经济适用住房建设项目可行性研究报告.doc

山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目的提出1 1.2 项目概况1 1.3 可研报告编制依据和范围2 1.4 编制原则3 1.5 建设地点及用地规划3 1.6 项目建设的内容及规模4 1.7 建设方案5 1.8 投资估算及资金筹措5 1.9 建设工期6 1.10 主要经济技术指标6 1.10 研究结论8 第二章第二章 项目建设的意义及必要性项目建设的意义及必要性.9 2.1 建设单位简介9 2.2 单位住房现状情况9 2.3 项目建设的意义及必要性10 第三章第三章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件.16 3.1 土地概况及周边环境情况16 3.2 建设条件18 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 ii 第四章第四章 项目建设目标及主要内容项目建设目标及主要内容.25 4.1 项目目标25 4.2 项目建设的主要内容25 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.28 5.1 土地性质28 5.2 设计原则28 5.3 总体规划设计理念及构思29 5.4 项目设计方案33 5.4 结构设计39 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案.42 6.1 供电工程设计42 6.2 供水工程设计44 6.3 采暖通风设计46 第七章第七章 环境保护环境保护.49 7.1 环境现状49 7.2 编制依据49 7.3 主要污染物49 7.4 施工期环境影响分析50 7.5 施工期环保措施52 7.6 项目建成后环境影响分析53 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 iii 7.7 环境影响评价结论54 第八章第八章 节能节能.55 8.1 设计依据55 8.2 节能规划和宏观节能政策措施55 8.3 项目节能措施57 第九章第九章 项目实施计划项目实施计划.59 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.61 10.1 编制依据及有关说明61 10.2 投资估算62 10.3 资金筹措方案62 第十一章第十一章 招标方案招标方案.63 附表：附表： 1、xx 路小区总投资估算表 2、建设南路职工小区总投资估算表 3、总投资估算表 附件：附件： 1、太原市规划局选址意见书 2、土地使用证 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 iv 附图：附图： 1、xx 小区总平面图 2、xx 小区总平面图 3、标准户型图 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目的提出项目的提出 近年来，商品房价格的一路飙升。巨大的利益驱动使得商品房 建设规模迅速扩大，而经济适用房建设却远远落后于商品房的发展 速度，不能满足占人口绝大多数的中低收入家庭的住房需要。在这 种情况下，国家为了改变商品房价格居高不下的现状，有效解决中 低收入家庭的住房问题，决定加大力度发展经济适用房。 近年来太原市经济发展迅速，也带动了房地产价格的迅速提高。 随着太原市近几年房屋价格不断上扬，买房已经成为老百姓一生中 最大的一笔投资。山西省 xx 公司虽然已经为职工解决了一部分住 房问题，但职工住房难的问题依旧比较突出，公司领导想职工所想， 急职工所急，为了缓解职工住房难的问题，同时也是为了让职工安 心工作，增强公司内部凝聚力和外部竞争力，提出山西省 xx 公司 经济适用房建设项目。 1.21.2 项目概况项目概况 1、项目名称：山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 2、项目性质：单位自建，经济适用房 3、建设单位：山西省 xx 公司 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 2 1.31.3 可研报告编制依据和范围可研报告编制依据和范围 1、编制依据 （1） 太原市城市总体规划 （1996-2010） （2） 国家居住区规划设计规范 （3） 太原市城市规划管理技术规定 （4）太原市规划局选址意见书 （5） 经济适用住房管理办法 （6） 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （7）国家计划委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方 法与参数第三版 （8）国家计委投资项目可行性研究指南 （9）现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准 国家有关住宅建筑设计规范 （10）国家有关建筑节能的设计规范 （11）项目单位提供的其它基础资料 2、研究范围 受项目承办单位委托，山西国阳投资咨询有限责任公司组织有 关专业技术人员，在建设单位的积极配合下，对本项目进行了全面、 深入的可行性研究，具体研究范围如下： （1） 项目建设的意义及必要性； 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 3 （2） 建设单位承建能力分析 （3） 投资环境条件分析 （4） 项目建设内容及规模 （5） 项目实施方案的确定 （6） 工程建设方案 （7） 投资估算与资金筹措。 1.41.4 编制原则编制原则 1、经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现 适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市 规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。 2、项目的建设力求功能完善，节约投资的原则，尽量做到简 洁、大方。 3、严格执行国家和地方有关建筑节能、环保、消防等规定、 标准和规范。 1.51.5 建设地点及用地规划建设地点及用地规划 本项目分别在两个区域、三个地块实施： (1)xx 路职工住宅小区：位于太原市东北地区，xx 路以东，用 地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为 xx 公司现有住宅， 与太原市 xx 路相接，南侧为 xx 公司现有住宅。东面为北同蒲铁路 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 4 线。 xx 路小区北侧地块总占地 7700 平方米，拟建一栋 21/12 层高 层建筑； xx 路小区南侧地块总占地 5700 平方米，拟建两排层数为五层 的多层建筑。 (2)建设南路职工住宅小区：位于太原市东南地区，建设南路以 西，北临红线宽度为 20 米的规划路。 xx 小区地块总占地 14595 平方米，拟建一栋 28 层高层建筑。 1.61.6 项目建设的内容及规模项目建设的内容及规模 1、建设规模 本项目拟在 xx 路小区和建设南路小区两个区域的三个地块分 别建设，总建筑面积 64376 平方米，其中住宅部分 55325 平方米， 防空层面积(设于高层地下一层)2402 平方米，地下停车场 6650 平 方米。 2、建设内容 主要建设内容包括：新建住宅楼的土建工程、装饰工程、给排 水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区 域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、场地硬化、场地绿化 及电力线敷设等室外工程。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 5 1.71.7 建设方案建设方案 xx 路小区在南北两个地块建设，北侧区块为一栋 21/12 层高层 建筑，总建筑面积 24580 平方米，地下停车场面积 3523 平方米， 项目容积率 3.19，建筑密度 19.49%，绿化率 38%，设计安置职工 282 户，980 余人；南侧地块为两栋五层建筑，总建筑面积 7000 平 方米，容积率 1.23，建筑密度 25.68%，绿化率 38%，设计安置职工 110 户，385 人。 xx 小区设计一栋 28 层高层建筑，总建筑面积 26146 平方米， 地下停车场面积 3127 平方米。项目区容积率 1.8，建筑密度 6.4%，绿化率 42%，设计安置职工 308 户，1080 人； 根据国家经济适用住房管理办法规定，本着注重实际，统 筹兼顾的原则，项目确定住宅建筑共计 700 套，其中 90 平方米以 上户型 128 套，90 平方米以下户型 572 套。 1.81.8 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 1、总投资 项目建设总投资 10684.8 万元 其中：xx 小区投资 5408.6 万元 xx 小区投资 5276.2 万元 2、资金筹措 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 6 本项目为经济适用房建设工程。项目建设资金全部由职工住房 集资款解决。 1.91.9 建设工期建设工期 全部项目建设工期确定为 24 个月，其中多层部分工期确定为 15 个月。 1.101.10 主要经济技术指标主要经济技术指标 见表 1-1 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 7 表 1-1 主要经济技术指标表 序号项 目指 标备 注 1 规划总用地面积 18671m2 其中 xx 小区 11290 m2 xx 小区 7381 m2 2 居住户数700 户 其中安置拆迁户 638 户，廉租户 62 户 3 居住人数2450 人 4 总建筑面积 64376m2 4.1 住宅面积 55325 m2 4.2 地下人防工程面积 2402 m2 4.3 地下停车场面积 6650 m2 5 容积率 xx 小区高层 3.19 xx 小区多层 1.23 xx 小区高层 1.80 6 绿化率30% xx 小区高层 38% xx 小区多层 33% xx 小区高层 42% 7 项目建设总投资10684.8 万元 xx 小区5408.6 万元1541 元/平米 xx 小区5276.2 万元1802 元/平米 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 8 1.101.10 研究结论研究结论 1、项目的建设符合我国经济适用房建设的有关规定和标准， 符合太原市城市总体规划、城市改造修建性详细规划的要求。 2、经济适用房建设项目将在很大程度上解决山西省 xx 公司现 有职工及离退休人员的住房问题，同时对提升企业形象，深化企业 文化都具有积极的意义。 3、项目的建设有利于改善山西省 xx 公司住宅区危、旧、杂、 乱的现状，有利于推进太原市城市化建设进程，改善人居环境。 4、本项目经济适用房建设属于自筹资金建设，并进行物业托 管，为社会带来了一些工作岗位，有助于缓解社会的就业压力，构 建和谐社会。 5、本项目已作了大量的前期准备工作，项目的建设无论在 建筑功能、设施配套，还是建设标准上，都是客观的、必要的。 综上所述，该项目符合国家相关产业政策，建设条件已具备， 建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益。 本项目是必要的、可行的，建议尽快组织实施。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 9 第二章第二章 项目建设的意义及必要性项目建设的意义及必要性 2.12.1 建设单位简介建设单位简介 山西省 xx 公司始建于 1955 年，是省属国家总承包一级施工企 业，具备国家公路工程总承包一级，公路路基工程、公路路面工程、 地基与基础、机场场道工程、土石方工程、桥梁工程专业承包一级、 岩土工程勘察甲级、地质灾害治理乙级、资质能力，是通过国家质 量、环境、职业健康安全三标一体认证的综合性施工企业。公司目 前拥有职工 1528 人，各类专业技术人员 486 人，总资产 3.1 亿元， 拥有 600 多台，总功率 3 万多千瓦性能优良的施工机械，具有丰富 的施工经验和雄厚的技术力量。 2.22.2 单位住房现状情况单位住房现状情况 山西省 xx 公司为五十年代成立的国有老企业，现在册职工 1528 人，离退休职工 897 人，无工作家属 89 人，由于多年遗留问 题和原因，职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及 窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房，职工小区脏、乱、 差得不到改善。 xxxx 路职工住宅小区：路职工住宅小区： 现有八十年代至九十年代建设的旧楼房 15 栋，六十至七十年 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 10 代平房 26 栋。建筑总面积为 48380，现有总户数为 877 户。 由于地质原因和建筑问题，在上世纪九十年代职工 8 号、9 号 楼住房出现裂缝和倾斜，多年来经多次加固也未阻止继续裂缝和倾 斜。经鉴定机构鉴定，已不适合人居住。该拟建地块现有危险四层 楼房 2 栋（住户 84 户） ， 3 层旧楼 2 栋（住户 68 户） ，旧平房窑洞 15 排（住户 106 户） 。其他区域平房（居住的 52 户老职工及家属） 。 另外太原市胜利街改造工程已全面启动，根据市规划总体方案，此 次道路改造需拆除公司 18 号职工住宅楼（55 户） 。 建设南路职工住宅小区：建设南路职工住宅小区： 现有八十至九十年代楼房 6 栋，七十年代平房 19 栋。建筑总面 积为 18350，现有总户数为 367 户。 该地块现为棚户区，现有危旧平房 12 栋（居住的 79 户老职工 及家属） 。其他楼间平房 7 栋 （居住的 42 户老职工及家属） 。 2.32.3 项目建设的意义及必要性项目建设的意义及必要性 2.3.1 项目的建设符合国家发展经济适用房的相关政策 近年来伴随住房制度的改革和经济的快速发展，全国房价呈现 持续走高的态势。房价上涨让很多准备买房人特别是中低收入家庭 的购房压力越来越大。而且，长期以来存在的高档住宅增长过快和 经济适用房、普通商品房供应不足，富人阶层竞购豪宅越演越烈和 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 11 工薪阶层、中低收入者望房兴叹的矛盾，也一直未见根本化解。中 低收入家庭经济的增长远远落后于房地产价格的增长。据统计，居 民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭 15 20 年的全部收入。 住房问题已成当今社会热点之一。为了实现“居者有其屋”的 目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房就是其中之一。 经济适用房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住 房商品化等探索之后，产生的一种新的房屋所有形式，是具有社会 保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房是 国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。 国务院总理温家宝 3 月 5 日在十届全国人大五次会议上做政府 工作报告时指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有 着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。房地产业应重点发 展面向广大群众的普通商品住房和经济适用房。政府要特别关心和 帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉 租房制度，改进和规范经济适用房制度。经济适用房作为我国住房 市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取 代。 在建设部等部门于 2004 年 5 月联合下发的经济适用住房管 理办法中，明确规定“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 12 定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住 房” 。 我国从 1994 年起开始启动经济适用房计划，十多年来它为众 多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设 经济实用房投入了大量补贴，在经济适用房的土地出让金、行政事 业性收费等方面给予多项政策优惠，对有效解决中低收入家庭的住 房问题、促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。 我国正在建设和谐社会，其中居住和谐的宗旨和目标就是随着 经济社会的发展和居民收入水平的提高，建立多层次的住房供应体 系，满足不同收入人群的住房需求，逐步实现人人有住房的社会目 标。 2004 年 6 月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，结合本省实 际情况，山西省政府出台了一系列促进房地产发展的规定和办法， 在一定程度上刺激了商品房市场，保证房地产开发市场健康发展。 本项目建设经济适用房，其目标就是要解决本企业职工和太原 市城市低收入家庭的住房问题。项目的建设符合我国政府关心民众 生活和实现社会和谐发展的相关政策。 2.3.2 项目的建设有利于改善小区居住环境 目前两个小区住房结构均为棚户区、平房、楼房混杂，设计规 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 13 划布局不合理，胡乱搭建现象严重。由于住宅多建于上世纪六、七 十年代，房屋破旧，水、电、暖等配套设施不完备，小区内污水、 垃圾肆意倾倒，造成环境的脏、乱、差，居民怨气冲天，管理难于 奏效。因此，亟需对两小区进行改造。 2.3.3 项目的建设可以有效解决职工的住房问题 自 2000 年年底，太原市政府取消福利分房制度，个人购房数 量剧增。同时，随着农村城镇化，城镇和部分农村居民收入水平不 断提高以及消费观念的转变，消费者对商品房的需求迅猛扩大。但 由于近年来商品房价格也不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最 大的一笔投资。统计表明，2004 年太原市商品房均价涨幅在 45 左右；2005 年，商品房均价进一步升高，比年初增长 62.9，个 别小区涨幅超过 100，而全国的平均涨幅在 11.9之间，其平均 涨幅高出全国 51，远远高于上海、厦门和青岛等发达城市。2004 年底，太原市商品房最高价为每平方米 2300 多元，而 2005 年底， 商品房最高价已突破 3000 元大关。到 2006 年底，每平方米 4500 元的价格也成为市中心地段的平均价格。高昂的房价让市民望房兴 叹。据测算，太原市目前居民购买一套商品房要花费一个普通收入 家庭近 20 年的全部收入。 项目建设经济适用房，不仅在数量上可以满足约 700 户职工家 庭的住房问题，而且价格较低，住宅销售每平米均价为 1802 元(建 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 14 设南路小区高层)，远远低于同类地段商品房每平米 3000 元的均价， 仅为商品房价的 60%。由于经济适用房以中小户型为主，单套住宅 价格仅约 15 万元左右，资金数额较小，职工容易接受，真正成为 老百姓买得起的房子。因此，项目所建经济适用房适合普通职工的 消费能力。 由于多年遗留问题和原因，山西省 xx 公司职工住房满足不了 需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专 学生无法解决住房。项目建设经济适用房共计 55000 余平方米， 700 套，可以很大程度上满足职工的住房需要，对有效解决本单位 职工住房问题起到非常重要的作用。 2.3.4 项目的建设有利于推进太原市城市化建设进程 太原市是山西省中心城市，国家历史文化名城。根据太原市 城市建设总体规划（2006 年-2020 年） ，城市规划区将进一步扩大， 城中村和城市中的一些不和谐建筑将进一步改造，使太原市成为环 境整洁、布局合理、景色优美的宜居城市。 城市的改造和拆迁必须以人为本，大量的拆迁安置问题成为城 市化进程的难题。项目建设经济适用房 55000 余平方米，在满足中 职工住房需求的同时，可以配合城市化建设，作为拆迁户安置的一 个重要组成部分安置拆迁户，可以有效化解城市化建设中的拆迁问 题和矛盾，促进和加快太原市城市化建设进程。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 15 2.3.4 项目的建设有助于缓解社会就业压力 山西省 xx 公司经济适用房建成后，将采用物业托管的方式， 聘请物业公司进行物业管理，届时势必会增加社会的工作岗位，缓 解社会的就业压力，缓和社会矛盾，有助于实现构建和谐社会的发 展目标。 本项目完成后，山西省 xx 公司职工的居住条件将得到明显的 改善，对提高企业外部形象及竞争力都大有裨益。所以本项目的建 设是必要的，应尽快组织实施。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 16 第三章第三章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件 3.13.1 土地概况及周边环境情况土地概况及周边环境情况 3 3. .1 1. .1 1x xx x 路路职职工工住住宅宅小小区区 ( (以以下下称称 x xx x 小小区区) ) xx 路小区位于太原市东北地区， xx 路以东，用地北侧为中 元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为xx 公司现有住宅，与太原市 xx 路相接，南侧为 xx 公司现有住宅。东面为北同蒲铁路线。小 区净用地面积为 4.1932 公顷。 本用地距离太原火车站 4.2 公里，距离武宿机场 15.6 公里， 西侧与 xx 路紧临，交通非常便捷。 山西省长城医院二院位于小区东北，距离约为0.4 公里， 本小区与即将建成的超市，距离本组团300 米，购物方便；在 小区附近分布着粮店、菜市场；小区南侧为建北小学，与本小区 仅一墙之隔，教育环境比较优越。 本小区现状用地为山西省 xx 公司宿舍，场地内的地形较为平 坦，高程约为 811.80 左右。小区内 2、4、5、10、11、12、13、14、15、16、19、20、23 号住宅楼以 及社区服务站均保留，其余建筑均考虑拆除。现有建筑总面积为 48380，现有总户数为 877 户。 此次拟建区域土地地号为 20805013，为划拨住宅用地。此次用 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 17 地申请范围北侧地块 8330 平方米，南侧地块 2960 平方米。四至范 围东边为北同蒲铁路，北边为中元玻璃厂，南边为公司职工楼，西 边为公司职工楼。 综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通 便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。通过项目实施可 解决拆迁住户 360 户，廉租户 32 户。 3.1.23.1.2 建设南路职工住宅小区建设南路职工住宅小区( (以下称以下称 xxxx 小区小区) ) 建设南路职工小区位于太原市东南地区，建设南路以西，北临 红线宽度为 20 米的规划路。用地北侧规划路以北为太原市家具总 厂，太铁一中位于其西北侧，西面与太原市东景花园小区相接，西 南侧为太原市市建二公司，南侧为 xx 公司第一工程处道桥工程分 公司。东面建设南路以东分别为省图书音像批发中心、省出版局宿 舍、省印刷物资总公司宿舍、省电影公司修理厂和太原市建筑轻钢 结构厂。小区净用地面积为 1.4595 公顷。 本用地距离太原火车站 0.5 公里，距离武宿机场 11.4 公里， 东侧与建设南路、北侧与城市规划道路紧临，南侧与城市双塔东街 道路紧临。交通非常便捷。 山西省人民医院位于小区东南，距离约为 1.5 公里，本小区与 建设路的入口北侧坐落着长城医院；五一商厦位和朝阳街服装城在 本用地的东北侧，建设路以东，距离本组团 0.5 公里，购物方便； 在建设路的南 0.8 公里是山姆士大超市；小区西北侧为太铁一中， 与本小区仅一路之隔，教育环境比较优越。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 18 本小区现状用地为山西省 xx 公司宿舍，场地内的地形较为平 坦，高程约为 816.50 左右。小区地块现为棚户区，现有危旧平房 12 栋，其他平房 7 栋。地块内 3、4、5、6 号住宅楼以及沿街公司 一栋四层住宅楼均保留，其余建筑均考虑拆除。现有建筑总面积为 18350，现有总户数为 367 户。 此次拟建区域土地地号为 10412025-1，为划拨住宅用地。此次 用地申请范围约 7670 平方米，四至范围东边为建设南路，北边为 规划道路，南边为公司职工楼，西边为东景花园。 综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便 利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。通过项目实施 可解决 拆迁住户 278 户，廉租户 30 户。 3.23.2 建设条件建设条件 3.2.1 气象条件 太原属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱少雨，日照充 足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽； 冬季寒冷、干燥、少雪，其主要气象指标如下： 冬季采暖室外计算单位温度： -l2 最冷月(一月)平均温度： -7 最热月(七月)平均温度： 23.7 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 19 夏季通风室外计算温度： 27.6 绝对最高温度： 39.4 绝对最低温度： -25.5 平均降雨量： 466.6mm 日最大降雨量： 183.5mm 全年主导风向 北向 全年平均相对湿度： 60 平均气压： 926.8mbar 全年无霜期： 188 天 最大积雪深度： 160mm 冻土深度： 80cm 基本雪压： 0.35 kn/ 基本风压： 0.40kn/ 平均风速： 2.5ms 全年日照时间： 2576h 地震设防烈度： 8 度 3.2.2 地质条件 参照两地块现有建筑的地质勘探报告，初步判断场地水文地质 情况如下： xxxx 小区：小区： 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 20 拟建建筑物所处的场地，地形基本平坦，勘察期间各勘探点 的地面绝对标高介于 810.34811.92m。拟建场地所处地貌单元为 汾河级阶地。 勘察深度范围内地基土主要由第四系全新统冲洪积地层 （q4al+pl）构成，岩性以粉土、粉质粘土为主。 勘察深度范围内揭露的首层地下水类型为上层滞水，勘察期 间实测静止水位埋深介于 1.13.0m，地下水位标高介于 808.74809.71m。勘察期间属平水期，地下水位季节性变幅约在 1.0m 左右。地下水对混凝土结构、对钢筋混凝土结构中的钢筋、对 钢结构均不具有腐蚀性。 拟建场地类别为类，场地土类型为中软场地土，地基为不 均匀地基。 太原市抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度值为 0.20g，设计地震分组为第一组。地基土具有液化的可能，液化等 级为中等，地基土可不考虑震陷影响。 拟建场地为建筑抗震一般地段。 拟建场地可视为稳定场地，经地基处理后，适宜本工程建设。 太原市标准冻土深度为 0.8m。 xxxx 小区：小区： (1) 地形、地貌 场地地形平坦，地貌上系晋中盆地洪积平原区。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 21 (2) 场地岩土时代及成因类型 自然地面下 4.8m 以上系全新统上部的黄土类粉土，为洪积成 因，划为 1 层；4.8m 以下系全新统下部湖相成因的粉土，间有洪积 成因的粉土层，划为 2、3、4 层：13.7m 以下系冲积成因之细砂层 划为 5 层 (3) 地基岩土构成及岩性特证 在地表下 l5m 深度内，将地基土划为 5 大层其中第 1 层分为 两个亚层自上而下叙述如下： 第 1.1 层黄土类粉土，褐黄色，稍湿，稍密，中高压缩性轻弱 湿陷性普遍含有灰渣煤块，砖瓦片等杂物，顶部局部为杂填土。中 下部颜色趋红，粘性增大。局部为粉质粘土。层底埋深 2.0-2.8m， 平均埋深 2.4m。 第 1.2 层粉土，褐黄色，稍湿，中密，中压缩性。较 1.1 层， 杂物含量减少，粘性变小，甚至局部为粉砂，层底埋深 4.0-6.1m， 平均埋深 4.8m，平均层厚 2.4m。 第 2 层粉土，褐灰色，湿，中密，中压缩性。土质较均匀，偶 含砖屑，瓦片，夹粉质粘土薄层，有臭味。地下水位埋藏于该层中 下部，标贯击数最小值为 1.8 击，较为软弱，为第 1 层软弱下卧层。 层底埋深 7.3-8.8m，平均埋深 7.9m，平均层厚 3.1m。 第 3 层粉土，褐黄色，中密状态，中低压缩性。本层顶部局部 为粉砂，中下部含粉质粘土透镜体。层底埋深 9.1-11.3m，层底埋 深平均值 10.0m，层厚平均值 2.1m 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 22 第 4 层粉土，褐灰色，灰褐色，中密状态，中压缩性。由上而 下颜色趋浅，粘性增大，底部局部夹粉质粘土薄层。层底埋深 13.3-14.5m，平均埋深 13.7m，层厚平均值 3.7m 第 5 层细砂，黄褐色，饱和，中密状态。自上而下由粉细砂过 渡至中砂，根据筛分结果，颗粒组成统计值定名为细砂，层底未揭 穿。 (4) 地基土承载力标准值 地基土承载力标准值系根据土的类型，相应的物理力学性质指 标。标贯击数等采用查表法综合确定。 第 1.1 层黄土类粉土 fk =130kpa; 第 1.2 层粉土 fk =130kpa; 第 2 层粉土 fk =110kpa; 第 3 层粉土 fk =150kpa ; 第 4 层粉土 fk =170kpa ; 第 5 层粉土 fk =160 kpa ; (5) 地下水 场地北部地下水位平均埋深 6.6m，标高为 769.70m，而南部水 位埋深 7.1m，标高为 768.8m，水力坡度 4.8%0，坡向南。 地下水埋藏类型为潜水本场地与原勘察场地属同一地貌单元， 且相连，附近无另外污染水流经，水化学性质应为一致，故可采用 原结论：地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。 (6) 地震效应 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 23 地震烈度 场地地震烈度为八度，属近震区。 建筑场地类别及地脉动卓越周期 根据原勘察资料实测剪切波速值，判定本场地土类型为中软场 地上：建筑场地类别为 111 类；场地地脉动卓越周期值有 2 个，第 一卓越周期值 0.33-0.6s 第二卓越周期值为 0.44-0.49s. 地基液化势 钻孔量测最高水位埋深 5.6m，据此按抗震规范公式（3.3.2-3) 判定，当基础埋深小于 2.6m 时，采用天然地基的建筑可不考虑液 化影响。而拟建建筑的基础埋深为 1.sm，故就目前最高水位而言拟 建建筑可不考虑液化影响。但是今年年初勘察时，地下水位埋深 4.5-5.om，北高南低，进而判别 4.5-6.2m 段为液化地层，场地的 液化指数小于 4，液化等级为轻微。 综上所述，考虑到地下水位的波动因素，我们认为对于本次勘 察的住宅建筑应按液化场地考虑，液化等级为轻微。 (7)湿陷性评价 自重湿陷系数均小于 0.015，表明本场地为非自重湿陷性场地： 地基的湿陷等级为级。 (8) 结论和建议 场地及其周围未发现不良地质现象，适宜建筑； 地下水埋藏类为潜水，水位北高南低，北部平均埋深 6.6m， 南部 7.1 m，水力坡度 4.8%,，地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 24 场地地震烈度为八度；场地土类型为中软场地土，建筑场地 类别为 iii 类；综合考虑拟建建筑宜按液化场地考虑，液化等级为 轻微。 可按非湿陷性黄土地基进行设计。 场区冻土深度 0.8m。 考虑到二层为湖相沉积地层，相对软弱，沉降历时长一些， 沉降量也要大一些，宜适当提高室内设计标高一一约 15 cm,同时为 避免不均匀沉降对建筑物的影响，设计时长高比不宜过大。 一层土相对软弱，采用天然地基时，为 1 层的软弱下卧层， 按荷载 120kpa 验算其强度满足要求，但其它建筑物荷载基础形式 等确定后应作相应验算。 注：注：由于两地块现有建筑均建于上世纪六、七十年代，地块的 地质资料保存不完整，且该项目建设高层建筑，对地质勘测深度有 较高要求，因此建议在设计前进一步做地质勘探，以确定地基处理 方案和基础形式，保证工程质量。 3.2.3 公用配套条件 本项目建设地址位于太原市城区，用电由各小区附近高压线路 引来。 本项目均采用集中供热。根据供热规划，项目区由太原市集中 供热系统统一供给，小区内设换热站； 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 25 本项目供水引自太原市市政给水管网； 本项目雨水经本区域内雨水系统排入市政排水管网。 第四章第四章 项目建设目标及主要内容项目建设目标及主要内容 4.14.1 项目目标项目目标 通过本项目的建设，改善山西省 xx 公司职工住房难的局面， 改善职工居住环境，增强企业凝聚力，提升企业形象。 4.24.2 项目建设的主要内容项目建设的主要内容 1、建设规模 本项目拟在 xx 路小区和建设南路小区两个区域分别建设，总 建筑面积 64376 平方米，其中住宅部分 55325 平方米，地下停车场 6650 平方米，防空层面积(设于高层地下一层)2402 平方米。 xxxx 小区：小区： 分别建一栋高层住宅(21f/12f)和两栋多层(5f)住宅，总建筑 面积 31580 平方米，其中住宅部分 30080 平方米，防空层面积(设 于高层建筑地下一层)1500 平方米。 室外建地下停车场(设于地块东北角)3523 平方米，可设地下停 车场位 100 个；地面高层区设停车位 38 个，多层区设停车位 48 个。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 26 xxxx 小区小区： 新建一栋高层住宅，总建筑面积 26147 平方米，其中住宅部分 25245 平方米，防空层面积(设于高层地下一层)902 平方米。 室外建地下停车场(设于高层住宅北绿地下)3127 平方米，设地 下停车位 100 个；地面设停车位 50 个。 2、建设内容 主要建设内容包括：新建经济适用房的土建工程、装饰工程、 给排水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及 该区域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、周边道路、场地 硬化、场地绿化及电力线敷设等室外工程。 项目主要建设内容及规模见表 4-1 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 27 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 28 表 4-1 项目建设方案表项目建设方案表 建筑面积（平方米）解决总户数(户) 序 号 项 目 占地面积 （平方米） 合计 住宅 面积 地下防 空层 地下停 车场 容积 率 建筑密 度(%) 绿化 率 合计拆迁户廉租户 总高度 (m) 一xx 路职工小区 11290351033008015003523 39236032 1高层 833024580230801500 3.19 19.49 38.0%282282 74(48) 2多层 296070007000 1.23 25.68 33.0%11078 32 3地下停车场 3523 3523 二 建设南路职工 小区 738129273 25245 902 3127 30827830 1高层 738126146 25245 902 1.8 6.4 42.0%308278 30 85.8 2地下停车场 3127 3127 总 计 1867164376 55325 2402 6650 700.00 638.00 62.00 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 29 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 5.15.1 土地性质土地性质 xx 小区北侧地块 (拟建设高层住宅 )位于中元玻璃厂以南、 北同蒲铁路线以西， xx 小区北侧，总 (净)用地 8330 平方米， 现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地； xx 小区南侧地块 (拟建设多层地块 )位于北同蒲铁路以西， 现状 4 层住宅楼以北， xx 小区东南侧，总 (净)用地约 2960 平 方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地。 建设南路地块位于市家俱总厂宿舍以南，建设南路以西，建 设南路小区北侧，总用地约 7381 平方米，现状为划拨的住宅用 地，规划为居住用地。 以上三个区块地理位置优越，交通便利，不占耕地，均为企 业自有土地，不用竞价交易，土地性质为居住用地，因此适合建 设该项目。 5.25.2 设计原则设计原则 通过富于艺术与哲理的表现手法，充分体现以人为本、奋发 向上的形象风貌。力求分区自然、技术先进、经济合理。 1、以人为本的原则 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 30 强调人的行为心理及其活动规律及模式，为居民提供优美的环 境，满足人们的物质和精神需求。 2、持续性原则 结合居住区的整体布局，合理安排各项建设，形成一个有利于 滚动开发的可持续发展的布局结构。 3、特色性原则 特色城市的特色居住区，是设计者和使用者的追求，是提高社 区意识、文化品位、场所认同感的重要途径。 4、城市化设计原则 区域景观创造要纳入城市设计的范畴，从城市设计的角度去规 划建设居住小区，创造一个空间丰富、景观迷人的理想场所。 5、贯彻可持续发展的原则，加强环境意识，力求建筑空间、 环境高品位。 6、节约用地，各种配套设施完善，贯彻社会效益、环境效益 相统一的原则。 5.35.3 总体规划设计理念及构思总体规划设计理念及构思 （1）充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注重 人文和环境的可持续发展，创造既融入文化旅游景区，又能适应居 住的环境。建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 31 中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品 住宅小区，并与附近已建成的住宅小区相呼应，融合为一个有机的 整体，与现有建筑共享阳光、绿色、空气。立面造型上特有的建筑 形态又与周边建筑产生差异，在和谐中寻求差异正是该项目建筑的 外在表现手法。 （2）考虑到由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化， 对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要 求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或 限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世 纪新的居住理念，设立了地下存、停车库。 单位建筑间距保持规定系数以上，使每个建筑均具有较多绿地、 阳光和较好通风，高层建筑底层设地下人防工程和设备间，附近设 置服务区(另行考虑)，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。 （3）本项目参照城市总体规划和城市改造修建详细规划总体 确定土地使用程度，xx 路小区高层区块容积率 3.19，低层区块容 积率 1.23，建设南路小区容积率 1.8。绿化率均不小于 30%。 （4）项目在总平面布置上体现以人为本的设计思路，优先考 虑了人居安全和舒适的宜居环境，同时以可持续发展的设计理念充 分考虑土地的优化利用。在道路的设计上主要考虑了环行设置，满 足消防车通行的要求。每一单体楼前将空出一片区域，既作为绿化 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 32 用地，也将作为应对紧急事件的集散用地。 (5)项目采用最适宜北方人居住的板式多层结构，整个建筑布 局坐北向南，平面设计使得每栋楼都具有良好的采光性能而且具有 良好的通风性能，符合国家提倡的节能、环保建筑要求。平面设计 采用了增大住户开间的方式，在保证不增大建筑面积及减小建筑物 抗震能力的同时，最大限度的增加住户的采光面，可以给人一种良 好、舒适的心情和宽阔的空间感。 （6）建筑单体设计 根据国家对经济适用房建设的有关标准，项目新建小区住宅定 位于中小户型，且由不同户型组成。高层分 a、b、c、d、e、f 六 种户型，其中中小户型为 a、b、c 三种户型，单套面积分别为 82.5、79.48、64.78，占到总套数 81.6%；多层全部为中小 户型，单套建筑面积分别为 64.58、50.9、79.87。 小区兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地，存车 库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑，布局合理，功能分 区科学、外表亲和不张扬的特点，顶层均设阁楼，建筑外形突出现 代住宅的特色，使小区具有浓郁的地域风情，充分体现“城市最佳 人居”的特色。 坚持“以人为本” ，确定整齐划一，布局严谨的住宅形态，构 筑有生命力的生活空间。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 33 (7) 交通设计 水平交通 建筑的主要水平交通是由楼梯间内走道来实现，住户到防烟楼 梯间或门口的最短距离应控制在 30 米以内，保证紧急事件疏散距 离，同时采用单元间连接的内走道，充分体现了安全为本的设计原 则。住户及防烟楼梯间门的开启方向均为遇到紧急突发事件时人员 的逃生方向，同时主要出入口外有较为广阔的空间，避免紧急事件 下交通出现阻塞的情况。 小区以城市主干道、小区主干道（宽 7m，两旁人行道各为 2m） ， 小区道路为网络组织交通。楼前及干道两旁均绿化，整个小区地形 呈梯形状，为保证消防，各小区均开设两个大门，以形成环形消防 通道。 竖向交通 高层建筑竖向交通采用电梯，每单元设置电梯两部；多层住宅 楼每个单元设置楼梯 1 部，均为单跑楼梯，每跑梯段的净宽为 1.8 米，充分满足住户遇到突发紧急事件的疏散需求，梯井宽度为 200mm，采用不锈钢楼梯扶手，楼梯休息平台的宽度不小于 2 米， 且不小于梯段净宽，符合消防的要求。楼梯采用防烟楼梯间，均设 置消防前室。电梯的布置考虑与楼梯相临，遵循结构设计原则，不 将电梯和楼梯布置在建筑物的四角。 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 34 (8)地下室设计 地下室主要用做设备用房及人防工程，并遵循防火规范，合理 的确定人防面积及人防方案，停车场将考虑防火分区的设置，并合 理设置消防水池。 5.45.4 项目设计方案项目设计方案 1 1、xxxx 小区：小区： (1)总体规划方案 基于保留建筑的局限，在有限的用地内新规划了一栋高层建筑， 两栋五层混合建筑。 沿北侧中元玻璃厂在施底商住宅楼南 47 米处，现有 10 号住宅 楼以东 25 米处，规划一栋高层住宅楼。为不对北侧中元玻璃厂在 施底商住宅搂其造成遮挡，本楼西侧部分设计为 12 层,建筑高度为 48 米。东侧部分设计为 21 层，建筑高度为 74 米，以上均为单元式 住宅。 小区新建高层建筑北面距中元玻璃厂在施底商住宅楼退后 47 米，东面距北同蒲铁路线 30 米，南面距离社区服务站 17 米，西面 距现有职工住宅楼 25 米，以上退距均满足有关规定的要求。 沿 11、12、13 楼东侧，14 号楼北侧，19 号楼南侧，新建二栋 五层回迁安置楼，北退 19 号楼 23.0 米，西退 11-13 楼 8 米，南退 14 号楼 20 米，东退铁路线 25 米，二楼间距 20 米。以上退距均满 山西省 xx 公司经济适用住房建设项目 山西国阳投资咨询有限责任公司 35 足有关规定的要求。 (2)出入口及停车场设计 在高层住宅楼西，19 号楼以东，通向 xx 路设置了主要出入口。 小区内住宅楼的汽车停放主要由地下解决，利用新建住宅楼之 间的绿地设置了地下停车库，地下停车数量为 100 辆；在地面留了 约 1/3 的停车位，主要设在小区内住宅楼间道路一侧。小区的停车 率达到 48.55%。 小区的道路成环状布置，为 4 米单行线，能够保证消防车、救 护车及搬家车的应急使用。 小区内自行车的停放主要依靠各住宅楼的地下室来解决。 (3) 住宅设计 小区内新建住宅楼由 12 层住宅楼和 21 层住宅楼组成一栋高中 层住宅，十二层住宅楼为单元式住宅楼，共一个单元，单元为一梯 六户，共 72 户。二十一层住宅楼为单元式住宅楼，共 2 单元，二 单元为一梯五户，一层部分为物业办公室，共 210 户。 小区回迁楼由二栋五层住宅楼组成， ，北面一栋为一梯二户， 南面为一梯三户，共 110 户。 小区现有住宅楼均为