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文档简介

买卖不破租赁的应用买卖不破租赁的应用 【案情介绍】 XX 年 5 月，安某与本市某商场签订合同，约定安某承 租该商场的两间铺面(建筑面积为平方米)作为商业营业用 房，租期为 3 年。租期届满后，安某仍按月支付房租，该 商场也按月收取房租，直至 XX 年 6 月，该商场借安某非法 转租为由强行将铺面收回，并于 XX 年 7 月以 3 千元每平方 米的价格卖给了知情人任某。安某诉至法院，要求继续承 租该铺面。 【争议焦点】 1、 合同到期后即 XX 年 6 月至 XX 年 7 月这段时间， 安某与商场是否存在租赁关系? 2、 安某能否请求继续承租该铺面? 【案情分析】 一、关于第一个争议的焦点：依据合同法第 236 条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租 人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间限 为不定期。 ”在本案中，安某与商场所签合同的期限是 3 年， 也就是合同期限在 XX 年 5 月届满。但当合同有效期限届满 后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也 继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长 合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长 了原承租合同的期限。依 236 条的规定，该合同视为未约 定期限的合同。 合同法第 232 条又规定“当事人对租赁 期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规 定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除 合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 ”具体到房屋租赁合同实践中，房屋产权人应提前一个月 通知承租人，以便其另寻住所。本案中商场并没有遵守此 法律规定，而是以其他借口强行收回铺面，依规定其终止 承租关系的意思表示违反法定程序应认定为无效，则 XX 年 6 月至 XX 年 7 月安某与商场仍存在租赁关系。 二、关于第二个争议的焦点，也就是涉及“买卖不破 租赁”的问题。买卖不破除租赁，是指租赁房屋被买卖的 场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。 具体到合同法就是该法第 229 条的规定“租赁物在租 赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。买卖 不破租赁的构成要件包括：(1)须有房屋租赁合同;(2)须房 屋已交付承租人使用;(3)须房屋被买卖。它的效力是买受 人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房 用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租 赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力 的影响。也就是说尽管房屋产权已经转让，由于安某与商 场存在租赁关系，安某仍可以请求继续承租该铺面。但
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