某货场整体开发项目可行性研究报告.doc

xx货场整体开发项目可行性研究报告xx货场整体开发项目可行性论证报告商会（协会）联合体二o一o年十月十八日目 录目 录1第一章 概 论2第二章 合作单位42.1 合作单位名称42.2 合作单位概况4第三章 项目背景73.1 xx货场地块价值不断升迁73.2 地方政府对xx货场日渐关注73.3 相关商业机构青睐xx货场83.4 铁路主业功能逐渐外移83.5 试验性项目中南玻璃城初见成效8第四章 合作目标104.1 经济目标104.2 社会目标104.3 铁路利益保障目标10第五章 合作方式115.1 组织架构115.2 控股115.3 合作期限115.4 股权预测115.5 商业项目12第六章 项目可行性分析136.1 开发项目的原则和思路136.2 建材市场项目可行性分析136.3 智能仓储项目可行性分析146.4 商会总部项目可行性分析156.5 中国玻璃期货交易基地项目可行性分析15第七章 项目投资分析177.1 商业区管理项目177.2 建材市场项目187.3 智能仓储项目187.4 玻璃期货市场项目和商会总部项目197.5 投资与收益预测表197.6 建设周期197.7 回报预测19第八章 风险评估208.1 市场风险208.2 政策与效益风险21结论23第一章 概 论鉴于xx货场地块价值不断升迁、政府部门对它日渐关注，商业机构对它日趋青睐、铁路主业功能逐渐外移、试验性项目中南玻璃城初见成效。因此，应该抓住这难得的历史机遇，尽快启动xx货场整体开发的调研、论证、建设等相关工作。根据铁路这一国企的特点和xx货场的实际情况，我们认为，成功开发xx货场，应当做到“讲科学、讲政治、讲和谐”。只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种 “国有资产流失”的现象，以及开发进程中各种现象的社会矛盾。讲科学，一是强调项目的“发展性”，求真务实，避免空谈长谈，对项目的目标、进度、回报，准确计划、切实完成；二是强调项目“人本性”，“财聚人散，财散人聚”，投资人、现有职工、现有商户都是开发项目的强大力量，如何发挥这股力量的作用，将是区别传统开发手段的重要特征之一；三是强调“持续性”，避免项目昙花一现、竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目的生命力和生存空间；四是强调“统筹性”，开发，将是企业的永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作的实施，营运过程中项目保留和项目置换工作的实施，我们随时都在做主次、轻重、先后的“选择题”。讲政治，xx货场的整体开发，是铁路系统与民间组织的试探性合作，他的成功，极有可能成为有代表性的样板和典范。因此，我们要实现国企和民企的利益平衡，要找到国企体制和民企体制的融合空间。尽量避免简单承包式和简单租赁式，避免在管理机制和分配机制上的各自为政、划江而治的局面。讲和谐，众人拾柴火焰高。成功开发xx货场，我们必须团结各方力量，政府、铁路、商会、协会、投资人、职工、商户都将是项目的建设者和分配者，“小算盘”和“大算盘”的思路需要统一，项目方案和公关方案的手段要并举，只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共的和谐局面。所以，我们把xx货场开发做出这样的定位：创新国企与民企合作思路，树立铁路系统改革典范，实现社会效益和经济效益最大化。第二章 合作单位2.1 合作单位名称 武汉中力物流总公司（负责人：湛 伟） 商会（协会）联合体（负责人：王孝新）2.2 合作单位概况1 中力物流总公司武汉中力物流有限公司创建于2005年，是中南地区最大、专业性最强、从事国内外物流服务的大型国有企业，主要为各种物资流通提供运输、仓储和配送服务，以及建筑材料、装饰材料、煤炭、粮食、钢材、化工等商品的贸易，并为客户提供进口业务咨询和报关服务。公司注册资金为一千一百万元，目前有干部职员四千多人。 武汉中力物流有限公司是武汉铁路局唯一从事国际、国内物流服务的直属一级公司，旗下拥有9个分公司，分布在湖北、河南铁路沿线及长江两岸沿线，拥有60多个可办理运输业务的车站货场，营业线路3000公里。设立在各铁路站段货场内的露天硬地料场达20万平方米、标准化仓库8万平方米、铁路专用线100多条。依托铁路、公路、水路、航空等运输资源，为国内外商家、客户提供“一站式”、“门到门”、“分拨配送”等物流服务，同时为工程建设提供钢材、水泥等原材料配送和运输服务，流动资金3亿元。2 商会（协会）联合体为确保xx货场整体开发工作有效进行，针对xx货场现状，商会（协会）联合体共由四家单位组成：湖北省四川商会、武汉玻璃行业协会、武汉莆田商会、武汉泉州商会。在铁路提供土地的基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划设计和项目执行等工作。 湖北省四川商会湖北省四川商会成立于2006年，四川籍人士在鄂投资的企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成的非营利性社会团体。商会业务主管单位湖北省工商联合会、民政厅的登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处的业务指导和监督管理。商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府的联系，维护会员的合法权益；引导会员守法经营，树立良好的四川企业形象；组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作的桥梁和纽带。 湖北省四川商会，2008年被湖北省民政厅授予3a级社会团体匾牌，2009年受到中央和湖北省委奖励。 武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于2008年，是以玻璃原片厂、深/精加工、科技生产（或销售）的企业自愿组成的非营利性社会团体。其业务主管单位是武汉市经信委；登记管理机关是武汉市民政局。协会接受业务主管单位和社团登记管理机关的业务指导和登记管理。 协会的宗旨：遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统一，安全和民族团结，不损害国家利益、社会公共利益，以及其它组织和公民的合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。 武汉莆田商会武汉莆田商会成立于2010年，在武汉经商的约3万人。莆商在武汉投资约800多亿元，涉及建材、食品、珠宝、房地产、医疗器械五大领域的30多个行业。目前，武汉莆商资产百万以上的数以千计，资产千万以上的企业有200多家。 武汉泉州商会武汉泉州商会成立于2007年，现有会员600多人，经营范围涉及建材、建筑、装修、服装鞋帽、石材加工、房地产开发、汽车配件、食品加工、交通运输、餐饮等10多个行业，共投入资金200多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。 商会联合体机构设置1. 商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目的调研、论证、规划、资金招募、项目执行等相关工作。商会联合体及办公室主要成员组成如下：理 事 长：李国斌副理事长：宋事涛、蔡玉春、王清白执行理事：田祖平主 任：王孝新项目助理：曾秋萍（兼会计）企划助理：罗飞英（兼出纳）行政助理：秦学文（兼勤务）2. 商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金100万，各理事单位20万，不足部分根据项目开发需要再投入。第三章 项目背景3.1 xx货场地块价值不断升迁1. xx货场约270亩地，独居“中国建材第一市”硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。2. 南国大武汉、香江、金太阳、沃尔玛等数十个知名卖场布其周围，大有“众星捧月”之势。3. 建设大道、解放大道、xx一路、xx二路交汇于xx货场，难得的客流资源，更助它“独霸一方”。4. 铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为xx货场的核心竞争力。5. 尤其二环线横贯广场，“逼出”了开发xx货场难求的机遇：放缓开发，二环线是“负担”；加快开发，二环线是“财富”。6. 目前，该地段商业门面的租金已经达到100元/m2月的均价，最高的已经攀升至200元左右。而xx货场仍然处于数年前的30元左右。相形之下，货场的商业价值每年流失4亿元以上。7. xx货场周边地段的开发，不断地吸吮着xx货场的商业资源：xx货场培养成熟的商户，总是一批批的迁至周边新兴市场。xx货场需要创新升级、提升硬件、沉淀品牌。3.2 地方政府对xx货场日渐关注政府对货场的规划日渐关注，但由于铁路的相对独立，难免存在“难以下手”的顾虑。严格的说，老站台、老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加1-2亿元/年的税源，加快文明城、卫生城、环保城、园林城“四城”建设，努力推动区域经济，社会大发展、大提高。3.3 相关商业机构青睐xx货场近年来，包括南国大武汉、红星美凯龙、四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对xx货场局部或整体开发。3.4 铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，xx货场基本处于完全辅业状态。当然，可以暂时对空置地带进行仓租式处理。然而，一方面，这种举动会导致新一轮的“折腾”：一旦租赁，整体开发时不免另花代价。另一方面，铁路专用线将在较长时间处于“闲置”状态。这些资源，和二环线一样，利用了是财富，不利用是负担。3.5 试验性项目中南玻璃城初见成效由于精品城在软硬件方面近十年来“少有动作”，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城2008年末的90%空置率。在上级领导的支持下，精品城从产业方向、组织状态、稳定性能等各方面进行考核。与玻璃行业合作，于2009年年初开始运作“中南玻璃城”项目。虽然历经了金融危机、xx双墩“玻璃街”拆迁停滞、二环线引起的工商登记冻结等等一系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的“共渡危难”，到2009年年底，门面依然实现了从90%空置率到90%承租率的“镜像”变迁。尤其是中南玻璃城受到cctv新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主流权威媒体的报道，更加坚定了我们合作的信心。从目前中国玻璃协会、四川商会、武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，项目将拥有更大的成长空间。令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新一轮的生死考验。二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在70%以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案：一是尽快面向商户表达开发意图，激发商户“为希望而坚守”；二是开通客流的补救措施；三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户“为希望而坚守”。所以，对xx货场的开发，显得更为迫切。我们深知，路局各级领导一直十分重视xx货场的生存和发展。货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视xx货场的整体开发工作，组织专业人员进一步开展调研、论证、规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握xx货场开发的主动权，尽快启动xx货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中的崭新形象。第四章 合作目标4.1 经济目标合作后xx货场年交易额50亿，中力物流与商会联合体共同收益约5亿元/年，商户收益约5亿元/年。4.2 社会目标1. 解决约15000人的就业。2. 创新国企与民企合作的双赢思路，成为铁路系统改革的典范。3. 为政府提供1-2亿元的税收贡献，优化xx货场市容形象。4.3 铁路利益保障目标1. 合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入按1500万元保底，当分红高于1500万元时，按股权分配，当分红低于1500万元时，由联合体从股权收益中补足。2. 铁路的土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒的因素下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。3. 铁路职工一并编入合作公司统一管理（按2010年10月31日xx货场供职人数为限）。第五章 合作方式5.1 组织架构中力物流商会联合体合作公司项目1项目2项目3项目5项目4 图（1）5.2 控股中力物流与商会联合体组成的合作公司对各项目控股。在控股原则下招商，以确保对各项目的实际控制权。5.3 合作期限中力物流与商会联合体的合作期限为70年。期满后，若继续合作，另行协商；若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着物归合作公司，并按当时市值评估值作价转让，转让所得按股权比例进行分配。5.4 股权预测划拨仓库用地按60万元/亩测算，土地价值约1.62亿元。按2.0容积率加负一层规划设计，附着物投资约25亿元；合作公司在各项目按51%控股；联合体投资约10.75亿元；考虑投资阶段性和铁路利益保障元素，预估合作公司中中力物流股权20%，联合体股权80%（股权最终分配，以专业机构评估为准）。5.5 商业项目1. xx货场商业园管理项目：主要收益来自于项目规划、设计、招商、物业管理等。2. 建材市场项目：主要收益来自于租金、广告以及自营等项目。3. 智能仓储项目：主要收益来自于仓位租金、物流管理等项目。4. 玻璃期货交易项目：主要收益来自于租金、代理费等项目。5. 商会总部基地项目：主要收益来自于租金、商会活动等项目。第六章 项目可行性分析6.1 开发项目的原则和思路1. 就整体思路而言，应该把握铁路在开发中的主导地位。在双赢原则下，实现项目的政治利益和经济利益最大化。尤其是货场的形象、地块的价值、辅业人员的安置、铁路专用线功能的继续发挥四大要素，应当作为立足点和突破口。2. 就开发项目而言，应该坚持产业方向、组织状态和稳定性能三大要素最优化的原则。“产业方向”应当体现全面协调可持续，首选类似于玻璃城这种“填补空白”和“不可复制”的项目；“组织状态”应以与政府、国企、商会、协会等带有组织色彩的机构进行合作为主要手段；“稳定性能”应从项目本身的生命力和项目运作的综合能力进行考核和培养。6.2 建材市场项目可行性分析1. 随着市场和城市规划的变迁，武汉建材市场由原来的xx、顺道街、小东门三架马车牵动的局面，逐渐由于交通、服务等元素，市场已经走向细分和终端化，虽然目前上述这三架马车仍然有牵动的体魄，但在一定程度上还是被相对弱化。2. 这三架马车中，顺道街和小东门已经越来越终端化，“总代理”、“大本营”等概念，他们已经没有了。xx却不同，他一直保持着渠道和终端这两类客户，欲购物美价廉的客户首选xx，想在武汉发展，抢占中部地区，通过武汉辐射周边市场的厂家，越来越多的抢占xx。从这个意义上说，相对于顺道街和小东门，牵动的能量，xx正在继续强化。因此，武汉市和硚口区政府，一直以来都非常重视xx建材圈的升级工作。3. xx货场地处建材圈核心位置，地段、交通以及铁路本身在开发中相对宽松的优势，无一不助长着他在建材流通领域的霸主地位。更为可贵的是土地成本低，商铺的租金就具备了独到的优势。大品牌，铁路最容易引进；大手笔，铁路最容易“玩”出来。从品牌集结到建材期货交易，很多人做不了的，铁路都可以做到。4. xx货场占地270亩，规划27万的展厅，可以容纳近2000家商户，相当于现有容量的6倍。铁路、投资人、地方政府的收益都会大幅度的增涨。6.3 智能仓储项目可行性分析1. 目前散居各处的商场、建材市场，在仓储方面都不同程度地存在五个问题：一是仓库难求；二是装卸成本高；三是管理费用大；四是利用效能小；五是库店往来不方便。如果能针对这个五个问题就地解决仓储，不但收益可观，更容易促成展示厅的承租。2. 智能仓储项目的启动，将一揽子解决上述问题。首先，按展厅 ：仓储 = 1平方 ：10立方的比例配备，智能仓储面积19万平米，容量270万立方米。进驻的品牌，都可以获得配套的仓储空间。第二，比照伊利、蒙牛、武烟等企业仓储自动化标准，装卸快、成本低。第三，智能仓储自动化程度高，消防、安全、防盗监控等功能全面解决，降低请人看管等费用。第四，仓位式设计，可以最大限度地利用仓库空间，避免了传统的单层堆码或者3-5米的堆码高度。第五，就地解决商户库存，不需要第二次转运，也不需要人员的远程往来。6.4 商会总部项目可行性分析1. 随着市场经济的逐渐成熟，商会的作用和影响已经达到空前高度。事实证明，商会的成长，更有利于当地的社会稳定和经济发展。目前，各个异地商会总部尚处散居状态。这种状态，将会在一定程度上制约着商会作用的更好发挥，也制约着地方政府的有效管理。如果能够成功运作商会总部项目，在改善商会办公环境，优化商会组织形象的同时，必将引来商会组织发挥更大社会作用的本质变革。2. 运作商会总部项目，已经具备一定的现实基础。一方面，商会总部项目已经使部分商会表达出了浓厚的兴趣；另一方面，地方政府也不同程度地对商会总部项目的社会价值和商业价值给予肯定。据了解，几年前，硚口区拟建商会总部项目时，就已经有17家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。（尽管如此，湖南商会依然成功运作了他的总部项目。目前，湖南大厦已经在xx海工大开工建设。）如果能够在xx货场修建15-20幢冠名为“广东大厦”、“四川大厦”、“浙江大厦”等等的商会总部大楼，与武汉中央商务区紧密呼应，我们想，不但能够获得巨大的政治利益，而且可以实现空前的经济回报。6.5 中国玻璃期货交易基地项目可行性分析商会总部应该是具备两大功能的项目：一是商会组织功能；二是地域特色经济功能。如果还能够与政府倡导的产业结合（如节能、环保、新概念、新能源等科学发展观元素），项目的社会价值和经济价值将会更大。1. 玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥、钢材的市场生命力相差无几。2. 随着光伏玻璃、现代lowe玻璃、导电玻璃、液体玻璃、调光玻璃、发光玻璃、tft玻璃基片等一系列的新兴产品问市，玻璃势必成为“节能、环保、新能源”独树一帜的建筑装饰材料。目前，河北保定已经建成中国第一栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为26万度。在全国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大力支持下如雨后春笋般地兴建。3. 玻璃市场始终存在较大波动。以2009年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼100%。4. 玻璃与其他材料的最大不同在于：终端交易环节的量身定制。玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业8-10年产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶性竞争和传统项目的重复建设。更为重要的是，高新产品的期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业的市场风险，必将得到政府和企业的倾力相助。第七章 项目投资分析7.1 商业区管理项目该项目主要负责地块的规划设计，公共部分建设、综合体辅助项目运营、招商和各项目的物业管理。1. 投资预算测算基础为建筑面积460000规划设计：包括市场调研、论证、规划设计、审批，预计投资1000万。公共部分建设：水、电、路、园、通信等，预计投资1.2亿元。 图（2） 图（3）招商：包括广告、宣传等在内的招商投资，预计5000万元。物业管理：物业管理系统软硬件总投入预计1000万元。投资合计：1.9亿元2. 投资收益投资增益：各个项目启动前，按500元/收取一次性配套费，并按2元/月收取配套养护费。一次性收益为2.3亿元，利润为2.3亿元-1.8亿元=0.5亿元；配套养护年利润为1100万元-成本700万元=400万元。物业管理收益：按2元/收取，收益：1100万元-成本600万元=500万元。收益合计：一次性收益0.5亿元，另每年900万元。7.2 建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前，将占据商业园270000的区域。按建材类别分别为瓷砖、洁具、玻璃、门业、板材等五大主体市场。投资测算：土建、设备、装修、招商等按3500元/计，预计10亿元。收益测算：租金、广告、活动等按75元/计，2.7亿元/年。效益测算：2.7亿元/年-成本5000万元/年=2.2亿元/年7.3 智能仓储项目智能仓储项目：按-1层及第3层共计19000，合270万m，主要负责仓储、物流管理。投资测算：土建、设备、招商等按7000元/计，13.3亿元。收入测算：租金按月10元/m月计，预计3.2亿元/年；物流管理按1元/m，预计3200万元/年。效益测算：3.2亿元+0.32亿元-成本5000万元=3.02亿元/年。7.4 玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。7.5 投资与收益预测表项目名称投资（亿元）年成本（亿元）年收入（亿元）利润(亿元）备 注商业区管理项目1.90.130.220.09另收入2.3亿元建材市场项目100.52.72.2智能仓储项目13.30.53.523.02合计25.21.136.445.31当期收回投资2.3亿元 图（4）7.6 建设周期针对xx货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为8年，但各项目实际投资收益期在2-3年，所以按平均3年建设周期评估投资及回报。7.7 回报预测l 全项目每年利润5.31亿元（含税）。l 合作公司应得利润为5.3151%=2.7亿元。l 中力物流收益约：5400万元，联合体约2.16亿元。第八章 风险评估8.1 市场风险xx货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉为代表的建材市场异军突起。在上级领导的支持下，精品城与玻璃行业合作，于2009年初开始运作“中南玻璃城”项目。实践证明，中南玻璃城的成功进驻也显示了时代精品城的历史荣光。由于诸多因素的变化将应有的市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更优越的软硬件投入，实行亮点打造。 市场保有量的风险预测与防范xx货场现有商户约350家，开发后将达到2000家，相当于现有商户的6倍，商户进驻是否能够达到饱和，将是市场风险之一。解决方案应采取五个步骤：一是培养现有商户成为开发的主力军，从优惠、投资权等方面放宽政策。确保现有商户沉淀，扩大转介绍。实现在现有基础上翻一翻（700家）的目标；二是尽快启动招商宣传工作，在xx路、中央商务区、金太阳等正在执行拆迁的地段或建制地引进商户和品牌，实现600家进驻的目标；三是通过广告等手段，将尚未进驻xx的建材品牌引进xx货场，实现300家进驻目标；四是引进“城市综合体”概念，将补充性质的项目引入xx货场，如餐厅、酒店、银行、百货、娱乐等等，实现相当于300家建材进驻的面积；五是整体引进类似欧亚达家居这种有品牌影响力的企业，实现相当于500家建材进驻的面积。 市场持续性的风险预测与防范要实现xx货场项目“青春永驻“，最好的解决方案就是不断升级。在市场运行过程中，必须提供足够的用以企业发展的储备资源，必须提前准备超越现状的成长性项目。比如，我们考虑的“玻璃期货交易”和“商会总部基地”项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。8.2 政策与效益风险国企改革随着市场经济不断健康的发展，走出了具有中国特色的成功路子。铁路也不例外，铁道部门沉淀资产丰厚，人力资源丰盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路的改革攻坚阶段即将来临。在项目开发中，虽存在诸多难以预测的政策变化和相关制度的改革等，但是开发不能等，刻不容缓。要认真分析政策前景，切实把握政策变化的机遇与有利因素，规避可预测的风险。利益分配的风险预测与防范有的国企改革总会在改革之后背负“国有资产流失”的议论，我们也可能会承担这个风险。防范这一风