12%，同比下跌18%。供求方面，本月商品住宅今年来首次出现新增供应为零的局面，或与2008年开发商普遍采用停建和缓建以减轻流动性压力，新开工项目数量急剧减少，直接导致了如今新盘供应“青黄不接”。另外，经过持续6个月的大幅成交放量后，近阶段市场可售存量已经大幅减少，下半年实际可售商品住宅量并不多。图6-1-1：2008年6月至2009年6月厦门商品住宅供求走势图数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统表6-1-1：厦门2009年6月商品住宅各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:1.890-100%-100%供应量（万m2）26.210-100%-100%成交量（万m2）49.5547.08300%-5%成交价格（元/ m2）79949068-13%13%成交总额（亿元）39.6142.70250%8%数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统二、 供求关系分析 住宅新增供应突现断档本月厦门没有项目获预售许可证，供应突然断档，全市商品住宅在持续6个月的成交放量后，近阶段可售存量已大幅减少，下半年实际可售商品住宅量并不多。下半年厦门楼市的供求关系紧张局面将进一步加剧，再现“一房难求”的现象并非杞人忧天。图6-2-1：2008年6月至2009年6月厦门商品住宅供求情况比对 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统三、 供应分析 市场新增供应突现断档2009年6月厦门商品住宅新增供应突现久违的断档局面，新增供应量为零。上市新盘方面，本月仅有两个项目入市，并且为老盘新推案项目，分别为集美区的泉舜泉水湾6#楼和同安区锦辉国际花园的2#楼，合计共推出21485.95平方米。1、 供应总量分析图6-3-1：2008年6月至2009年6月厦门商品住宅新增供应走势 数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统2、 新盘数据分析（1）、规模分析规模新盘量5万以下05-10万110-30万130万以上0合计2数据来源：易居cric中国房地产决策咨询系统 本月共有2个新盘入市，且均为老盘新推案项目，累计新增房源面积2.15万平方米。其中总建筑面积5-10万之间的有1个为同安区的锦辉国际花园，总建筑面积为10-30万之间的有1个为集美区的泉舜泉水湾。（2）、建筑形态分析建筑形态新盘量多层小高层2高层复