（房地产）责任成本作业指引.doc

责任成本作业指引编号：jh-wi-cb01-4版号：a/0页码：第 6 页 共6页责任成本作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修订内容修订人审核人批准人一、 流程概况流程目的为加强公司开发项目的成本管理力度，形成分工负责、有机协调的成本管理控制体系，明确各部门、各岗位的成本控制责任，保证公司经营目标的实现，特制定本作业指引。流程范围适用于开发项目责任成本的编制及其管理。定义1、目标成本：是公司基于市场状况、项目定位及规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。2、责任成本：是以项目目标成本为依据，按专业部门及岗位职责所建立的分工负责控制成本的管理方式，是成本管理控制体系的重要组成部分，涵盖二、三级管控目标，即二级目标（部门）、三级目标（个人）。2.1责任成本体系旨在明确专业职能部门及其内部岗位分工的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。2.2责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。3、责任成本体系组成要素3.1责任主体：以工程管理部、规划设计部、营销策划部、成本管理部、财务管理部、项目部、投资发展部等各职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。3.2责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。3.3责任目标：按公司成本管理宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。3.4反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。3.5评价部门：就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。4、成本目标：包括作业成本与牵头控制成本两个部分。4.1作业成本是指各部门为完成项目有关的作业活动，而独自花费的成本支出，这部分成本不构成产品的实体性成本，如设计费等。4.2牵头控制成本是指各责任部门组织其他部门共同控制的产品实体性成本，如主体建安费等。5、各相关部门：指除成本管理部门以外，与责任成本实施相关的工程管理部、规划设计部、项目部、营销策划部、财务管理部等。6、成本管理控制体系：由一级目标（公司）、二级目标（部门）、三级目标（个人）等三级控制目标构成，旨在通过自上而下、系统的成本管理控制方法，保障公司经营目标的正常实现。7、保证措施：各相关责任部门为确保部门和岗位责任成本目标得以实现，而制订的控制指标、手段、节点等必要的、可行的具体方法。流程主导及参与部门成本管理部（主导）、公司各部门部门流程中承担职责成本管理部1.负责执行工程成本责任范围内的成本控制；2.负责及时反馈工程成本的预计变化情况；3.负责工程成本的数据收集和成本动态分析评估。各责任部门1.按要求完成与成本相关的工作目标；2.负责根据已签发的部门责任目标成本表，分解责任成本到负责岗位及个人，并签订岗位“目标成本控制责任书”，督促各相关岗位编制具体的预控、保证措施，并检查反馈执行情况；3.负责执行本部门“作业成本”责任范围内的控制；4.负责组织“牵头控制成本”责任范围内的成本控制；5.负责及时反馈责任成本的预计变化情况，并对超出责任成本的情况进行报批。2. 工作程序2.1责任成本目标分解2.1.1公司责任成本目标成本管理部根据项目开发计划，在设计节点计划确定后，5个工作日内完成公司总体责任目标成本表。2.1.2部门责任成本目标1）目标成本（体系一级目标）编制完成后（参见目标成本管理作业指引），成本管理部组织编制部门责任目标成本表（体系二级目标）。2）责任成本划分的原则：作业成本由所属业务部门直接负责，成本牵头控制部门可根据各部门在业务过程中对成本的控制性影响力进行划分。3）责任目标成本表经审批通过后，责任成本指标签入到责任部门负责人的绩效合同中，纳入公司考核体系进行绩效考核。2.1.3岗位责任成本目标各责任部门根据签发的部门责任目标成本表，分解责任成本到岗位（参见责任成本分解列表）。同时需制定成本控制保证措施，签订岗位责任目标成本表，成本管理部进行协助。岗位的责任成本签入该岗位的绩效合同，纳入公司考核体系进行绩效考核。2.2责任成本考核指标为保证责任成本按既定目标执行，过程控制采取动态检查与定期考核结合的方式。1）岗位责任成本（体系三级目标）采取单项动态成本检查的方式，在成本周报中反馈。2）部门责任成本（体系二级目标）作为成本管理控制体系考核的重点，在责任成本月报中反馈。3）考核按以下三个指标进行：指标一：作业目标完成率本指标主要考核各责任部门在成本控制方面的作业程度，以及本月动态与上一月动态相比的改进程度，根据各部门作业目标的完成情况进行评估，具体评估内容及评分标准见成本作业目标完成率考核表。成本管理部组织此项指标的评价工作。指标二：目标成本相对变动率目标成本相对变动率（动态成本目标成本）/目标成本100评估标准:序号项目成本相对变动率考核评分（满分100分）1101002585307045505100注：差异率在-1010之间但不为整数时，评分按插值法计算。成本管理部组织此项指标的评价工作。指标三：单项目标成本异常差异率在各部门的责任成本明细中，|（动态成本目标成本）/目标成本|10%的明细项目标成本之和占各部门责任成本目标总和的比例，简称单项目标成本异常差异率。评估标准：序号单项目标成本异常差异率考核评分（满分100分）1151002209032580430705400注：差异率在5%30%之间但不为整数时，评分按插值法计算。各相关部门负责检查保证措施的执行情况，成本管理部负责此项指标的评价工作。2.3评估方法1） 责任成本评估工作由成本管理部组织，在每月结束后10日内完成上一月的责任成本评估工作，以责任成本月报形式报成本分管领导，同时反馈给各责任部门。2） 评估对象：按项目分各期的成本进行评估，对于业务范围内包含多个项目的部门，按当季度项目在建面积的比例进行评估。3） 评分计算：三项指标分别占总体得分的比例为40、40、20。4） 对于后期实际可售面积有较大差异时，按平米单价折算成本进行评估。5） 对于非方案变化原因，成本管理部工程量计算差异导致的成本变化不计入各相关责任部门的评分。2.4具体考核措施2.4.1在财务管理部、工程管理部、项目部、营销策划部、行政管理部等部门协助下，成本管理部汇总执行专业评价及考核工作。2.4.2考核完成的初稿由成本管理部提交各责任部门，就考核项目和结果进行解释和讨论，最终形成正式考核结果，提交各分管领导及总经理审核。2.4.3审核通过后，以责任成本月报形式发布，同时作为各部门绩效考核的依据之一，由行政管理部执行。2.4.4各部门的责任成本考核结果占季度绩效考核的权重由公司领导层根据各部门成本控制的重要性程度等因素确定。2.4.5各