上海分区规划总报告040719.doc

上海市中心城分区规划总报告 上海市中心城分区规划总报告上海市城市规划管理局上海市城市规划设计研究院二oo四年七月上海中心城分区规划总报告说明目 录1规划背景和作用11.1规划背景、作用与特点11.2规划作用11.3规划特点21.3.1创立了共同参与的实施基础21.3.2贯彻了网格管理的实施保障21.3.3体现了规划理论的不断完善22规划指导思想和目标32.1规划指导思想32.2规划目标32.2.1增强参与国际竞争的城市整体功能32.2.2贯彻集约有效的利用城市土地资源32.2.3完善“多心、开敞”的城市空间结构42.2.4创造可持续发展的城市环境42.2.5创造一个与历史衔接的城市53总则63.1编制依据63.2规划范围63.3规划期限63.4规划层次63.5规划主要内容74现状主要问题分析94.1人口密度94.2建筑开发强度104.3高层建筑数量104.4社会服务设施104.5城市集中公共绿地与楔形绿地114.6城市基础设施115规划建设规模135.1人口规模135.1.1目标135.1.2控制策略135.1.3人口分布135.2用地规模145.2.1目标145.2.2总用地155.2.3开发用地165.2.4储备用地185.2.5保留用地195.2.6用地构成205.3建筑规模215.3.1目标215.3.2住宅建筑量225.3.3商业办公建筑总量225.3.4总建筑量225.3.5开发强度控制235.3.6住宅、商办建筑量分布256总体布局结构与形态276.1城市功能结构276.2城市空间形态287规划功能和布局307.1功能定位307.2规划布局317.2.1产业布局317.2.2公共设施布局327.2.3住宅布局347.2.4绿化用地348道路交通规划358.1交通规划目标358.2城市道路系统368.2.1城市道路368.2.2道路交叉口378.2.3黄浦江越江工程378.2.4苏州河桥梁工程388.3公共交通388.3.1轨道交通和地面公交388.3.2交通枢纽398.4静态交通398.5货运交通408.6交通系统与城市开发、保护之间的关系409市政公用设施429.1供水429.2排水439.3燃气439.4供电449.5邮政、信息基础设施449.6环卫449.7城市防灾459.8城市地下空间4510历史文化风貌区4710.1保护原则4710.2保护格局4710.3历史文化风貌区4810.3.1保护范围4810.3.2保护和控制4911城市景观建设5011.1目标5011.2总体框架5011.3建设重点5012规划实施建议52名词解释53附图：541、层次结构542、现状土地使用结构543、规划土地使用结构544、开发强度控制545、社会服务设施布局546、道路系统547、轨道交通548、交通设施549、供水系统5410、排水系统5411、燃气系统5412、供电系统5413、邮政、信息基础设施54511 规划背景、作用与特点1.1 规划背景1990年4月1日起开始施行的中华人民共和国城市规划法明确指出：“大、中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。”编制分区规划，是实施上海城市总体规划，促进社会经济发展的重要任务。国务院批准上海市城市总体规划以来，上海经济取得快速持续的增长，中心城发展日新月异，上海的快速发展使中心城总体规划所确定的部分目标提前实现，但城市问题也日益显现。中心城人口过度集聚，建筑容量过高，给交通和市政供应带来巨大压力，社会事业设施因缺乏空间配置困难，城市应突变能力减弱，也造成局促、拥挤的城市景观。为了把握城市发展新机遇，实现城市整体战略目标，控制中心城人口，疏解交通、提高公共服务设施和市政服务水平，改善生态环境，加强城市综合防灾抗灾能力，需要分区规划制定控制性指标和要素，与宏观层面的城市总体规划和微观层面的详细规划统筹衔接，达到最佳规划控制指导。上海第五次城市规划工作会议明确了中心城分区规划编制的总要求，提出完善规划编制体系，健全规划管理体制，落实中心城“双增双减”的建设方针，为分区规划编制确立了主导思想。1.2 规划作用城市规划是统筹整合资源的重要手段之一。上海正处于社会经济增长方式的转型时期，处于城市功能向“四个中心”推进的新阶段，要充分发挥规划的先导和调控作用。分区规划的编制体现科学的发展观，促进城市建设由量向质，由粗放向集约式发展转变，进一步强化城市的整体和综合观念，把地区发展利益与整体系统利益结合起来，实现经济、社会、生态、环境等全面发展。上海市城市规划条例确定了中心城规划管理体系包括总体规划、分区规划、控制性编制单元规划、控制性详细规划和项目管理五个层次。分区规划具有承上启下的作用，起着承接总体规划、协调专业规划以及指导控制性编制单元规划的作用。它将城市宏观发展目标的原则性指导转化为中观规划要素的规定性控制，使地区规划建设能更好地适应城市发展的总体战略。1.3 规划特点分区规划以追求规划的理论与实践相结合，规划的方法与管理相衔接为目标，在继承传统规划体系与方法的基础上，探索更适合中国国情，适合上海实践的规划思路与运作方法。1.3.1 创立了共同参与的实施基础在分区规划编制过程中，中心城各区政府、相关委办局和各类专家积极参与规划，出谋划策，群策群力。全市上下直接参与规划编制的工作人员约350人，先后召开近40次专题协调会和专家论证会。通过规划编制，全社会的共同参与，为规划实施打下了坚实的基础。1.3.2 贯彻了网格管理的实施保障分区规划通过控制性编制单元这一重要层次，将规划的目标落地，体现了网格化管理的理念整体考虑经济、社会的发展，合理有效、经济的配置资源。从而为建立和国际化大都市相匹配的城市管理模式和运营机制，做出规划上的保证。1.3.3 体现了规划理论的不断完善分区规划通过规划体系以及人口、建筑、环境、交通等专题研究，使规划的理论方法更完善，更紧密地与中国的体制、上海的机制相结合，更具有现实性与实施性。2 规划指导思想和目标2.1 规划指导思想贯彻城市建设的科学发展观，在分区规划中体现：持续的发展观，生态的发展观，全面的发展观，历史的发展观。通过改造优化中心城空间结构，完善城市功能布局，提升城市生活品质、文化品质和环境品质，着力塑造一个高效、宜人、多元和生态的中心城区。2.2 规划目标2.2.1 增强参与国际竞争的城市整体功能贯彻城市与人，经济与社会的全面发展，体现国际大都市的功能要求，构筑新型产业体系及现代化社会事业和基础设施体系，增强国际竞争力，增强城市区域辐射功能。规划加强中心城的国际化功能，重点发展国际金融、商务贸易功能；落实科教兴市战略，整合科教资源，预留适应城市功能转型的产业发展空间；促进科技、教育、文化、卫生、体育向国际水平迈进，为重大社会公共设施的发展留有足够的发展空间；体现以人为本的宗旨，精心组织城市生活，提高人民生活质量，强化现代社会服务设施配置，落实量化指标，创造良好的生活、工作、学习和休闲的环境；完善落实网络化、枢纽型和功能性基础设施的配置和布局，为城市高效率的运行提供基础。 2.2.2 贯彻集约有效的利用城市土地资源规划体现可持续发展的思想，适当控制中心城规模，合理利用各类资源。土地是城市发展极其宝贵的资源之一，集约高效使用土地是人类可持续发展的需要，也是上海建设国际大都市的必要保证和条件。中心城未来发展将从以往规模化、粗放型发展向集约型、质量型的全面拓展转变。通过规划，优化土地资源配置，强化土地资本作用，提升城市空间的使用价值。规划优化用地结构，确定可开发用地首先用于城市产业结构的调整，用于增加城市绿地和旷地，增加城市社会服务设施，增加道路、停车设施、交通枢纽和市政设施用地；楔形绿地和敏感区内可开发用地首先保证用于公共绿地。加强对保留用地的控制，保留用地在规划期内，一般不得转为开发用地。划定战略储备用地，为城市的持续发展和多种功能发展做好土地储备。2.2.3 完善“多心、开敞”的城市空间结构充分认识黄浦江两岸综合开发、苏州河滨水景观建设，世博会、重要交通枢纽等地区的发展对中心城整体结构形成的潜在影响与契机，落实完善总体规划提出的中心城多心开敞的布局结构，实现上海几十年追求的目标。规划在落实徐家汇、花木、江湾五角场、真如四个城市副中心建设的基础上，提出结合世博会、重要交通枢纽等地区的发展，加强内外环线间未来城市潜力中心的培育，完善中心城多中心的布局，均衡城市功能与交通，减轻核心区压力。规划在落实楔形绿地和敏感区绿地建设的基础上，提出结合黄浦江两岸综合开发、苏州河滨水景观建设，将城市生态廊道与城市的历史江河结合，实现生态廊道多功能的综合生态效益，并将生态廊道的实现由过去自外向内的楔入式建设转化为自外向内与由内向外的渗透相结合。2.2.4 创造可持续发展的城市环境坚持“双增双减”原则，控制中心城人口规模、建筑总量，增空间、增绿地，塑造一个人与自然和谐共存的具有现代化国际大都市生活质量的城市环境。规划严格控制人口规模和建筑总量。住宅开发是近年来中心城土地开发的主体，约占开发总量的60%。从控制人口、提升居住环境和增强城市发展的可持续性综合考虑， 规划严格控制住宅供给、减少居住用地开发；随着城市的高层化，规划将更重视对城市三维立体空间的研究，降低城市整体开发强度，引导高层建筑有序布局。规划加强环境和生态保护。以全面提高城市生态质量、建设生态城市为目标，按照城区不同区位的条件和发展目标，将生态空间落实到产业布局、城区形态和基础设施建设各个方面。增加城市公共绿地，增加开放空间用地，优先在城市中心密集区和住宅质量、配套较差的地区改造中留有足够的集中绿地；形成在中心城有效遏止城市热岛效应的“绿网”体系；增加城市空间，提供丰富多彩的弘扬城市精神的各类公众活动城市空间。2.2.5 创造一个与历史衔接的城市处理好保护和开发的关系，延续城市历史文脉，保护历史文化名城的历史风貌的完整性。加大对文物、优秀历史建筑的保护和维修力度，加强历史文化风貌区的环境整治和基础设施的改善，完善保护措施，提高城市的文化内涵，创造一个与历史衔接的城市。3 总则3.1 编制依据1、上海市城市总体规划（19992020）2、上海市城市近期建设规划（20032007）3、上海市城市规划条例 （2003.11）4、市、区国民经济和社会发展“十五”计划5、关于进一步加强城市规划管理，实施上海市城市总体规划（1999-2020）的纲要3.2 规划范围规划范围为上海市中心城，即外环线以内区域，由黄浦、卢湾、静安、闸北、虹口、杨浦全区和徐汇、长宁、普陀、浦东新区、闵行、宝山、嘉定、南汇等部分区域组成。分为6个分区，总用地面积663.7平方公里。3.3 规划期限规划近、中期至2010年，远期至2020年。规划在设施建设上按照2010年850900万人口所需的服务设施进行控制，远期人口规模控制在800850万人。3.4 规划层次分区规划遵循逐层分解、层层落实的原则，在上海市城市总体规划确定的六个分区的基础上，将中心城划分为242个控制性编制单元（附图1：层次结构）。同时，与现有行政管理体制相衔接，在分区和控制性编制单元这两个规划层次中增加次分区和社区两个辅助性工作层次。分区规划通过6个分区（23个次分区）242个编制单元，将中心城人口、用地、建筑、配套设施等规划要求逐项分解，层层落实。分区（次分区）层次分区为主、次分区为辅根据中心城“多心、开敞”布局结构，以及资源优化配置，基础设施和公共设施共享的原则，参照行政区划界限、主要河道、交通干道和楔形绿地等城市地理边界要素将中心城划分为6个分区：中央分区、南分区、西分区、北分区、东北分区和东南分区。在分区划分的基础上，主要依据行政区边界，结合考虑河道、交通干道等界线，将中心城划分为23个次分区。单元（社区）层次单元为主、社区为辅在分区、次分区划分的基础上，参考街道的行政边界形成单元（社区）层次。在社区范围内合理配置和布局社区级社会服务设施，与基层行政单位有效衔接，有利于设施的落实与管理。控制性编制单元是分区规划目标落地的重要层次，是研究和编制控制性详细规划的最小单位。在社区划分的基础上，考虑现行的行政区划，将中心城划分为242个编制单元，单元人口规模一般为35万人左右。特定区独立型和浮动型根据城市总体规划确定的产业发展、生态环境建设、风貌保护等目标，中心城的部分区域具有特定的开发意图，在土地使用和建筑管理上有特别要求，需进行特定的规划编制与控制，分区规划将这种类型的区域定义为特定区，并分为独立型特定区和浮动型特定区。独立型特定区指功能单一、用地相对独立的区域，包括工业区、物流区、敏感区和楔形绿地等，在层次划分中与社区并列。中心城共有独立型特定区32个。浮动型特定区指功能综合、用地与周边区域相融合的区域，包括公共活动中心区、历史文化风貌区、都市滨水区等，与单元层次结合，不参与规划层次划分。中心城共有浮动型特定区30个。3.5 规划主要内容分区规划起着承接总体规划、协调专业规划以及指导控制性编制单元和详细规划的作用。通过分区规划，将城市宏观发展目标的原则性指导转化为微观层次规划要素的规定性控制，这种转化，一方面是纵向的，即城市总体和各系统发展目标分别向下一层次延伸；另一方面也是横向的，即城市总体和各系统发展目标在具体土地使用上的综合。在总体规划确定的城市功能定位、人口规模、用地规模及城市总体用地布局的基础上，分区（次分区）层次的主要规划内容有：确定次分区、社区、单元和特定区的划分；确定中心城各分区的功能定位、土地使用构成、居住人口分布、建筑总量控制、开发强度控制要求；确定市级、地区级公共活动中心的分布及范围；确定社会服务、道路、市政等各专业系统设施的位置或控制范围；确定特定区范围、功能和基本控制要求；确定为实施城市生态、景观、历史文化风貌保护、特定开发意图而制定的规划控制要求。分区规划目标通过控制性编制单元规划进一步加以落实。控制性编制单元规划将分区规划各项指标和控制要求分解和细化，作为控制性详细规划的编制依据，为城市规划管理提供有力的中观调控手段，保证城市整体发展规模、城市用地的总体布局等全局性目标的贯彻。在单元（社区）层次以社区为编制载体，以单元为基本单位，主要规划内容有：对人口、建筑量进行分解和控制，明确开发强度控制要求；落实市级、地区级公共活动中心，明确社区级的公共服务配套设施；明确市政、道路设施的分布、规模和控制要求；明确历史文化风貌区保护的范围及要求。为保证中心城总体规划目标的贯彻落实，控制性详细规划的编制应严格遵循控制性编制单元规划所提出的原则与控制要求进行编制。如控制性详细规划的编制确需对单元规划的控制要求作局部调整时，应对该单元所处的分区（次分区）规划内容进行综合平衡；如涉及重大调整，应对该分区（次分区）规划进行整体性调整，以保证总体规划目标的实现。4 现状主要问题分析中心城现状主要存在问题是人口密度高，住宅建筑开发强度高，高层建筑数量多，道路交通服务水平低，城市公共绿地分布不均、楔形绿地实施难等（附图2：现状土地使用结构）。4.1 人口密度中心城总用地面积664平方公里，现状城市建设用地为543平方公里，规划城市建设用地630平方公里。现状常住人口976万人（含半年以上流动人口），平均人口密度1.55万人/平方公里，其中浦西内环以内的人口密度达到4.24万人/平方公里，浦西内外环之间人口密度为1.57万人/平方公里，浦东人口密度为0.74万人/平方公里。与世界同类中心城比较，东京中心城面积621平方公里，813万人，人口密度1.3万人/平方公里；莫斯科中心城面积875平方公里，850万人，人口密度0.97万人/平方公里；巴黎中心城面积762平方公里，616万人，人口密度0.8万人/平方公里。上海中心城人口密度是东京1.2倍，是莫斯科1.6倍，是巴黎1.9倍。中心城人均城市建设用地56平方米，其中浦西人均城市建设用地45平方米，浦东人均城市建设用地98平方米。由于浦西人均城市建设用地指标低，住宅和商办建筑密度高，已产生相应公共服务设施配套标准低，人均公共绿地面积少，社会停车设施缺乏，人口密度高等问题。 同世界同类中心城比较，东京人均城市用地为76平方米/人，巴黎为123平方米/人，莫斯科为103平方米/人，以上3个城市人均城市用地分别是上海中心城的1.3倍、2.2倍和1.8倍。根据世界城市中心区的人口密度情况，当人口密度在2万人/平方公里左右时，能保持核心城区的繁荣繁华，有利于商业、金融等第三产业的发展，又不至于过分拥挤；当人口密度为1万人/平方公里左右时，是比较舒适的居住区域。4.2 建筑开发强度中心城现有各类建筑面积4.1亿平方米（不含在建建筑），建设用地面积466平方公里（不含在建用地）。整体开发强度（容积率）0.9，含在建现状整体开发强度近1.0。其中住宅建筑面积2.4亿平方米，住宅建筑面积约占中心城总建筑面积的60。住宅开发强度较高，整体开发强度1.7；浦西内环以内容积率2.3，内外环间容积率1.6；浦东内环以内容积率1.9，内外环间容积率1.3。商业办公建筑面积5190万平方米，整体开发强度1.6。商务办公和商办综合用地（c2、c8）的开发强度最高，陆家嘴金融中心区商业办公建筑容积率高达7.3，卢湾区和静安区商办综合建筑平均容积率达7.5以上。规划要进行建筑总量预测，严格控制住宅及商办综合用地的开发强度。4.3 高层建筑数量中心城现有各类高层建筑7000幢左右，已批在（待）建高层建筑2000幢左右。东京的高层建筑中，912层占高层总数的86，1329层占14左右，30层以上占仅占0.54。而上海中心城高层建筑数量中，917层占53，1824层占31，2530层占11，30层以上占5。东京的高层建筑主要集中在小高层，上海18层以上高层建筑占高层建筑总数的47%。这就是上海高层建筑感觉非常压抑的原因。高层建筑总量增加，对城市交通、市政基础设施建设会产生相当大的影响，还会影响城市景观和居住环境的质量。规划要对18层以上的建筑数量进行控制。4.4 社会服务设施目前，中心城社会服务设施主要存在等级结构不尽完善，布局不够均衡以及部分设施配置标准较低的问题。社会服务设施标准与国家规范、本市规范相比存在一定的差距。居住区社会服务设施用地面积相应较少，浦西内环内中小学校的平均用地面积仅为标准的40左右；居住区内体育设施、文化设施、老年人设施、青少年活动设施等其它社会服务设施也存在用地不足的情况。4.5 城市集中公共绿地与楔形绿地经过近几年的绿地建设，中心城的绿地面积有了很大的提高。但是按照居民方便使用的距离要求，现状集中公共绿地的分布有的尚不在合适的服务半径内。楔形绿地和环城绿带是防止中心城圈层向外蔓延，实现中心城“多心开敞”生态结构的基础。但中心城楔形绿地实施缓慢，并不断被作为其它用途占用，如不再进行有效控制和实施，将有被蚕食的可能。环城绿带经过几年建设，尚有相当一部分没有实施。4.6 城市基础设施近年来上海城市道路交通设施有了较大的改善，中心城基本形成立体交通格局，但交通拥堵的局面还没有得到根本改善。机动车辆1993年23万辆，至2002年已达140万辆，近10年来机动车辆提高了6倍。城市道路交通设施的数量和容量还难以满足交通发展的要求。如黄浦江越江车道只有44条；轨道交通营运里程为82公里，日客运量100万人次，仅占公共交通总量的9；社会经营性停车泊位数仅10.8万个；综合性交通换乘枢纽少。中心城市政公用基础设施历来受到政府的重视，在设施建设的土地和资金供应方面得到了很大的支持。但随着城市活动对基础设施的需求和公共环境质量的要求日益提高，一方面各类设施的容量渐显不足，在建成区表现为设施规模太小且老化严重，在新建地区则是基础设施的建设进度滞后于人口和建筑的增长，导致服务水平难以保证需求；另一方面全社会对基础设施的建设提出了更高的要求，既要布局合理、尽量减少用地，又要与所处区域的功能、形态相协调。表 41现状用地平衡表用地性质用地性质代码面积(公顷)比例(%)人均用地(平方米)居住用地r1567828.916.1公共设施用地c52239.65.4绿地g32966.13.4工业用地m986618.210.1仓储用地w25504.7道路广场用地s682912.67.0对外交通用地t5941.1市政公用设施用地u15192.8特殊用地d10021.8待建用地e7772514.2城市建设用地合计：54281100.055.6水域及其他用地e1209118.2总用地总计：663715 规划建设规模5.1 人口规模5.1.1 目标人口问题是国际大城市发展过程中面临的普遍问题。人口的增长既要与社会经济发展相适应，又要考虑设施、资源和环境对人口的承载能力。合理人口布局，控制中心城人口总量，降低人口密度，是国际大都市发展的经验总结，是上海保持大都市生态环境质量的自身需要，也是中心城可持续发展的必由之路。参考国际上特大城市的人口规模和人口密度，考虑上海人口发展的现状和趋势、环境容量、经济发展的态势、保留住宅量和开发住宅量等因素，分区规划执行疏解人口，控制总量的方针，提出2010年中心城半年以上居住人口将从目前的976万人下降到850900万人，人口密度1.351.43万人/平方公里；2010年以后，人口规模将继续下降，2020年设想按800850万人控制，人口密度1.271.35万人/平方公里。5.1.2 控制策略中心城的人口疏解，首先立足于全市的人口导向策略，根据上海城市建设重点转向郊区的总体战略，引导中心城人口向郊区疏解。同时规划通过住宅供给量的控制和居住水平的提高以及一定的配套政策，严格控制户籍人口增长，合理调控非户籍常住人口规模，加强流动人口管理，逐步疏解中心城的人口规模，为未来经济持续稳定发展创造一个健康的城市环境。5.1.3 人口分布浦西内环内现状人口密度最高，是规划人口疏解的重点区域；内外环之间引导人口适度调整，合理分布；浦东按照现代化新型城区的建设要求，高标准、高起点地规划居住环境和配套设施，适量增加人口数量。住宅量和居住标准是确定人口规模的关键，各分区的规划居住人口根据分区的住宅量和居住标准进行控制。住宅量由保留住宅和根据强度分区模型测算的开发住宅用地上的新建住宅量组成，中心城住宅建筑总量控制在38000万平方米。针对不同年代建造的各类保留住宅，可采取住房置换、小户型改造等多种方式，提高居住标准。根据不同的住宅类型，提出不同的住宅标准：保留的花园别墅250平方米/户，里弄住宅100-110平方米/户，公寓住宅120-150平方米/户，多层住宅85平方米/户，高层住宅100平方米/户。新建住宅115-120平方米/户。根据各分区的保留住宅、新建住宅建筑量及依据现状和未来发展确定的不同区域的居住标准，确定各分区的居住人口规模（表5-1）。中央分区由于现代服务功能的增强、居住水平的提高，人口减少最多；北分区产业结构的调整和知识创新园区的建设，也带来人口较大幅度的下降；西分区和南分区人口与现状基本持平；东北分区和东南分区有较大的住宅建设量，人口略有上升。表 51分区人口分布表分区名称现状规划人口（万人）人口密度（万人/ km2）人口（万人）人口密度（万人/ km2）中央分区3813.512812902.59北分区2001.581691791.33南分区1001.51981031.47西分区1491.581361441.44东北分区580.5368740.63东南分区880.70981100.78中心城合计9761.558509001.355.2 用地规模5.2.1 目标分区规划合理使用有限的可建设用地，保证城市的可持续发展。按照城市发展目标和要求，可建设用地的使用重点保障 “四个中心”建设以及与“科教兴市”等城市重大发展战略相适应的用地需求，优先安排城市公共服务与基础设施、优先安排公共绿地、优先安排公共空间，严格保护城市历史文化资源。同时规划预留城市未来发展空间，划定城市发展储备用地，用于城市长远以及未来难以预测的重大功能性项目，确保城市可持续发展。5.2.2 总用地根据2003年的现状调查，中心城城市建设用地为542.80平方公里（包括77平方公里的在建用地），尚未建设的用地多处于规划的楔形绿地和敏感区内。现状绿化用地、道路用地偏小，居住和公建用地有发展的需求，工业用地有调整的趋势。内环内居住、公建、道路广场用地的比例较为合适，绿化用地的比例较低；内外环之间公建、公共绿地、道路广场的用地比例都偏低（表5-2）。表 52现状用地结构表 单位：%用地性质中心城内环内内外环之间居住用地28.937.926.6公共设施用地9.616.18.1绿地6.15.06.4公共绿地3.14.32.8工业用地18.25.721.3仓储用地4.70.55.7道路广场用地12.617.911.3对外交通用地1.11.21.1市政公用设施用地2.81.63.1特殊用地1.80.42.2在建用地14.213.814.3城市建设用地100.0100.0100.0分区规划将外环线以内区域作为整体，统一规划，统筹建设。规划总用地面积663.71平方公里，城市建设用地约629.22平方公里，其中城市建设地块（不含道路用地）面积525.52平方公里（附图3：规划土地使用结构）。规划针对现状建设情况，对中心城建设用地进行整合，将城市建设用地分为保留用地、开发用地和储备用地。保留用地主要是指规划期内维持现状建筑物（构筑物）的用地和绿地等。开发用地是指拆除现状建筑物（构筑物）进行重新建设或非城市建设用地转化为城市建设用地的用地，包括新建的绿地、广场等。储备用地是指在规划期内原则上不予开发的用地。可建设用地包括开发用地和储备用地。5.2.3 开发用地开发用地主要来源于新增的建设用地和改造置换用地，包括旧住宅、工厂仓库、农民宅基地的改造和少量多层住宅、公共设施和市政设施等的改造。中心城规划共有开发地块约213.49平方公里，占城市建设地块的40.6%（表5-3）。开发用地主要分布在浦东和浦西的中外环之间，内环内的黄浦江两岸（表5-4）。国际大都市由于其国际经济金融贸易的功能较强，在其城市建设用地中，一般公共设施用地占较大的比重，而工业用地的比例较低。同时由于其对高质量的环境和高品位的生活的追求，一般居住用地和绿化用地也占较高的比例。在开发用地的规划使用中占前三位的是绿地、居住用地和公共设施用地，分别占总开发用地的48.6%、25.8%和14.8%（表5-5）。开发用地的使用基本满足居住水平提高所需住宅量和第三产业发展所需公共建筑量对土地的需求，落实了总体规划确定的城市生态性结构绿地(包括楔型绿地和生态敏感区)。表 53开发地块现状结构表用地性质面积（公顷）百分比（%）居住用地248311.6公共设施用地10044.7绿地8013.8工业用地523324.5仓储用地17918.4道路广场用地440.2对外交通用地2321.1市政公用设施用地6593.1特殊用地1300.6非城市建设用地897142.0合计21349100.0表 54开发地块分布表分区名称面积(公顷)百分比(%)中央分区19008.9南分区15467.2北分区419519.6西分区306014.3东北分区445020.8东南分区619829.0中心城21349100表 55开发地块规划结构表用地性质面积(公顷）百分比（%）居住用地551025.8公共设施用地316414.8绿地1037248.6工业用地10204.8仓储用地2881.3道路广场用地330.2对外交通用地1410.7市政公用设施用地8073.8特殊用地140.1合计21349100.05.2.4 储备用地考虑到城市发展过程中可能出现的各种不可预见因素，为增加规划的动态适应性，在分区规划中划定了部分城市发展储备用地。规划预留城市滨江、滨水等生态储备空间，城市大型功能性项目开发等战略储备空间，城市防灾、避难等安全储备空间，应严格控制，规划期内原则上不予开发。规划将在功能转换过程中尚不能确定开发用途的成片用地划定为城市发展储备用地，包括与周边环境不协调、有污染的、较成规模的工业用地，功能逐渐退化的对外交通、市政设施用地，部分建筑质量一般、近阶段不宜拆除的多层工人新村等。规划储备地块面积约13.37平方公里，占建设地块的2.6%。储备用地主要分布在东南分区和北分区，分别占总储备用地的44.9%和32.1%（表5-6）。表 56储备地块分布表分区名称面积(公顷)百分比(%)中央分区564.2南分区1319.8北分区42932.1西分区1219.1东北分区0.00.0东南分区60044.9中心城13371005.2.5 保留用地保留用地主要包括环境、建筑质量尚好的成片的居住区、工业区及工业街坊、风貌保护区、市级地区级中心、绿化用地、绝大部分的市政设施和道路交通设施用地等。规划保留地块面积约298.67平方公里，占城市建设地块的56.8%。中央分区保留用地最多，达21.8%；这说明中央分区的发展不再表现为土地的大开发，而是以城市内部的更新为主。东南分区保留用地最少，为12.3%。其他分区的保留用地比例在13-21%（表5-7）。为保证城市更新开发的协调有序，规划加强对保留用地的控制。在规划期内，保留用地一般不得转为开发用地，尤其是转为高强度开发的建设用地。表 57保留地块分布表分区名称面积(公顷)百分比(%)中央分区650621.8南分区390413.1北分区622720.8西分区477416.0东北分区479316.0东南分区366312.3中心城298661005.2.6 用地构成根据中心城的产业导向，以发展第三产业和与科研相结合的研发产业为主，不适应中心城未来发展的工业仓储用地将有较大的减少。规划仓储工业总用地从现状的124.16平方公里减少到61.25平方公里，占建设用地的9.7%。中央分区的工业仓储用地几乎全部调整为其他建设用地；内外环之间，浦西从现状平均25.5%下降至7.1%，浦东从现状平均29.6%下降至13.4%。研发产业用地取代淘汰的工业用地，成为中心城产业用地的重要组成部分，规划研发产业总用地约2.25平方公里。规划居住用地210.9平方公里，用地比例为33.5，中央分区最高为44.2，东北分区最低为20.2。其它分区居住用地比例在27-40%。规划公共设施用地面积77.59平方公里，用地比例约12.3%。中央分区的用地比例最高，为21.9，东北分区最低为4.3%，其他分区的用地总量有所增加，用地比例保持在11-12。这也反映了中央分区的城市中心功能，即金融、贸易、商务、服务等第三产业的进一步加强。规划绿地分二大部分，一是反映与市民生活密切相关的集中公共绿地，二是反映城市总体环境的生态性结构绿地。规划绿地面积134.96平方公里，用地比例为21.4%；其中集中公共绿地5055平方公里。各分区的绿化用地比例均有所提高，中央分区绿化用地增幅约3.8个百分点，其他分区绿化用地的增幅均在10个百分点以上。这反映了城市绿化空间的增加，城市环境的改善（表5-8）。表 58规划用地平衡表用地性质用地性质(代号)面积(公顷)比例(%)人均用地(平方米)居住用地r2108933.524.8公共设施用地c775912.39.1绿地g1349621.415.9工业用地m54038.66.4仓储用地w7221.10.9道路广场用地s1045516.612.3对外交通用地t4270.70.5市政公用设施用地u14572.31.7特殊用地d7731.20.9备用地o13372.11.6城市建设用地合计：62922100.074.0水域及其他用地e3448总用地总计：663715.3 建筑规模5.3.1 目标科学合理的建筑总量是营造健康城市环境的重要基础。从现状来看，中心城的整体开发强度比东京区部还要高，而且已批在建和待建的用地开发强度更高，按此趋势，城市交通、环境都将面临更大压力。因此，分区规划提出严格控制住宅建设用地增量和住宅建筑总量；合理确定商业办公用地的规模和开发强度，重点增加与“四个中心”建设发展相适应的国际商务、科研办公和综合服务等用地和建设量。5.3.2 住宅建筑量根据户均建筑面积，推算中心城住宅总量约36850万平方米。根据人均住宅建筑面积，推算中心城住宅总量约35100万平方米。 根据住宅产业发展，推算中心城住宅总量约38250万平方米。根据居民购买力，推算中心城住宅总量约35000万平方米。预测中心城住宅建筑需求总量35000-38250万平方米，规划控制在38000万平方米以内。规划保留各类住宅21350万平方米，在建住宅约5080万平方米，规划新建住宅控制在11570万平方米以内。5.3.3 商业办公建筑总量根据时间序列趋势外推，中心城商业办公建筑需求总量约为9500万平方米。根据国民经济弹性系数法，中心城商业办公建筑需求总量为8400万平方米。根据人均建筑面积指标比较法，中心城商业办公建筑需求总量约为84008900万平方米。预测中心城商业办公建筑总量需求约85008900万平方米，考虑到中心城产业结构调整以及城市未来发展的不确定因素，规划商业办公建筑量控制在10000万平方米。规划保留商业办公建筑面积4280万平方米，在建商业办公建筑面积约1100万平方米，规划新建商业办公建筑面积控制在4620万平方米以内。5.3.4 总建筑量中心城现有各类建筑面积约41000万平方米（不包括在建建筑），其中各类住宅建筑面积约24200万平方米,各类公共建筑面积约8600万平方米（其中居住配套公建约1200万平方米，商业办公建筑约5200万平方米），工业、仓储等其它建筑面积约 8200万平方米。规划中心城的建筑规模由二部分构成，即保留用地、储备用地上的保留建筑量（含在建）和开发用地上的新建建筑量。新建建筑量的确定要满足城市经济发展的需要，满足城市居民居住水平的提高，有助于城市空间景观的塑造及城市生态环境的改善。根据现状建筑总量、规划开发用地量以及规划的土地使用和开发要求，结合城市功能发展需要，规划确定中心城其他各类建筑量为：工业建筑约4500万平方米，科教文卫体等社会设施等建筑面积3500-4000万平方米，市政交通等其他设施建筑面积约1500万平方米。综合以上各类建筑量，中心城总建筑面积将达到58000万平方米左右，其中住宅和商业建筑面积约占了80%。以629平方公里的城市建设用地计，中心城的城市整体开发强度为0.92（表5-9）。表5-9中心城住宅与建筑总量现状规划建筑总量（平方米）4.1亿5.8亿住宅建筑总量（平方米）2.4亿3.6-3.8亿人均住宅建筑（平方米）24.635-40注： 不含在建建筑面积。 如按人均住宅建筑面积35-40平方米，则中心城住宅建筑总量考虑到约15的空置房和居民购买第二套房等因素，尚留有约3000-4000万平方米的余地。5.3.5 开发强度控制建筑量的分布与城市功能区的布局、人口的疏导、交通条件、景观的塑造等有密切的关系，与建设用地的环境容量密切相关。为科学合理地使用好宝贵有限的城市土地资源，分区规划借鉴国际城市土地开发的经验，进行了主要针对住宅和商业办公建筑的中心城开发强度分区研究。中心城开发强度的选择必须满足居住标准提高的住宅需求及建筑总量的控制；并有助于保持中心城的合理人口规模；有助于降低中心城的整体开发强度；有助于缓解内环内地区的过高开发强度。根据服务区位、交通区位和环境区位这三项影响强度分布的基本因素，以文化、美学、生态、技术等原则进行修正，建立中心城强度分区模型。模型将中心城划分为6个等级的强度区，级强度区主要分布在临外环绿带和城市生态绿地的街坊及复兴岛。级强度区主要分布在外环和中环之间。级强度区主要分布在中环周边和黄浦江沿线部分区段。级强度区主要分布在内环周边和苏州河、黄浦江沿线部分区段，风貌区周边街坊。、级强度控制区主要分布在市级中心和北外滩、董家渡，打浦桥地区中心等。中心城以级、级强度区为主体。风貌区作为特殊的强度区需进行专门的研究。严格控制各级居住用地的开发强度。规划保留的现状住宅容积率，浦西内环内约为2.9、内外环之间约为1.8，浦东外环以内约为1.5。规划新建住宅容积率，浦西内环内约为2.4、内外环之间约为1.6，浦东外环以内约为1.5。严格控制其它性质用地转性为住宅开发（表5-10、5-11）。引导商业办公等公共建筑向各级公共活动中心集中，严格控制一般地区内公建用地的开发强度，形成较为集聚的空间形态。严格控制历史文化风貌区的原有强度。为维护与逐步恢复历史文化风貌区特色，风貌区内不增加新的开发建设量，并适当拆除一些对环境与风貌影响较大的建筑，增加公共活动空间和绿地（附图4：开发强度控制）。表 510开发地块各级强度分布表居住用地商业办公用地强度等级用地面积（公顷）百分比(%)用地面积（公顷）百分比(%)一级123722.419810.6二级99818.11648.8三级120021.830216.2四级136424.771338.3五级4488.127414.7六级1322.41166.2风貌区1332.4985.2合计5510100.001864100.00表 511强度分区的控制要求强度分区市级、地区级公共活动中心商业/办公容积率高度适宜建筑层数级1.015米3级2.025米35级2.540米58级3.060米816级4.080米1420级4.080米20强度分区一般地区商业/办公容积率住宅容积率住宅高度住宅适宜建筑层数级1.00.812米3级1.51.218米46级2.01.630米68级2.52.045米814级3.02.560米1218级3.02.560米185.3.6 住宅、商办建筑量分布根据中心城人口分布导向和功能布局，规划住宅建设导向为:浦西内环线以内地区，强化商务办公功能，加强公共服务设施建设，控制新增住宅建设规模；浦西内外环之间地区，结合人口的合理分布，适当增加住宅建设规模；浦东地区，以高品质的环境建设要求，确定合理的住宅建设规模。规划商办建筑的布局导向为：重点结合市中心、城市副中心和各级专业中心以及黄浦江沿岸等地区的开发建设，