2012年第四季度房地产市场季度分析报告.doc

目录一、宏观经济运行分析2二、政策回顾与分析3(一)政策出台情况3(二)政策影响分析4三、2012年四季度全国房地产市场运行分析5（一）房地产开发投资情况5（二）资金来源情况6（三）土地购置及完成开发情况7（五）销售面积及销售额增长情况8（六）广州商品房价格走势8四、分物业类型市场9（一）分类物业类型市场开发投资情况9（二）分类物业类型市场建设情况9（三）第四季度各类物业类型市场销售情况11五、重点城市运行分析12（一）北京12（二）上海15六、当前房地产市场特征分析17（一）当前房地产市场的主要特征17七、发展趋势分析18（一）趋势分析18一、 宏观经济运行分析三季度以来,稳增长政策发挥的效力持续低于预期,是导致对冲经济下行风险不利的重要原因。两轮降息并未带动经济企稳,反而加剧了房地产市场的反弹,发改委近期的密集批复也并非是短期可以立竿见影的实质性政策刺激。受外部环境恶化和国内宏观调控的影响，2012年以来中国经济继续减速。上半年全国完成GDP22.7万亿元，同比增长7.8%，增幅比去年同期回落了1.8个百分点。其中一、二、三季度当季分别增长8.1%、7.6%、7.7%。2012年前三季度GDP增长率在政策的集中出台和作用下，经济增长将小幅回升。l 货币政策方面；今年以来不断稳中趋松，连续两次下调存准率和两次下调存贷款利率，货币金融环境总体较为宽松，货币供应量增长总体上趋于加快。l 财政政策方面；基于经济不断放缓，尤其是4月之后经济超预期减速，政府强调把稳增长放在更加突出的位置，及时出台了节能型家电补贴政策，近期又出台了稳出口政策，加快了基础设施等项目的审批力度，各地投资热情再次被点燃。随着这些政策的出台和落实，经济将在今年四季度小幅回升，尽管回升的势头依然较弱。1997-2012年中国宏观经济景气模型根据影响经济增长的多种因素并结合宏观经济景气模型，预计2012年四季度中国GDP增长8.2%左右，比去年同期回落0.7个百分点，对比三季度回升0.5个百分点。全年经济增长8%左右，比2011年回落1.3个百分点。2012年下半年全球经济运行的不稳定性、不确定性仍然较大。虽然在中国已经推出、欧洲即将推出、美国最后推出宽松货币政策的背景下，三季度的金融市场走势将处于动荡期。由于季节性因素，四季度则可能趋向小幅回升，或者维持震荡走势。二、 政策回顾与分析(一) 政策出台情况1、金融政策2月6日，央行等部门联合发布关于出口货物贸易人民币结算企业管理有关问题的通知，明确参与出口货物贸易人民币结算的主体不再限于列入试点名单的企业，所有具有进出口经营资格的企业均可开展出口货物贸易人民币结算业务。2月18日，央行决定从2012年2月24日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月14日，为顺应外汇市场发展的要求，增强人民币汇率双向浮动弹性，央行发布中国人民银行公告，决定自2012年4月16日起将银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。5月12日，央行决定从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6月7日，央行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由3.5%下调到3.25%；一年期贷款基准利率由6.56%下调到6.31%。同时，调整金融机构存贷款利率浮动区间：将存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。7月5日，央行决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率由3.25%下调到3%；一年期贷款基准利率由6.31%下调到6%。同时，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。9月17日，经国务院批准，央行、银监会、证监会、保监会、外管局共同编制的金融业发展和改革“十二五”规划公开发布。2、房地产政策2012年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出“严格执行并逐步完善抑制投机，投资行需求的政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。2012年5月18日，下达2012年中央补助廉租房保障专项资金105亿元。此项举措切实落实了政府关于建设廉租住房、保障性住房的惠民政策。2012年7月21日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要采取措施坚决防止房价反弹，坚持房地产市场调控不放松。2012年7月25日，召开的国务院常务会议提出，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政要按规定落实资金来源，切实加大资金投入，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节税收征管，抑制投机投资性购房需求。8月30日，财政部部长谢旭人称，将稳步推进个人住房房产税改革试点。与此同时，国家发展和改个委员会主任张平在作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时表示，下半年要稳定房地产市场调控政策。9月26日，国土资源部有关负责人表示，做好地价动态监测，防止高价地扰乱市场预期，继续处置闲置土地和打击囤地炒地。(二) 政策影响分析 1、 货币政策分析与去年我国货币政策总体上还是偏紧相比，今年我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。2、 房地产政策分析l “限贷”、“限购”卡住成交要害。数据显示，截止11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品房住宅库存总量高达4595万平米，与2011年同期相比，增长38.44%，库存量处于高位运行状态。l “限价”扼制住涨价“咽喉”。以广州为例，从每月的成交量上看，增城与从化月月跃居榜首，正是由于限价政策对成交量庞大的增城、从化两市实施控制，达到量长，价稳的良好趋势。直接扼制住涨价带来的泡沫市场环境。l 保障房“降温”房地产市场“渴求”。在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。三、 2012年四季度全国房地产市场运行分析（一）房地产开发投资情况2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。（二）资金来源情况 1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。11月份房地产企业资金状况继续向好，而龙头房企资金则更为充裕。在1-11月企业到位资金中，企业自筹资金35374亿元，同比增长13.8%，增速较1-10月份提高2.1个百分点；国内贷款13208亿元，增长16.1%，增速提高1.4个百分点；利用外资371亿元，下降51.5%，降幅缩小1.3个百分点；其他资金36849亿元，增长15.2%，增速提高3.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。各类资金来源都继续增多，市场销售持续向好也促使房企资金加快回笼。（三）土地购置及完成开发情况 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。（四）建设竣工情况1-11月份，房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.8%。 （五）销售面积及销售额增长情况 1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米，整体库存有所上升。（六）广州商品房价格走势2012年11月，全市新建商品房住宅网上签约均价14769元/，同比上升9.77%。均价达到今年最高价。四、 分物业类型市场（一） 分类物业类型市场开发投资情况第四季度，全国完成住宅开发投资14248亿元，环比持平，同比增长18.5%，同比涨幅较上一季度增加5.4%，住宅投资增速下降情况得到缓解，出现缓和、平稳迹象。不过住宅类投资增长仍处于底部空间，回升迹象并不明显。2012年全年完成住宅开发投资49374亿元，同比增长11.4%，增幅较2011年下降20%在办公楼建设方面，第四季度完成投资996亿元，环比增长3.4%，同比增长24.1%，同比涨幅较上一季度回落18.7个百分点，办公楼投资在第三季度出现短暂回升后又重新回落，与其他两类物业同比涨幅增加区别明显。2012年办公楼完成投资3367亿元，同比增长31.6%，从办公楼建设投资变化上看，办公楼物业投资增长正在逐渐放缓，这与国内经济增长放缓有一定关系。 在商业营业用房方面，第四季度完成投资2723亿元，环比增长4.1%，同比增长29%，同比涨幅较上季度增加5.2%，继续保持增长态势。2012年全年商业营业用房投资9312亿元，同比增长25.4%，增幅仅较2011年下降5.1%，下降幅度在三类物业中最小。2010-2012年全国各物业季度累计开发投资情况数据来源：国家统计局（二）分类物业类型市场建设情况2012年住宅新开工面积130695万平方米，同比下降11.2%。房屋竣工面积工笔涨幅也呈下降趋势，全年住宅竣工面积79043万平方米，同比增长6.4%，在施工方面，2012年住宅施工面积428964万平方米，同比增长10.6%。2010年-2012年全国各季度累计住宅建设同比情况数据来源：国家统计局2012年办公楼新开工面积5986万平方米，同比增长10.9%，办公楼新开工面积在下半年率先出现反弹，同比涨幅开始出现回升。这与国家宏观经济变化形式大体相符，下半年国内经济开始逐渐平稳并在年末出现回升，而办公楼新开工面积指标则提前一个季度出现回升。办公楼全年竣工面积2315万平方米，同比增长2.1%,施工面积19434万平方米，同比增长21.5%，从竣工楼的上涨幅度上看，远低于以往年份办公楼新开工面积和施工面积，这就意味着目前仍有大量的办公楼处于在建状态，竣工高潮仍没有到来，在国内经济增长放缓的背景下，部分地区办公楼市场供应存在过量可能。2010年-2012年全国各季度累计办公楼建设情况数据来源：国家统计局2012年商业营业用房新开工面积22077万平方米，同比增长6.2%。全年商业营业用房新开工面积基本保持了平稳状态，仅在年初时出现了较大幅度的上涨。在竣工面积方面，商业营业用房竣工面积10226万平方米，同比增长8.0%，全年竣工面积增长不断放缓。竣工面积65814万平方米，同比17.6%2010年-2012年全国各季度累计商业营业用房建设情况数据来源：国家统计局（三）第四季度各类物业类型市场销售情况第四季度各类物业销售面积呈现逐月升高态势，十一月和十二月的环比涨幅分别为25.8%和51.2%，市场回暖特征明显。12月销售面积同比去年同期略有下降。在分类物业上，办公楼物业的表现较为突出，连续三个月环比均呈上升趋势。从同比数据来看，住宅和办公楼同比增幅要高于商业营业用房。2012年全国第四季度各类物业销售面积情况数据来源：国家统计局各类物业销售金额变化趋势基本和销售面积相一致，第四季度各月呈逐季加大趋势。从同比数据看，10月和11月份同比保持了较高涨幅，但12月涨幅有所缩小。办公楼环比连续三月出现上涨，市场回升幅度要大于其他两类物业。商业营业用房上，虽然环比大幅度增长，但同比增长幅度相对有限，远低于其他两类物业。2012年全国第四季度各类物业销售金额情况数据来源：国家统计局五、 重点城市运行分析（一） 北京2012年第四季度，北京市房地产开发投资额增速稳步上升，土地购置面积增速降幅明显，土地购置费用增速小幅上涨；商品房新开工面积增速稳步上升，商品房销售面积持续上涨；第四季度新建住宅同比价格指数同比下降2.1个百分点，二手住宅环比价格指数稳步上升。1、 房地产开发投资2012年，全市完成房地产开发投资3153.4亿元，比上年增长3.9%。其中，住宅完成投资1628亿元，下降8.5%；写字楼完成投资384.8亿元，增长5.8%；商业及服务业等经营性用房完成投资275.9亿元，下降7%2012年2-12月份北京市房地产开发投资情况数据来源：北京市统计局2012年第四季度，北京市累计完成房地产开发投资949.72亿元，环比增长3%，增速下降3个百分点。2、土地购置情况2012年第四季度，北京市土地购置面积为146.6万平方米，环比上涨272%，环比上涨300%，第四季度土地购置费用为2791473万元，环比上涨1个百分点。2012年2-12月份北京市土地购置情况数据来源：北京市统计局3、商品房新开工情况2012年第四季度，北京市商品房新开工面积为1014万平方米，比第三季度增长39%。其中，住宅新开工面积为515.9万平方米，增长61.7%；写字楼为194.4万平方米，增长12.1%；商业及服务业等经营性用房为90.2万平方米，增长18%。2012年2-12月份北京市商品房新开工情况数据来源：北京市统计局4、商品房销售情况2012年第四季度，北京市商品房销售面积为1213万平方米，环比增加63%，其中，商品住宅销售面积为602.7万平方米，环比增加50.7%，办公楼销售面积为119.3万平米，环比增加50%,商业营业用房销售面积为40万平方米，环比增加70.9%2012年2-12月份北京市商品房销售面积情况数据来源：北京市统计局按销售类型看，第四季度商品房现房销售面积238.7万平方米，环比第三季度上涨151%，第四季度商品房期房销售面积558.2万平方米，环比第三季度上涨29.5%5、价格走势2012年12月份，北京市新建住宅同比价格指数为101.6，涨幅比上月上涨0.9个百分点，新建商品住宅同比价格指数为102，涨幅比上月上涨1.1个百分点，二手住宅同比价格指数为101.6，涨幅比上月上涨1.8个百分点，2012年北京市各类住宅同比价格指数变化情况数据来源：北京市统计局（二）上海2012年第四季度，上海市房地产开发投资增速平稳上升，商品房新开工面积增幅小幅下降；商品房销售面积与去年同期相比增速上涨。1、 房地产开发投资2012年，全市完成房地产开发投资2381.36亿元，比上年增长9%。其中，住宅完成投资1451.94亿元，同比增长3.8%；写字楼完成投资262.85亿元，同比增长13.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资293.75亿元，同比增长24.4%2012年2-12月份上海市房地产开发投资情况数据来源：上海市统计局2012年第四季度，上海市累计完成房地产开发投资7163.5亿元，环比增长15%，增速上涨8个百分点。2、商品房新开工情况2012年第四季度，上海市商品房新开工面积为604.19万平方米，比第三季度下跌7%。其中，住宅新开工面积为312.45万平方米，下跌4%； 2012年1-12月份上海市商品房新开工情况数据来源：上海市统计局3、商品房销售情况2012年第四季度，上海市商品房销售面积为668.52万平方米，环比增加53%，其中，商品住宅销售面积为508.72万平方米，环比增加33%，2012年1-12月份上海市商品房销售面积情况数据来源：上海市统计局六、 当前房地产市场特征分析（一） 当前房地产市场的主要特征2012年的中国房地产市场呈现“前低后高”，逐步回暖的态势，11月、12月的成交大幅放量更是打破了“春季和秋季为全年销售高峰的铁律”,。其中，投资、新开工面积、房屋销售、资金来源等指标，在第四季度都出现明显的提升迹象。总体来看，2012年第四季度市场有以下几个特征：1、房地产开发投资额第四季度迎来今年最高，2013年将出现价量齐升的态势。2012年四季度房地产开发投资总额为20758亿元，较第三季度略微增长，为全年各季度最高，实现连续三个季度稳定增长。住宅、办公楼、商业营业用房等分项指标也是四季度最高。2、季度内新开工面积先增后降、竣工面积增长加快。第四季度全国房屋新开工面积先升后降。11月份环比和同比出现一定上涨，12月份新开工面积环比和同比再次转为负值，将对未来市场供应和价格产生一定影响。而12月份全国房屋竣工面积环比出现较大幅度增长。3、商品房销售面积及金额逐月上升。四季度商品房和商品住宅销售面积和销售金额逐月上升。以商品房销售面积为例，十一月份比十月份增长25.8%，十二月份比十一月份增长51.2%，市场回暖特征十分明显，分类物业看，住宅和办公楼同比增幅要高于商业营业用房，办公楼销售量尤为突出。（二）政策建议 当前住房调控面临的难题在于要同时实现“稳增长”和“控房价”的任务。短期内，一是要支持自住型住房需求，坚决遏制投机性需求，继续对部分城市实施限购政策。这需要将一些房价上涨较快，房价水平较高的城市的限购政策进一步常态化和法制化。以杜绝短期政策结束后房价恢复反弹诱发大量的投机行为。二是要控制好利率、信贷和首付比例。这是防止房价反弹的关键因素。因为，不同的利率水平对一个家庭的购买能力有很大的影响、不同的首付比例决定着家庭财富的积累周期，因此在确定利率和首付比例的相关政策时，更要全面考虑。一方面要防止各种优惠政策的叠加效应促使房地产市场快速升温；另一方面对自住型的需求和改善性的需求要给予必要的支持，避免打压正常需求。三要建立平稳的住房供给机制，防止出现阶段性或区域性的住房供给不足。建议各地依据市场的合理需求量供应土地，保证土地供应和需求之间达成相对的平衡。不仅如此，还要继续重视保障房的建设和分配问题，解决当前突出的住房矛盾。四要正确认识房地产对固定资产投资的拉动作用。当前房地产投资增速放缓，从中长期看，房地产投资增长速度的逐步回落具有内在的合理性。同时，也要防止短期内房地产投资下滑速度过快对经济增长的冲击，及时做出一些政策的预调和微调。另外，形成合理的市场预期非常重要。建议中央政府进一步释放明确的政策信号和导向，防止舆论对当前形势和政策的过度解读、误读和故意炒作。同时，她认为地方政府的微调政策应与中央调控政策大体保持一致。以避免地方过度突破政策界限的情况蔓延到全国，带来不必要的负面影响。从中长期来看，应进一步建立和完善住房的法律法规体系，加强城市住房建设的总体规划，加快住房信息系统的建设。同时，加快推进房产税的试点工作。七、 发展趋势分析（一）趋势分析1、高使用率的功能地产是房地产正能量 从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。2、土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。 深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标也是可以思考的话题。 3、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击 近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有的一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。 4、2013年房地产各项指标将会好于2012年预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。 受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。（二）指标预测 通过对1998年1月-2012年11月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2012年全年和2013年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。 2012年全年，房地产维持低位运行，房屋新开工面积、销售面积、土地购置面积出现负增长，其余指标保持正增长，但增幅明显回落。 2013年，如果中央政府继续坚持当前的房地产调控政策不动摇，预计全国房地产市场将出现回升态势。房地产开发投资、资金来源、新开工面积、销售等指标增速加快，房屋竣工面积