机电五金市场可行性分析报告1.doc

/chess95660机电五金大市场可行性分析报告一、社会效应：市场对于全省经济大局的作用1、推进工业化进程根据经济学上的配第克拉克定理，经济发展而产生的产业结构演变的一般规律是：劳动力先从农业流向制造业，再从制造业流向商业和服务业；因此三次产业产值变动规律先是第二产业比重逐步提高，然后是第三产业占gdp的比重逐渐增大。也就是说工业化是欠发达地区现代化的必由之路。 工业化的进程一般要经历三个阶段及三个时期，即：一是初级产品生产阶段，亦称为前工业化阶段；二是工业化阶段，又进一步分为工业化初期（亦称工业化启动期、经济起飞期等）、中期（亦称准工业化期）和后期（亦称工业化完成期）三个时期；三是发达经济阶段，亦称为后工业化阶段。经我省知名学者专家测算，目前我省尚处于工业化中期的初始阶段；工业竞争力成为经济运行质量不高的重要标志。 通过对比分析，1990年以来，湖南工业除传统优势产业的饮料烟草业、石油加工及炼焦业、黑色及有色金属冶炼压延加工业保持了相对较稳定的市场占有率外，主要工业行业在国内市场的占有率均呈不同程度的下降。特别是国内市场竞争激烈、产品附加价值高、更新换代较快的机电市场占有率下降幅度最大。如：仪器仪表及电器制造业，2000年的产品市场占有率比1990年下降了64.7%；电子及通信设备制造业的产品市场占有率下降了60%；机械工业的产品市场占有率下降了53.3%；材料加工业的产品市场占有率下降了51.9%。10年前，湖南与中部省份河南几乎在同一个起跑线上，10年后湖南工业总产值仅相当于河南的一半。而东部省份广东、山东、江苏、浙江10年间工业总产值在全国的比重持续上升，特别是广东上升较快，由第4位跃居榜首。 从出口和国际竞争力来看，湖南出口工业品虽然在粗加工产品上积累了一定的竞争优势，但在最能反映工业竞争实力和潜力的机电产品和高新技术产品上则明显处于劣势。机电产品在出口工业制品中所占比重只有18.8%，高新技术产品只占2.8%均比全国平均水平低得多。 而且考察1990-2000年全国主要工业行业所占销售份额的变化趋势可以看出：在湖南工业具有比较优势的7个行业中（rca指数大于1），有6个行业的市场销售份额是下降的。而且湖南拥有较高比较优势的那些行业是目前发展相对停滞、甚至相对萎缩的产业；相反，湖南工业最不具比较优势的那些行业，则是目前市场销售份额正迅速上升的产业，如机电产业中的仪器仪表电器制造业、电子通信设备制造业等。 机电五金产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大，机电五金产业已经成为湖南工业化进程中的一个最关键和重要的瓶颈。正如张云川省长在“731”会议上指出：“我们第一个要考虑的是机械制造业的净产值占整个工业净产值中的比重”；郑茂清副省长在全省机械工业工作会上的讲话中也明确指出：我省机电产业的水平不高，“已经成为工业化进程中一个至关重要的问题”。 而在我省制造业的发展中，要成就一批全国一流、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率、高质量的机电五金市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。湖南（国际）机电五金博览交易中心就是我省这样一个高标准、高要求新市场体系的旗舰。2投资示范和带动效应 当前我省工业化进程中的另一个重要瓶颈就是投资不足，尤其与广东、江苏、浙江等发达省份相比，民间投资热情很低成为投资不足的关键问题。据统计，“九五”期间全省国有经济在基础设施领域的投资额占基础设施投资总额的95.4%,这一比重高于同期全国10个百分点，高于江苏、福建、广东、浙江等沿海发达省份10-20个百分点。而相对应的民间投资仍处于低速徘徊的局面。2001年，我省民间投资占全社会投资的比重为34%，比2000年又回落3.6个百分点。而2001年末全省金融机构存款余额为3342.9亿元，增长16.3%，增幅比上年末高3.1个百分点，为1997年以来增长最快的一年。其中，居民储蓄存款达到2183.7亿元，增长16.5%。 从现有民间投资的走向来看，目前个体经济投资主要在 农业、住宅、零售贸易等方面，对于全省经济，特别是加工经济和工业化进程的辐射和带动作用相当有限。 一个辐射全省甚至全国的机电五金市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于全省机电五金生产企业的作用无疑是积极和有力的。我省近期确定的吸引外资工作中台资是一个吸纳重点，而机电一直是台湾的核心产业，目前台湾最热门的“产业转移”就是指将机电产业向人力成本低廉、人员素质较高的大陆转移，因此我们认为市场的建立对于更好地服务台商、进一步吸纳台资也具有重大而积极的作用。 湖南（国际）机电五金博览交易中心的经营主体绝大多数是民营经济，大市场是一个吸纳民间投资和吸纳台资向我省机电产业转移的极佳“洼地”和“吸盘”，大市场的建设不仅为全省工业化进程带来巨大推动，而且推动的主要资金来源于民间资本、外资，该市场对于引导民间资本、外资进入我省投资领域，特别是工业领域具有十分重要的示范效应。 因此，无论从产业发展来看，还是从社会投资来看，该项目都是一个具有很明显放大效应、辐射力强的项目。第二部分 我国机电五金产业现状和发展趋势1、机电五金产业现状 我国五金行业的产品门类繁多，它包括日用五金、工具五金、建筑五金、锁具、燃气用具、细油烟机、厨房设备及不锈钢制品、炊具及铝制品、拉链等9大门类近2000种产品。现有生产企业4万多人，从业人员150多万人。2001年全行业工业总产值230亿美圆，出口额达80亿美元，进口额30亿美圆。据专家预计未来五年，中国五金产品进出口将保持年均15%左右的增长速度，2006年进出口总额将达到220亿美圆。 从机电产业来看，八十年代以后我国也已经成为全球机电生产和出口大国。随着我国政府近年来采取的积极财政政策的落实，各地基础设施建设进程加快，对机电行业发展的拉动效应显著。特别是西部大开发和我国申奥成功，为产业发展注入新的活力。2002年第一季度全国工业总产值同比增长10.9%，机械工业总产值和产品销售收入分别同比增长17.2%和14.73%。2002机械行业企业的增长点将表现为以下几个方面：内需拉动增长西部开发和国债项目拉动了机械产品的内需增长。一季度销售额中，内需交货值占87.79%；从产品销售增长速度来看，内需交货值同比增长16.17，比出口增长高出1.8个百分点。其中，工程机械、通用基础件、机床工具、农业机械内需增长分别高出出口增长12.82、9.52、4.92和4.3个百分点。工程机械、矿山机械继续在西部开发与基础建设中受益，第一季度分别增长33.18%和21.88%。 海外机电市场一直是机电产业的重要市场。据海关统计，“九五”期间我国机电产品累计出口3564亿美元，比“八五”期间增长1.7倍，年均增幅为19.15，超额完成了国务院确定的“九五”末机电产品出口800亿美元的目标。机电产品出口已成为发展我国外贸出口的重要推动力量。2001年我国机电产品进出口贸易在严峻的国际形势下，达到2391亿美元，占全国外贸进出口总额的46.9%，比上年增长15%，高出全国外贸进出口增幅一倍。其中，交通运输工具、医疗仪器及器械、环保设备等进口增长较快，高新技术机电产品达到626亿美元，增长了22.4%。出口机电产品中，技术含量和附加值较高的计算机零部件、通信设备、视听设备、船舶、汽车、空调器及微波炉等机电仪产品达到1085亿美元，占机电产品出口总额的91.4%。2、发展前景 我国五金机电产品进出口工作虽然已经取得很大成绩，但增长的质量和效益还需要进一步提高。专家指出：目前我国机电产品出口额占世界机电产品贸易额的比重只有，还有很大增长空间。 而拥有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。若干年内中国经济可能一枝独秀于世界，随着中国人生活水平不断提高，再加上2008年奥运会将在中国举行，五金产品，尤其是建筑五金产品的需求将明显上升，档次也将提高。中国巨大的内需市场，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。加入wto以后，中国五金产品进出口关税，特别是进口关税将大幅度降低，非关税保护措施也将减少，预计加入wto后，我国五金产品的进口额将有一个显著的增长，超过30% 。在未来5年内，中国五金产品进口的增长将高于出口的增长，进出口之间的顺差将缩小，从而给全世界的五金企业一个巨大的市场机会。与此同时,由于中国五金生产技术的提高和劳动力价格优势，世界著名五金企业在中国投资建厂以及在中国进行定牌(oem)生产和采购将更为可行。 有研究指出与先进国家相比，我国机电五金行业的差距集中反映在三个方面：l）组织结构散、生产集中度低。产业集中度和核心企业的市场占有率普遍地来看还很低，全国性、国际性的知名品牌很少。2）产品品种少、水平低、质量差，不适应市场需求结构的变化。 3）技术装备水平低、开发能力弱，主导产品技术来源主要依赖国外。比如我国机电工业从总体上看，发展水平远远低于工业发达国家，据有关统计显示，我国机械产品达到国际80年代初期水平的仅占有5，一般的低水平的老产品仍占70左右。3、通过整合相关优势，把我国建成“世界工厂” 从全国范围总的来看，“小而全”、“小而散”、“小而弱”、“小而多”的企业组成是目前我国机电五金产业的基本特点。“做强做大”成为产业发展的关键理念。在做强做大的诸多建议中，“通过整合相关优势，把我国建成世界工厂”的见解受到业内的高度关注。 而近年整合优势谈得最多的是，整合大中华经济圈的制造业优势。特别是台湾、香港、新加坡等地的制造业、加工业优势，形成更大的竞争力。 台湾曾是“亚洲四小龙”之一，机械、电子等工业已具备较大规模，成为台湾经济的主体，去年台湾机电产业出口总值为六百六十八亿美元，占出口总值五成四的比重；尤其是信息产业和半导体产业，分别居世界第三和第四位，优势明显。但台湾自身的市场狭小，同时生产成本又在不断攀升。将台湾传统机电产品制造产业向大陆转移，利用当地资源，降低采购和生产成本，进行新产品研发和创新。借助祖国大陆极赋竞争力的产业制造能力和生产成本，结合台湾的研发技术和行销网络，打造大中华经济圈“世界工厂”的品牌应该指日可待。事实上，目前一大批台湾的传统机电产品制造产业已转移大陆，最先拔得头筹的是厦门、福州、东莞、上海和苏州等地，大批台资企业投资于计算机硬件、通信设备、芯片、家电、汽车、摩托车、机械制造、化工等行业，形成规模优势明显的产业集群。 在五金方面建设世界工厂中国的产品也有着极强的国际竞争力。由于劳动力价格优势和入世后政策的稳定，发达国家的品牌五金企业纷纷把生产能力转移中国，或者直接对中国产品进行oem采购，促进了中国五金生产技术的提高。较好的质量和极低的价格，加上加入wto后国际市场更加开放，中国五金产品的出口也将面临又一个快速增长的黄金机遇。第三部分 我省机电五金行业的发展现状和机遇挑战1、我省机电五金产业与国内先进水平的相对比较 我国的机电五金市场主要分布在浙江、江苏、上海、广东和山东等地，其中浙江、江苏和广东最为突出。由于机电产业具有很强的制造业关联度和很强的带动性，加之机电五金产业劳动密集的特点，对于吸纳就业保持社会稳定具有很大作用，很多东部和中部发达省市都几乎同时将其确定为当地经济发展的龙头予以高度重视、重点培养。 陕西西安、广东广州、中山、江苏无锡、山西太原、浙江永康、上海、湖北武汉等地今年广州、上海、杭州、天津先后建成面积超过2万平方米的大型机电五金市场，陕先后举办全国性乃至国际性的大型机电五金博览会、展示会、交易会，主持和出席会议的当地行政领导级别之高，重视程度都是以往不多见的。各地政府也积极引导当地企业走出国门，参加国际顶级专业博览会。近年参加美国芝加哥、德国科隆五金博览交易会的国内省份和企业增加明显。各地政府和企业都意识到目前是机电五金产业升级的重要时机，而在这样的背景下，谁能借鉴国内外最成功的经验，谁就最有可能抢先获得成功。同时我国机电五金产业在未来国际中的地位也越来越受到发达国家行业协会和跨国企业的重视，中国五金制品协会理事长张东立当选 国际五金联合会（iha）执委会委员。上海在2002年4月7日第47届世界五金大会正式获得2006年第49届世界五金大会的举办权。而且中国五金制品协会和五金商会指出：2001年10月10日至12日至，每年在上海举办国际五金展览会，并准备用5年左右的时间，将上海国际五金展培育成为仅次于德国科隆和美国芝加哥的世界第三大五金专业展，使上海成为国际五金大市场。 我省不是机电的强省，发展一直处于比较低的水平。2001年我省全部规模以上工业企业产值中机械工业所占的比重只有17.1%，比全国低6个百分点。正如张云川省长在“731”会议上指出：“我们第一个要考虑的是机械制造业的净产值占整个工业净产值中的比重”；郑茂清副省长在全省机械工业工作会上的讲话中也明确指出：我省机电产业的水平不高，“已经成为工业化进程中一个至关重要的问题”。 虽然整体水平不高，但在某些机电产业的局部领域近年出现了一些十分可喜的亮点。“中联”、“三一”、“山河”等一批新兴企业的崛起，老牌国有企业“浦沅”、“江麓”制度创新，企业的销售收入大幅增加，全省几家主要工程机械企业2001年产值和销售也很喜人，去年湖南省工程机械销售收入、增加值、利润已分别跃居全国同行第5位、2位和首位。 小五金是我省的一个传统优势产业，但是由于处于长期自我发展的状态，产业的规范化和发展层次比较低，以邵东等地为代表的五金产业发展速度明显有所滞缓，与东部省份的快速发展呈现鲜明对比。政府支持和宏观指导成为不同地区产业竞争的一个重要因素 现有的长沙机电五金批发市场主要有以下几个方面的问题：1）批发市场法规滞后，导致“散、小、乱、差” 由于我国批发市场建设法律体系不够健全，直接导致了批发市场的市场准入门槛很低，批发市场出现重复建设。目前长沙机电五金市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，低水平重复比较严重，形成我市机电五金市场“散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。2）统筹规划、集中管理的力度不够3）市场投资方重建设、轻管理，重守业、轻创新。 不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。4）经营户素质有待提高，假冒伪劣泛滥数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我省机电五金产业向高质量、高水平、国际标准发展。第四部分 湖南（国际）机电五金博览交易中心整体定位总之，在与发达国家和发达地区的市场对比研究后我们认为，我市机电五金批发业的特点是原始型的中小市场虽然数量很多，但是各市场定位模糊、缺乏差异性，目前绝大多数市场集中在家用五金和部分轴、销等标准件、水暖器等，机电企业在工业专业产品（尤其是较大型母机、机床、以及品类繁多的密封件、橡胶件、液压设备）等方面很难一次集中采购到、采购成本也明显偏高；由于流通渠道不畅一个方面不利于我省制造业采用最先进的技术和设备，最快地提高工作效率；另一个方面导致我省企业在高科技新产品的营销与促销费用都很高，已经成为我省机电五金以及其他制造业企业相当头痛的一个问题，成为我省制造业发展的一大阻滞。市场规模狭小、经营户良莠不齐，低水平竞争严重，难以上台阶，影响了我省制造业的整体效率和水平的根本性改善。规模优势明显专业性、综合性强，“一站式购齐”，经营品牌档次较高，市场服务水平高、的高水平现代化机电五金大市场需求已经十分强烈，特别是从整体规划到外在建 筑形式；从内在管理方式到现代物流组织；从一般产品交易到高科技新产品展示、演示与人员培训及信息发布都集中于一体；交易与展示相互协同相互促进的真正规范、有序、高效的专业市场，对于机电五金产业的发展已经迫在眉睫。这一点也是湖南（国际）机电五金博览交易中心最根本的设计和建设立足点。同时我们也希望市场的建设能够为我省我市机电五金流通业的规范、发展和全面升级作出有益的尝试。我们认为湖南（国际）机电五金博览交易中心的整体定位为：1、国际、国内机电五金一流产品和先进技术的集中展示窗口和汇集通道湖南（国际）机电五金博览交易中心是国际机电五金产业链条中的重要一环，是中国机电五金发展特别是中南省份机电五金发展的核心市场。市场是国内外先进的机电五金产品、机电五金技术、机电五金设备、机电五金材料、知名品牌进入我国、我省的重要窗口和通道；是我国机电五金生产技术、生产结构、生产质量和流通分销全面升级的信息库和支持系统，是我省、我国机电五金企业了解国外产品市场需求的窗口和通道。2、全省工业化进程现实、显著和强有力的推进器我省已经确定把推进工业化进程作为全省的核心经济工作之一，是全省经济工作中的重中之重。而没有强大的制造业的工业化进程是无法想象的。经济学家指出：市场规模是企业规模的决定因素，湖南要形成发展和吸纳一大批全国一流、世界有影响的制造企业就必须有相应发达的市场体系作为企业发展的平台和背景。因此我们认为大市场是全省工业化进程现实、显著和强有力的推进器。大市场是我省优秀机电五金成果、特色机电五金产品的集中展示平台，是我省工业化、制造业及其优质企业（如湘潭电机、三一重工、中联重科、浦沅、远大等）的一张精心打造的精美名片，是全省机电五金产业全面、适用、便捷的索引库。3、成为我市的一个标志工程和典型项目今年和一个较长的时间内，我市经济工作的战略重点是“工业化、农业产业化、城镇化”，而市场是一个“三化合一”的典型工程。应该把市场建设成为我市经济工作中的一个标志工程和核心项目、重点工程。第四部分 服务功能设计服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。我市场主要拟在五个方面向客户提供服务：信息流服务、质量保障和监督服务、物流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务。1、信息流服务：主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险（决策失误是最大的经营失误），同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。2、质量保障和监督服务： 通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场 “高品质流入，高品质流出”的流通局面。3、物流服务： 物流服务是实现成本降低目标的一个重要手段，因为在商品从生产到消费的整个流通过程中，物流成本占总成本比例可达到30%以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。4、商流服务： 经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、厘定和开发商流，为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。5、资金流与金融服务： 主要包含两个方面的内容：结算支付和融资支持。市场通过提供更高效的结算服务， 逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。条件成熟后，建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为企业成长壮大保驾护航。6、管理流服务： 通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助企业更快地腾飞，塑造一代新的机电五金工商巨子。 其他服务包括：消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。第五部分 博览交易中心在我市其他机电五金市场中的核心比较优势 与我市其他机电五金专业市场相比，湖南（国际）机电五金博览交易中心的核心比较优势在于以下几个方面：区位优势、政策优势、规模协同优势、服务优势。1、区位优势 市场位于汽车南站以南、107国道（老韶山路）以东，身处我省经济政治中心的南大门，与汽车南站、省政府新址、中国现代农业博览交易中心、钢材大市场、洞井环保科技工业园、暮云工业园以及占地5000亩的长沙花卉大世界相邻，目前长株潭地区已经是我省经济发展的桥头堡，2001年三市gdp总量达1289.03亿元，增长11.5%，比全省快2.5个百分点；总量占全省的比重为32.4%，比上年提高0.2个百分点，成为全省区域经济发展核心重点。同时考虑到市场对于全省、特别是对于衡阳、郴州、娄底、邵阳等地的辐射力强，对全省经济贡献大。 根据长沙市建设规划，机动车辆不进入城区，但目前我市几乎所有机电五金集中经营地区都在二环之内，发展起来对于城市交通的压力会越来越大，而且高度分散，不便于企业集中采购并形成辐射力，也不便于市场管理。我市场建设在二环之外，同时交通便利，可以确保货畅其流。加之有十分富裕的土地资源，保证了市场的可延展性，这是中心的区位优势。可以说，这一地区是我省机电五金大流通系统中最理想、最合适的建设地点。2001年“长株潭”及“一点一线”在全省的比重2001年“长株潭”及“一点一线”在全省的比重长 沙长株潭一点一线总量（亿元）比重（%）总量（亿元）比重（%）总量（亿元）比重（%）72808183128903324233933589国内生产总值7836861640618943415475第一产业297092035535637994316645第二产业217911854356636976561649第三产业3526222157139358962026022、政策优势 市场的建设与省委省政府领导推进工业化进程和加快城镇化建设的总体思路密不可分，可望得到省委省府、市委市府的积极支持，政策支持力度大，在一些税费、工商等诸多方面上适当减免，对经营户吸引力大，形成竞争优势。3、买断产权方式 市场为经营户提供了永久买断产权的方式，无论是从投资还是置业的角度，这一方式具有明显的优势。长沙机电五金的集中经营场地有过多个地方，不少经营户都有过因为城区规划而搬迁、游击的经历，买断产权可以帮助经营户解决多年以来因为这一方面原因造成的干扰，安居才能乐业，真正实现经营户的安居乐业。同时由于产权归属清楚，可以降低经营户的租金成本，地理位置具有强大的升值功能。经营场地的长期化也有利于维护市场秩序，减少伪劣商品。4、规模协同优势 第三个竞争优势是规模协同优势，大市场分三期开发，总面积超过3660亩，是长沙市最大的机电五金集中经营地。全国第一个国际知名机电五金品牌产品的集中展示、演示、研讨与人员培训中心的建立、大型相关展会的组织对市场交易形成强有力的支持。市场内经营户之间、经营户与生产和需求企业之间大量的客商资源、信息资源、物流资源、资金资源集中，可以实现资源的整合。多元协同的大市场可以极大增加市场的辐射力、吸引力，也可以极大提高市场以及经营户的经营效益，为经营户和市场本身创造超额价值。5、服务优势 最后一个核心优势是大市场的服务优势。新的市场最大的创新在于市场管理委员会的构成和运作模式以及市场管理机制，新的市场管理架构中行业商会担任了一个重要的角色，政府职能部门的集中办公、全面支持；以技术专家（博士导师、院士）、经济专家、学者型领导和职 能部门领导参加的市场常设智囊机构高级顾问团为市场的高水平发展提供重要的智力支持，细致、全面、完备的服务功能设计为市场经营户的经营提供的不仅是便捷，更是经营能 力和经营绩效全面升级的推动力。 服务优势是整个市场策划和设计的核心要点，也是项目招商的关键卖点。渭南市经济指标省份陕西城市渭南综合分值17.581城市等级九级市总人口(万人)87.4非农人口（万人）21.85gdp（万元）283548社消零售（万元）70814居民储蓄（万元）169170人均gdp（元）3244.26职工工资（元）6023人均储蓄（元）1935.58人均零售（元）810.23非农比重（%）.25第二比重（%）31.3第三比重（%）45.7浅谈当前渭南房地产业的发展趋势作者：王 耀 利添加时间：2006-10-16 8:44:56 在房地产业新政来临和市场出现变局的时候，对房地产开发企业而言，有人在为自己下地狱的命运而伤心失落，有人在为自己上天堂的结局而充满信心，但更多的人则站在庐山迷雾的山巅上慌恐迷惑。为此，笔者就当前我市房地产市场如何贯彻新政、调整思路谈几点个人看法,其目的就是学习新政，廓清迷雾，论道发展，探索未来。 一、 充分认识当前国家政策的战略意义 自去年以来，针对我国房地产业发展中存在的问题，国家出台了一系列调控政策，据统计，到今年8月调控政策已出台12项之多。尤其是今年房控政策和相关举措频频出台：3月5日，温家宝总理在政府工作报中明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。4月28日，央行全面上调贷款利率0.27个百分点；5月17日，国务院召开常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即：“国六条”；5月29日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，即九部委“十五条”，对“国六条”措施进一步细化，而且对商品房和经济适用房提出了限面积、限比重、限价格、限房贷等方面的量化指标，提出90平方米套型面积和双70的指标；9月6日，国家建设部、发改委、国家工商总局联合召开全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议，对房地产市场存在的违规预售、虚假信息、广告，违法销售合同、中介诈骗、违规收费等问题列入了当前整顿的议事日程。 对以上政策措施的出台和实施，主要涉及到房价、投资规模、供应结构和市场秩序四个方面，笔者认为有三方面的意义：一是充分说明房地产业是我国新发展阶段的一个重点支柱产业；二是国家一些量化指标的出台（比如90平方米中小套型和70的比率），并非单一是满足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏观的角度出台的一项战略政策，是针对我国土地稀缺、自然资源有限、人口众多等问题的综合考虑；三是针对我国当前房地产市场确实存在的一些突出问题，采取集中查处一批群众意见大、社会反响强烈的典型案例，并公开处理、公开曝光，营造“有信者荣，失信者耻，无信者忧”的市场氛围，以达到进一步规范房地产市场，使之持续、健康、稳步发展。 二、我市房地产市场发展现状 渭南在我省属经济欠发达地区之一，就房地产市场而言， 可以说是觉醒晚、起步慢。但经过近几年的发展，中以城市正在走向成熟，县、市城市开始起步；价格稳中有升，结构基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地产开发商已由过去的盲目、粗房转变为理性、审慎，县、市城市已由过去的空白市场走向发展市场。 三、总体发展形势及我市房地产业发展的思考 从去年的两个“国八条”到今年的“国六条”以及9月六日三部委召开的国房地产交易秩序专项整顿会议，其宗旨都是整顿规范房地产市场秩序，引导房地产走向持续、健康、规范发展的道路，但字里行间丝毫没有改变中国房地产业在国民经济发展中的支柱产业地位，这充分说明三个因素仍不可改变。首先，房地产作为促进经济全面发展的重要支柱作用不会改变，而且是其它产业无法比拟的；第二，中国城市化进程不会倒退；第三，老百姓购房需求不会改变。笔者认为，根据国内外社会发展经验，人口和生产要素进程一步向城镇集中转化，其促进城市化的作用是不会变的。由此可以推断，房地产业发展前进的车轮不是让停止，而是要求稳步前进程、持续发展、规范经营、依法管理的。 就我市近几年房地产市场的发展情况来年：一是投资规模逐步升；二是开发理念和设计品位不断提升；三是县市发展刚刚起步，空间较大；四是市场引导有待加强；五是管理手段必须依法。 针对当前国家新政的出台和我市房地产市场发展现状，我们即要坚定不移地贯彻国家方针政策，又要全面认真地领会国家政策的精神实质，充分结合渭南的实际，搞好渭南房地产市场发展与整顿。为此，今后我市房地产业的发展应注意把握好以下几点： 一 、是将责任纳入开发理念。每个企业都应该把构建和谐社会作为企业的最高境界，把认真履行企业的社会责任，作为参与和谐社会建设的重要内容和重要途径。比如建设节约型住宅、安全型住宅、智能化住宅、适用型住宅、亲情化住宅等； 二 、是开发企业有责任引导消费观念。一个事物得以被人们认识并了解，往往是通过其对立面的映照及对比。对新政出台后和消费者的批评，不要过多埋怨，面是如何利用这些政策意见去创出一条新路，被市场接受，被消费者看好。最近全国许多大型企业都在研究90平方米小套型问题，如何把“大”与“小”如何统一起来。研究这些问题，既是一种社会责任，同样也是市场竞争力。作为一企业有社会责任感和成就大业的型发商，担负着引导消费观念的任务，这需要市场和金钱，更需要智慧和勇气。 三 、是要提升综合品质。一方面是提升企业管理者的品质，当你跨入开发商的行列，那么你就承担了至高无上的责任，你一个人盖的房子要为成千上万的人提供生活平台。如果开发商把利益放到了最大化，而对安全、采光、环境、适用、耐久、物业服务等不顾，那么你就不能赢得消费都的信任；另一方面是提升产品的品质，房子是特殊产品，在开发商看来，消费者买走的是一套房子，而在消费者看来，他们买走的是在城市生活的一个平台，他们要通过这个平台去感受生命，包括度过人生命每一个幸福的阶段。所以，开发企业们要把每一小区、每一幢建筑、每一种户型、包括每一块绿地和每一个雕塑都通过当作艺术品去设计和建设。渭南市各地段房屋均价表作者：admin添加时间：2006-3-16 11:09:23渭南市各地段房屋均价表(元)路段住宅商用存量（二手房）新建存量（二手房）新建老城700100020002300东风街东段1000130032003800东风街中段1150135060006500东风街西段1200145060006500民主路1100125045004200朝阳路东段1200130052005800朝阳路中段1200130052005800朝阳路西段1300155060006500解放路中段1300140045005000解放路南段1300140040004500前进路南段1300140050005500前进路中段1300155055006000前进路北段1200130040004500二马路1000125035004000三马路东段1000130030003500三马路西段1000130030003500四马路东段1100130025003000四马路中段1100130025003000四马路西段1100130030003500西一路南段1100120040004500西一路中段1200135060006800西一路北段1100130040004500西二路中段1200140050006000西二路南段1000120035002200西三路中段1200140045005000西四路中段1200140045004500西五路中段1200140045004300渭清路1200130040004500开发区1100130040004500小高层均价表(元)西四路2400四马路2000崛起中的渭南房地产业作者：扁勇军添加时间：2006-3-16 11:06:36 地处西北内陆的渭水之南，秦岭以北，一座现代化的中型都市-渭南正悄然崛起。 置身于渭南，你随时随处都能感受到这座城市日新月异的变化：高楼林立的街景；人头攒动的商务区；规划整齐、绿地盎然的居民区，无不向人们诉说着渭南的发展。经济繁荣昌盛，人民安居乐业，以人为本，构建和谐社会正是渭南房地产业对这座城市的贡献。 渭南房地产业起身于上世纪八十年代末，初兴于九十年代中期。在市委、市政府、各职能部门和全社会的共同努力下，经过短短四、五年的引导和培育发展，初步形成了以行政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济适用房、商品住宅多层次的建设供应体系，共同发展的产业框架。人居水平，环境质量明显改善。 随着住房制度的深化和经济可持续发展，渭南房地产市场体系逐步建立。无论是住宅建设总量，房屋开发总量和房地产企业数量，还是住宅建设及营销管理水平均有了显著的提高。 十几年间，渭南的房地产发展经历了三个阶段。第一阶段（1992年1997年）主要是各单位职工集资自建房为主，在本单位院内或新征地为职工建住宅，一个单位一个院落，无法形成规模小区，物业管理、基础设施配套服务管理不到位。第二阶段（1998年2001年）由政府统一组织、集中规划、统一建设的规模小区相继问世，适应了广大人民群众对居住环境的新要求和高标准，功能齐全的花园小区成为人们向往的家园。房地产开发业随之兴起，开发投资、建设规模、标准也随之有了较大的提高。第三阶段（2002年2005年）随着国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知文件下发以后，我市相继出台了相关配套政策，使房地产企业全面健康发展，商品房成为主要形式，市区雨后春笋般的涌现出35家开发企业，房地产业蓬勃发展。一批优秀的住宅小区相继开发完工。从初期的乐天小区，龙源小区、西潼路市直机关住宅小区、惠园小区、西五路商务住宅小区；开发企业开发的光运绿景圆小区、恒昌小区。从规划设计、环境布局，到小区功能、配套建设：水、电、路、园林绿化等均有较大提高。全市房地产市场呈持续快速发展的势头，总体形势是：供需两旺，基本平衡；商品房价格稳中有升，持续发展；普通商品房、经济适用房、集资建房结构合理。公有住房绝大部分出售给个人，个人购房比重达98以上，极大地推进了住宅建设发展，对社会经济、城市建设做出了不可磨灭的巨大贡献。房地产业已成为渭南经济新的增长点。 在房地产业的带动下，物业管理市场也开始起步发展，2000年物业企业仅一两家，规模较小，尚无管理经验，正处于摸索时。经过几年的发展，市区已有物业企业27家，物业管理已达133万平方米，管理覆盖率约33。随着市场的逐步规范，渭南的物业管理水平也必将日益提高。 辉煌的业绩来自于房地产人的求实创新和埋头苦干及无私奉献的精神。在市委、市政府的正确领导下，在今后乃至更长时间里，房地产人将为开放的渭南塑造更和谐美好的明天。渭南是中小城市,商品房价格一直是稳定的增长，保持在2到4之间，但是从2004年开始，渭南商品房价格突然飚升，在那一年里房价涨幅达到10到15之间，达到均价1100元左右。探讨其原因有四点：一是国家加强土地管理，大幅度缩减了土地供应量；规范土地交易行为，城市所有土地交易必须挂牌进入市场进行拍卖，提高了土地价格。二是渭南经过几年的城市基础建设，初步形成了中型城市的规模，进城经商的农民增多，城市人口不断增加，各乡镇干部和职工也开始在城区安家落户，加上其他县市的人们也开始在渭南购置房产，扩大了需求。三是银行加大按揭支持，降低了购房的门槛，使很多年轻人和经济条件不好的人也有可能购房置产。四是受渭南03年洪灾的影响，引起砖和水泥建筑材料以及整个国家范围的钢材和煤炭的涨价。还有个重要的前题大家要明白：房地产过热和价格虚高只是体现在北京、上海、广州等大中城市以及经济比较发达的沿海地区，中小城市并没有出现炒房的现象。就是在上述地区也可以发现，在05年国家众多政策的调控下，房价也没有像人们期待的那样下降，只是增幅比例有所降低。我们自己也可以了解到，渭南的房地产开发资金还都是来自于商业银行和开发企业的自有资金，并没有外部资金的注入。房地产交易部门提供的数据显示，04年商品房交易过户1120户，面积134960.78万平方米，05年商品房交易过户1754户，面积211672.72万平方米。05年的商品房销售好于前一年，没有明显的积压情况。在2005年底我们做了一次调查，各开发商那里得到的数据显示渭南的均价在1200左右，和上年的涨幅持平。从价格看，渭南市场并没有受到国家宏观调控政策的影响。在今年国家连续出台一系列政策的情况下，渭南的房价的增幅并没有大幅度的下降，而是和去年持平，说明了渭南的房产市场并没有大城市那样的泡沫，渭南现在的市场可以说是求大于供，大部分的楼盘在预售阶段就销售已空，剩下的都是楼层和朝向不佳的房间。几乎没有现房可以提供，就是有也是价格高出期房很多。预计2006年国家政策还是以调整为主，而渭南的房价应该还前两年一样，涨幅不会有很大的变化，不会出现人们所期待的大幅下降。这是因为05年全市商品房预售面积为19.0149万平方米，而04年为25.3189万平方米。从预售的数量上看，05年的面积大大小于04年，这样就知道06年的商品房供应量会减少，虽然二手房市场开放，提供了住房的供应量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的现象，放开以后体现出来的只是在过户登记上的量的增加，实质上增加的供应量不会有多大。而渭南的城市建设、城市规模在不断增大，居住环境逐步改善，户籍制度的改革，人们向中心城市迁移意愿，都表明了渭南的房地产需求还会在相当长的一段时期内有强劲的增长势头。在土地供应量不会加大的情况下，房价还会增高。但作为政府和管理机关，也要注意各种变化，应该力求房地产市场能生产出民众有支付能力的住房，把房价的增幅控制在人们可以接受的范围内。渭南市房地产市场调查报告sample text渭南市房地产调查报告第一章 地段分析 对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。李嘉诚1、 渭南城市发展趋向：西进。明清时代的渭南城区图建国初期的渭南80年代初期的渭南市区20022010年渭南市区规划 房地产的发展总是以城市的改造，扩建，重心偏移为发展契机，根据以上资料我们可以看出，渭南市城市发展的总趋势是城市重心一再西移，这说明将渭南房地产发展的总趋向也将是不断西移.。 渭南市房地产市场调查报告2、 目前渭南房地产发展状态及热点区域：渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：中心区（包括朝阳大街、东风大街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城区等三个区域。中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房产项目业集中于此区域。开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前尚无大规模开发建设。老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。三大区