2012年广州北京路文明路商业调研报告.docx

广州北京路-文明路商业状况调查报告一、 文明路-北京路至文德路段业态数据分析文明路-北京路至文德路段（以下简称文明路）全长约331米，共约91户门店分布其中。其中2家大厦暂未投入使用，6家门店正进行门店转让。经过调查，文明路店铺业态主要分为以下几类类别举例大型购物中心（10000m以上）天河城百货等小型专业市场金宫商场、女人街餐饮店酒楼、快餐店、甜品店等服装店专卖店、批发店等休闲娱乐场所电影院、健身房等生活配套设施银行、邮局、小型超市等公共设施市一宫、消防旧址等主要店铺类型频数如下项目数目百分比累加百分比大型购物中心11.09%小型专业市场22.20%3.29%服饰店3740.66%43.95%餐饮店1415.28%59.23%休闲娱乐场所33.30%62.53%生活配套设施2325.27%87.80%公共设施33.30%91.21%其它88.79%100%总计91100%细分类型频数项目大型购物中心（1）小型服装批发市场（2）服装店（3）珠宝店（4）内衣店（5）眼镜店（6）箱包店（7）鞋店（8）精品店（9）快餐店（10）茶餐厅（11）甜品店（12）凉茶店（13）电影院（15）银行（16）移动营业厅（18）日用品店（19）家纺店（20）电器用品店（21）手机店（22）烟酒店（23）手表店（24）化妆品店（25）工艺品店（26）美容美发店（27）水果店（28）保健品店（29）待转租门店（30）空置门店（31）由上述数据可以看出，文明路上的店铺类型比较齐全，从服饰到娱乐配套，在331米的街道上种类相对比较齐全，但各业态数量分布不均，从分类上说，目前文明路商圈的经营品种有类似普通商业街的特点，就是以服饰为主，平均占了40%以上，然后搭配着鞋类、日用品类及百货类等品种进行经营。在一定程度上说明了现在的商业业态中，顾客消费群对衣服的购买欲望和购买力是最强的，因此产生了大量的服饰店。经营的服装大多属于中低档次，专卖店性质的门店也比较少，高端品牌非常少。其他如特色小吃店、清吧、电影院等休闲娱乐配套数量则较少，造成了除购物行为外其它休闲娱乐方面的相对缺乏，现阶段仅仅能满足消费人群的购物需要，但不利于吸引不同层次、不同年龄的消费群。根据消费心理学原理，当人反复进行某种方式相同的行为时，很容易会产生定疲倦和厌烦。当购物者在文明路反复观看或选购样式种类相似的物品时，他们很容易会感到困倦和乏味，文明路缺乏一些让购物者感官刺激或休息的店铺-即娱乐休闲式的店铺、电影院、电子游戏中心、健身中心等，这必然导致客流停留在文明路的时间减少。主要店铺类型与店铺面积交叉分布：店铺面积10 m以下11-20 m21-50m51-100 m101-200 m200-500 m500 m以上主要店铺类型大型购物中心1小型专业市场2服饰店1913104餐饮店761休闲娱乐场所21生活配套设施6710公共设施12其它2312数据比例如下图所示：各类型店铺面积离散数据如下图数据反映在文明路上各种面积的店铺都有，从十平米以下的小铺到上百平米的各业态门店排列在文明路上，这一点尤其可以在类型与面积交叉分布图的服饰类店铺数据看得比较清楚。此外，在小型专业市场方面，文明路上有两个小型的批发市场，金宫商场和女人街服装市场，开发商主要将里面的空间进行适当的间隔，然后分租出去给小租户，打造成一个小的主题市场，保持商品的档次、价格在同一水平线上。其中金宫商场面积约250平方米，每间铺面大小约在4-10 m左右，月租金依据位置而不同，临街铺面约1243元/ m，保证金3000元，押金15300元，入场费10000元，消防费6元/ m。靠里面门店价格稍低，平均500元/ m，门面押金6800元，保证金3000元，入场费6000元，消防费6元/ m。租金采用月付的方式，递增金额随市场行情而定，合同一签三年。女人街服装市场面积约为200 m左右，共有铺面32间，平均面积约4m，商品档次普遍较低，以批发为主、零售为辅。在文明路独立店面方面，月租金价格范围大约在700-1400元/m左右，门店面积越大，租金相对便宜，门店转租外带转让费60000元到80000元不等，物业管理费平均150元左右（潮楼对面部分门店物业管理费包含在房租中），外加费用不等的经营税费（依照经营商品种类的不同而定，服装类每月1000多元）。营业时间晚至十时左右，客流高峰期在于每日中午12时至晚上8时左右，据官方数据统计，与文明路相通的北京路步行街平均日人流量30 万人次，节假日平均人流量达65 万。在实地调查中，不断地有大量的顾客从北京路进入文明路（考虑到调查时天气状况不好和非节假日，影响了北京路的客流），在正常天气情况和节假日，从北京路步行街里分流出来的消费者数量将大大增加。二、 北京路中山五路至泰康路段旅馆情况分析北京路-中山五路至泰康路段（以下简称北京路）全长788米，沿路以大型购物中心，例如广百。小型购物中心，例如银座。食店，例如酒楼、快餐店。服饰型，例如时装店、珠宝店。休闲娱乐场所例如电影院、健身中心以及银行、邮局等物业形态，经济型连锁酒店和家庭式旅馆并不多，在这一路段一共有6家，基本情况如下表所示名称地址客房数价格（双人房）装修档次经营状况楼层建筑面积房间面积华晟酒店惠福东路556号38188元中等偏上好4暂缺约18 m京福酒店万福路351号52228元中等偏上11月初营业11200 m12-18 m祥泰酒店万福路32188元中等好4暂缺约15 m锦泰酒店泰康路56号29218元中等好3暂缺约15 m凯悦宾馆泰康路76号24198元中等好3暂缺约18 m榕泉宾馆文明路市一宫内12180元中等好1约500约25 m酒店分布情况如下图北京路两边旅馆较少，辐射的区域内有少量的旅馆，规模以中小型为主，面积在400-1000 m之间，体量平均在30-40间之间，价格在180元/夜到230元/ 夜之间，平均房间面积为15 m-18 m之间，内部环境符合价格水平，装修水平中等，旅馆楼层在1-4层之间。目前周边旅馆经营情况较好，入住率非常高，特别是泰康路的锦泰酒店和凯悦酒店，基本上可以达到95%以上的入住率。但受限规模，旅馆接待能力有限。入住的顾客以外籍非洲人士和零散游客居多。在调查中发现，在服务项目上，公共休息区域、公共卫生间、消防系统、电梯、电视、电话、分体空调、室内卫生间、2