房地产估价师制度与政策讲义.doc

一、内容提要1、建设用地使用权出让2、闲置土地的处理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对我国建设用地使用权出让、闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括：1掌握建设用地使用权出让的概念；2掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限；3了解建设用地使用权出让合同及其管理；4掌握闲置土地的认定；5熟悉闲置土地的处置方式；6熟悉征收土地闲置费；7熟悉无偿收回土地使用权。三、内容辅导：第三节 建设用地使用权出让一、建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。土地使用权出让的含义一般包括以下内容：(1) 归属于土地一级市场。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。(4)集体土地不经征收不得出让。(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。例题1：以出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内，对土地拥有( )。（2010年房地产经纪人制度试题）A所有权 B使用权 C占有权 D收益权 E处分权答案：BCDE解析：经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。例题2：下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A国有土地使用权出让市场是土地一级市场B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C集体土地不经征用不得出让D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书答案：B解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。例题3：下列关于国有土地使用权出让的表述中，不正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)A国有土地使用权出让的主体是国家B国有土地使用权出让体现的是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系C国有土地使用权出让体现的是国家以社会管理者的身份与土地使用者之间的行政法律关系D国有土地使用权出让方与受让方必须签订土地使用权出让合同答案：C解析：土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。例题4：土地使用权出让金由( )。(2005年房地产经纪人制度试题)A转让方缴纳 B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半 D转让方与受让方协商缴纳答案：B解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。例题5：按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。(2001年房地产估价师制度试题)A. 国家 B拥有国有土地使用权的事业单位C. 拥有国有土地使用权的开发企业 D拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。例题6：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是( )。(2000年土地管理基础与法规试题)A由国家先行征收 B先转让给国家C经集体土地所有者同意 D经集体经济组织23以上的成员同意答案：A解析：集体土地不经征收不得出让。二、建设用地使用权出让计划、方式和年限(一)出让计划的拟定和批准权限土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。拟定和实施主体：出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。(二)建设用地使用权出让方式关于建设用地使用权出让方式的法律依据主要包括以下4 个方面：1、物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。2、城市房地产管理法第十三条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。3、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。4、2002年7月招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。除此之外其他用途的土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖或者挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。2007年9月招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)第四条第一款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。招标、拍卖、挂牌公告应当包括下列内容：出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。例题1：工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( ) （2010年试题）答案：解析：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。例题2：商业用地不能采取( )方式出让。（2010年房地产经纪人制度试题）A招标 B拍卖 C挂牌 D协议答案：D解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。例题3：工业用地使用权出让方式不包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A招标方式 B挂牌方式 C划拨方式 D协议方式答案：C解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。例题4：按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A商业用地 B旅游用地C娱乐用地 D商品住宅用地E廉租住房用地答案：ABCD解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。例题5：下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A“鸟巢”场馆建设用地 B国家大剧院建设用地C地方政协办公用地 D上市公司办公用地答案：D解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。例题6：我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。（2009年土地管理基础与法规试题）A协议 B招标 C拍卖 D挂牌 E授权经营答案：ABCD解析：国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。例题7：国家规定，商品住宅用地必须采取（)方式出让。(2005年房地产估价师制度试题)A抽签 B招标 C拍卖 D协议 E挂牌出让答案：BCE解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。1招标出让方式招标出让是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。适用范围：需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。特征：发布招标公告，邀请特定或者不特定的投标人，最符合条件者中标。投标、开标依照下列程序进行：(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。(3)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。(4)招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。中标条件：对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。2拍卖出让方式拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让是按规定时间、地点，利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖(指定)地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫底价，诸多竞报者轮番报价，最后一般出最高价者取得土地使用权。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。适用范围：适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。特征：发布拍卖公告，公开竞价，最高应价者取得土地使用权。拍卖会依照下列程序进行：(1)主持人点算竞买人；(2)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；(4)主持人报出起叫价；(5)竞买人举牌应价或者报价；(6)主持人确认该应价或者报价后继续竞价；(7)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；(8)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。3挂牌出让方式挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。特征：发布挂牌公告，接受报价申请并更新挂牌价格，以挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定。挂牌依照下列程序进行：(1) 挂牌公布。在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；(2)符合条件的竞买人填写