商业地产项目案例 --佛山东方广场.doc

商业地产项目案例 佛山东方广场 项目概况 1、项目位置： 位于佛山市禅城旧城区的核心地带，属升平传统商业圈，东临永安路、南倚锦华东路、西接市东上路、北靠庆宁路，临近广东八大名园之一的梁园。地处广佛都市圈中心，佛山、南海交界处，佛山地铁二号线途经项目。 2、项目规模 项目占地25万平方米，总建筑面积超过80万平方米，其中商业面积超过23万平方米。 项目定位 佛山东方广场整体项目定位为国际观光产业街区。 作为珠三角屈指可数的超大型商用物业，项目引用了一种全新的商业模式国际观光产业街区（tour mall）。突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母，有效商圈辐射达150-200公里，从而带动人流、物流、信息流、资金流的全面聚集，对一个地域的经济产生巨大的带动作用和示范作用。 联动经营 德胜楼与东方广场的旅游资讯一条街、（国际旅游精品形象店、旅游品牌专卖店、国际旅游观光局、观光公社、著名旅游胜地、渡假地、酒店联络机构；国内各省市旅游机构、旅游公司、著名景点、景区、航空公司、酒店订房组织等）旅游汽车站、中央假日广场、游乐公园等组成“五位一体”联动营销模式，实现客源无限循环交叉互动！东方广场还成立了专业的市场部，进行大规模的市场推广与商品质量管理。 经营发展目标 统一规划、专业操作，打造高水准、有市场扩散力的聚商展结合、零批结合、信息交流、行业研讨、市场互动、品牌推广的专题式旅游及旅游商品交易中心；构筑专业化、国际化、信息化的旅游资讯平台。 各组团经营业态定位 1、明珠城 主营：服装、鞋类、皮具等。 主力商家：好又多。 2、金山街 定位：亚太精品城。 主营：东南亚精（如：服装、眼镜、化妆品、金饰、钟表等）。 3、银州城 主营：百货。 主力商户：吉之岛百货。 4、蓝宝石世界 主营：电子数码产品。 5、翡翠城 主营：儿童用品、娱乐等 6、红宝石书城 主营：图书。 主力商户：珠三角规模最大的书城世纪永恒书城。 7、水晶城 主营：休闲、康体、运动用品等。 8、德胜楼 主营：旅游商品、礼品等。 9、琥珀城 主营：文化精品 10、东方大街： 主营：露天茶座、咖啡屋、啤酒屋、雪糕屋、糕点屋、果汁店、精品廊。 11、东方汽车站 东方汽车站是一个省级汽车站，其建成后将带动整个珠三角地区的人流，为项目带来相当大的客流。 总结 佛山东方广场的成功因素是多方面的，但归结起来无非是其项目适应了佛山商业发展的大环境。 众多地产投资商积极参与佛山商业项目的建设以及世界著名商家的关注推动了佛山商业大环境的蓬勃发展。另外，政府在城市商业发展中起到了关键作用，具体到中心组团来说，由于老城区商圈较为弱势，受到桂城商圈和城南商圈等新商圈的严重威胁，因此，禅城区政府及时加强了对已有商圈的整合，提升了老城区商圈的竞争能力。 而东方广场在竞争中的优势还是比较明显的，体现在以下三点： 首先，东方广场以规模取胜。 东方广场的商业面积达到了23万平方米，作为佛山目前最大的商业中心，目前已进入经营阶段，而周边的商业项目大多只有2万3万平方米，并且受制于所处地理位置，基本上没有扩张的空间，而东方广场则不用考虑这一问题。 其次，东方广场相对起步较早，东方广场明珠城组团在2003年就已经投入使用，德胜楼、银洲城等组团也在2004年相继投入了运行。 第三，东方广场拥有极为便利的地理位置，离桂城商圈、城南商圈、祖庙商业街的距离很近，依靠东方广场的特色经营和独特风格，大大分享了该三大商圈的人流。 评论：突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母我们的知识正是在总结与梳理中获得的从目前的发展趋势来看，在大城市中心兴建大型购物中心难度越来愈大，商品同质率高而且业态分布基本雷同，未来的发展可能会在次级省会城市兴建大型购物中心，在特大城市周边兴建类似万达的超大型城市综合体。 佛山近年来发展迅速，尤其是未来广佛同城后，佛山较低的楼价和低价会吸引相当部分的广州人过去投资置业，看好未来佛山大型购物中心的发展项目定位 佛山东方广场整体项目定位为国际观光产业街区。 作为珠三角屈指可数的超大型商用物业，项目引用了一种全新的商业模式国际观光产业街区（tour mall）。突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母，有效商圈辐射达150-200公里，从而带动人流、物流、信息流、资金流的全面聚集，对一个地域的经济产生巨大的带动作用和示范作用。 联动经营 德胜楼与东方广场的旅游资讯一条街、（国际旅游精品形象店、旅游品牌专卖店、国际旅游观光局、观光公社、著名旅游胜地、渡假地、酒店联络机构；国内各省市旅游机构、旅游公司、著名景点、景区、航空公司、酒店订房组织等）旅游汽车站、中央假日广场、游乐公园等组成“五位一体”联动营销模式，实现客源无限循环交叉互动！东方广场还成立了专业的市场部，进行大规模的市场推广与商品质量管理。 经营发展目标 统一规划、专业操作，打造高水准、有市场扩散力的聚商展结合、零批结合、信息交流、行业研讨、市场互动、品牌推广的专题式旅游及旅游商品交易中心；构筑专业化、国际化、信息化的旅游资讯平台。 各组团经营业态定位 1、明珠城 主营：服装、鞋类、皮具等。 主力商家：好又多。 2、金山街 定位：亚太精品城。 主营：东南亚精（如：服装、眼镜、化妆品、金饰、钟表等）。 3、银州城 主营：百货。 主力商户：吉之岛百货。 4、蓝宝石世界 主营：电子数码产品。 5、翡翠城 主营：儿童用品、娱乐等 6、红宝石书城 主营：图书。 主力商户：珠三角规模最大的书城世纪永恒书城。 7、水晶城 主营：休闲、康体、运动用品等。 8、德胜楼 主营：旅游商品、礼品等。 9、琥珀城 主营：文化精品 10、东方大街： 主营：露天茶座、咖啡屋、啤酒屋、雪糕屋、糕点屋、果汁店、精品廊。 11、东方汽车站 东方汽车站是一个省级汽车站，其建成后将带动整个珠三角地区的人流，为项目带来相当大的客流。 总结 佛山东方广场的成功因素是多方面的，但归结起来无非是其项目适应了佛山商业发展的大环境。 众多地产投资商积极参与佛山商业项目的建设以及世界著名商家的关注推动了佛山商业大环境的蓬勃发展。另外，政府在城市商业发展中起到了关键作用，具体到中心组团来说，由于老城区商圈较为弱势，受到桂城商圈和城南商圈等新商圈的严重威胁，因此，禅城区政府及时加强了对已有商圈的整合，提升了老城区商圈的竞争能力。 而东方广场在竞争中的优势还是比较明显的，体现在以下三点： 首先，东方广场以规模取胜。 东方广场的商业面积达到了23万平方米，作为佛山目前最大的商业中心，目前已进入经营阶段，而周边的商业项目大多只有2万3万平方米，并且受制于所处地理位置，基本上没有扩张的空间，而东方广场则不用考虑这一问题。 其次，东方广场相对起步较早，东方广场明珠城组团在2003年就已经投入使用，德胜楼、银洲城等组团也在2004年相继投入了运行。 第三，东方广场拥有极为便利的地理位置，离桂城