江苏镇江碧桂园凤凰购物广场营销策略(47页).doc

碧桂园凤凰城销售必读目录第一章 区域价值篇第一节区域城市地位及未来规划4一、区域概况4二、区域未来发展规划4第二节区域生态和人文环境6一、自然生态环境6二、人文历史古迹7第三节 区域立体交通网络8一、路网整体状况8二、公路网8三、地铁及轨道交通规划9四、机场10第四节 区域配套10一、教育配套10二、医疗卫生配套11三、商业及旅游配套11第二章 项目概况篇13第一节 项目概况13第二节 项目八大核心卖点13一、6重璀璨交通，直通南京城心13二、商业：160000巨量商业，携手知名品牌13三、精英教育，孩子未来先赢一步14四、五星酒店，家门口的豪华会客厅14五、国家一级物管 五星级服务护航幸福生活14六、享私家无边际园林景观14七、法式新古典主义建筑，恒久百年的传家品质14八、汤山国际温泉城，一座城市的国家珍藏15第三章 建筑特色15第一节 建筑风格理念15一、法式建筑风格解释15二、风格理念15第二节 项目建筑外立面特色16一、欧陆新古典精品住宅16二、外立面色彩16三、外立面材质16第三节 建筑结构特色17一、宏观特色17二、中观特色17三、微观特色17第四章 产品特色18第一节 产品类型及明细18第二节 产品特点分析20第三节 产品用材23第四节 装修用材24第五章 园林环境篇25第一节 园林环境设计理念25第二节 项目主题景观介绍25一、融入自然的植物群落25二、互动小品生活写意25三、流水自然地惬意生活26四、苏州园艺景观26第三节 植物种类、大小、数量、分布、价值及覆盖率26一、园林树木的价值27二、园林树木的绿化率27三、典型树种解析：27第六章 航母级配套29第一节 五星级标准酒店29一、碧桂园凤凰国际酒店管理公司简介29二、碧桂园凤凰城酒店（南京）30第二节凤凰购物广场32一、凤凰购物广场概况32二、基本数据32第三节 IB国际学校（计划引进）、业主巴士34一、IB国际学校（计划引进）34二、业主巴士35第四节 配套给业主带来的附加值36一、市场罕见打造稀缺价值36二、凸显业主尊贵身份36三、完善配套，城中之城36四、真实享受，新生活方式36第七章 物业管理37第一节 物业管理公司背景37第二节 服务理念37第三节 物业服务内容37一、高品质常规服务37二、特约服务38三、单身公寓、类别墅、超豪别墅延伸服务39四、特色服务39五、员工培训管理40第八章 品牌实力41第一节 集团及下属公司简介41一、集团简介41二、集团下属公司简介41第二节 品牌历程44一、关于“碧桂园”的来历44二、 关于“给您一个五星级的家”44三、关于全新社区模式和生活方式45第三节 主要荣誉45第四节 慈善46一、国华纪念中学 全免费的慈善学校46二、仲明助学金 一个保守了10年的秘密46三、创办纯慈善、全免费的国良职业培训学校（雨露计划）46四、碧桂园及杨国强先生、杨惠妍小姐一直积极参与慈善事业47第一章 区域价值篇第一节 区域城市地位及未来规划一、区域概况【句容】属于镇江市，东连镇江、西靠南京、东北依长江并与古城扬州隔江相望，距上海200公里，是南京的东南门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”之美誉。市辖9个镇，1个省级经济开发区，3个风景区管委会，15个国有农林场圃。全市总面积1385平方公里，耕地面积72万亩，总人口60万，是长江三角洲一座集港口、工业、商贸、旅游为一体的新兴城市。【碧桂园凤凰城】位于风光旖旎的南京东郊句容黄梅镇，紧邻国家温泉度假胜地汤山，近靠宝华山、茅山等旅游度假景区。同时项目地处南京都市生活圈，距离句容市中心大约6公里，车行约10分钟，距离南京市中心约34.5公里，由南京中山门经由沪宁高速到项目车程约25分钟。二、区域未来发展规划宁句一体化，打造大东部1、整体规划 我省首部跨行政区、毗邻地区的发展规划宁镇相邻地区区域规划在宁通过评审会，该规划面积约2100平方公里，范围主要包括：南京东部区域九个街、镇和句容所辖全部乡镇。规划期为2011-2020年，争取未来五年内全面推进一体化。 此次规划统筹的空间建设有四大重点版块，其中汤山黄梅版块，引进温泉度假、高档酒店，共同打造休闲品牌，主要为休闲度假版块。不久的将来，南京人除了选择到句容养老、度假，选择在宁句之间通勤的人也不会是少数。2、交通先行u 宁句两地共同出资修建南京地铁16号线（南京经天路站龙潭）和S6线（汤山句容市区），统一运营管理。u 两地合设公路收费，对车辆互相实行公路通行费优惠政策，减免征收通行费，探索出租车同城服务机制。u 宁句相邻处，北部形成以312国道、沪宁城际铁路、栖霞大道一一疏港公路为主的沿江通道，连接句容宝华、下蜀，中部沪宁高速、122省道、104国道将宁句主城紧密相连。南部243省道、宁杭公路、宁常高速将句容与禄口机场、南京绕城无缝对接。u 南京开通至句容茅山的客运旅游专线，将句容知名景点纳入南京旅游线路，共享旅游“同城待遇”。3、市政服务u 供水方面：由南京负责将区域供水网延伸至边界，句容加快推进本地自来水主管网、支管网与南京供水管网的对接。u 燃气方面：鼓励南京燃气供应单位在交界地区建设供气管网和调压站，扩大南京燃气在句容的经营范围。u 通讯服务方面：两地将逐步取消移动电话长途和漫游资费，并将率先在交界地区实现南京区号全覆盖，通话费调整为区间通话费水平。 宁句城际规划是南京把轨道交通线延伸到汤山，句容市政府负责句容市至汤山的轻轨建设，实现宁句城际轨道交通的同步衔接。目前句容市方面已经做好了土地预留、线路勘测等相关工作。句容境内的线路将和南京段同步施工。届时，市民从新街口搭乘2号线，然后换乘宁句城际就可以方便地抵达句容的市区。 目前两地都在进行省道S122和S104的拓宽改造，S122句容段已通车。南京段改造完成后，两地的通达时间将进一步缩短，S122从南京中山门到句容市区将缩短到20分钟，S104从南京南站到句容市区将缩短到40分钟。第二节 区域生态和人文环境一、 自然生态环境碧桂园凤凰城所在地句容是南京的东南门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”之美誉，山清水秀、自然风景优美。汤山因泉而得名，因泉而著名，是全国四大温泉疗养区之一，泉眼群集，终年泉水汩汩，热气腾腾，同时汤山还拥有奇特的自然景观，溶洞、钟乳石等景观鬼斧神工，令人叹为观止。茅山、宝华山则都为国家4A级景区。其中，茅山是环境优美的风景胜地，自然风光清新秀美，山区形态独特，枝繁叶茂，景色迷人，自古就有九峰、十九泉、二十六洞、二十八池之美景，山不高却秀雅，水不深却澄清。宝华山是宁镇山脉的最高峰，气势雄伟，挺拔而壮丽，以佛教传世的宝华山更有“二龙四池七台九洞十二泉”之胜景，集“林麓之美、峰峦之秀、洞壑之深、烟霞之胜”于一体，人在山中走，如在仙境行。宝华山的“雾海”比之黄山云海毫不逊色。宝华山还是国家森林公园，森林覆盖率达92%，古木参天，叶稠荫翠，根株蟠结，绿草茸茸，落英缤纷，景色奇特秀丽。二、 人文历史古迹周边人文历史古迹众多汤山景区内不仅有世界之最的阳山碑材，而且还发现了南京猿人化石，民国时期的蒋氏夫妇温泉别墅也是一大历史遗迹。茅山，是著名的道教圣地，在中国道教史上享有很高的声望和地位，茅山道院是国务院批准的首批对外开放的重点宫观，一直以来的都是游人朝山敬香必到处。宝华山，是佛教圣地，在我国佛教史上占有相当重要的地位，山中隆昌寺已历尽1500余年沧桑，是目前国内最大的传戒道场。宝华山寺院还珍藏着一批文物，如皇帝用过的枕头、拐杖，王羲之的“鹅”字，唐伯虎的画，岳飞亲书的“满江红”词等等。第三节 区域立体交通网络一、路网整体状况本区域交通条件得天独厚，路网密布。境内有S122快速通道、G104省道、沪宁公路、沪杭公路、南京禄口机场等，形成了以高速公路、省道为主骨架，以县、乡公路为支线，出口畅通、辐射城乡、布局合理的交叠立体网络。现已高标准建成沪宁城际高铁宝华山站，开工建设宁杭城际句容西站站房及配套工程。全面开展沿江城际（H3线）、南京地铁16号线东延（S6线）、沪宁二通道等重大交通基础设施研究对接工作，编制完成句容市综合交通规划、宁杭城际句容西站周边区域规划。二、公路网句容市2010年末全市公路总里程达2326公里。其中，高速公路52公里，对外交通更加便捷，104国道、122省道改造工程全面推进，340省道先导段、疏港公路一期工程基本建成，启动市客运枢纽工程建设，开通马群至句容城际快客。 三、地铁及轨道交通规划沪宁城际铁路在句容宝华新城设有站点；宁杭铁路使句容融入长三角两小时铁路交通圈。规划中的地铁16号延线计划于十二五末后进入汤山，轻轨S6号线在靠近项目地设有站点，使项目与主城区形成无缝对接。四、 机场句容市紧邻南京禄口机场，距离约40公里。南京禄口国际机场是中国重要的干线机场，是华东地区的主要货运机场，与上海虹桥机场、浦东机场互为备降机场。总体规划为年飞行36万架次，年旅客吞吐量4000万人次，货邮吞吐量100万吨。目前的设计能力可满足年飞行8.50万架次，高峰小时6000人次，年旅客吞吐量1400万人次，年处理货物能力50万吨。自驾：从句容市区出发，进入机场大道，直行进入S243省道，直行进入机场公路，行驶约5公里，进入禄口机场，全程约40分钟。第四节 区域配套一、 教育配套全市学校总数51所，招生1.24万人,在校生5.11万人,毕业生1.55万人,幼儿园在园幼儿1.10万人。城乡免费义务教育全面实行，各级各类学校政府财政经费投入不断加大。创成“省级教育现代化先进市”，职教中心创成省四星级中等职校，崇明小学、崇明幼托中心投入使用，二中、实小平稳回归公办。二、医疗卫生配套2010年末全市共拥有卫生机构183个，卫生人员2453人，医院床位数1192张。强化公共卫生体系建设，组建市医疗集团，在镇江市率先实行基本药物零差价销售，直接减轻群众负担3200万元。建成市社区卫生服务中心，完成天王、下蜀卫生院扩建工程，基本完成白兔卫生院改扩建。创成省卫生应急示范市、省农村中医工作先进市。三、商业及旅游配套句容作为南京东重点的卫星城市，市区商业配套较为齐全。现有大润发超市（距碧桂园凤凰城仅15分钟车程）、上海农工商超市、世纪华联、好又多超市等众多购物我所，满足市民生活需要。旅游配套：距国家4A级风景区-宝华山，距离45公里，自驾车程约60分钟；距国家4A级风景区-道教名山茅山，距离24公里，车程约为40分钟；休闲娱乐：全国四大温泉之首的汤山温泉近在咫尺，以温泉为主题的休闲娱乐场所众多，根据规划，汤山新城将打造为国际温泉名城，一大批高档购物、休闲娱乐设施正在规划建设之中，如国际一线品牌购物中心、南京第一家七星级酒店、南京最大主题乐园等等。这些完美、优质的生活配套设施在不久的将来，都将在南京凤凰城周边呈现出来。宝华山风景区茅山风景区 汤山温泉第二章 项目概况篇第一节 项目概况南京碧桂园凤凰城一、二期规划图碧桂园凤凰城是碧桂园在南京最先倾力打造的高档生活居所，是集居家置业、休闲娱乐、旅游度假、投资居住等功能于一体的复合式开发项目。 项目现已开发的一期、二期约460亩，碧桂园凤凰城秉承碧桂园集团“配套先行”的模式，将五星级标准酒店引入社区，提供完备的餐饮、客房服务，同时拥有咖啡厅、西餐厅、康体、室内恒温泳池等高端配套，是南京极少数建有五星级标准酒店的社区。第二节 项目八大核心卖点一、6重璀璨交通，直通南京城心沪宁高速、省道122路宁句快速路、规划中的地铁16号线东延线及S6号轻轨，宁句城际公交也在碧桂园凤凰城社区门口设有停靠站点，乘坐宁句城际将很快到达南京地铁2号线的马群站，结合凤凰城特有的大型业主楼巴体系，碧桂园凤凰城，无缝对接城心繁华璀璨，通达长三角国际城市群，从此尽享驰骋由心的自由，更得咫尺可达的便利。二、商业：160000巨量商业，携手知名品牌碧桂园凤凰城规划拥有约16万方商业购物中心-凤凰购物广场，涵盖餐饮、休闲、娱乐、生活、购物等配套在内的一站式多业态品牌商业。碧桂园凤凰城，以商业圈、生活圈多圈相容的规划建设，创享南京独此一处的臻品生活。三、精英教育，孩子未来先赢一步计划引进碧桂园IB国际学校，以规模化、品质化的硬件配套，名牌教学资源和优秀师资队伍，为凤凰城小业主的成长提供“一站式教育”，精彩孩子未来。四、五星酒店，家门口的豪华会客厅营造家门口的五星级奢华酒店，以独特视角，为精英提供匹配身份、符合所需的精准服务和社交圈层，更将为您打造与身份匹配的鼎级尊崇。五、国家一级物管 五星级服务护航幸福生活社区物业管理骋用国家一级物业服务资质的碧桂园物业管理公司，以酒店式物业管理服务作为社区发展和壮大中坚力量，营建“和睦亲善”的社区文化，塑造“人居和谐”的环境文化，从业主入住的那一刻起，就会开始享受到碧桂园物业的各项温馨服务。六、享私家无边际园林景观区内近2万平米苏州园林惊现南京，约25万方园林景观媲美城市公园。园区规划有媲美城市公园规模的数十万平方米园林景观，其中一期近10万平方米，一期核心区域为耗资数千万打造的近2万平方米苏州园林景观。6米高的部分首层架空廊院设计，延展了小区的绿化空间，让绿意充盈在社区的每个角落。社区铺建绿道，采用人车分流，最大程度降低社区内外喧嚣，居住其中每天都是生活在安静的、没有车的花园里。区内更有百亩市政公园，为生活增加了更多的活动场地和交流休憩空间。七、法式新古典主义建筑，恒久百年的传家品质碧桂园凤凰城以国际化的团队打造法式建筑，基座为石材干挂，三段式的立面以及精雕细琢的细节处理艺术地将新古典主义风格色融入到人居筑品之中，兼顾舒适性与美观性，达到经典气质与现代气息完美结合.八、汤山国际温泉城，一座城市的国家珍藏汤山国际温泉城，占地60平方公里，乃国际旅游度假胜地。南京规划将其打造成国内知名温泉旅游名城；未来利用10年时间基本形成国际温泉联盟先驱。这一处当代都市人心中永远的悠然场，不过是是你的私家健康理疗师。另有宝华山、茅山双4A级国家风景区，是你的心灵牧场。就在这里，在山水颐养之地开始焕然一新的生活。第三章 建筑特色第一节 建筑风格理念一、法式建筑风格解释法兰西是一个讲究质感的国度，酒、服装、珠宝、皮具自然也包含建筑。或许是历史上贵族传统浓郁的缘故，法国崇尚奢华，而且对于奢华的营造，似乎总有一种与生俱来的驾轻就熟。讲究质感，崇尚奢华，注重仪式，是我们印象中关于法兰西高贵浪漫的解读，但当我们把一切最终归于建筑所营造的场所精神，法式建筑的独特魅力就更彰显无遗，就像我们大多数人旅行去巴黎，为的就是要看看纯正的法式建筑。法式建筑风格在中国可以追溯到20世纪初甚至更远。20世纪80年代以来，法式建筑风格随着欧式建筑风格在中国由南而北全面复苏，成为楼市的一大景观。继意大利文艺复兴之后，法国的古典主义建筑成了欧洲建筑发展的主流。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用石材装饰；细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫典雅风格。整个建筑多采用对称造型，气势恢宏；颜色稳重大气，呈现出一种雍容华贵。二、风格理念碧桂园凤凰城项目整体以法式风格为主，建筑上是以法兰西精神进行设计，将古典和现代建筑的精华相融合，延承经典的建筑比例和精致的细节，为现代都市生活注入一个新的理念。法式建筑在国内建筑上的体现还是主要以别墅与多层洋房为主，像碧桂园凤凰城这样的高层法式建筑在国内极为罕见。虽然法式建筑成本较高，但其建筑效果受到大部分追求奢华、浪漫、典雅的高端人士追求，市场反应良好，在国内已慢慢刮起一股法式之风。第二节 项目建筑外立面特色一、欧陆新古典精品住宅1、 造型对称，气势恢宏法国古典主义建筑以水平、垂直、平衡抗衡曲线和斜线，在总体布局、建筑平面和立面造型中强调轴线对称、主从关系，推崇纯粹而简单的几何结构和比例关系，建筑左右对称，造型轮廓整齐、庄重雄伟。碧桂园凤凰城采用的便是对称造型，如同古都北京也是沿中轴线布局，这种结构建筑的建筑恢弘而大气，加之仔细测量、精心设计出的协调比例，营造出经久不衰的欧陆风情。2、古典主义三段式处理，层次感强标准的古典主义三段式处理指的是建筑物外立面色彩的三段式设计，即分为底部、中部和上部，三个层次分别着色，被认为是理性美的代表。碧桂园凤凰城继承了古典三段式的特征，用三种颜色的不同材料包装外立面，在以浅黄色为主体的映衬下，蓝色的顶部突出而不突兀，色彩协调，富有层次感。3、 石材外立面，全城独尊建筑的外立面是建筑风格的最直接的体现。法式风格建筑的外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。碧桂园凤凰城采用了全城独有的石材外立面工艺，在提高建筑物安全性和耐久性的同时，有利于保持幕墙清洁美观。另外，由于外立面石材干挂工艺成本大、工艺高，且造价昂贵，因此石材外立面已成为了高端住宅的象征。石材外立面的碧桂园凤凰城显得格外沉稳、大气，富于统一性和整体感。二、外立面色彩碧桂园凤凰城项目建筑立面色彩上采用欧洲经典的建筑色，清新、亮丽又不失大气，配合原生态的石材、精细的雕花、立体喷涂的刮砂漆等作为建筑元素，既不张扬跳跃，又不会随着时间的流逝和雨水的洗刷而轻易变脏，基座突出了建筑的厚重感和亲切感。三、外立面材质项目的外立面设计定位为法式风格，低楼层采用上等的原生霞红石及石材雕花外墙面，高楼层外墙采用环保节能材料刮砂处理，双层中空保温玻璃和优质塑钢窗到黑色凸肚铁艺栏杆，都表达出法式建筑尊贵典雅的特色。 第三节 建筑结构特色底层1-3裙楼部分的干挂石材，整体建筑高级涂料运用，立体角线，精致浮雕、雕花门檐、欧式雕花花盆，精美细节处理，将高贵品质一一彰显；架空廊院，视野一览无余，构造出全新景观空间，将植被、景观小品和休憩场所引入室内空间，身处其中，仿佛置身于自然的世界，舒服惬意，且不受天气变化的惊扰。同时架空廊院的设计，大大增加景观面积和视野的透视性，带来欣赏景观一览无余，畅快淋漓的感受。一、宏观特色地标性建筑群：依靠各类向上的屋顶设计，楼楼通透，以楼层阶梯式布局，结合整体典雅的色彩，创造层次丰富的观湖景致，具有强烈的标识感。温暖和谐建筑群：从单体设计到组团设计，建筑内部与周边环境有机结合，相互融合，互相渗透，充分体现和谐化社区，温暖和谐的风格。景观化建筑群：围绕中心园林观景湖具有“户户观湖，开窗见景”的特点，同时建筑也作为景观的一部分融入园林之中。二、中观特色三段式：坡屋面+主体墙面+石材基座或裙房，体现了整体建筑精致、典雅，有天有地、稳重，极具层次感。整体色彩：淡黄色墙体，悠远浅蓝色屋面瓦，原生态石基座，双层中空玻璃，白色塑钢窗，结合黑色凸肚铁艺栏杆，整体色彩雍容淡雅，富有亲和力。横纵韵律：楼体凹凸有致，飘窗、转角飘窗、阳台等，结合色彩搭配，产生立体丰富的光影效果，横纵间均有韵律感，丰富挺拔且稳重。三、微观特色墙体：为保证冬季室内采暖效果，外墙附加保温层。采用天然石材作为公建和门廊部位门的基座外墙材料，增加了自然及古典的特色，还与园林风格交相辉映，其色彩也典雅历久弥新。窗体：开窗面积合理，保证业主观景、采光效果，环保节能中空玻璃门窗。屋顶：不仅稳重、大方，更加使建筑挺拔且富于变化，同时又起到保温隔热、减少屋顶积水、积雪的作用，有利于顶层的产品的接受度。空调位：空调外机位间隔合理，有效保证散热效果，前瞻性地考虑业主需求，统一楼体外观形象，设置在上下飘窗间或窗外，兼顾安全性，避免高空坠物。第四章 产品特色第一节 产品类型及明细期数苑区产品类型型号面积段套数栋号/层数样板房路址总比例（总套数）备注一期凤仪苑高层洋房J175A型：137435套凤仪苑2幢（29层）、3幢（29层）、4幢（29层）、8幢（23层）、9幢（1单元23层，其余29层）凤雅苑6幢2单元206、30621.12%（此户型总1567套）B型：87435套凤雅苑6幢2单元205、30521.06%（此户型总1562套）C型：112435套凤雅苑6幢2单元204、30421.12%（此户型总1567套）J171165（复式约292）112套凤仪苑5幢（29层）凤仪苑5幢25.28%（此户型总392套）单元203、204平层花园大宅J176255（复式约454）112套凤仪苑1幢（29层）凤仪苑1幢2单元203、2043.77%（此户型总280套）精致公寓J17856-67456套凤仪苑7幢（19层）凤仪苑7幢1单元114、11514.88%（此户型总1104套）J178挑高公寓楼可开通燃气；J179非挑高不可以开通燃气J17950-61638套凤仪苑6幢（29层）凤仪苑6幢1单元215、2168.6%（总638套）凤雅苑空中别墅J173约51756套凤雅苑7幢（28层）凤雅苑7幢1单元2012.64%（此户型总196套）平层花园大宅J172281（复式约465）112套凤雅苑9幢（29层）尚未开放1.5%（总112套）高层洋房J175A型：137448套凤雅苑1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、8幢，以上均为29层凤雅苑6幢2单元206、306/B型：87448套凤雅苑6幢2单元205、305/C型：112448套凤雅苑6幢2单元204、304/凤曦苑空中别墅J173约517112套凤曦苑1-4幢，均为28层凤雅苑7幢1单元201/二期凤鸣苑空中别墅J173约51728套凤鸣苑12幢凤雅苑7幢1单元201/高层洋房J171165（复式约292）280套凤鸣苑8幢、13幢凤仪苑5幢2单元203、204/J175A型：137684套凤鸣苑1幢（1单元23层、2、3单元29层）、2幢（28层）、3幢（1单元26层、2、3单元28层）、5幢（28层）、6幢（25层）、7幢（29层）、9幢（29层）、10幢（29层）、14幢（29层）、15幢（29层）凤雅苑6幢2单元206、306/1#一单元23层，二三单元28层；2#楼均为28层（均包括底部四层商业体）B型：87679套凤雅苑6幢2单元205、305C型：112684套凤雅苑6幢2单元204、304平层花园大宅J176165（复式约292）168套凤鸣苑11幢凤仪苑1幢2单元203、204/精致公寓J17856-67648套凤鸣苑4幢凤仪苑7幢1单元114、115/4#楼一单元共18层，二单元17层（均包括底部四层商业广场）第二节 产品特点分析一、J175户型 2房2厅1卫至3房2厅1卫 建筑面积87-137户型解析：1、两梯三户，南北通透，通风采光效果好，有益居家生活；2、全明户型，厅卧厨卫均有很好的采光、通风效果；3、南北双阳台设计，观星赏月、柴米油盐互不干扰。二、J171 4室2厅2卫（约150-165）户型尺寸： 主卧室：开间4.2 进深5.3=约22.26次卧室：开间3.6 进深3.9=14.04开间3.1 进深3.3=10.23开间3 进深5.1=15.3客厅：开间4.5进深5=22.5餐厅：开间3.6进深5=18卫生间：开间1.8进深2=3.6开间2.1进深1.8=3.78户型解析：两厅一体，开间4.5米，外接观景阳台；主次卧南向采光好，卫生间干湿分区；厨房外接生活阳台，布局合理。三、J172 5室3厅4卫（约281）户型尺寸：主卧室：开间5.7进深6.6=约37.62次卧室：开间4.5进深6.6=29.7次卧室：开间3.8进深4.75=18.05次卧室：开间3.2进深4.75=15.2多功能厅：开间4进深3.35=13.4客厅：开间5.7进深6.6=37.62餐厅：开间4进深3.6=14.4主卧卫生间：开间2.2进5.5=12.1客用卫生间：开间2.2进深2.5=5.5大阳台：开间10.2进深8.5=86.7户型解析：空间宽敞，尺度合理。开间有5.7米；朝南设计，且开间较大，配有步入室更衣间和独立卫生间；次卧连接客厅大露台，不计销售面积。四、J173 6室2厅6卫（约517）户型尺寸：主（次）卧室+书房：开间5.1 进深5.4+开间3.2 进深6.8=约49.3次卧室：开间4.2进深6=约25.2次卧室：开间6.75 进深6.5=43.88客厅：开间5.3进深7.8=41.34餐厅：开间4.05进深6.5=26.33主卧卫生间：开间2.7进深2.9=约7.83客用卫生间：开间2.5进深2.6=6.5活动室：开间4.2进深6=约25.2大阳台：开间10.5进深9.5=100.8户型解析：客厅与活动室相连，空间宽敞，超大开间6.3米，并且客厅部分为挑高设计更显空间感，底层和超大露台相连（约100.8平米）；餐厅与厨房分而不离，格局方正，家人围坐就餐，十分温馨。并和工作阳台连接，采光性较好；主卧（次卧）朝南设计，空间私密，功能齐全，内设有书房、步入式衣帽间、独立卫生间。约50平米。五、J176 5室2厅4卫（约267）户型尺寸：主卧室：开间5.2进深6.2=32.24次卧室：开间3.5进深3.8=13.3次卧室：开间3.6进深3.2=11.52次卧室：开间3.25进深5.7=18.53客厅：开间6进深5.7=34.2餐厅：开间6进深4.7=28.2主卧卫生间：开间3.1进深2.7=8.37客用卫生间：开间2.3进深2.4=5.52户型解析：客厅开间达到6米并连接超大阳台，采光较好；餐厅与客厅连为一体，与厨房分而不离，与其他功能区明确分开。宽敞的餐厅不仅能满足家人日常使用，也可邀请亲朋好友在家里聚餐；厨房通风、采光良好，操作方便，预留充分的食品、工具储藏空间。和工人房和操作阳台连接，确保了主人的私密性。 六、J178 56-67精装公寓户型解析： 格局方正，动线合理，餐客一体，自主搭配；南向卧室，全明设计，小巧书房，闲适静谧；4.8米挑高LOFT户型, 一层投资，双层享受，满足了广大年轻菁英的需求会客。第三节 产品用材 碧桂园虽然是南派地产代表，但考虑到南京地区冬冷夏热，在建筑用材上，碧桂园对气候做过深入的研究，专门为南京地区度身定做。碧桂园凤凰城在建筑用材上有很多亮点，并且严格考虑到隔热、静音等方面的需求。【建筑结构】全部为剪力墙结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板【墙体隔热】考虑到南京地区夏日气温较高，屋面采用玻化微珠工艺保温，能有效避免日晒时间长后造成的温室现象，隔热效果更好。【外墙涂料】碧桂园凤凰城专门聘请涂料公司的专业研究团队，一般涂料在洗刷200次以后就会出现脱落、褪色，但我们选用的涂料通过试验显示，这种的外墙涂料连续洗刷逾千次也不变色、不脱落。【防水结构】南京地区属于亚热带季风气候，在春夏之际有一段“梅雨季节”，房屋防水性就很重要了，碧桂园凤凰城根据地域特殊性专门设计了适用于当地的防水处理。立足于结构防水，在结构找平后即进行试水检验，合格后进行聚胺脂防水涂料施工，屋面采用筒瓦作最外层防水，更耐腐蚀，老化速度更慢，更抗风。【窗】碧桂园凤凰城设计的窗户比较大，但冬天也不会冷。因为在窗户材料的使用上，碧桂园凤凰城也更多地考虑到南京地区的特点，窗户玻璃采用塑钢窗框+双层中空玻璃，更为坚固，耐风、保温性能更好。【管材方面】采用中国名牌产品PVC、PPR管，既为业主达到优质的排水消音效果，又让家居环境更安静。【瓦】碧桂园凤凰城为了配合建筑风格，也为了坚固耐用，精选了耐用性很强的地中海水泥瓦，这种瓦是用混凝土压制成型，非常耐用性，瓦片表面喷进口专用涂料，能保证其色彩持久鲜亮。【主材方面】平均每平方钢筋含量达到70公斤上下，确保百年大计，质量为本。第四节 装修用材项目以打造精品为原则，产品性能优越，具有很高的性价比，依据如下：1、设计环节：统一规划设计，降低设计成本；2、采购环节：集中式采购，统一配送。减低材料运输成本，同时集中批发以采购价格进货；3、施工环节：专业化施工，严格控制成本。通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品质量，让利于购房者，降低客户置业成本，也有利于保障社区的安全与环境，让客户省心、省时、省力。主要优点：电梯：全球年产销量第一的上海三菱量身定制，运行安全、平稳舒适、节能环保、速度快；入户门：采用钢木门，结构安全，防盗性能好，具备优异的防火、隔音、保温功能；持久耐用，不因天气影响或长期使用而变形，不易生锈；户内门：豪华美观，高大厚重；仿古砖（主要用于阳台、露台）：坚硬耐滑防磨，不易出现断裂、变形、刮花等现象，防滑效果明显；工艺独特，艺术感强；不变色，吸水率低；耐腐蚀性和抗污性强，易清洁、耐酸能力强；抛光砖（主要用于厨房、洗手间）：耐腐蚀性和抗污性强，可以有效防止污染，易清洁；环保安全，无有害放射性物质；色泽亮丽；硬度高，防水性强；木地板：环保，漆面耐磨，坚固耐用；橱柜：门板美观实用，耐磨，耐高温，易清洁； 尺寸精细；座便器、面盆：品质高，抗污（座便器节水）；釉面采用特殊工艺处理，光亮细腻，持久如新；卫浴五金：质量好，表面采用特殊镀层处理，抗腐蚀性强；环保健康；长久耐用；开关面板：安全可靠，承载电量大；舒适耐用，闭合性好，有力度感；抗撞性强，不易变形；乳胶漆：安全环保无气味，符合国标环保标准；防潮性强。第五章 园林环境篇第一节 园林环境设计理念句容碧桂园园林景观依照原生态环境打造，将建筑与自然和谐整合在一起，以达到浑然天成的景观效果。特别注重人与自然的亲和空间。项目一期以逾10万平米绿化覆盖社区，并以组团式园林布以精致景观小品、疏林草地、茂密森林等绿化景观，一步一景。既有观赏性也富于参与性，体现了“以人为本”的设计理念。第二节 项目主题景观介绍句容碧桂园凤凰城项目，依据社区的总体建筑布局出发，并以金凤凰为楼盘核心景观亮点，社区内富有3000泳湖，大型儿童游乐场，亲临架空层园林及超20000平米罕见市政公园环绕社区，我们将人造景观自然的融入原有生态环境中，打造大气美观的景观效果，运用名贵苗木为景观引导，延伸至社区各个区域，整体景观尊贵、典雅,项目力图打造人与自然的和谐及休闲写意的人居生活。一、融入自然的植物群落以名贵景观树种桂花、银杏、香樟为主要的景观元素，简单而又独具匠心地种植于整个社区，力图以其秀美的风姿将建筑错落有致的掩映其间。林下点缀季节特征显著的花灌木，共同构成极具野趣诗意特色的自然植物群落景观。二、互动小品生活写意在居住区的绿色背景下，在静湖亲水休闲道之际，在焦点处创造特色鲜明的道具各种小品，或是几块置石、或是一条闲凳，或一棵树，或一个简易的平台等等，构筑起一组自然贴切的消闲道具。当人们参与其间的时候，人和道具共同构成完美的风景，同时这里也是最佳的观景地，旨在营造一幅情景交融的画面，实现人与人、人与自然的和谐交流。三、流水自然地惬意生活水是生命的源泉，凤凰城精心打造各式水景，穿流在楼栋之间，尽显社区之灵气，甚至业主足不出户就可以欣赏和感受到架空层庭院水景带来的舒适感，确有一种“小桥流水人家”，仿佛一天的辛勤都随流水散去，尽享在舒适放松的景色中。四、苏州园艺景观 苏州园林以典雅而闻名天下，有“甲天下，苏州园林甲江南”的美称。苏州古典园林“不出城郭而获山水之怡，身居闹市而有灵泉之致”，正迎合凤凰城那份宁静祥和。湖光山色、烟波浩淼的气势自然美以其意境深远、构筑、艺术高雅、文化内涵丰富而成为众多古典园林的典范和代表，园林之见长，让人感叹园艺的巧夺天工与自然精致。 第三节 植物种类、大小、数量、分布、价值及覆盖率植物是生态系统的基本成分之一，也是景观视觉的重要因素。“适地适树”是植物的选配原则，以人为本，体现不同的景观的季相变化。根据当地的气候特征，因地制宜选择适当的乡土植物品种，营造不同的时序景观。综合考虑时间、环境、植物种类及生态条件的不同，随着季节的交替变化使植物体现出丰富的色彩，充分体现“春观花、夏看叶、秋尝果、冬赏枝”的景观时序特色。凤凰酒店景观区域：有胸径达20cm，高度达到7余米的成年桂花树。泳湖景观带：有胸径达30cm，高度达到10余米的广玉兰，树体大，树龄高，珍贵稀有；胸径达35cm，高度达到10余米的成年朴树，树体大，树龄高，珍贵稀有。园林架空层区域：有胸径达35cm，高度达到10米的成年银杏，属国家一级重点保护植物。银杏树又名白果树，生长较慢，寿命极长，自然条件下 从栽种到结果要二十多年，四十年后才能大量结果，因此别名“公孙树”，有“公种而孙得食”的含义，是树中的老寿星市政公园景观带：有胸径达35cm，高度达到12米的成年朴树，树体大，树龄高，珍贵稀有。有胸径达20cm，高度达到12米的成年水杉，树体大，树龄高，珍贵稀有。植物配置：遵循适地适树的原则，充分考虑与建筑风格的吻合，兼顾多样性和季节性，进行多层次、多品种搭配，分别组合成特色各异的群落，整体上有疏有密，有高有低，力求在色彩变化和空间组织上都取得良好的效果，内部开放式的疏林草地、精修的乔灌、色彩鲜丽的花草藤木组成的立体绿化，此外还利用生态缓坡来丰富人的视觉感。一、园林树木的价值句容碧桂园项目园林投入资金超四千万，引入珍稀树种达上千棵，其中既有树形优美的造型黑松，珍稀名贵的桂花，拥有活化石之称的水杉，有别名公孙树的名贵树种银杏，芳香类植物石楠，广玉兰等。二、园林树木的绿化率项目拥有45%的绿化率，绿化面积为逾10万平米，为业主带来舒适的居住环境。三、典型树种解析：桂花桂花原产我国西南和中部，现广泛栽种于淮河流域及以南地区，其适生区北可抵黄河下游，南可至两广、海南。中国西南部、四川、云南、广西、广东和湖北等省区均有野生，印度，尼泊尔，柬埔寨也有分布。喜温暖湿润的气候，耐高温而不甚耐寒，为亚热带树种。桂花叶茂而常绿，树龄长久，秋季开花，芳香四溢，是我国特产的观赏花木和芳香树。中国有20多个城市以桂花为市花。樱花山樱花，福岛樱，青肤樱等。属蔷薇科，落叶乔木。树皮紫褐色，平滑有光泽，有横纹。花与叶互生，椭圆形或倒卵状椭圆形，边缘有芒齿，先端尖而有腺体，表面深绿色，有光泽，背面稍淡。托叶披针状线形，边缘细裂呈锯齿状，裂端有腺。花每支三五朵，成伞状花序，萼片水平开展，花瓣先端有缺刻，白色、红色。花于3月与叶同放或叶后开花。核球形，初呈红色，后变紫褐色，7月成熟。为日本国花。广玉兰常绿乔木，树冠呈圆锥形，小枝条有锈色柔毛。叶卵状长椭圆形，叶革质，背面有锈色绒毛，表面有光泽，边缘微反卷，叶长1020厘米，另一变种叫狭叶广玉兰，叶较狭长，背面毛较少，耐寒性稍强。花开于枝顶，花为大白色，清香，直径2030厘米，花通常6瓣，花大如荷，萼片花瓣状，3枚；花丝紫色；花期57月，种子外皮红色，910月果熟。通常广玉兰可长到30米，但普通玉兰却只能长到1623米。树冠呈卵状圆锥形，小枝和芽均有锈色绒毛，树枝雄伟壮丽。 广玉兰树形优美，花大清香，是优良环保庭院树，广玉兰也是观赏树种，对人类生存有着密切的关系 。香樟植物形态全株具香气。树皮黄褐色，有不规则的纵裂纹。叶互生，薄革质，卵形，长612cm，宽36cm，下面灰绿色，离基三出脉，脉腋有明显的腺体。圆锥花序腋生；片6，淡黄绿色，内面密生短毛；能育雄蕊9，花药4室，第3烨雄外向，瓣裂；子房上位。浆果球形，紫黑色，果托杯状。花期56月，果期1011月。银杏银杏为落叶乔木，5月开花，10月成熟，果实为橙黄色的种实核果。银杏是一种。和它同门的所有其他植物都已灭绝。银杏是现存种子植物中最古老的孑遗植物。变种及品种有：黄叶银杏、塔状银杏、裂银杏、垂枝银杏、斑叶银杏。银杏树又名白果树，生长较慢，寿命极长。 从栽种到结果要二十多年，四十年后才能大量结果，因此别名“，有“公种而孙得食”的含义。是树中的老寿星。银杏树具有欣赏，经济，药用价值，全身是“宝”。银杏树是第四纪冰川运动后遗留下来的最古老的裸子植物，是世界上十分珍贵的树种之一，因此被当作植物界中的“活化石”。紫薇紫薇常见的名字为百日红1，因百日红的含义较好，所以人们广泛较为百日红，耐旱、怕涝，喜温暖潮润，喜光，喜肥，对二氧化硫、及氮气的抗性强，能吸入有害气体。据测定，每千克叶能吸硫10克而生长良好。紫薇又能吸滞粉尘，在水泥厂内距污染源200250米处，每平方米叶片可吸滞粉尘4042克。因此，它是城市、工矿绿化最理想的树种，也可作。 紫薇还具有药物作用，在本草纲目中论述，其皮、木、花有活血通经、止痛、消肿、解毒作用。种子可制的功效。叶治白痢、花治产后血崩不止、小儿烂头胎毒，根治痈肿疮毒，可谓浑身是宝。造型黑松黑松原产及朝鲜半岛东部沿海地区。我国江苏、浙江、等沿海诸省普遍栽培。常绿乔木，高可达30公尺，带灰黑色。2针一束，刚强而粗，新芽白色，冬芽各针叶长约615公分，断面半圆形，叶肉中有3个树脂管，树脂道中生。叶鞘由20多个鳞片形成，长约1.2公分。四月开花，花单，生于新芽的顶端，呈紫色，多数种鳞（心皮）相重而排成球形。每个种基部，裸生2个胚球。雄花生于新芽的基部，呈黄色，上生多数雄，成熟时，多数随风飘出。至翌年秋天成，鳞片裂开而散出种子，种子有薄翅。果鳞的麟脐具有短刺。第六章 航母级配套第一节 五星级标准酒店一、碧桂园凤凰国际酒店管理公司简介1、公司简介： 碧桂园凤凰国际酒店管理公司是碧桂园集团旗下高星级酒店管理公司，是国内本土综合实力最强的高星级酒店集团之一，碧桂园凤凰国际精心培育“碧桂园凤凰”及“碧桂园假日”品牌，其核心品牌为“碧桂园凤凰”。目前拥有已开业酒店33家，客房数目8000多间，其中五星级标准酒店30家（含挂牌五星酒店7家），覆盖广东、湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、重庆、天津等省市。酒店以商务会议、休闲度假类型为主，功能配套完备。随着集团发展步伐的加快，规划中的“凤凰酒店”目前已经在建和立项的酒店项目20多家。2013年碧桂园凤凰国际自有酒店将超越50家，成为国内本土规模最大、实力最强的高星级品牌酒店集团之一。2、酒店荣誉国内本土规模最大、实力最强的高星级品牌酒店集团之一2011年7月，荣获中国饭店旅游协会颁发的中国本土饭店管理公司（集团）30强2011年11月，荣获中外酒店白金奖十强品牌酒店管理公司”二、碧桂园凤凰城酒店（南京）1、南京东首家社区五星级酒店碧桂园凤凰城酒店（南京）是碧桂园凤凰国际酒店管理公司麾下的旗舰品牌，2012年5月，碧桂园凤凰城酒店已经进入试运营阶段。这是南京东首个社区五星级标准酒店，也是南京东接待档次最高、设备最完善的星级酒店。酒店将迪拜七星级帆船酒店的海洋世界设计理念带到南京，在五星级酒店中建造大型海洋水族馆。 酒店配备豪华套房、恒温泳池、康体中心（内设健身馆、桌球馆、保龄球馆、乒乓球室）、商务会议中心等高端配套。不仅为社区业主服务，而且将给社区带来人气，促进商业的繁荣。2、 酒店各项消费收费标准A、酒店客房收费标准 碧桂园凤凰城酒店客房价格客源种类 房间类型（标准版）无障碍客房 高级客房豪华客房商务客房行政客房蜜月套房行政套房总统套房2间 98间172间19间22间2间18间1间 门市价 168816881888198821882388238828888自入散客102810281138125813181438143818888碧桂园业主558558628658888108810889888备注：1、酒店装修风以欧式为主，客房装修是现代简欧风格；2、房价为净价（含早餐，早餐价格：68元/位），房内其它免费服务项：免费烫衣及擦皮鞋服务；免费享用房间内互联网设施；视住房情况可延迟退房至当天下午15：00；每天均免费赠送一份本地报纸及2支矿泉水到房间；B、康体设施收费标准随着酒店的全面试业，康乐部各项设施也逐步投入使用，酒店拟定康体设施各个项目收费标准以及营业时间康体设施收费标准明细设施项目开放时间收费标准备