房山XX项目前期定位报告.docx

房山项目前期报告目录：一、 项目概况1、 项目基本概况2、 项目区域位置二、 城市及区域发展分析1、 北京城市发展规划2、 北京市区县功能定位3、 房山区规划定位4、 房山区经济状况5、 房山区城市人口交通发展规划6、 房山区产业发展规划三、 项目用地分析1、 地块交通分析2、 外部环境分析3、 自身条件分析四、 区域房地产市场分析1、 区域项目现状分布2、 区域在售项目分析3、 区域重点个案分析4、 区域现状市场分析五、 市场预期发展分析1、 区域土地成交概况六、 项目初步方向及经济效益分析七、 项目swot分析及综合评述1、 项目swot分析2、 项目综合评述3、 项目初步建议一、 项目概况二、 城市及区域发展分析1、 北京城市发展规划北京市的规划，强调了“两轴两带多中心”新型城市空间结构。 （1） 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 （2） 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。2、 北京市区县功能定位首都功能核心区 东城、西城、崇文、宣武，我国政治、文化中心和国际交往中心。城市功能拓展区 朝阳、海淀、丰台、石景山，实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。城市发展新区 通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区，制造业和都市型现代农业的主要载体，疏散城市中心区产业与人口的重要区域。3、房山区规划定位在综合分析国际国内发展趋势，按照与其他区县错位发展、差异化竞争、个性化突围和瞄准高端、绿色跨越的定位原则，以北京市把房山作为首都重点建设新城和高端制造业基地为依据，从房山自然地理条件和经济社会基础的比较优势出发，统筹考虑发展的前瞻性、科学性和现实性，整体把房山定位为：首都高端制造业新区和现代生态休闲新城。“十二五”期间，为保持发展的连续性和稳定性，充分考虑建设时序和重点，在“十一五”的基础上继续实施“两轴三带五园区”发展战略。4、房山区经济状况2011年，在宏观调控政策和价格上涨的影响下，全区经济呈现平稳发展态势，主要经济指标全年目标任务基本完成，主要表现为：财政收入突破百亿元，居民收入稳步增加；投资规模不断扩大，消费市场持续活跃；主要行业运行良好。2011年，全区落地投资项目达到476个，全社会固定资产投资实现454.5亿元，比上年增长18.7%，超额完成年度计划（450亿元）；其中，基础设施投资完成111亿元，比上年下降14.4%。土地一级开发投资实现72.2亿元，比上年增长2.3%。在全市16个区县中，我区全社会固定资产投资总量和增速均排名第五位；在城市发展新区中，总量、增速和年度计划完成率均排名第二位。2011年城市发展新区固定资产投资情况房 山通 州顺 义昌 平大 兴固定资产投资（亿元）454.5415.8436.0412.6465.5增速（%）18.720.011.116.015.9计划投资（亿元）450420433430460完成率（%）101.099.0100.796.0101.2区域交通：双轻轨双高速房山新城轨道交通线由“两主一支”三条轨道交通线路构成，包括联系中心城的市郊铁路s5线，联系大兴、亦庄新城的市郊铁路s4线，远期规划联系窦店的s5支线。配合京石高速及六环路，整体构成立体交通网络。人口增长：增速迅猛2020年，房山区总人口规模规划在118万人左右，房山区城镇人口规模规划控制在93万人左右，占全区人口的79%。新城总人口规模达到55.7万人。5、房山区城市人口交通发展规划6、房山区产业发展规划（1） 发展循环经济，建立节约型社会。培育重点支柱产业，加强对石油化工新材料、新型建材、物流、旅游、教育等重点产业的引导和扶持，调整和优化布局，促进新城产业集群的形成。（2） 引入新兴产业，大力发展知识和技术密集型产业，重点发展现代服务业、高新技术产业和现代制造业。三、 项目用地分析四、 区域房地产市场分析1、 区域项目现状分布本案距离京石高速13公里本案2、区域在售项目分析名称 地址容积率物业类型建筑类型物业管理（顾问）公司物业费（元/平方米月）装修标准现均价（万元/平米，含地下）万科幸福汇房山区窦店政府北侧200米2住宅板楼万科2.4元/毛坯10000元/世界名园房山窦店镇京石高速窦店镇出口1.25住宅板楼汇金物业1.8元/毛坯8600元/水墨林溪房山区窦店镇，京石高速阎村出口1.26住宅板楼龙建诚信1.5元/毛坯8300元/汇豪山水世界房山区京石高速窦店出口向南2住宅板楼泰宇 物业1.5元/毛坯7200元/汇豪山 水华府京石高速窦店出口西400米2住宅板楼泰宇物业1.5元/毛坯6600元/本案附近无在售或开发项目，区域项目主要集中在京石高速窦店出口位置，交通优势明显3、区域重点个案分析项目名称：万科幸福汇 开发商：北京田家园新城房地产开发有限公司； 投资商：万科地产 地址：房山区窦店政府北侧200米，坐车到田园村站下车即到； 占地：71912平方米； 建面：163888平方米； 容积率：2； 物业类型：住宅； 主力户型：约80精致两居、约95-115舒适三居的全优户型； 总户数：1262户； 装修标准：毛坯。优势优势优势优势项目紧邻京石高速窦店出口，交通优势明显，并且未来的轻轨s5号线可直达窦店，区域发展潜力具大。全国no.1房产开发企业，品牌实力雄厚，客户口碑效应好，物业品质突出，客户买房放心。区域绿化率较高，远离城市的喧嚣和空气污染，社区绿化效果较好，体现社区品质感。项目自身沿窦大路布局的临街有1.5万平米的商业空间，解决业主生活的后顾之忧。4、区域市场现状分析价格方面：单价价差较大，品牌优势明显区域周边住宅市场单价主要集中在6000-10000元/平米之间，因不同项目的品牌及主力户型区间不同，总价及单价差距均较大；另外针对具体项目，万科幸福汇以其品牌优势受到客户的追捧，并且单价最高。客户关注：价格优先，品牌求次在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中购房重点依次为：总价，户型，开发商品牌三项指标，另外物业费、是否赠送面积等也比较关注。物业方面：客户为主，价位较低区域住宅产品物业费用均在2元/平米左右，只有万科借助其良好的物业服务口碑，物业费定位为2.4元/，略高于其他项目。客群方面：本地城区分割半壁主要的客户群体以本地及城区客户各半，由于城区价格已经较高，更多的刚需客户放弃位置优势，选择价位较低距离较远的远郊区置业。随着房山轻轨的开通，交通优势也逐渐的明显起来。小结：随着北京城市的逐步拥挤，城市中心人口向外疏散的脚步逐渐加强，现阶段各大品牌开发商都涌向远郊区县。窦店作为房山现阶段唯一的轻轨s5号线的终点站，并且紧邻京石高速窦店出口，区域的交通优势，受到了各大房企的竞相追捧；万科、首开、中铁等大型房企纷纷而至。对于客户群体方面，随着北京中心城八区的房价逐步走高，更多的刚需客户只能放弃位置配套等优势，更多的选择了远郊区县，价格能够接受的区域，作为置业的首选。所以本区域的潜在发展市场巨大，随着区域配套的不断完善，日后定能吸引更多的刚需客群。五、市场预期发展分析1、区域土地市场概况2011年成交土地概况地块名称位置用地性质建设用地面积（）规划建筑面积（）容积率出让方式起拍价（万元）成交价（万元）楼面价（元/）竞得人北京市房山区长沟镇中心区cg-076等地块（原长沟中心区3号地）房山区长沟镇商业40年综合50年1147922410632挂牌36160361601500北京市神州百戏文化产业有限公司北京房山区长沟镇镇区改造一期b地块一类居住及居住公共服务设施用地房山区长沟镇居住70年商业40年综合50年72561725611挂牌25400254003501北京大河鸣泽投资管理有限公司房山区长沟镇（镇区改造一期a地块北区）居住项目国有建筑用地房山区长沟镇居住70年商业40年综合50年1267011624220.59挂牌55400560003448北京昊远隆基房地产开发总公司 从区域土地交易情况来看，本区域区土地成交量不大，大部分土地集中在窦店区域，本项目所处的位置并没有太多土地交易，区域的竞争并不激烈，这利于我们项目在市场层面的操作； 从出让地块性质来看，大部分土地为镇区改造项目，并且容