南口路地块可行性研究报告.doc

目目 录录 第一部分第一部分 项目总论项目总论3 一、项目可行性研究报告编制背景3 （一） 、可行性研究报告名称3 （二） 、可行性报告编制单位3 （三） 、可行性研究报告编制依据3 二、项目地块概况3 三、可行性研究的结论4 第二部分第二部分 项目宏观投资环境和市场研究项目宏观投资环境和市场研究5 一、项目所在城市的宏观投资背景5 （一） 、城市基本背景5 （二） 、城市宏观经济概况5 二、天津市房地产市场概况8 （一） 、房地产投资势头强劲8 （二） 、土地市场相对疲软9 （三） 、房价增速较快9 （四） 、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧10 （五） 、2006 年市场供需预计分析.11 （六） 、市场特征分析12 三、项目周边市场状况13 第三部分第三部分 项目的市场定位项目的市场定位14 一、主力消费群定位与分析14 （一） 、目标客户主要构成14 （二） 、目标客户主要特点15 （三） 、目标客户群购买力分析15 （四）（四） 、综述、综述15 二、产品定位15 三、户型定位16 四、项目方案评估意见17 第四部分第四部分 项目的经济分析项目的经济分析18 一、项目总体经济技术指标18 二、项目开发建设的组织与实施计划18 （一） 、建设方式18 （二） 、开发方案设想与分析18 （三） 、开发进度19 三、项目成本明细19 四、项目收入20 （一） 、项目销售价格的确定20 （二） 、项目收入21 五、项目利润21 六、资金来源与支出21 七、现金流量分析21 八、盈亏平衡分析22 九、敏感性分析22 （一） 、开发成本浮动对利润的影响22 （二） 、销售均价格浮动对利润的影响22 （三） 、成本和价格敏感性分析比较22 第五部分第五部分 可行性研究的结论可行性研究的结论23 一、经济效益分析23 二、拟投资理由及潜在风险23 （一） 、拟投资理由23 （二） 、潜在风险24 三、社会效益分析24 第一部分第一部分 项目总项目总论论 一、项一、项目目可行性研究报告编制背可行性研究报告编制背景景 （一） 、可行性研究报告名称 天津市南口路地块可行性研究报告 （二） 、可行性报告编制单位 荣盛房地产发展股份有限公司发展部 （三） 、可行性研究报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、天津市地块整理信息土地招商 3、走访记录，市场调研数据、资料 4、天津市土地交易中心信息 5、天津市政府网站 二、项二、项目目地块概况地块概况 南口路地块位于天津市河北区，中环线以内，东侧为喜峰道，南侧为南口 路，西侧是天津市电器研究所，地块正处于天津河北区重点改造的南口路沿线 中心位置，该地块具拥有较好的交通条件和升值潜力。位置图如下： 通过多方信息渠道了解，预计天津市土地交易中心将在本月底或 6 月初发 布地块挂牌公告。目前该地块现状除北侧三户矿山电器厂职工宿舍和南侧的商 业银行外均已拆平，起挂价 25800 万元。 规划指标及要求如下： 土地出让面积为 68,800，合 103.2 亩；用地性质为居住用地，容积率 2.3，可建建筑面积不大于 15,824，建筑密度30%，绿地率40%；土地 使用权出让年限为 70 年。 通过经济测算，预计该地块合理成交价为通过经济测算，预计该地块合理成交价为 34,613.2834,613.28 万元（其中土地出让万元（其中土地出让 金金 33,540.0033,540.00 万元、契税万元、契税 1,006.201,006.20 万元、土地交易手续费万元、土地交易手续费 67.0867.08 万元）万元） ，即楼，即楼 地价地价 2,187.392,187.39 元元/；拟定我公司取得该土地最高价为；拟定我公司取得该土地最高价为 37,808.3537,808.35 万元（其中万元（其中 土地出让金土地出让金 36,636.0036,636.00 万元）万元） ，即楼面地价为，即楼面地价为 2,389.302,389.30 元元/。 三、可行性研究的结论三、可行性研究的结论 项目总成本：62,565.95 万元 项目销售收入：87,032.00 万元 项目利润：19,635.77 万元 项目成本利润率：31.38% 项目内部收益率：52.01% 项目净现值：16122 万元 项目投资回收期：1.56 年 通过对项目的整体经济项目评价可以得出：本项目具有较为合理的投资回 报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项 目可行。 第二部分第二部分 项目宏观投资环境和市场研究项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的一、项目所在城市的宏宏观投资背景观投资背景 （一）（一） 、城市基本背景、城市基本背景 天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心， 辖区面积 11919.7 平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有 6 个市 区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥） 、4 个郊区（东丽区、津南区、西 青区、北辰区） 、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和 5 个县（蓟县、宝坻、宁河、 静海、武清） 。截至 2005 年底，全市常住人口为 1043 万人，其中城镇人口为 783.06 万人。 天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两 大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、 津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的 综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要 的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心； 2006 年 3 月份国务院常务会议原则通过天津城市总体规划（20052020 年） ，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。 天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长 12%，人均生 产总值超过 7000 美元，财政收入年均增长 16%以上，建成现代化国际港口大都 市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。 （二）（二） 、城市宏观经济概况、城市宏观经济概况 1、经济总量 2005 年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值 3663.86 亿元， 按可比价格计算，比 04 年增长 14.5%，连续 10 个季度增速在 14%以上，当年 新增经济总量达 522.86 亿元。财政收入达到 725.52 亿元，占全市生产总值的 19.8%，同比上年增长 26.8%，实现“十五”期间财政收入 5 年上五百亿元台阶 的重大突破。 天天津津20002005年年GDP及及增增长长率率 2022.60 2386.94 2931.88 1826.67 3663.86 1639.36 14.5 15.7 14.5 12.5 12.0 10.8 0 1000 2000 3000 4000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 亿元 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20.0 % 天津GDP增长率 2、购买力和消费水平 天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005 年城市居民人 均可支配收入达到 12639 元，同比增长 10.2%；城市居民恩格尔系数为 36.7%，同比下降 0.5 个百分点。城市居民人均消费性支出 9653 元，同比增长 为 9.7%，其中用于居住类支出 1292 元，同比增长 5.0%。 天天津津城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入及及增增长长率率 9338 10313 11467 8959 12639 8141 10.2 11.2 10.411.6 10.1 6.4 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 元 2 4 6 8 10 12 % 人均可支配收入增长率 3、城市居民居住水平 2005 年度天津城市居民人均居住建筑面积 25.70，比 2004 年增加 1.5。 预计 2006 年天津城市居民人均居住建筑面积为 26.58，根据天津市 2005- 2020 中长期发展规划 ，2010 年天津城市人均居住建筑面积将达到 30.00，未 来几年内年均增长 0.855。 4、固定资产投资 “十五”期间天津社会固定资产投资进入 15%以上的年增长高速期，2003 年突破 1000 亿元大关，连续 3 年保持 20%以上的速度增长，2005 年天津市全 社会固定资产投资额为 1516.84 亿元，其中城镇固定资产投资完成 1385.56 亿元。 天天津津2 20 00 00 02 20 00 05 5年年固固定定资资产产投投资资及及增增长长率率 811.60 1046.72 1258.98 797.10 1516.84 535.04 20.5 20.3 29.0 15.1 15.8 6.3 0 800 1600 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 元 5.0 15.0 25.0 35.0 45.0 % 固定资产投资增长率 5、2006 年天津市主要预期目标 2006 年全市经济社会发展的主要预期目标是 、生产总值增长 12%； 、财政收入增长 17%以上； 、全社会固定资产投资增长 20%； 、城市居民人均可支配收入增长 10%以上； 6、天津城市规划 天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中 心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北 区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居 环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板梅江板块、东部板块、奥运板 块、西南板块、老城厢板块、东南板块块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块海河板块七个大型居住板块（不含滨 海新区板块） 。 其中梅江板块（梅江梅江板块（梅江 13 号地所属片区）号地所属片区） 、奥运板块（电影制片厂地块所属奥运板块（电影制片厂地块所属 片区）片区） 、西南板块、老城厢板块和海河板块在 2003 年以前就着手开发建设，其 生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较 高。 东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目 较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新 居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头 均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区域特 点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。 东南板块东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项 目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。 该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。 总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭 圆示意）向四周扩散。 二、天津市房地产市场概况二、天津市房地产市场概况 2005 年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房 价稳步上涨，但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求 在一定程度上略有萎缩。 （一） 、房地产投资势头强劲 虽受诸多宏观调控政策影响，2005 年的房地产投资增长速度达到 24.1%， 仅比 2004 年少 0.74 个百分点。自从 2003 年以来，天津房地产投资一直保持 20%以 上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。 天天津津20012005年年房房地地产产投投资资及及增增长长率率 175.84 211.39 263.39 327.54 161.27 20.4 9.0 24.1 24.8 20.2 100 150 200 250 300 350 2001年2002年2003年2004年2005年 亿元 6 12 18 24 30 36 % 房地产投资增长率 （二） 、土地市场相对疲软 2005 年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格 上涨幅度明显回落，与 2004 年 16.3%的上涨幅度相比，2005 年土地交易价格上 涨幅度仅为 3.9%，其中居住用地交易价格上涨 2.9%；其二是土地交易量较 2004 年也大幅度下降，截止 2005 年 11 月份，全市（不包括保税区）土地成交 总量为 112.6 万，同比减少 84.6%，单宗土地成交面积为 59263，同比减少 85.4%。 （三） 、房价增速较快 根据有关部门统计数据显示，天津 2005 年度累计成交均价为 4132 元/， 较 2004 年度全年均价（3302 元/）上升 25.13%，而 2004 年度相比 2003 年上 涨 21.4%。市区商品房均价突破 5000 元/的大关，下半年外环线以内 5000 元 /以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房已经超过 6000 元/的均价水平。 从 2005 年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着 2004 年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。房价一年一个台阶（2003 年 2700 元/ 水平、2004 年 3300 元/水平、2005 年 4100 元/水平） ，预计 2006 年度天津 整体房价水平达到 5000 元/的水平。 天天津津2 20 00 04 42 20 00 06 6年年月月度度商商品品房房均均价价对对比比表表 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元 2004年288230373057335533783191322734243528365238613808 2005年375438683942409640173978389940304041458946564793 2006年4905504648985089 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 进入 2006 年以来，天津全市商品房均价保持在 4900 元/以上的水平，其 中河西区和南开区价格水平高，分别达到 6500 元/和 6200 元/的水平。自二 月份以来，河北区房价水平达到 51005300 元/的水平，就河北区市场状况 和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空间较大。预计 2006 年度河西区、南 开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到 6800 元/、6500 元/、 5700 元/和 5500 元/以上的水平。 天津主要城区区域天津主要城区区域 2006 年年 14 月份房价示意图如下：月份房价示意图如下： 2 20 00 06 6年年1 14 4月月商商品品房房均均价价示示意意图图 5089 4558 4750 4762 5272 6515 6818 5046 4905 4898 4883 5334 5073 4844 6253 6202 5757 6173 6413 6928 5055 5678 5665 5340 4500 5125 5750 6375 7000 一月二月三月四月 元 全市商品房均价全市商品住宅均价河北区均价南开区均价河西区均价河东区均价 （四） 、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧 虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年 新开发商品房建筑面积 3470.56 万，同比增长 21.1%，其中商品住宅 2827.87 万，同比增长 21.1%。年度新增商品房供应量为 1187 万。 与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从 2 月份开始 月度需求基本呈下降趋势，全年商品房成交面积 980 万，同比去年下降 18%，各月份成交情况见下图： 天天津津0 04 4与与0 05 5年年月月份份商商品品房房成成交交面面积积对对比比示示意意图图 109.6 122.73 112.2 119.32 101.52 84.5582.9 109.13 135.99 121.23 103.2 90.4 83.00 78.00 82.00 84.00 86.6 79.00 76.95 72.99 83.65 102.44 51.26 100.59 0 50 100 150 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 万 04年成交面积05年成交面积 （五） 、2006 年市场供需预计分析 1、2006 年预计住宅需求总量在 1868 万左右 (1)、从人口增长及平均居住面积来看 2005 年天津全市常住人口 1046 万人，其中城镇人口 556 万人，人均居住 面积 25.7。根据天津市 2005-2020 中长期发展规划 ，2006 年的天津人口预 计将达到 1076 万人，其中城镇人口 574 万人，城镇人口比 2005 年增加 18 万人。 预计 2006 年天津城镇人均居住面积将达到 26.58到 2010 年天津城镇人均居住 面积为 30，年均增长 0.855。由此根据住宅刚性需求计算公式为： 刚性需求 新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求” = 26.58/人18 万人+0.855/人574 万人 =478 万+490 万=968 万 由人口增长及平均居住面积增长形成 2006 年的住宅刚性需求预计为 968 万左 右。 (2)、从拆迁带来的“被动型”需求分析 2005 年天津城区拆迁面积为 180 万。根据政府统计资料显示，2006 年的 拆迁量将比 2005 年略有放大，预计拆迁量将达到 200 万左右。根据拆迁量与 新房需求量 1:3 的关系，将形成 600 万的住宅需求。 (3)、从“转移型”需求分析 2005 年初预计天津住宅需求量在 1300 万左右，由于受到年中的宏观政 策影响，全年实际成交量约 1000 万左右，被抑制的需求量约有 300 万左右， 也将会结转到 2006 年的市场上进行消化。 将上述三项数据合计，预计将上述三项数据合计，预计 2006 年天津住宅需求在年天津住宅需求在 1868 万万左右。左右。 2、2006 年住宅供给情况 根据相关数据资料统计分析显示，2006 年天津市房地产投资额计划比上年 增长 22%，达到 400 亿元；新开工项目计划比上年增长 25%，达到 2000 万， 加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到 3500 万。 （六） 、市场特征分析 1、产品特征分析 （1） 、住宅平均面积减小趋势明显 随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增 强，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可， 此类产品也是目前市场需求量最大的。为了更能适应天津的消费群体的需求， 住宅户均面积减小趋势明显， 8090两居、105110三居等经济型户型的 需求范围也扩大到中高档产品中。 （2） 、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体 随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小 高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。 （3） 、混合居住模式将成为主流 以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定 居住群体的新标准。从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。 （4） 、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注 由于住宅区规模的不断扩大，社区对城市的开放性将变得十分重要，更多 的社区道路系统将是对城市开放的，而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。 （5） 、建筑风格方面，将从简约走向丰盛 通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建 筑艺术转化成为客户价值。 2、竞争特征分析 （1） 、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性 由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收 入增幅，房价逐渐成为影响购房消费的关键因素。同时受到支付能力限制，房 款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题（2005 年总款 50 万元以内商品 房、2006 年总款 60 万元以内商品房） 。 此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以 及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层 面，购房者消费行为更加理性。 （2） 、品质和品牌竞争成为片区市场竞争的主体 通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就 目前天津商品房较高的价格水平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得 相对较低，所以价格不是同一片区的竞争主体。片区内的产品品质、品牌和开 发商实力的竞争就显得格外重要，一方面，外地知名地产商加快进军天津的步 伐，并树立在当地的信誉及品牌效应；另一方面，本地开发商也开始越来越重 视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。 三、项目周边市场状况三、项目周边市场状况 根据天津的未来城市发展规划，从今年开始南口路沿线（志成道至普济河 道段）将是河北区重点规划改造的地带，南口路沿线的旧城改造和南口路拓宽 并行，未来几年南口路沿线将是河北区房地产开发热点地带。目前该地带在售 或拟售楼品相对很少，近年开发的商品住宅项目也相对较少，周边新楼盘仅有 金品家园（在售，销售率在 85以上）和风和日丽（年初销罄） 。由于本项目 与金品家园和风和日丽具有相同的区域性，本项目具有可比性。通过对金品家 园和风和日丽项目的调研，综合分析得出如下几点： 1、该区域为中低档商品房相对集中区。目前区域内在建的项目（金品家园、 风和日丽二期）和近年来已建成小区（东海花园、山海花园、胜景花园等）从 产品品质（包括产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方 面）看，区域内商品房住宅产品品质不高，档次相对较低。 2、参考区域内在售楼盘（金品家园）的产品品质和价格水平，同时结合区 域内二手房 5000 元/以上的价格水平，可以判定目前该区域的商品房价格水 平超过 5000 元/。预计 2006 年区域内新建商品房价格能到达 5500 元/。 3、区域内项目目标客户群为天津中等偏低的收入水平群体，从购房目的上 看，以为子女购房需求、拆迁购房需求以及周边改善型需求为主，投资性需求 相对很少。 4、从产品需求特征来看， 80100的两居室和 110左右的小三居室的 户型为区域市场需求热点，而对 125面积以上的户型相对要少，从金品家园 的销售状况看来，市场对 80以下的小面积户型也反应较好。 5、该区域内在建项目和次新项目的产品基本上采用砖混板式结构，以多层 住宅为主。 第三部分第三部分 项目的市场定位项目的市场定位 一、主力消费群定位与分析一、主力消费群定位与分析 （一）（一） 、目标客户主要构成、目标客户主要构成 1、地块周边“改善型”客户群体 南口路与沿线住宅新建住宅小区相对较少，仅有售罄的风和日丽和在售的 金品家园，而周边其他次新商品房的户型、社区环境和配套等比较落后，势必 存在较为充足的“改善型”客户群体，该群体为本项目的主要目标消费群体之 一。 2、拆迁户，特别是河北区和红桥区的旧城改造拆迁户。 随着河北区、红桥区的今明两年的大规模改造，势必有带动巨大的拆迁性 购房的需求，由于本项目定位为中档普通住宅，价格水平相对其它中心城区较 低，在该群体中存在一定量有经济能力购买本项目的群体。另近年来天津其他 城区大规模城市拆迁改造，天津市区房价快速上涨，致使大量的拆迁户未能购 得新房或二手房，本项目的价格优势势必会吸引大量的其他城区的拆迁户。 3、周边首次置业人群 该目标客户群主要是适婚年龄的年轻人结婚用房需求和为子女购房需求， 该目标客户群体具有较强的购房需求。 4、其它城区的购房群体 由于近年来天津房价快速上涨，致使许多购房者“望房兴叹” ，除河北区和 红桥区外，市内其它城区房价基本上都在 6000 元/的水平，本项目的 5500 元 /的价格水平（明年开盘时的价格水平）势必能吸引大量其它城区的购房群体。 （二）（二） 、目标客户主要特点、目标客户主要特点 1、家庭月收入水平一般在 3500 元以上，如项目附近独立经营的个体工商 户、教师、企事业单位的工作人员。 2、家庭人口数一般为 35 人，以项目周边改善型购房、拆迁购房、结婚 购房和为子女购房为主。 （三）（三） 、目标客户群购买力分析、目标客户群购买力分析 本项目的住宅平均建筑面积约为 96,均价 5500 元/，每套住房的总价 为约 52.8 万元左右，按首付 30%（约 15.8 万元） ，贷款 70%（约 37 万元） ，还 款期限为 20 年计算，每月还款本息合计约 2500 元。 据相关统计数据表明：2005 年天津市居民家庭人均可支配收入 12639 元， 以普通三口之家计算，家庭年可支配收入 37917 元，平均每月可支配收入约 3160 元，高于每月还款 660 元。在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情 况的条件下，本项目拟定家庭月收入在 3500 元以上的目标客户群完全有经济能 力购房本项目住宅。 （四）（四） 、综述、综述 在市场消化能力方面，由于该地块天津目前重点改造的南开路（志成道至 普济河道段）的中心区域，临近普济河道、榆关道和天津中环线，交通便利， 地理位置相对较佳，周边生活配套齐全，价格水平较迎合拟定目标客户群体心 理价位和实际购买力，故在满足该区域市场需求和吸引目标客户方面具备较大 的优势。从拟定目标客户群的数量上和购买力上，项目拟定目标客户群体完全 可以消化本项目。 二、产品定位二、产品定位 产品定位为：中档普通住宅小区 形象定位：简约、便捷、健康、人文生活 产品定位的原因： A. 本项目位于重点改造和规划中的南口路生活区，而目前该区域内基本上 都是低档商品房住宅，本项目相对同其他在建楼盘或次新楼盘相比，具有规模 优势，故本项目适宜定位为中档住宅小区。 B. 定位为中档住宅小区，有利于在区域内树立本项目的产品形象，与目前 低档次的商品房住宅相区别，本项目从产品档次、价值和价格上都能较大程度 迎合拟定目标客户群的实际需求和购买力，以求最大程度的赢得市场。 C、本项目周边超市、医院、菜市场等等生活配套齐全，世纪联华、易初莲 花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一医院与本项目距离不到 100 米，离 南口路菜市场仅 200 米的路程。 D.本项目周边污染源极少，绿化程度高，临近北宁公园、西沽公园、北运 河等休闲娱乐场地，具有健康生态的生活环境。 E.本项目周边重点名校林立，如河北工业大学、育英里小学、铁一小、二 中、十四中以及天津外院附中等，具备较为深厚的人文底蕴。 三、户型定位三、户型定位 根据天津市房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，并考虑 目标客户群的需求状况，确定本项目的户型定位。 1、按照建设部等七部委通知，天津市明确了普通商品房的标准：建筑容积 率在 1.0 以上；单套建筑面积以国家规定的 120 平方米为标准上浮 20 。 2、随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，市民基于控制购房总价的实 际需求，对功能齐全的中小户型较为认可，对于此类产品需求量较大。 3、区域内楼盘户型定位主要以中小户型为主，如金品家园户型主要以 7998小两居和 106.64的大两居、104108小三居为主。另有部分 56.18、57.11的一居室户型，而大面积户型相对较少（户型面积有 127.41、142.83和 147.41） 。 4、经调查，项目目标客户群的住房消费能力在 5055 万元，对于 80 100两居、110以内的三居等经济型户型需求量较大。 拟确定户型面积如下表： 户型面积80以下80-9090100100-110110-120120以上 比例520%4020%10%5% 户型 2 室 2 厅 1 室 1 厅 2 室 2 厅2 室 2 厅 2 室 2 厅 3 室 2 厅 3 室 1 厅 3 室 2 厅 3 室 2 厅 四、项目方案评估意见四、项目方案评估意见 由于本项目所在的区域属于天津楼盘价格和产品档次相对较低的城区，该 区域消费群体收入水平有限，对产品的价格和总款的敏感程度最为强烈，因此 控制开发成本，对吸引有效需求尤其关键。同时考虑到该地块的经济技术指标， 因此建议本项目产品定位为中档产品，以中小户型为主，以 11 层板式小高层为 主，辅以部分 18 层点式高层住宅（建议项目规划设计时可以适当考虑少量板式 6 层多层住宅） ，采用简约建筑风格、明朗的外立面效果、优美社区景观、完善 社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的简约、健康和人文理念。 第四部分第四部分 项目的经济分析项目的经济分析 一、项目总体经济技术指标一、项目总体经济技术指标 地块出让为净地出让，面积：6.88 公顷，合 103.2 亩。 用地性质：居住； 建筑密度30%； 容积率2.3； 绿地率40% 。 出让年限：70 年。 由于本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表： 项目数量备注 住宅158240 地下车库7912地下车库军民两用 二、项目开发建设的组织与实施计划二、项目开发建设的组织与实施计划 （一） 、建设方式 建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效的控制项目 的工期、成本、质量。 （二） 、开发方案设想与分析 由于我公司首次在天津开发地产项目，且对天津市场认识上存在一定的不 足，综合考虑本项目开发风险的规避以及项目未来定价策略调整，本项目拟分 两期滚动开发。第一期将在本地块南半区开发，约完成建筑面积 7.55 万（其 中含地下车库约 0.36 万） ，并完成销售中心、样板楼工程。南半区紧邻南口 路，便于本项目成熟社区规模的形成和人气的聚集，同时有利于本项目前期的 推广和二期的造势，最终有利于整个项目的运作和资金的快速回笼。 第二期开发北半区，约共计 9.06 万（其中含地下车库约 0.43 万） ， 最终完成整个项目的开发。随着北半区的建设，本项目的人气更加聚集，加上 小区的成型，配套设施完善，销售价格有望提高，获得较好的利润。 （三） 、开发进度 开发期为 25 个月，前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等 共需 4 个月；建设期为 15 个月，室外配套在楼体封顶后 2 个月内完成，工程开 工的第 3 个月开始销售。整个项目建筑工程竣工 5 个月后销售基本结束，销售 期共计 18 个月。 建设进度安排如下： 第一期： 2006 年 11 月-2007 年 10 月 第二期： 2007 年 2 月-2008 年 1 月 详见（附表二） -开发进度表 三、项目成本明细三、项目成本明细 除土地成本以外的成本明细见下表： 项目名称项目名称 总成本总成本 （万元）（万元） 单位成本单位成本 （元（元/m2） 备注备注 1、建筑工程成本、建筑工程成本17,084.001,079.63 小高层、高层住 宅 158241000.00 电梯126079.6370 部电梯 2、项目前期费用、项目前期费用340.2221.50 规划设计费795.00 住宅设计费19012.00 地质勘探322.00 放线测量费80.50 监理费322.00 3、政府规费、政府规费431.4427.27 散装水泥140.90建筑面积0.33 元 墙体革新费382.40 劳保统筹费795.00 白蚁防治费322.00 渣土清运费473.00 确权测绘费241.50 产权登记费473.00 竣工备案费80.50 交易服务费211.30投资额 0.12% 质量监督费110.70工程造价 0.07% 技术服务费140.90 防雷审核241.511500 元+建筑面积1.5 元 / M2 图纸审查241.50 环境评估费120.76 印花税50.30中标造价 0.03% 招标服务费322.00合同造价 0.2% 4、安装工程、安装工程5,285.22334.00 燃气76048.00 自来水39625.00 污水、雨水45929.00 电力145692.00 双电路：92；单电路：83 供热1851117.00 住宅 92，二次管网 25 闭路电视473.00 智能化31620.00 5、环境配套、环境配套791.20 50.00 景观、绿化47530 室外道路31620 6、管理费、管理费791.20 50.00 7、销售费用、销售费用1,265.92 80.00 销售收入的 11.5% 8、财务费用、财务费用1,647.00 104.08 9、不可预见费、不可预见费316.48 20.00 总计：总计：27,952.671,766.47 本地块总占地面积 6.88 公顷，本地块挂牌底价 25800.00 万元，结合本项 目的成本和利润的基本测算，根据附表三（1）-土地成本测算表，该地块较 为合理地价估计在起价基础上增长 30.00%，即为 33,540.00 万元，另外契税为 1006.20 万元，交易手续费为 67.08 万，土地总成本为 34613.28 万元。本次经 济测算土地成本为 34613.28 万元。 拟定竞买土地最高地价为 37,808.35 万元，其中土地出让金 36,636.00 万 元、契税 1,099.08 万元和土地交易手续费 73.27 万元，详见附表三（1）- 土地成本测算表。 四、项目收入四、项目收入 （一） 、项目销售价格的确定 综合考虑本地块周边项目售价、本项目预期投资回报、天津房地产市场大 环境和区域市场的未来价格预计，拟定销售均价格为： 住宅：5,500 元/ 地下车位：10 万/个 （二） 、项目收入 项目数量均价总价 住宅158,2405,500 元/87,032.00 万元 税金4,830.28 万元 销售净收入82,201.72 万元 备注：通过计算车位收益与建造成本基本相持平，故在人防建设成本和净备注：通过计算车位收益与建造成本基本相持平，故在人防建设成本和净 销售收入计算时不予考虑，具体计算如下：销售收入计算时不予考虑，具体计算如下： 地下车位建造成本：0.7912 万 * 2600 元/ 2,057.12 万元 地下车位出租收益：226 个 * 10 万元/个 2,260 万元 五、项目利润五、项目利润 项目销售净收入为 82,201.72 万元，总成本为 62,565.95 万元，总利润为 19,635.77 万元，项目成本利润率为 31.38%。计算如下： （82,201.7262,565.95）62,565.95= 31.38% 详见附表三（详见附表三（1 1）-土地成本测算表土地成本测算表 六、资金来源与支出六、资金来源与支出 项目资金来源包括项目占用资金和预售收入，其中总计占用资金 43,000 万元，6 批次投入，分别为 6,500 万，4,500 万，1,000 万、8,000 万、3000 万 元和 20,000 万元，并在开发期间分批返还公司。资金支出包括土地费用、其他 费用、税费和还款。 详见（附表四）资金来源及支出测算表 七、现金流量分析七、现金流量分析 基准收益率的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营 的目标和要求等，本项目取“银行同期贷款利率”为 6.48%，故基准收益率设 为 8% 。 财务净现值： 16,122 万元 财务内部收益率：52.01% 财务投资回收期： 1.56 年 详见（附表五）现金流量表 财务内部收益率为财务内部收益率为 52.01%52.01%，说明投资南口路地块项目具有较好的经济收益。，说明投资南口路地块项目具有较好的经济收益。 八、盈亏平衡分析八、盈亏平衡分析 1、销售率 100%时，盈亏平衡点时住宅销售均价为 A: （A x 15.824）x (1-5.55%) = 62,565.95 A=4,186 元/ 2、销售均价为 5,500 元/时，盈亏平衡点时销售率为 B: 87,032.00 x B x (1-5.55%) = 62,565.95 B=76.11% 项目盈亏平衡点销售率为项目盈亏平衡点销售率为 76.11%76.11%，说明项目存在一定的投资风险，说明项目存在一定的投资风险。 九、敏感性分析九、敏感性分析 在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发成本及销 售价格的变动。 （一）（一） 、开发成本浮动对利润的影响、开发成本浮动对利润的影响 项目总成本在正负 5%范围内变动时，项目利润、利润率以及盈亏平衡的变 动详细情况见附表二（2） 。 （二）（二） 、销售均价格浮动对利润的影响、销售均价格浮动对利润的影响 项目销售均价在正负 5%之间变动时，项目利润、利润率以及盈亏平衡的变 动详细情况见附表二（3） 。 （三）（三） 、成本和价格敏感性分析比较、成本和价格敏感性分析比较 通过对附表二（2）和附表二（3）的比较分析可知：项目开发成本的变动 对利润率的影响略高于销售价格变动对利润率的影响。因此在项目的实施过程 中，应控制成本，且应通过有效的市场推广、良好的规划设计等手段来提高产 品的附加值，进而提高销售价格,以实现利润的最大化。 第五部分第五部分 可行性研究的结论可行性研究的结论 一、一、经济效益分析经济效益分析 项目销售净收入：82,201.72 万元 项目总成本：62,565.95 万元 成本利润率：31.38% 销售利润率：22.56 总利润：19,635.77 万元 财务净现值：16,122 万元 财务内部收益率：52.01% 财务投资回收期：1.56 年 通过经济测算，项目具有较高的经济收益，获利能力较强，且通过盈亏平 衡点分析得知项目虽然有一定投资风险，但是具有较高的投资价值。项目从建 设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合公司发展战 略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。 二、拟投资理由及潜在风险二、拟投资理由及潜在风险 （一）（一） 、拟投资理由、拟投资理由 1、天津是“环渤海经济圈”核心城市，区域位置优越，城市发展潜力巨大， 特别是国家“十一五”发展规划将天津滨海新区纳入国家发展战略，天津的发 展面临空前的发展机遇。天津（特别是天津滨海新区）的发展被学术界喻为继 珠江三角洲、长江三角洲后的中国经济增长的第三极。 2、在 2006 年 3 月份的国务院常务会议原则通过天津城市总体规划 （200520