彩虹之岸可行性初稿.doc

彩虹之岸可行性研究报告 一、项目概况1、企业名称深圳招商房地产有限公司2、企业地址深圳市南山区蛇口新时代广场10楼3、项目名称深圳湾彩虹之岸 4、项目负责人 林少斌5、项目可行性研究编制单位及主要负责人6、可行性研究依据6-1 土地使用权出让合同6-2 建设用地规划许可证6-3 项目方案批文6-4 项目施工图批文6-5 深圳市有关房地产开发的法律、法规6-6 深圳市建筑价格信息6-7 深圳市房地产年鉴7、项目提出的背景7-1本项目由深圳招商房地产有限公司独资开发。深圳招商房地产有限公司是具备国家一级房地产综合开发资质的全民所有制房地产开发企业，公司注册资金10600万元，经营范围涉及房地产开发、销售、租赁等领域，公司人力、财力雄厚，经营业绩良好，在1999年度的房地产开发资质排名中，被深圳市国土局评为1999年深圳市房地产综合开发企业第3名。深圳招商房地产有限公司开发的住宅小区一直为市场所追捧，取得了良好的社会效益和经济效益。如招商名仕花园、招商海月花园、招商蛇口花园城、招商雍华府等楼盘，一开盘即成为市场公认的明星楼盘，招商海月花园更是被评为当年的深圳市“十大明星楼盘”，目前已全部销售完毕。深圳招商房地产有限公司开发的高档别墅区鲸山别墅、龟山别墅以及正在开发的半山海景别墅区，都代表着深圳高档住宅开发的最高水平。此外，深圳招商房地产有限公司还致力于社区环境的改造，花大力气调整蛇口社区的总体规划，工业大道、太子路的改造工作已经完成，对后海大道、工业八路、工业九路的改造即将展开，必将在蛇口的环境改善方面产生重大影响。7-2 深圳市招商房地产有限公司，于 2000 年12月在深圳市深圳湾填海区通过政府公开土地招标取得t205-0043地块。根据地块土地使用权出让合同，可在此地建设一个建筑面积达159500平方米的居住小区7-3 南山区房地产市场在1999年滨海大道开通后，成为深圳市住宅物业开发和销售最火热的区域。区内住宅近年供求两旺，销售价格也步步攀升。深圳市人民政府，对深圳市南部填海区进行了高标准的规划，拟将深圳建设成为一个具有海滨风情的现代化城市。7-4 深圳市经济二十年来保持高速增长，目前仍保持了年增长12%的速度。居民消费需求旺盛，住宅消费成为深圳市最大的消费热点。8、研究简要结论通过对深圳市南山区房地产市场的调查研究、对深圳招商房地产有限公司的开发水平和经济实力的评估、对拟开发项目的全面研究，认为该项目方案经济可行、符合市场需求、资金保证程度高，具有良好的社会、经济效益。8-1 项目开发方案评价项目市场定位符合地块的建设条件、深圳市的城市特点和深圳市民的购房需求，规划合理，美观、经济、实用，代表了深圳市住宅小区开发的高水平。8-2 项目资金项目总投资65,850.1万元，其中自有资金27,700万元，约占总投资的42.1%，发行债券25,000万元，约占37.9%,预售收入13,150.1万元，约占19.9%。项目的资金来源绝大部分为自有资金和债券，预售收入仅占较小部分，因此资金的保障程度非常高。8-3 项目经济效益评价项目的经济效益良好, 当投资开发成本和销售收入在-10%和+10%范围内变化时,项目的内部收益率均高于6%，除开发成本上升10%的情况外，其他情况下，税后投资总利润率均高于10%。当两项因素同时向降低或上升5%时，项目内部收益率超过6%。当投资开发成本和销售收入在-5%和+5%范围内变化时,项目的税后投资总利润率均高于10%。投资利润率和内部收益率均大于社会和行业基准投资利润率、内部收益率，投资回收期短。8-4 项目投资风险评价根据盈亏平衡分析和敏感性分析，在达到79.04%销售时，达到成本回收。项目销售压力不大，投资风险小，抗风险能力强。二、深圳市房地产业发展趋势下图为世界银行在世界范围内通过对不同城市人均gdp与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出房地产市场（主要是商品住宅市场）发育过程中非常明显的生命周期现象，其内在原因可用以上的市场演进理论来解释。住宅需求量300 6-800 1300 8000 13000 人均gdp($)起步 高速 稳定增长 平稳期 衰退期 市场周期图1 住宅市场生命周期图深圳商品住宅市场生命周期的判断：根据深圳19831999年的人均gdp值和房地产销售量数据，建立从1983年1999年的“商品住宅需求曲线图”并对20002005年的房地产销售量进行了预测，可以发现，在今后3-5年时间内，深圳的房地产业仍将保持较高速度的增长态势。5 5 3 2 彩虹之岸可行性研究报告 项目概况22 5 3 2- 三、市场供求情况1、南山区房地产市场供应现状分析南山区房地产施工量自96年以来一直呈上升趋势，97年受香港回归的影响，在施工面积上有所下调。从新开工情况来看，自98年南山区商品房新开工面积逐年递增。在南山区商品房施工量大幅增长的同时，每年又有许多楼盘竣工面向市场。从竣工面积来看，南山区每年商品房竣工面积基本上都在施工面积的2030%，以此保证了市场上商品房的供应量，同时，使商品房的存量大体保持在一个范围内，有利于销售。从上图可以看出，南山区商品住宅批准预售面积总体上呈上升趋势，96年作为一个拐点，将前后二个时期明显划分。96年之前几年商品住宅批准预售面积较平稳，96年后，对规划指引下，商品住宅批推预售量明显上升，99年底滨海大道的开通为南山区商品房的开发打了一针强心剂，迅速带旺了整个房地产市场。从上图可以看出，目前南山区商品房空置情况正在不断改善，空置率不断下降，从一个侧面可以看出南山区商品房正处于热销期。综合这4个图表可以看出，南山区商品房销售势头良好，在供应量不断增加的情况下，空置面积反而下降，说明南山区商品房市场的销售局面已打开，并朝着健康方向发展。2、南山区房地产市场需求现状由上图所示，南山区商品住宅销售面积自96年起逐年上升，2000年的销售面积比99年增长29.8%。销售总量增幅最大的是97年，增长42.7%。南山区商品房销售上出现楼花销量超过现楼销量的情况，这是由现楼销量大于楼花销量逐步转变而来的。说明了二点：一是目前房地产开发商已日趋成熟，信誉度大大增强，同时在楼盘建造上也突出了人性化特征，让置业者对开发商开发的楼盘既放心又满意；二是置业者也日益成熟，从买现楼到买楼花的转变，不仅反映出置业者对物业及发展商的肯定，也反映出一种新的购房观念的产生。3、南山区房地产市场前景南山区的房地产市场要从地域结构、土地利用、开发类型、价格结构等方面着手分析。3-1从地域结构来看，南山区的可利用的土地资源主要集中在西丽片区、华侨城填海区和前、后海片区。适当填海造地和相当量的自然村改造成为今后南山区房地产市场发展的必要手段。3-2从土地利用来看，南山区的地块开发主要集中在华侨城南部填海区。蛇口片区、后海片区和南头片区也有一定的土地开发。西丽片区的土地开发量也不小，但从城市总体规划方案来看，该区域列为缓慢发展区，短期内不会有太大的发展。3-3从用途来看，南山区的住宅市场仍成为今后房地产发展的重点，在9月举办的秋交会上，南山区新推出了11个新盘，大大增加了南山区住宅的供应量，加大了置业者的选择余地。商服物业方面，在南山商圈的日趋成熟的情况下，商业环境较以往有所改善，特别是西部通道的建设，将会进一步推动南山区商服物业的发展。短期内，南山区写字楼市场不会有太快的发展。3-4从物业类型来看，南山区的房地产以小高层物业为主，高层建筑次之，多层住宅比重较小。3-5从户型来看，南山区的住宅户型以二房和三房为主，一房小户型较少。从置业者需求来看，南山置业者对小户型需求量较大。四、项目规模和发展方案1、项目开发主要指标及方案深圳湾彩虹之岸项目主要开发指标如下：占地面积：43013.4m2建筑面积：159500 m2其中住宅建筑面积：128800m2 ，幼儿园 1200 m2 容积率：3.12建筑层数：30层绿化率：51%总户数：1058住宅栋数：6栋配套有两个独立会所共4500m2，休闲会所面积为2500m2，服务会所面积为2000m2 ，其中设在架空层的会所规划成为住客使用的泛会所。2、项目开发计划项目计划开发期36个月，自2001年3月底至2004年3月。各季度开发计划如下表：项目开发计划表时间计划进度使用资金（万元）2001年3月底交地价24，660.32001年7月至9月方案设计619.92001年10月至12月初步设计617.02002年1月至4月初步设计、施工图设计、施工图报建、基础工程1，776.82002年5月至8月基础工程、主体招标和地下室外施工、配套建筑土建施工、电梯招标，总平和环境施工招标2，884.02002年9月至12月主体施工和部分设备招标，主体和电梯验收，中心庭院总平及环境施工3，043.52003年1月至3月主体施工和样板房招标、施工5，014.42003年4月至6月装修房设计及施工招标和部分设备招标6，524.62003年7月至9月装修房施工，总体总平及环境施工8，315.22003年10月至12月消防、燃气、环保验收11，035.82004年1月至3月竣工验收和整改236.5注：各时间段使用资金不包括财务费用五、项目选址和建设条件1、项目用地项目拟选用 t205-0043地块2、地块建设条件该地块属于深圳湾填海区，已完成三通一平。地块位于南山区学府路以南、沙河路以西，南有滨海大道，北为深南大道，沙河西路和科苑南路从项目的东西两侧通过，交通便利。而滨海大道的建成通车使社区到市区的距离缩短1/3，15分钟的车程可直到市区；而连接香港的跨海大桥也将在年内开工，“西部通道”概念得以落实和实施，将使社区周围成为联系深港的交通枢纽地带。3、地块的取得深圳招商房地产公司通过政府公开土地招标，已经于2000年12月通过政府招标成功，并于2001年3月底交清地价，取得土地使用权。六、环境保护情况1、项目整体环境情况本项目采取合理的整体规划方案，对居住小区的环境和建筑进行布局。达到小区内无裸土，禁止大型货柜车出入，人、车分流，小区整洁、美观、宁静。2、项目环境保护分析2-1 生活污水生活污水主要有厕所、洗涤等，日排放量约1500吨，处理方案为：生活污水通过调节池、氧化池和沉淀池处理，经处理后，达到国家污水综合排入标准。2-2 环境绿化通过植树种草，尽量绿化小区的空地。2-3 噪声小区附近的公路对小区产生交通噪声，通过种植高大的乔木和采用先进的建筑材料尽量减少噪声污染，使小区的噪声降至国家规定的标准。七、项目投资估算1、投资估算依据1-1 深圳市建筑价格信息；1-2 土地使用权出让合同1-3 项目方案批文；1-4 项目施工图批文；1-5 项目建设用地规划许可证；1-6 深圳市有关房地产开发的法律、法规；1-7 深圳市房地产年鉴。2、分项估算2-1 土地成本根据开发商与深圳市规划国土局签定的土地出让合同，彩虹之岸用地价款共24,660万元，其中包括土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金。 2-2 前期工程费用按建筑面积造价63.6元/平方米计，共1014万元。其中勘察设计分勘察测量、方案设计、环境设计、建筑设计和其他设计，方案设计已完成，投资额约944万元；临时设施费70万元。2-3 室外总平及环境绿化包括室外道路、绿化等工程，投资额共3,401万元。2-4 建筑安装工程费按建筑面积2,087元/平方米计，包括基础设施、主体工程、设备安装等，投资额共33,284万元。2-5 其他费用按建筑面积39.1元/平方米计，包括监理费用、安检费、墙改基金及查丈、用电补贴费、消防配套费及其他费用总计624万元。2-6 不可预见费用按地价以外项目投资额的3%计，共1,150万元。2-7 项目管理费用按前期费用、建安费用和室外配套等费用的1.5%计，共592万元。2-8 财务费用指项目使用债券利息，预计项目最低使用债券额为25,000万元，按年利率1.5%计，利息额为1,125万元。3、项目投资估算汇总单价（元/m2）建筑面积（m2）总价（元）a土地价款1546.1159500246,602,950.00b前期费用63.615950010,144,200.00c建筑安装332,844,600.001基坑开挖及处理31.31595004,992,350.002桩基础及检测136.115950021,707,950.003主体工程1279.9159500204,144,050.004水电安装208.815950033,303,600.005消防68.715950010,957,650.006燃气管道24.21595003,859,900.007电梯121.115950019,315,450.008公共部分装修67.415950010,750,300.009空调和通风5.6159500893,200.0010通讯、对讲、智能化61.41595009,793,300.0011人防工程8.81595001,403,600.0012其他设备1.9159500303,050.0013公共配套建筑71.615950011,420,200.00d室外总平及环境绿化213.215950034,005,400.00e其他费用39.11595006,236,450.00f不可预见费(b+c+d+e)*0.0311,496,919.50g管理费(b+c+d+e+f)*0.0155,920,913.54h财务费用11,250,000.00合计658,501,433.04单位建筑面积成本(元/平方米)4,128.54单位销售面积成本(元/平方米)5,122.59八、项目销售1、项目可销售面积项目可以销售的面积为128800平方米。2、销售价格销售价格的拟订是参考目前市场上在售楼盘的价格，结合本楼盘的物业定位，地理位置、自然景观、发展商的品牌等不同因素而制定。根据市场调查,与项目接近地理位置接近的世纪村、美庐锦园、天鹅堡等项目的市场销售均价均在6000-8200元/平方米之间。楼盘名称均价位置世纪村￥7000沙河片区美庐景园￥6180沙河片区天鹅堡￥8200华侨城根据本项目的地理位置、景观、品牌和配套等实际情况，本项目的定位为优质豪宅，而客户群都是很有针对性的，具有一定的购买力。因此保守估计，本项目的销售价格为7000元/平方米，此价格与同区同等素质楼盘相当具竞争力。3、项目销售计划按7000元/平方米的销售均价，当项目销售100%时，总销售收入为90,160万元。 项目销售计划表 金额单位：万元时间2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度销售进度25%15%15%15%10%10%5%5%销售收入6，762.017，468.512，104.012，104.017，378.39，016.07，663.64，508.03，155.64、项目销售目标客户4-1 内销市场: a.福田、罗湖、南山二次置业客户 b. 企业中高管理人员 c. 高新企业中高层管理及技术人员d. 内地客户及投资客户e 民营企业老板f 考虑为子女买楼的客户4-2 外销市场: a.外企中级管理人员b.中港联姻家庭、c.准退休人士d. 香港中产阶级e. 在深圳有生意往来的港商f 在深圳有眷属的港人5、项目的销售方式及营销措施5-1 销售方式:a.内销市场:主要是深圳市场销售以发展商自主销售、地盘现场筹建销售场所及样板。b.外销市场:香港市场销售委托专来地产代理公司租用展场代理销售。5-2项目的销售方式及营销措a.在单位总体的推售方式上，采用分批分期推售的方法根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。b.在针对客户的策略上，建议内外销市场同时启动根据彩虹之安的具体设计及布局，建议本项目的内：外销比例为6：4，建议整体销售在深港两地市场同时启动，但是以香港为主，以深圳为次，以达到开盘的热潮；在正式推广的时机上，应当根据不同市场的具体情况而做出调整，但在推售时间方面建议两地互动，同时进行。如果其中一个市场出现不可预见的问题，就改变策略，主攻比较有优势的市场。c.在价格的策略上，建议采用“低开高走”的策略低开高走的策略可以在短时间吸引客户的购买欲，客户可以根据市场信息预计楼盘的价格应当会在短期内逐步攀升，因此能在超短期内积累一批客户，在积累了一批客户的基础上，再稳步提升价格，达至目标均价水平。首批单位开售时，以低于同片区整体均价的价格推出少量单位，吸引客户，提高到场客户的成交率，引起市场的轰动。入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，调整价格使其上升，从心理上催促有需求的客户尽快交付定金，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。d.推广手法上，建议利用不同的宣传方式达到销售高潮，最终完成销售。本项目位于科技园区，从滨河路上可以清楚的看到本楼盘，因此地盘包装对本楼盘而言相当重要，利用地盘包装实现销售目标是本项目的推广手法之一；本项目的其他推广途径包括电视宣传广告、报纸广告、直邮、关口广告牌，派单张、口岸广告等。幕求以铺天盖地的宣传攻势进入市场，创造销售奇迹。 九、财务评价1、财务评价的依据及说明本项目财务评价的方法主要根据国家计委，建设部建设项目经济评价方法与参数有关规定编制1-1 销售税金：销售税金包括营业税及附加,为营业额的5.1%1-2 销售费用：销售费用取营业额的2.5%1-3 付款方式：首期三成，按揭7成，其中第一个月交少量定金，第二个月交首期款，第三个月办理按揭，按揭款的15%作为保证金，银行在项目竣工验收后付款。1-4 净现金流量：折现率ic按一般上市公司对项目的评判标准取6%2、资金筹措该项目开发投资约65,850.1万元左右,资金来源为两个方面:2-1 自筹资金:27,700万元；2-2 发行债券:25,000万元;2-3 商品房预售收入:13,150.1万元。其中自筹资金在项目开发前期投入,占项目投资的42.1%，债券从2002年2季度起投入，最短占用时间1年半,投资额占项目投资总额的37.9%，预售收入在项目开发的后期投入，投资额占项目20.0%。可见项目的资金来源主要为自有资金，其次为债券，预售收入所占的比例非常低。项目的资金保障程度非常高。附表：资金来源与运用表资金来源与运用表 金额单位：万元时间项目2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度资金来源25,300.0620.01,780.025,000.06,762.0自有资金25,300.0620.01,780.0债券25,000.0预售收入6,762.0资金使用25,277.2617.01,776.82,977.83,137.25,108.27,098.5投资开发25,277.2617.01,776.82,884.03,043.55,014.46,524.6财务费用93.7593.7593.7593.75销售费用135.2销售税费344.9所得税偿还债券盈余资金22.825.829.022，051.218,914.013,805.813,469.3（续表）时间项目2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度资金来源17,468.512,104.012,104.017,378.39,016.07,663.64,508.03,155.6自有资金债券预售收入17,468.512,104.012,104.017,378.39,016.07,663.64,508.03,155.6资金使用9,649.212,073.71,274.41,449.31,366.51,737.31,054.8762.3投资开发8,315.211,035.8236.5财务费用93.7593.7593.7593.7593.7593.7593.7593.75销售费用349.4326.8326.8469.2243.4206.9121.785.2销售税费890.9617.3617.3886.3459.8390.8229.9160.9所得税539.51,045.8609.4422.4偿还债券盈余资金21,288.621,318.932,148.548,077.555,727.061,653.365,106.567,499.93、项目利润 项目投资利润估算 金额单位: 元销售收入901,600,000.00减：投资开发647,251,433.04财务费用11,250,000.00销售费用22,647,065.96销售税费45,981,600.00所得税前:税前利润174,469,901.26所得税后:所得税26,180,485.29税后利润148,299,416.664、财务分析4-1 项目投资利润率项目税前投资利润率=税前利润/项目投资总额 =174,469,901.26/658,501,433.04=26.49%项目税后总投资利润率=税后利润/项目投资总额 =148,299,416.66/658,501,433.04=22.52%4-2 税后内部收益率（firr）=13.87%4-3 财务净现值折现率ic=6%时，财务净现值(npv)=74,753,666.07元4-4 投资回收期静态投资回收期为34.69个月动态投资回收期为36.94个月5、不确定性分析5-1 盈亏平衡点分析以销售率和售价表示项目的盈亏平衡点（bep），该项目开发投资65,850.1万元，盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点销售收入=项目总投资+销售税金+销售费用其中：销售税金取5.1%,销售费用取2.5%在盈亏平衡时，所得税为0,不计所得税，则在盈亏平衡点，有：开发成本+销售费用+销售税金及附加=销售收入 开发成本+销售总额*bep（销售费用率+销售税费率）=销售总额*bep65,850.1+90,160bep（2.5%+5.1%）=90,160bep bep=79.04%当销售总收入达到65,850.1万元或按7000元/平方米售价,销售进度达到79.04%时，本项目全部投资可收回，以上销售收入均未计地下停车场出售收入。说明按现方案，该项目销售压力不大。5-2 敏感性分析销售收入和投资开发成本作为主导变化因素，对全部资金情况下项目的经济效益进行了多因素敏感性分析，变化因素涉及投资成本、销售收入、销售费用、销售税金和所得税，分析结果如下:敏感性分析表变化幅度-10%+10%平均1%投资开发成本内部收益率20.12%14.17%0.30%税后总利润率30.88%8.28%1.13%销售收入内部收益率7.60%19.59