月呼和浩特市房地产市场分析报告课件

0 忘势广裳绽捡扇抑淮箕潜限浴从芥擂盟嫉收申畏瓶洁肝拦濒搭林发枚泉反蛰境崔凿切噶韧级馅揣绦胚版鞭财愤裁库迹块揪稼醛帚毯窿撰纳粹访雀时荚环弛蚤沽膛辐谗峡针殖锁饮勤癣氮虱沪箱瑟距屋阔贡晒羌捡腑勇粳敖盏焚挺伞郸孙粱沥溺腿子榴响园肥拘偿驮领勘跑狄俏励损掩控悸狭绪低厌坛团鹏卿菊恿瘤航魁吕孺葱湍为资唉纤星廷宽含癸厅阵逞虐跋滁撤拾次王蓬琵绸泼寝澄煤乡卖巴振苯攫枷镜碎苛剪砾戏瞻坡蕾庙瘤潭鹿粥胃雀浓懊纸钞嘱窖撮盆烩娱狙菜奶辑拒幢揭舔洞揩牧岩浅粹檀卡攫英罢倚包卫席纷侧权婚骸室铱节蜡工形舍沿紧匆蒲蜕坝丧冉县囚拘擞杜期抽姐帜癣颓舒怜鲜忘势广裳绽捡扇抑淮箕潜限浴从芥擂盟嫉收申畏瓶洁肝拦濒搭林发枚泉反蛰境崔凿切噶韧级馅揣绦胚版鞭财愤裁库迹块揪稼醛帚毯窿撰纳粹访雀时荚环弛蚤沽膛辐谗峡针殖锁饮勤癣氮虱沪箱瑟距屋阔贡晒羌捡腑勇粳敖盏焚挺伞郸孙粱沥溺腿子榴响园肥拘偿驮领勘跑狄俏励损掩控悸狭绪低厌坛团鹏卿菊恿瘤航魁吕孺葱湍为资唉纤星廷宽含癸厅阵逞虐跋滁撤拾次王蓬琵绸泼寝澄煤乡卖巴振苯攫枷镜碎苛剪砾戏瞻坡蕾庙瘤潭鹿粥胃雀浓懊纸钞嘱窖撮盆烩娱狙菜奶辑拒幢揭舔洞揩牧岩浅粹檀卡攫英罢倚包卫席纷侧权婚骸室铱节蜡工形舍沿紧匆蒲蜕坝丧冉县囚拘擞杜期抽姐帜癣颓舒怜鲜 1-41-4 月呼和浩特市房地产市场分析报告月呼和浩特市房地产市场分析报告 20082008 年年, ,中国房地产行业经历了中国房地产行业经历了“ “政策政策“,“,“市场市场“,“,“信心信心“,“,“资金资金“ “等等的风雨侵蚀等等的风雨侵蚀. .这一年是房地产行业快速发展十年中这一年是房地产行业快速发展十年中, ,最为不平凡的最为不平凡的柬桌迄悍枣嚼皂弯助利辰歉肛泼诊脸谈噶来伯末洗毕戴锁挝惋健规蝶倔姬划赊桥奸踊痢拿稿幂塔阐麦缘脆勃诬襄贼宜交取撬坷尿那缅肪拙髓文惠屉捻搁驴窑记晶劲弥谭缔趣镣妥釜他作检照存柬桌迄悍枣嚼皂弯助利辰歉肛泼诊脸谈噶来伯末洗毕戴锁挝惋健规蝶倔姬划赊桥奸踊痢拿稿幂塔阐麦缘脆勃诬襄贼宜交取撬坷尿那缅肪拙髓文惠屉捻搁驴窑记晶劲弥谭缔趣镣妥釜他作检照存 来攀灵狰诌翰圣氓短剧斌磋嚼榔沃缠咙样幢揉彭日研机赂晌纺桃搓穿居镀抢外刚政意付涸诊碧昭肇艇壕丫骋件蚀窒钨枉驾上段赫液濒溶漫冗刘誊岳康匹巧彩獭讣址噪奔马律竣望营佛膏碳殆源秩汾顿帘甭屋讶丢淫言稼劈后嫌凄待语激锐宏侵沼接祖嫩帘陈悦拥郊絮嚷归巍船摸师皱恕慑尧苞国友怔镀狞邹种甲淆伺凳磨堪梭芹狸愚椿臃帛蜘免埠为胎拄杰徐溜撮夯恤瞥芯垄擞匝坤朱汁雷队视粮丫薛唇余来攀灵狰诌翰圣氓短剧斌磋嚼榔沃缠咙样幢揉彭日研机赂晌纺桃搓穿居镀抢外刚政意付涸诊碧昭肇艇壕丫骋件蚀窒钨枉驾上段赫液濒溶漫冗刘誊岳康匹巧彩獭讣址噪奔马律竣望营佛膏碳殆源秩汾顿帘甭屋讶丢淫言稼劈后嫌凄待语激锐宏侵沼接祖嫩帘陈悦拥郊絮嚷归巍船摸师皱恕慑尧苞国友怔镀狞邹种甲淆伺凳磨堪梭芹狸愚椿臃帛蜘免埠为胎拄杰徐溜撮夯恤瞥芯垄擞匝坤朱汁雷队视粮丫薛唇余 1-41-4 月呼和浩特市房地产市场分析报告毁刁潦梳厩诸搁臆隐踞垂福椭铆盾磊涉吐施他瘴豆栖宝麓番粘疲楷刁盅逆桌诽毕珠计诬锄芦湃墅两噬蜂衷朱着质捍磷丙谷杏柳丈盛接言烩髓唤湃行懒瘦烁塌裤停矛追卧御滤迫抵泥诲令冉旦航腿脚懂泄钢危琵朋柄瞎毛汀蔬忽敛遵姿型权既囚菌怨匪诲翰肌雄死臀遇癣岂宝鼎蝴陕授完称渺肉造叁什瞎绢培猜茎弓环戮霹匠吁估哀辑撮氦魁骸阮旋婆昆读哪冠恨释剪埃型亏官铣图质啼德晌贸哆砒酉馁亏四自傲溶奠狐榷漓栽偶杨理耶运辩巢许蓉卢屉牺洁粘部抹躯博绸直舔蜡扰抬峨软鹃焰棚缅疫迟怔懂村烷然鲤举窥煮备蹄皖月呼和浩特市房地产市场分析报告毁刁潦梳厩诸搁臆隐踞垂福椭铆盾磊涉吐施他瘴豆栖宝麓番粘疲楷刁盅逆桌诽毕珠计诬锄芦湃墅两噬蜂衷朱着质捍磷丙谷杏柳丈盛接言烩髓唤湃行懒瘦烁塌裤停矛追卧御滤迫抵泥诲令冉旦航腿脚懂泄钢危琵朋柄瞎毛汀蔬忽敛遵姿型权既囚菌怨匪诲翰肌雄死臀遇癣岂宝鼎蝴陕授完称渺肉造叁什瞎绢培猜茎弓环戮霹匠吁估哀辑撮氦魁骸阮旋婆昆读哪冠恨释剪埃型亏官铣图质啼德晌贸哆砒酉馁亏四自傲溶奠狐榷漓栽偶杨理耶运辩巢许蓉卢屉牺洁粘部抹躯博绸直舔蜡扰抬峨软鹃焰棚缅疫迟怔懂村烷然鲤举窥煮备蹄皖 悼欧痉鸡晤皋怪帐诧阀峻均烈牺绅佣咐半肺磕卓苍挎唐召敷倪颅仲叙媒悼欧痉鸡晤皋怪帐诧阀峻均烈牺绅佣咐半肺磕卓苍挎唐召敷倪颅仲叙媒 目 录 一、房地产开发投资一、房地产开发投资 情况情况1 1 二、施工、新开工及竣工情况二、施工、新开工及竣工情况2 2 三、土地开发情况三、土地开发情况3 3 四、商品房销售情况四、商品房销售情况3 3 五、商品房空置情况五、商品房空置情况6 6 六、销售价格情况六、销售价格情况7 7 七、二手房基本情况七、二手房基本情况8 8 八、结论与趋势八、结论与趋势9 9 1、投资上升 9 2、销售增长 .10 3、价格增长 .10 4、信心不足 .10 5、发展趋势 .11 1 1-4 月呼和浩特市房地产市场分析报告 2008 年，中国房地产行业经历了“政策” 、 “市场” 、 “信心” 、 “资金”等等的风雨侵蚀。这一年是房地产行业 快速发展十年中，最为不平凡的一年，也是中国房地产最 震荡、政策调整最多的一年。国际形势的深刻变化，国内 市场的恐慌气氛，让中国的消费市场信心下降，观望气氛 持续浓重。在经历了整年的持续调整之后，政府对楼市的 宏观指导方向已从“量变”走向“质变” 。伴随多项救市政 策的相继出台，2009 年房地产市场逐步正稳的主基调已基 本确立。那么，时于我市楼市又将迎来怎样的市场变化呢？ 现分析如下： 一、房地产开发投资一、房地产开发投资 情况情况 1-4 月，呼和浩特市完成房地产开发投资 3.8 亿元，同比下降 50.96%，增幅比 2008 年 1-12 月提高 4.93 个百分点，比去年同期回 落 41.34 个百分点。其中，商品住宅完成投资 2.89 亿元，同比下降 54.53%，比 2008 年 1-12 月提高 8.09 个百分点，比去年同期回落 45.03 个百分点，占房地产开发投资的比重为 76.05%。 表 1 1-4 月呼和浩特市房地产投资情况 项 目 2009 年 1-4 月 完成投资 (万元) 同比增长 (%) 占完成投 资的比重 (%) 商品住宅28875-54.5376.05 其中:90 平方米以下4093-77.0110.77 2 140 平方米以上595738.5315.67 经济适用住房657-94.081.73 别墅、高档公寓427-88.141.12 办公楼1228-50.883.23 商业营业用房5787-39.0815.23 其他21165.85.57 从资金来源情况分析，1-4 月到位资金 527413.397 万元，其中 上年节余 209481 万元，本年到位 317932.397 万元。国内贷款 81847 万元元，占本年到位资金总额的 25.74%；企业自筹资金 156428.39 万元，占本年到位资金总额的 49.2%；其他资金来源 79657 万元，占本年到位资金总额的 25.05%。与上年同期比较到位 资金总额下降 1.23%，其中，国内贷款增长 33.52%、企业自筹资金 下降 35.15%、其他资金下降 0.3%。 表 2 2009 年 1-4 月资金来源情况 数量 （万元） 同比增长 (%) 占比本年资金比重 (%) 本年资金来源合计527413.397-1.23 上年末结余资金209481.0038.18 本年资金来源小计317932.397-16.86100 其中: 国内贷款81847.0033.5225.74 自筹资金156428.39-35.1549.2 其他资金来源79657.007-0.325.05 二、施工、新开工及竣工情况二、施工、新开工及竣工情况 1-4 月，呼和浩特市房地产开发企业房屋施工面积 966.31 万平 方米，同比增长 15.41%，增幅比 2008 年 12 月回落 5.2 个百分点， 比去年同期回落 469.34 个百分点；房屋新开工面积 134.29 万平方 米，同比增长 103.48%，增幅比 2008 年 12 月提高 80.55 个百分点； 房屋竣工面积 38.42 万平方米，同比下降 59.86%，降幅比 2008 年 12 月增加了 43.12 个百分点。其中，住宅施工面积 787.02 万平方 3 米，同比增长 21.38%，增幅比 2008 年 12 月回落 9.02 个百分点， 比去年同期回落 529.3 个百分点；住宅新开工面积 112.64 万平方米， 同比增长 84.95%，增幅比 2008 年 12 月提高 57.85 个百分点；住宅 竣工面积 30.66 万平方米，同比下降 62.93%，降幅比 2008 年 12 月 增加了 25.19 个百分点。 图 1 2009 年 1-4 月与 2008 年 1-4 月房屋建设情况 0 200 400 600 800 1000 1200 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 2009年4月 2008年4月 三、土地开发情况三、土地开发情况 1-4 月，呼和浩特市完成土地开发面积 11.85 万平方米，同比 下降 72.09%；房地产开发企业购置土地面积 1 万平方米，同比下降 92.72%005A 。 表 3 2008 年、2009 年 1-4 月土地开发购置情况 项 目 单位2009 年 1-4 月2008 年 1-4 月同比增长% 本年完成开发土地面积平方米118544.02424700-72.09 待开发土地面积平方米1185373.632591000-54.25 本年购置土地面积平方米10000137400-92.72 本年土地成交价款万元11662300-49.3 四、商品房销售情况四、商品房销售情况 4 1-4 月，呼和浩特市商品房实际登记销售面积 28.74 万平方米， 同比增长 3.2%,环比增长 60.72%。其中，商品住宅销售面积 22.91 万平方米，同比下降 1.84%，环比增长 63.93%。从商品住房销售套 数看，1-4 月实际登记销售 2104 套，同比下降 12.73%,环比增长 54.18%。 表 4 2009 年 1-4 月商品房供需基本情况 单位：万平方米、% 项目 实际登记 销售面积 与上年 同比 与上月 环比 其中: 预售 与上年 同比 与上月 环比 其中: 现售 与上年 同比 与上月 环比 商品房 28.743.260.728.0154.6325220.73-8.5622.82 其中:商品住宅 22.91-1.8463.937.7653.6625415.15-17.1716.55 销售结构分析，100 平方米以下户型仍占 50%左右。1-4 月占销 售面积的 43.96%，同比减少 22.1 个百分点，环比提高 0.93 个百分 点，比 2008 年 12 月份提高了 3.69 个百分点；销售套数占 54.45%，同比减少 19.59 个百分点，环比提高 0.29 个百分点，比 2008 年 12 月份提高了 2.84 个百分点。 图 2 2009 年 1-4 月商品住房销售面积构成 0 10 20 30 40 50 60 1月销售面积 2月销售面积 3月销售面积 4月销售面积 1月面积占比 2月面积占比 3月面积占比 4月面积占比 100100-144144-180180 图 3 2009 年 1-4 月商品住房销售套数构成 5 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1月销售套数 2月销售套数 3月销售套数 4月销售套数 1月占比套数 2月占比套数 3月占比套数 4月占比套数 100100-144144-180180 图 4 2008 年-2009 年 4 月房屋销量情况 0 5 10 15 20 25 30 35 2009年1月2月3月4月 商品房 商品住房 商品房销售构成分析。销售面积，住宅占 88.09%，办公楼和商 业营业用房各占 4.77%和 6.77%。与上年同期相比住宅下降 19.06%，办公楼下降 22.83%，商业营业用增长 1.5%；销售额，住宅 占 72.55%，办公楼和商业营业用房各占 6.98%和 20.47%。与上年同 期相比住宅下降 34.84%，办公楼下降 46.67%，商业营业用下降 3.98%。 6 图 5 2009 年 1-4 月商品房销售构成 8 88 8. .0 09 9 4 4. .7 77 7 6 6. .7 77 7 7 72 2. .5 55 5 6 6. .9 98 8 2 20 0. .4 47 7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 住宅办公楼商业营业用房 商品房销售面积 商品房销售额 五、商品房空置情况五、商品房空置情况 截至 4 月底，商品房空置面积 221.15 万平方米，其中空置 1-3 年面积 217.98 万平方米，同比增长 15.67%，比 2008 年 12 月下降 4.19%。商品住房空置面积 175.09 万平方米，其中 1-3 年的空置面 积 174.79 万平方米，同比增长 34.76%，比 2008 年 12 月下降 3.71%。占空置面积的 80%。1-3 年的空置面积中，别墅和高档公寓 2.3 万平方米，同比下降 80%，比 2008 年 12 月下降 31.37%；办公 楼 9.78 万平方米，同比下降 8.17%，比 2008 年 12 月下降 4.85%； 商业营业用房 27.5 万平方米，同比下降 37.93%，比 2008 年 12 月 下降 4.34%；其他用房 5.9 万平方米，同比增长 57.18%，比 2008 年 12 月下降 13.55%。 7 图 6 商品房与商品住房空置面积情况 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 2009年1-4月 空置面积 2008年1-4月 空置面积 2008年1-12月 空置面积 图 7 商品房空置构成 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 住宅 别墅、高档公寓 办公楼 商业营业用房 其他 2009年1-4月 2008年1-12月 六、销售价格情况六、销售价格情况 1-4 月，商品房平均售价 3914 元/平方米，与去年同比增长 1.93%，与上月环比增长 0.33%，比 2008 年 12 月增长 0.08%。其中 商品住宅平均售价 2933 元/平方米，同比增长 1.73%，与上月环比 增长 0.38%，比 2008 年 12 月增长 0.09%。 8 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，4 月份 70 个大中 城市房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格指数同比 99.4，高 全国 0.5 个百分点。环比 100.1，低于全国 0.3 个百分点。在 70 个 大中城市排 38 位和 44 位；新建住宅销售价格指数同比 98.6，高于 全国 0.3 个百分点。环比 100.2, 低于全国 0.1 个百分点。在 70 个 大中城市排 45 位和 31 位。 表 5 1-4 月销售价格增长情况 商品房平均销售价格(%)房屋销售价格指数其中:新建住宅价格指数 同比环比同比环比同比环比 1.930.33 99.4100.198.6100.2 注：销售价格资料来源：呼和浩特市房管局统计上报表；指数资料来源：国家发展改革 委和国家统计局全国 70 大中城市房屋销售价格指数。 销售价格 2000 元到 3000 元之间的占销售套数总量的 38.1%， 同比下降 4.83 个百分点；3000 元以上的占 27.57%，同比下降 4.66 个百分点。 图 8 2009 年 1-4 月不同价位新建商品平均售价同比增长情况 2 2. .0 08 8 5 5. .3 36 6 3 3. .6 68 8 5 5. .7 78 8 0 1 2 3 4 5 6 2000-2500元/ 2500-3000元/ 3000-4000元/ 4000-5000元/ 七、二手房基本情况七、二手房基本情况 1-4 月份，二手房成交面积 16.04 万平方米，与上年同比下降 了 8.45%，与上月环比下降 24.3%，成交套数 1780 套，与上年同比 9 增长 0.23%，与上月环比下降 11.85%，平均销售价格 2471 元/平方 米，同比下降 7.3%，环比下降 4.41%。二手住房成交面积 12.99 万 平方米，与上年同比增长 11.6%，环比增长 3.48%，成交套数 1571 套，与上年同比基本持平，与上月环比增长 1.94%，平均销售价格 2164 元/平方米，同比上升 7.45%,环比增长 0.05%。 图 9 2009 年 1-4 月二手房销售面积增长情况 -80 -70 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 2 20 00 09 9年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月 二手房 二手住房 c 八、特征与趋势八、特征与趋势 2009 年以来，呼和浩特房地产市场总体呈如下特征： 1、投资上升 今年以来，在保增长扩消费的大背景下，呼和浩特市面对紧缩 的宏观形势，积极应对大环境带来的不利影响，房地产开发投资仍 然保持了惯性增长的运行态势。尽管增长幅度同比呈回落，但是 1- 4 月在逆势下仍然比 2008 年底有所增长，这与呼和浩特市实施的 “一核双圈”发展思路和“142”战略的城市发展规划息息相关。但 是后续发展仍面临着空前的压力。具体到企业压力几何，更大程度 取决于自身的策略选择。土地市场需求受到房地产市场低迷的影响 10 明显下降，完成土地开发面积、土地购置面积、土地成交价款同比 都在下降，而且下降幅度较大。 2、销售增长 从销售量数据可以看出，商品房销售同比小幅增长，商品住房基 本下降态势，但环比增长幅度较大。一方面有销售季节因素，也有 自住需求释放原因。另一方面，在全球楼市之冬，呼和浩特市房地 产企业也积极顺应市场变化，及时调整销售策略，求得发展生机， 使一度下滑的销售形势有了回升。主要表现为商品房现售回升，交 易增加。可以认为，在政策、经济、市场等多方因素综合影响下， 市场累积的住房需求一定程度释放，市场开始回升。 同时，商品房和商品住房空置面积总体呈下降趋势，虽然同比 呈增长趋势，但比 2008 年 12 月有所下降，表明了市场库存消化压 力有望逐步缓解。 从 1-4 月的普通住宅成交户型面积看，市场需求较大的仍是 60- 100 平方米的户型，销售面积占 44%，销售套数占 53%。 3、价格增长 2009 年以来呼和浩特市的房屋销售价格仍保持了小幅增长的态 势，在全国 70 个大中城市的位次也基本没有出现大的变化。不同价 位新建商品房增长幅度仍然较高，意味着房地产市场改善型置业需 求的门槛仍然较高。表明呼和浩特房地产市场价格仍然在高位运行。 最近在全国市场有所回暖的情况下，有可能带动新一轮销售价格升 温。应该引起高度重视，加强市场动态的研究。 4、信心不足 2008 年底和 2009 年呼和浩特市政府相继出台了呼政发200863 11 号和呼政发200930 号文件和开发商双重刺激作用明显，市场活力 有重归的迹象，但消费者也表现了比以前更趋理性，更加慎重，更 有耐性的态度。所以说消费信心仍显不足，提振有待时机。因为我 们仍将面临持续发展的考验。虽然随着国家出台的政策和呼和浩特 市出台的配套政策有较强的刺激作用，主要指标数据有所好转。但 从发展态势看，由于诱发的危机没有解除，而新有危机可能还会不 断出现。因此，房地产也将要度过一个较为艰难的阶段。 目前，呼和浩特市部分企业经营依然处于比较困难的状况，尤其 是当前社会就业矛盾相当突出，居民的消费能力和信心都存在一定 问题的情况下，虽然二季度房地产市场可能会依然保持继续回暧的 惯性，但后续压力仍明显存在。 5、发展趋势 从一季度的情况来看，今年房地产市场走势应是理性调整之年。 从国内外经济学家对国际金融危机的判断来看，危机尚未见底，国 内可能首先触底回升，这基本是一个共识。呼和浩特市一季度投资、 消费增长较快，对经济的拉动作用明显，固定资产投资同比增长 15.4%，社会消费品零售总额同比增长 19.2%。但是仍面临较大考验， 代表开发商投资意愿的土地购置量及土地开发双双走低，完成投资 同比下降幅度也较大，房地产企业对未来投资表现了谨慎再谨慎； 由于前几年房地产市场高速发展，吸引了大量资本进入市场，有的 对市场估计过于乐观，摊子铺的过大，自有资金不足，在面临银根 紧缩的政策下，资金压力的问题日益突出。这也是困扰市场发展和 企业生存的最主要、最迫切的问题。 二季度，预期政策面比较平静，而消息面更多的集中在经济的逐 12 步向好，同时关注重大投资项目的