房产工程部维修管理制度.doc

房屋维修管理办法一、目的为有计划的对房屋进行维修，明确维修工作的方向和目标，避免房屋修缮工作的盲目性，确保交房和使用过程中发现的房屋质量问题得到及时有效解决，为客户提供满意的住房和服务，达到业主“零”投诉。结合本单位实际情况，制定本管理办法。二、适用范围 适用于公司所有开发的工程项目在保修阶段的管理和维修工作。三、职责1、经营部负责收集业主的保修，并及时告知物业公司。2、物业公司负责收集、登记、整理业主的报修，并核实保修的情况，进行责任划分，属于我公司维修的，填写房屋维修联系单，及时反馈工程部。3、工程部负责安排人员进行核实、维修、回访工作。四、流程及要求(见房屋维修流程表)1、物业公司、经营部负责收集业主的报修，由物业公司负责报修的整理和汇总，并对报修的问题进行现场查看并进行责任划分。属于保修范围的，按要求填写房屋维修联系单，并在1日内提交工程部；不属于保修范围的，告知业主，由业主自行处理。若业主自费请求维修，按表中流程执行。2、工程部接到房屋维修联系单，对所保修的内容进行登记，1日内转发维修负责人。3、维修负责人接到房屋维修联系单1日内，对报修问题进行现场查看并核实(邀请业主、物业公司、工程部)。并在1-2日(一般问题1天，重大问题2日)内编制施工计划，提交工程部审核。不属于保修范围内的，当面向业主和物业公司解释清楚，并在1日内书面告知物业公司，并提交工程部销案。操作中应注意以下几点：a、判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。b、属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。c、较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后答复业主，同时将质量问题的结论、维修方案告知业主，确认后实施维修。e、属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通。4、 工程部在收到维修方案1日内进行审批，并附带意见。5、 方案确定后，维修负责人及时与业主沟通，并将维修方案告知业主，得到业主同意后，(流程中2、3情况的，应该先收取工程款，在安排人员维修)安排人员进行维修，并对整个返修过程进行监控，确保返修的时效性和质量，尽量减少客户的投诉。6、完成房屋维修工作后，先由维修负责人自检合格后，电话通知工程部，按照施工验收规范组织验收，验收合格则通知物业公司、业主委员会、业主最终复验。9、业主复验时对返修结果不满意，则由维修负责人对业主不满意原因进行分析，若查明返修结果符合施工验收规范，则由物业会同维修负责人向业主沟通并做专业解释；若查明返修结果确实同施工验收规范有出入，则组织施工人员重新返修，直至业主对返修结果确认并最终在房屋维修联系单上签字认可。10、验收完成后2日内，由维修负责人对已完成的维修项目进行统计，按照“项目维修实际费用与计划对比表”要求内容填写。同“房屋维修联系单”一并提交工程部备案。11、在验收完成后5日内，工程部按照“房屋工程维修回访登记表”要求对已维修的业主进行回访并登记。12、违反上述规定时间或要求的，责任人处罚20元/次。五、附表1、房屋维修联系单2、房屋维修登记表3、房屋维修处理报审表4、项目维修所需人工及材料计划明细表5、项目维修实际费用与计划对比表6、房屋工程维修回访登记表房 屋 维 修 流 程 表经营部业主委员会业主物业维修负责人工程部接受报修接受保险当天提交物业公司签字确认合格验 收审批告知未通过报修意见回馈 保 修之外是审批意见回馈自费报修另行安排处理接受报修进行汇总和责任划分当天接受报修工程部验收当天同时汇总并 划分责任业主、物业、工程部、（业主委员会）三(四)方共同验收否支付工程款审阅否同时1天业主自理维修基金2天 查看现场后登记后第二天7天结算收款现场查看 是否保修同时同时建立维修档案按计划时间完成维修否汇总同时通过一般编制维修计划(时间、成本)是重大一般未通过报审当天2天内回访审批财务支付支付2天备案是否财务收款支付验收合格负责人审核登记销案处理登记经理审批评 审重大注：属于质保期内的维修属于公共区域，需要动用维修基金属于业主自费维修房 屋 维 修 联 系 单编号： 所属小区：楼号: 报修日期 报修内容 : 业主： 联系方式 物业公司负责人： 现场查看日期：现场查看及责任划分情况： 各方确认：维修负责人： 业主： 业主委员会： 物业公司： 工程部： 注：本单一式四联，第一联物业存根，第二联工程部登记，现场查看核实后，第三联维修负责人，第四联工程部保存。房 屋 维 修 联 系 单编号： 所属小区：楼号: 报修日期 报修内容 : 业主： 联系方式 物业公司负责人： 现场查看日期：现场查看及责任划分情况： 各方确认：维修负责人： 业主： 业主委员会： 物业公司： 工程部： 注：本单一式四联，第一联物业存根，第二联工程部登记，现场查看核实后，第三联维修负责人，第四联工程部保存。房 屋 维 修 处 理 报 审 表 编号： 所属小区：房 号： 报修日期： 年 月 日处