渔业生态园改扩建项目可行性研究报告.doc

天津市诺恩渔业生态园改扩建项目可行性研究报告项目编制单位：天津市诺恩水产技术发展有限公司编制时间：二一年十月三十日第一章 总 论1.1 项目单位基本情况（1）项目单位名称：天津市诺恩水产技术发展有限公司（2）项目单位所有制形式：有限责任公司（3）财务状况介绍：2009年公司总资产为13286万元，总负债5795万元，资产负债率为43.62%，实收资本2000万元；2009年主营业务收入5449万元，净利润2742万元。银行信用等级为aaa。1.2 项目建设内容（1）项目名称：天津市诺恩渔业生态园改扩建项目（2）建设性质：改扩建。（3）建设地点：塘沽区海滨大道17107号，诺恩水产技术发展有限公司内。（4）规模及主要建设内容：诺恩渔业生态园是天津塘沽百项重点工程，天津农业龙头企业，凭借其独有生态渔业、海洋温泉、赶海拾贝优势资源，被人民网列为天津旅游新亮点之一，日最高接待人数超千人，并吸引了众多北京、河北等地的游客。为了进一步扩展市场，发挥优势，诺恩生态园计划在原生态园基础上新增赶海拾贝景区、户外观海温泉，海上垂钓岛、量贩式海鲜餐厅、海珍品礼品加工与销售等，改造新增客房、完善潜水馆、扩充娱乐设施、增加户外景观等项目。突出以海洋渔业生态游为主线，以赶海拾贝游，温泉生态养生游，工厂化渔业游等为核心的特色旅游景区。1.3 投资概算与资金来源（1）投资概算：天津市诺恩渔业生态园改扩建项目建设总投资共需万元。其中土建工程投资万元，设备购置及安装投资万元，工程其他费用10万元。（2）资金来源：企业自筹资金万元，申请滨海新区旅游发展专项资金万元。第二章 背景及必要性2.1 项目建设背景近年来，伴随全球农业的产业化发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。2009年7月5日，国家农业部与国家旅游局签署合作框架协议，共同推进休闲农业与乡村旅游发展。计划从2010年开始，通过3到5年的努力，推出一批示范县(镇)、示范村(企业)，制发一张全国性的休闲农业与乡村旅游重点产品地图。为消费者提供优质乡村休闲度假指南。根据协议，将尽快启动全国休闲农业与乡村旅游示范工程。把示范县(乡镇)、示范村、示范企业的建设作为引导和带动全国休闲农业与乡村旅游发展的重要举措。通过示范活动,提升休闲农业公共基础设施、服务设施、安全设施、环保设施建设水平和从业人员素质。探索建立一套符合我国休闲农业与乡村旅游发展实际的统计指标体系和标准体系。诺恩渔业生态园，以其很好的将渔业养殖、渔业观光旅游、渔业科普及新开发的温泉养生休闲项目结合起来，使原来单一的工厂化养殖企业又燃起了勃勃生机，把自身及周边资源积极利用起来，不但为自身创造收益，更带动周边经济发展，被天津市农委推荐成为中国旅游协会休闲农业与乡村旅游分会理事单位，成为我国首批休闲农业与乡村旅游示范园区。2.2 项目建设的必要性2.2.1发挥滨海新区特色海洋资源优势，丰富旅游资源，为滨海新区塘沽区打造精品旅游产品滨海新区拥有153 公里海岸线，海底、海滩地势平坦，潮水涨落规律性较强，潮间带较宽，有利于建造临海的大型旅游度假设施和开发水上运动或水上娱乐项目。新区内拥有独特的古泻湖湿地和滩涂，面积约为370.32 平方公里，栖息与迁徙有国家一、二级保护鸟类10 余种，各类哺乳类野生动物多种，堪称环境优美、气候宜人的天然动物园。滨海新区的环渤海海洋旅游带正在从汉沽、经塘沽到大港已基本形成。南端的地质条件、气候条件更适合发展旅游产业，其中的天津海滨浴场曾是津京和华北地区最火爆的海边休闲度假景区，累计接待游客600万人次，但由于多种原因，目前暂时停业，其所空出来的市场需求急待满足。诺恩渔业生态园位于海滨浴场南侧，拥有同海滨浴场一样的地域、资源优势，随着海滨大道修复工程的竣工，园区同塘沽洋货、外滩公园、大沽炮台革命纪念公园、临港产业区形成了一条最具滨海新区特色的旅游线路。游客们不但可以感受现代港口城市气息、见证中华民族抗击侵略，不畏强暴的历史，更重要的是，可以来到诺恩渔业生态园，回归自然、忘掉一切烦恼，全身心放松，在这里，游客们又可以吃上新鲜的海鲜、品尝园区自养的海珍品鱼、赶海拾贝、泡泡海洋温泉，参观现代化水产养殖基地，了解渤海，热爱大海诺恩渔业生态园为滨海新区的旅游带来一份惬意和放松，这对强化滨海新区旅游产品，丰富滨海新区旅游市场，起到了不可多得的作用。2.2.2深度开发滨海新区海珍品水产养殖科技园区资源，是将工厂化养殖、生态农业、海洋文化、休闲度假完美融合的典范滨海新区海珍品水产养殖科技园区是2000年国家在塘沽划出的一片邻海的工厂化养殖园区，是国家农业综合开发重点区域，主要进行工厂化养殖海珍品，培育国外优质海珍品，进行本土驯化、育苗等工作，建有天津水产龙头企业。诺恩公司早在几年前就开始参考国外先进理念，在完成国家对工厂化养殖发展要求的同时，制定“都市渔业”的发展目标。在目前国家大力发展休闲农业和乡村旅游的背景下，园区重新调整定位，将周边旅游资源与园区自身优势结合起来，开发了海洋温泉、潜水馆、赶海拾贝等新旅游产品，将原有的垂钓项目丰富整合，形成了完善的旅游服务园区，经过一年多的运营，收益良好，并逐渐被媒体和游客认可，并被评为全国科普教育基地。第三章 项目建设条件优劣势分析3.1政策环境公司所在区域为生态养殖区、生态居住区。地处未来滨海新区gdp增长的中心，紧邻4星级旅游景区海滨浴场。同时也是临港工业区、临港产业区，南港港区，滨海生态居住区和生态养殖区的黄金交点。以生态游为主题的享受国家政策支持，特别是诺恩公司作为农业产业化龙头企业，水产养殖享受国家全额贴息政策，水产养殖享受国家免税政策支持；作为国家重点支持的水产品科研基地，享受天津科研项目政策支持，享受政府研发资金支持。作为国家珍品保种基地，享受国家政策补贴。3.2资源优势充足的地热资源：地处中国优质地热带，拥有充足的地热资源。温泉水质清澈透明，属弱碱性软水含硫温泉，富含硫、锂、锌、偏硅酸等保健矿物质。海水资源：坐落于塘沽海滨浴场南侧，东临大海，是天津最佳海洋风景区，距离海边近在咫尺。气候环境资源：是天津负氧离子含量最高地方，在此地就会感觉呼吸通畅，心旷神怡。最佳赶海拾贝风景区： 这里滩涂广阔而平缓，待退潮时可乘坐三轮机动车或者直接趟水去赶海拾贝，捕鱼摸虾，捉蟹踩蛤，海上看日出，海上垂钓，还有海上鱼礁。3.3交通优势地处天津南港核心，临近京津一线，二线，津晋高速，环渤海高速，沿海高速，唐津高速。六条高速公路。其中沿海高速近在咫尺，最远的也不超过20公里。未来还将建有津石高速和南港高速。加上临近的省级公路： 217，312，208，206，105公路，中央大道，津港公路、天津大道等，构成了方便快捷的交通网络中心地带。距离天津机场45公里，距离火车站20公里。从天津快速路驱车只需45分钟，从北京只需90分钟（从北京站乘高速铁路需56分钟到塘沽火车站，再换乘大巴约需20分钟）。3.4 市场优势滨海新区主推的沿渤海旅游带，将北塘一日渔民，汉沽渔港吃海鲜，天津港工业游，大沽炮台爱国游与海滨浴场和诺恩渔业生态园连为一线，充分利用滨海新区的海洋旅游资源标志性特色旅游景点，打造独具特色的海洋渔业生态游。诺恩渔业生态园利用自身优势资源所推出的赶海拾贝游，温泉生态养生游，工厂化渔业游均具有极大的市场优势：赶海拾贝游是天津唯一的赶海拾贝主题游，满足北京、天津等消费者的需求，使其不必出华北就能去赶海；温泉养生游，则利用唯一的海洋温泉优势，将养生保健与海底温泉特殊成分结合，创造海洋温泉养生游；工厂化渔业游则让游客参与到渔业养殖，了解鱼文化，体验互动乐趣，了解渔业，热爱海洋，创造天津唯一的渔业主题游。这些特色旅游抢占了市场先机，挖掘市场空白点，满足了消费者需求，具有很大的市场优势。3.5基础设施条件目前诺恩渔业生态园已完成建筑面积33378.42平米，建有工厂化繁育车间、培训中心、研发楼及职工公寓共19162.65，海德怡温泉会馆建筑面积14215.77，配有：发电机房：设有柴油发电机房和315kva变压器两台，160kva变压器一台，发电机房配有75kw发电机2台，175kw发电机1台。冷库：50吨容量。配有速冻室。污水处理：日处理能力50吨地热循环设施：设有地下热水池、淡水池、消防水池1200立方。地下机房70平米。同时保证全厂取暖、温泉、生活、养殖的用水需要。中央空调：空调机房100平米，配有污水源热泵大型机组两台，具备制冷采暖功能。其他：配有仓库、配餐加工间、超市等共计1000平米。网络：拥有10g独立光纤，保证全厂网络高速畅通已为改扩建项目提供双向电网，煤气干线从该地段通过，留口已签协议。第 21 页 共 22 页第四章 项目单位基本情况4.1 概况天津市诺恩水产技术发展有限公司成立于2001年，系国家重点扶持农业综合开发企业，是以海珍品苗种繁育为主，兼有示范养殖、科普培训、休闲旅游度假等功能、走都市渔业道路的民营科技企业。公司总投资约1.2亿元人民币，建筑面积33378.42平米，建有工厂化繁育车间、培训中心、研发楼及职工公寓共19162.65，海德怡温泉会馆建筑面积14215.77（四星级标准）。天津市诺恩水产技术发展有限公司是天津市农业产业化经营市级重点龙头企业、天津市无公害水产品生产基地、天津水产理事单位，国家农业部科技示范场、国家科普惠农兴村先进单位，天津农学院实习基地、天津市水产良种场，天津市水产技术推广示范基地、全国科普教育基地，中国少年儿童基金会安康活动基地，天津水产协会常务理事单位，中国旅游协会休闲农业与乡村旅游分会理事单位。公司至今先后引进并自主培育了金头鲷、大西洋牙鲆、漠斑牙鲆、美国红鱼、花鲈、褐牙鲆、大菱鲆、美洲黑石斑、半滑舌鳎、条斑星鲽等国内外名优品种。是天津第一家引进南美白对虾的企业，并实现产业化经营。在引进繁育及健康养殖技术研究方面，公司近年来共承担市、区级科研项目10余项，主要有：漠斑牙鲆人工育苗及健康养殖示范研究、美洲黑石斑鱼引种繁育及配套养殖技术、大西洋王鲷引种繁育技术研究大西洋牙鲆健康养殖示范研究、漠斑牙鲆和大西洋牙鲆的繁殖调控和杂交育种等，项目完成质量高、时间准，有很强的自主创新精神。为适应发展都市休闲渔业的经营需求，公司引进了观赏鱼品种，并增加休闲渔业经营项目。公司新建的海德怡温泉会馆，按四星级酒店标准设计施工，建筑面积14215.77，主体六层、局部四层。4200的温泉娱乐大厅，可同时容纳1000人。4.2发展思路坚持科学发展与和谐发展，适应国家大力发展休闲农业和乡村旅游的整体规划，依托国家宏观政策，发挥自身技术、资源、区位等优势，发展以海珍品良种培育、示范养成为主，集养殖科技示范、渔业科普教育、旅游休闲娱乐为一体的精品渔业生态园。坚持走产学研结合道路，使一产和三产有效融合，优势互补，最终建成一个以设施化、产业化、标准化、现代化为目标，功能多样，特色明显、优势突出、竞争力强的农业休闲生态园，并逐渐成为全国休闲农业与乡村旅游示范区。4.3 财务状况2009年，公司总资产为13286万元，其中流动资产4886万元，固定资产8099万元；总负债5795万元，资产负债率为43.62%，实收资本2000万元；2009年主营业务收入5449万元，净利润2742万元。银行信用等级为aaa。 第五章 市场分析和销售方案5.1 市场分析5.1.1 项目市场现状改扩建项目将继续以海洋渔业生态游为主线，推出以赶海拾贝游，温泉生态养生游，工厂化渔业游等为概念的特色旅游。赶海拾贝游是一种特色滩涂游，由山东日照率先提出，去年吸引吸引了北京、天津大量游客。日照市去年接待游客1741.7万人次，实现旅游总收入101.7亿元，其中赶海拾贝游也是其重要旅游项目。而目前华北地区，包括天津，赶海拾贝游只是自发行为，没有进行整体包装和运营，具有极大的市场发展空间。温泉旅游在天津需求量大，但竞争更激烈，以帝景温泉、团泊温泉、东丽温泉为代表的几个景点各有优势。工厂化渔业游作为本地全新的特色游，目前市场暂未出现，作为全新旅游项目，值得挖掘。5.1.2 市场前景分析赶海拾贝主要是针对华北地区，能够让华北地区的游客，特别北京、天津的游客能够就近体验上潮有船当渔民，落潮拾贝拾网眼的乐趣。温泉养生游则针对天津及北京游客，抓住消费者对养生的重视，靠差异化赢取市场。工厂化渔业游则是旅游的创新点，创造全新旅游项目。5.1.3 项目的市场竞争优势改扩建项目所推出以赶海拾贝游，温泉生态养生游，工厂化渔业游等为概念的海洋温泉渔业生态游，在同类市场具有极高的竞争优势：以赶海拾贝为主题的滩涂旅游，是继北塘一日渔民，汉沽渔港吃海鲜，后天津又一个海洋旅游新亮点。从而将三个特色旅游连接成一线，充分利用滨海新区的海洋旅游资源，打造成天津唯一的赶海拾贝主题游。凭借其更佳的地理条件和自然资源，比山东日照李家台赶海园更具竞争优势。温泉养生游，则利用独特的海洋温泉优势，侧重养生保健。特别是凭借其来自海底的特殊温泉成分，对养生保健为诉求的消费者更具吸引力。工厂化渔业游则是体现鱼文化的，利用全国科普教育基地的优势，与中科院海洋研究所合作，以海洋生态，鱼文化，海洋动植物，有孔虫雕塑园，珍品鱼展馆，观赏鱼展馆，参与珍品鱼孵化和喂养，体验互动乐趣，了解海洋，热爱海洋，保护海洋为主题5.2 营销5.2.1销售渠道和营销模式1、直接销售渠道现场销售：做好电话记录，抓住每个潜在客户。办事处：以服务各渠道为重点，抓住重点客户。团购：主要针对企事业单位的年终总结会，推动会，表彰会等大型会议。电话直销、dm推荐、人员拜访等。2、利用合作伙伴销售渠道1）各大旅行社代办点。2）重要旅行社的整体合作。3）各院校的代理机构。4）电视购物代理渠道。5）保健品健身机构及其他商业业态合作代理。3、重要机构的长期合作培训机构：不定期的各类培训，特别是以针对针对决策层的培训为重点。同时推出“培训2日游”项目，以培训+休闲+度假方式，让白领人士结交新朋友，丰富新知识，扩大新领域。拓展训练机构：将海滩拓展基地打造为天津特色拓展训练场所，成为企业拓展训练重要选择。车友会、驴友会、网上团体：安排专人到各论坛发帖子，吸引关注。同时，用门票置换一批网络广告，一方面扩大影响力，一方面也吸引其过来。企业家协会、行业协会：特别是针对决策人的行业性讲座，研讨会等重点院校：与全国知名院校合作，建立培训和实习基地幼教机构、幼儿园、少年宫：组织亲子活动，吸引家庭参加。社团组织：联合举办各类特色活动。大使馆：通过举办各地风土人情，文化，美食展，邀请沿海国家大使馆参加，其在此处举办当地文化周，创造新闻热点，而且吸引本地游客。北京办事处的工作之一。健康机构，医疗机构：以健康、养生为主题，与各医院置换宣传广告位并赠送门票；共同举办养生讲座等活动。总工会：重点挖掘部门，与总工会联合举办工会主席培训联谊等活动企业家庭日，公益组织，志愿者协会媒体：与中国传媒大学共同建设媒体研讨会，媒体培训基地5.2.2销售方案关注京津地区重要活动，如选美大赛，高峰论坛，企业峰会，以提供场地方式增加曝光率，同时吸引潜在目标用户亲临体验。根据全年重要节日，提前1-2个月准备，适时推出系列活动。1月1日 元旦（new years day) l 3月5日 青年志愿者服务日 l 3月8日 国际妇女节（international women day) l 3月12日 中国植树节（china arbor day) l 3月15日 世界消费者权益日（world consumer right day） l 3月21日 世界森林日（world forest day) l 4月5日 清明节（tomb-sweeping day) l 4月7日 世界卫生日（world health day） l 4月22日 世界地球日（world earth day) l 5月1日 国际劳动节（international labour day) l 5月4日 中国青年节（chinese youth day) l 6月1日 国际儿童节（international childrens day) l 6月5日 世界环境日（international environment day) l 7月1日 中国共产党成立纪念日l 8月1日 建军节l 9月10日 中国教师节（teachers day) l 9月27日 世界旅游日（world tourism day) l 10月1日 中华人民共和国国庆节（national day) l 11月8日 中国记者节l 11月17日 国际大学生节 l 12月3日 世界残疾人日（world disabled day） l 12月25日 圣诞节（christmas day) l 5月第二个星期日 母亲节（mothers day) l 6月第三个星期日 父亲节（fathers day) l 11月最后一个星期四感恩节（thanksgiving day)l 农历：春节l 二月二l 五月初五端午节l 七月初七l 八月十五l 九月初九5.2.3 营销模式采取整合营销模式，建立以客户为中心的营销体系。特别是采取一对一的会员制营销的方式，对客户的消费行为，消费习惯，消费周期，消费关注点进行详细的跟踪，并采取差异化的营销和服务手段，有效让每个顾客都能体会到温馨的服务。同时实行多渠道多元化推广手段，发挥各个渠道的优势资源。5.3 市场风险分析5.3.1 项目产品市场风险因素分析随着天津其他旅游风景区快速发展：天津大港官港生态游乐园、天津宝坻帝景温泉度假村、东丽水上温泉欢乐谷等地正在快速发展。虽然我们独具海洋温泉、生态渔业优势，但竞争景区的挑战不容忽视。5.3.2 防范和降低风险对策1、加快开发进度，同是利用天津南港产业区快速发展的机会，迅速打造海洋渔业生态园区的龙头地位。2、随时关注各区域发展动态，有的放矢制定营销策略，执行差异化、优质化服务策略，满足游客需求。第六章 建设方案6.1 建设任务和规模6.1.1 建设任务为了进一步扩展市场，发挥优势，诺恩生态园计划在原生态园基础上新增赶海拾贝景区、户外观海温泉，海上垂钓岛、量贩式海鲜餐厅、海珍品礼品加工与销售等，改造新增客房、完善潜水馆、扩充娱乐设施、增加户外景观等项目。突出以海洋渔业生态游为主线，以赶海拾贝游，温泉生态养生游，工厂化渔业游等为核心的特色旅游景区。6.1.2 建设规模填充6.2 建设规划和布局填充6.3 项目建设标准和具体建设内容6.3.1 建设标准项目建设坚持先进性、实用性、高质量的原则，建筑工程及配套设施严格执行建筑设计防火规范gbj50016-2006，地基基础设计规范gb50007-2002，混凝土结构设计规范gb50010-2002，建筑抗震设计规范 gb50011-2001，建筑结构荷载规范gb50009-2001，采暖通风与空气调节设计规范gbj19-87 2001版，采暖通风设计手册，低压配电设计规范gb50054-95，民用建筑电气设计规范jgj/t16-92，建筑照明设计标准gb50034-2004，建筑物防雷设计规范gb50057-94，工业与民用电力装置接地设计规范gbj65-83，天津市公用建筑节能设计标准j10633-2005，建筑内部装修设计防火规范gb50222-95等建筑工程国家及行业标准及进行建设。6.3.2 具体建设内容6.3.2.1 土建6.3.2.2 设备6.3.2.3 公用基础设施6.4 实施进度安排6.4.1 建设期限6.4.2 项目实施进度安排第七章 投资概算与资金筹措7.1 投资概算依据按天津市建筑物土建造价指标及有关规定进行估算。7.2 投资概算7.3 资金筹措7.4 资金使用和管理第八章 环境影响评价8.1 环境影响及治理措施诺恩渔业生态园遵循资源节约、环境友好和可持续发展理念，以现代科学技术和设施装备为支撑，运用先进的生产方式和经营管理手段，实现经济、生态和社会效益和谐共赢的生态产业形态。园区内集合目前国际先进的环保节能设施，充分的体现了作为休闲农业和乡村旅游示范理事单位的远瞻性、先进性，主要的环保设施有：污水处理回用、污水源热泵空调系统等，是环保先行的绿色园区。污水处理会用系统将园区所产生的生活污水、养殖污水处理后所产生的中水，用于冲厕和洗车；污水源热泵空调系统，冬可供暖、夏可采凉，完全摈弃了过去中央空调需要大量电能和老式锅炉需要烧煤的历史，它是利用养殖污水，借助制冷循环系统，通过消耗少量的电能，在冬天将水资源中的低品质能量“汲取”出来，经管网供给室内空调、采暖系统；夏天，将室内的热量带走，并释放到水中，以达到夏季