大淮海国际城XXX商业开发项目可行性研究报告(综合商贸城项目).doc

xxxx房地产开发有限公司大淮海国际城xxxx商业开发项目可行性研究报告xx工程咨询事务所二o一三年五月大淮海国际城xxx商业开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论5一、项目概述5二、可行性研究报告编制依据及范围6三、项目单位简介7四、项目主要技术经济指标8第二章 项目的背景、可行性及必要性9一、项目提出的背景9二、项目建设的必要性9三、项目的可行性14第三章 市场分析16一、项目整体素质分析16二、项目区商业环境研析18三、项目招商的政策优势19四、综合评价：26第四章 项目选址及建设条件27一、项目选址27二、建设条件27第五章 项目策划与定位35一、项目策划思路35二、项目的市场定位37三、 建筑规模及规划设计方案42第六章 建设规模及功能标准48一、建设规模48二、功能设施标准48第七章 建筑方案50一、 规划设计方案的指导思想、原则及依据50二、项目总体规划方案52三、结构设计58四、公用工程方案63第八章营销策略及方案71一、营销策略71二、营销方式73三、销售节奏与策略75第九章环境保护78一、主要污染源78二、 环境保护执行标准78三、环境保护措施78第十章 资源节约81一、设计依据81二、节能81第十一章 劳动安全卫生及消防84一、劳动安全84二、消防85第十二章 项目管理与实施进度安排87一、项目管理87二、项目监理87第十三章投资估算及资金筹措90一、投资估算依据90二、建设投资估算90三、资金筹措方案91第十四章 项目招投标92一、发包方式92二、招标组织形式92三、招标方式92四、本项目招标形式和招标内容94第十五章经济评价96一、销售价格96二、销售进度及付款计划96三、税费率96四、盈利能力分析96五、不确定分析97六、财务评价结论99第十六章 社会效益分析100第十七章 结论与建议102 102第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：大淮海国际城xxxx商业开发项目（二）承办单位：xxxx房地产开发有限公司（三）建设地点：xx市xx区xx镇天汇大道1号（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：联系电话：联系电话：（六）项目建设规模：项目总投资180000万元。总占地面积466662平方米（700亩）。总建筑面积：460000平方米，其中：创智商务楼建筑面积60000平方米，创智商业街区建筑面积12729平方米。预计实现招商经营收入28亿元；新增税收2.24亿元；预计新增就业人口3000人。（七）大淮海国际城xxxx开发投资计划（八）项目建设期：18个月（2013.72014.12）。（九）可研编制单位：xx区工程咨询研究所二、可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南。（2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数。（3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。（4）徐州市城市总体规划xx市城市总体规划。（5）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知。（6）xx市人民政府关于加快主城区危旧房改造实施的意见。（7）xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划（8）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要（9）xx区城乡开发总体规划（10）xx区土地利用总体规划（11）民用建筑设计规范；（12）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（13）委托方提供的其他资料2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议三、项目单位简介xxxx房地产开发有限公司公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。公司宗旨“服务、诚信、创新”。xxxx房地产开发有限公司注册资本1000万元，主营：工业地产、房地产开发等。注册时间：2010年1月。公司地址：xx市xx区xx工业集中区天汇大道1号。四、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米460000其中：创智商务楼平方米60000创智商业街区平方米4000002总占地面积平方米4666623可规划用地面积平方米4666624绿地面积平方米1866645建筑容积率0.996停车位个54407绿化率%408建筑密度%25二项目总投资万元180000三投资利润率%9.15四投资利税率%16.99第二章 项目的背景、可行性及必要性一、 项目提出的背景大淮海国际城所处xxxx区xx镇，位居大淮海经济圈腹地， 历来是四省交界、五省通衢焦点。今日更承南起北、东临渤海，西接中原，交集天下。作为56万平方公里自然交集与省际、城际临界焦点，与徐州高价值生态板块无缝对接，与xx、萧区近距离呼应城市化进程，亟待整合新兴产业资源优势，同步国际先进开发理念，引进国际先进有机产业城镇建设模式，通过整体规划、整体开发，成就大淮海新经济增长极的宏伟梦想。iec大淮海国际城4088亩智慧之城、生态之城，正是在这一宏大背景下，应运而生。iec可持续发展观，生态、产业、商居一体复合型有机城镇，大淮海经济圈新兴经济增长极，担负起融通淮海、聚合价值，跨地域城域功能互补，推动区域城际经济结构调整，对实现大淮海经济圈中心，徐淮区域中心化价值增长极具价值。二、项目建设的必要性1、符合徐淮两地总体发展需要。大淮海国际城无缝对接与徐州市泉山区云龙湖自然生态景区，近距离辐射萧区、xx，其智慧之城、生态之城的高规格、高起点规划规划，不仅将极大增强大淮海中心区域的资本、信息、人才吸附力，更以国际品质，完善区域城市功能，促进城际价值聚合融通，提升大淮海中心的城际竞争力。2、国际有机城镇大淮海经济圈蓝本推动徐淮两地城市进步。大淮海国际城xxxx和国际生态总部基地，以集产业总部、高端商务、商业、休闲、商住为一体的，生态的、可持续发展的公园式复合型高端商业地产，为徐淮两地规模最大、配套最先进，资源配置最齐备的商业巨构，不仅将推动徐淮城市建设水平，更汇同整个大淮海国际城，成为整个大淮海地区最具国际品质的新兴有机城镇蓝本。3、大淮海经济圈中心区域，徐淮两地地产市场发展必然趋势(1)城际生态卫星城镇建设条件成熟 徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，xx市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达200万。铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。大淮海国际城，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。 (2）提升城际中心功能，增强城市价值。徐州2012城市化率达到55.4%，业已进入调整发展期，第三产业发展提速，三产比重40.7%；城市经济进入快速发展阶段。房地产市场发展业已进入以改善性需求为主，注重质量为主的稳健发展阶段。大淮海国际城，更以高度智慧和远见、生态和环保、超高低密度为主导的，可持续发展和极具智慧的高品质产品和空间营造，无缝对接徐州西北高值生态板块，使城市地产最具价值的板块突破地域界限扩展和延伸，弥补和增强了城市宜居功能，也为xx、萧区等周边区域提供了更为高级，层次更丰富的城镇发展和产城居住融合新标准。（3）接轨国际的新兴复合型，可持续高价值公园式商业地产。大淮海国际城xxxx及国际生态总部基地，优化大淮海中心产业总部资源，定制城际高端商业配套，以生态、有机、复合、整体规划、统一营运的现代化公园式商业地产，成就大淮海经济圈区域中心价值整合梦想。4、提高城镇商业竞争力，助推xx镇商贸中心的形成与发展xx镇位于xx区 东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于xx镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。大淮海国际城xxxx商业开发项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动xx镇 成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，大淮海国际城xxxx商业开发项目通过科学的规划和建设，xxxx房地产开发有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的xx镇 新商业中心，成为xx镇乃至xx区东南部地区商贸发展的创新制高点。5、 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，xx镇 经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全区负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。大淮海国际城xxxx商业开发项目的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。6、解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，xx镇 的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。7、依据城镇升级改造政策，深化提高xx镇 商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前xx镇 城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。综上所述，该项目建设是完全必要的。三、项目的可行性1、区、镇政府对大淮海国际城xxxx商业开发项目的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。2、本项目的开发商xxxx房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。6、项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。大淮海国际城将在大淮海经济圈中心，建立首屈一指的国际有机城镇的大淮海蓝本。其具有极好的社会效益，较好的财务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项目建设是完全可行的。第三章 市场分析一、项目整体素质分析（一）项目优势1、项目区位极佳，市场认可度较高。2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全。4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。（二）项目劣势：1、投资较大。2、商业开发还具有一定的风险性。3、 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险（三）机会分析：项目位于xx市xx区xx镇天汇大道1号。距xx市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；距徐州轻轨一号线仅4公里；肖桃路、徐阜铁路穿境而过。徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，xx市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达200万。铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。大淮海国际城xxxx商业开发项目，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。大淮海国际城xxxx商业开发项目中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。本项目由xxxx房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。xx镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。xx镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。二、项目区商业环境研析（1）项目区商贸市场现状低档次的商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层次上徘徊。迅猛增长的购买力面对不发达的市场，供求矛盾凸显。与大中城市的商业物业相比,项目区的商业物业普遍呈现硬性设施落后,管理水平相对较低的特点。本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。本地一直未出现现代集约型、专业性强的商业龙头项目，这是造成地方商业滞后的根本原因。街铺依然受到追捧，真正的专业市场是未被开垦的“处女地”。本地商业地产的营销推广模式过于陈旧，通常情况下引不起人们的置业兴趣。（2）当地商业业态构成1、百货商场、超市多为中小型零售商业，地处中心区或生活区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。2、临街商铺即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。经营品种混杂，尚未进行规范和形成区域商品特色。3、商业广场它是商场、超市之后新兴的一种综合商业形式，兼备休闲、娱乐、购物等功能。目前项目区除了人民广场，尚无兼顾购物的商业广场。4、综合商贸市场提到项目区的综合商贸市场，脏、乱、差几乎成了它的代名词。缺乏管理、硬性设施落后，已到了被市场淘汰的边缘。（3）项目区商业未来发展预测：专业市场发展潜力大，但急需升级1、专业市场将在项目区未来的商业中发挥更为重要的角色，发展潜力巨大，尤其是新型专业市场。2、经营环境差，管理水平低下的专业市场必将为新一代专业市场所取代，集约型、专业性、与国际接轨是未来专业市场的发展方向。3、专业市场越来越重视经营环境、配套设施和管理水平。三、项目招商的政策优势鉴于本项目规模巨大、投资巨大，对大淮海经济圈未来影响巨大，将带动整个大淮海区域经济结构变化和促进区域经济价值，建议予以项目以下政策优惠：1、费用减免：水电气、公建配套、税收减免、租金减免。2、产业促进优惠政策（1）所得税1）经认定的企业或商家，所得税“两免三减 半”的优惠政策。经认定的技术先进型服务企业，企业所得税基本税率是 15%，和科技、智力型企业、软件ic企业优惠政策可以重叠享受。2）企业及商家职工工资和培训费，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除；职工工资可按实际发生额在计算应纳税所得额前扣除。3）允许高科技及智力型企业按当年实际发生技术开发费用的150%抵扣当年应纳税所得额；实际发生技术开发费用当年抵扣不足部分，可按税法规定在5年内结转抵扣。4）对技术先进型服务企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过当年企业工资总额5-8以内的部分，可以据实在企业所得税税前扣除。（2）增值税：1）对增值税一般纳税人销售其自行研发高科技产品，按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。2）对于所退的增值税税款由企业用于研究开发高科技、软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。（3）营业税：1）对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，经项目主管机构认定后免征营业税。2）对入驻大淮海国际城出口企业免税，并根据海关报关统计资料和银行结汇金额实行usd1补助rmb0.2元，并提供出口贷款绿色信道和贷款贴息。3）鼓励软件企业通过gbt19000-iso9000系列质量保证体系认证和cmmi（能力成熟度模型）认证，认证费由大淮海国际城发展资金予以50%的补贴。通过cmmi2-5级认证的，可享受20-50万元不等的奖励。3、招商引资激励：（1）按照“谁受益，谁奖励”的原则，本级财政安排一定数额的“招商引资奖励金”。政府安排500万元设立“政府奖励金”用于对项目引进者按注册资金实际到位额3在企业登记注册之日起3月内给予一次性奖励。（2）引进无息或低息资金的，根据资金使用时限，以银行同期贷款利率计算，由资金使用单位按节约利息的50%60%给予一次性奖励；从区外引进银行同期贷款利率的资金和专项使用的政策性资金，由资金使用单位酌情给予奖励。（3）引进区外无偿资金的（包括国外援助和捐赠，以及上级部门不属于专项用途资金的计划外拨款），由资金使用单位按到位资金总额不超过15%的比例奖励4、产权保护：（1）通过认定的软件产品、软件企业分别一次性给予1万元、2万元资金补助。专利费用资助发明、实用新型和外观设计专利申请费（实际缴纳数）;发明专利申请实质审查费、授权费（实际缴纳数）;实用新型、外观设计专利授权费用（实际缴纳数）;内资企业被授予国外发明专利权的，每件资助人民币30000元，同一件专利资助不超过二次。（2）设立年度专利申请大户奖。（3）商标注册申请，每新申请一件，给予商标注册申请人1000元资助。5、人才激励及优惠政策（1）购房补贴、优惠租房。（2）薪酬补贴。（3）博士后补贴。（4）专项补助。（5）落户、入学。（6）出入境便利。（7）人民币汇兑。（8）后勤服务。6、租金优惠给予进驻大淮海国际城xxxx和国际生态总部基地的企业或商业营运机构租金减免优惠。7、经费补贴（1）为了进一步鼓励高科技、智力型企业、品牌商家进驻大淮海国际城，新公司在注册登记后，给予申请地方政府无偿启动经费补助经费。（2）专人负责宣传和帮助企业申请每年的政府各项科技经费,如中小企业科技创新经费等,企业在获得国家、省市经费后，政府将按照一定1:0.5-1比例给予匹配。8、中小企业贷款担保和贷款统贷平台（1）进驻大淮海国际城中小企业担保公司专门为中小企业提供第三方担保，帮助企业获得银行贷款融资。（2）高科技、智力型、软件出口企业根据出口定单可申请银行贷款“绿色通道”并享受一定的贷款利息贴息。（3）建立 “统贷平台”，主要采用委托贷款的方式可为种子期、初创期的企业直接提供资金支持的服务，资金投放额度原则上不超过100万元，期限不超过1年。（4）注册在大淮海国际城的具有独立法人地位的创业投资企业，可申请50万元人民币的启动资金补贴。（5）在大淮海国际城设立的创业投资企业分公司或办事处，并且xxxx或国际生态总部基地具有固定商业场所和固定常驻人员，可申请20万元人民币的启动资金补贴。 （6）创业投资企业投资大淮海国际城内高科技企业 ，风险补贴资金按5%比例给予专项风险补贴，若投资失败，再给予5%的风险补贴。单笔最高补贴额为50万元。9、特别扶持：（1）企业整体改制或变更设立股份有限公司，对此前年度的财务指标进行调整而增加的支出，由同级财政部门给予等同地方留成部分的奖励；自被认定为拟上市企业的次年起，5年内由同级财政部门给予一定的扶持奖励，具体奖励金额参考企业缴纳的增值税、企业所得税的情况计算确定，即每年缴纳上述两税数与上一年度的缴纳数相比，对于增长超过10%的，按照超过部分的地方留成数全额奖励。（2）在进行公司制改造、合并或分立、股权转让或重组上市的，拟上市企业以划拨方式取得的土地使用权，应当补办土地出让手续，出让金按照评估确认价格的40%缴纳，60%是企业自有土地资产的价值显化。对不变更实际控制者的，土地、房产、车船、设备等权证过户手续按非交易过户处理。在过户环节所形成的增加值，由同级财政部门给予等同地方留成部分的奖励。（3）企业在改制设立股份有限公司时，历年享受国家优惠政策形成的资本公积金，归原企业全体股东所有。（4）地方财政对每个上市企业奖励300万元，分企业改制结束、正式递交上市申报材料和完成股票发行上市三阶段按50万、100万、150万的比例分步兑现。（5）为了进一步鼓励自主创新的高科技企业进驻大淮海国际城，每年将分上、下半年评审出一批产业化前景好、具有自主知识产权和项目执行力的创业型团队，给予以下特殊扶持：1）地方政府给予100万元无偿启动资金2）中小企业担保公司提供项目流动资金贷款担保5）统贷平台直接给予项目100万元贷款6）给予100平方米研发场地三年免租7）提供一套100平方米的人才公寓三年免租8）领军人才在大淮海国际城内自购住房享受100万元补贴9）协助企业争取部、省、市各条线项目资助，并给予获得各级资助的领军人才项目相应资金配套。四、综合评价：结合前面的swot因素分析，我们可以看出，大淮海国际城xxxx商业开发项目项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该xx市商业地产市场。第四章 项目选址及建设条件一、项目选址项目位于xx市xx区xx镇天汇大道1号。项目区紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，距xx市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；距徐州轻轨一号线仅4公里；肖桃路、徐阜铁路穿境而过。二、建设条件（一）自然条件1、气候条件项目所在地属于北温带北方型大陆气候，光照充足，日照时数为 2315.8 小时，日照度为 52.2%，无霜期 202 天， 年均相对湿度：70%；主导风向：东北风； 年均降雨量：862.9mm；地震烈度：7 度。历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。2、水文条件项目区位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的xx平原中部。水资源总量包括地表水和地下水两部分，全区多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全区水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌xx区主属黄淮冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、ph值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、ph值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、ph值为7.5。xx区域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件xx区东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。xx区 区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140kpa以上。根据建筑抗震设计规范（gb50011-2001）,所在地区抗震设防度为 6 度；根据工程地质勘测报告，所在地为适宜建筑用地。工程地质条件：建设用地的综合自然条件较好。（二）交通运输条件项目区紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，距xx市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；距徐州轻轨一号线仅4公里；肖桃路、徐阜铁路穿境而过。已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。（三）社会经济条件1、xx区社会经济条件xx区资源丰富，有煤、铁、高岭土、耐火粘土、白云岩、大理石、石灰石等矿产资源20余种。煤炭资源尤为突出，以焦煤、肥煤、气煤为主，现年产量1200万吨，为华东乃至全国的经济提供了强大动力。xx区农产品丰富，盛产粮、油、瓜果、蔬菜、蛋、禽、水产品等，是驰名中外的“葡萄之乡”，也是安徽省最大的优质干果林基地。改革开放以来，勤劳的xx区人民立足此地，以改革开放促发展，大力实施外向带动战略，发展外向型经济，两个文明建设硕果累累，初步形成了以现代农业、商贸为基础，以煤炭、纺织、机械、酿酒、冶金、化工、建材、轻工、农副产品加工等行业为支柱的城郊经济新格局。随着城市转型和市区东扩，xx区开辟了南洋工业园、官庄工业园，建设特色工业小?客商前来投资创业提供优良载体。农业基础设施水平不断提高。被评为全国、全省造林绿化先进单位，农田林网庇护率达94.6%，农田机械化作业水平90%以上，农田有效灌溉率90%以上。每年投入大量资金用于土地治理、发展节水灌溉、河道沟渠治理等农业基础设施建设，农业生产条件逐步改善。抓住xx市城市东扩和建设百万人口城市的机遇，立足区情，转变观念，以高起点的规划，高强度的投入，高质量的建设，大力发展城镇建设，加快城市化进程。编制制订规划75项，积极建设改造农村集贸市场，全区已建成规模、整洁的农贸市场12个。结合村庄搬迁，推进移民建镇，规划建设了东渡苑、东方红、方安、康园、阳光、龙轩雅舍等居住小区。积极实施通达工程，加快路网建设，交通状况极大改善。加大基础设施建设，实施绿化、亮化、美化、净化工程，城市品味不断提高。随着城市重点工程的建设、竣工，xx区的城市化水平越来越高。xx区北靠欧亚大陆桥，东临京沪大动脉，西接京九大通道，连（云港）霍（尔果斯）、合（肥）徐（州）两条高速公路在这里对接，徐阜铁路和311国道在这里交汇，徐州观音机场近在咫尺，铁路、公路和航空组成立体交通网，交通十分便捷。电力充沛，电讯通畅，区位十分优越。环境管理名列全省第一，被国家环保总局批准为国家级生态建设示范区。2、xx镇经济社会情况段圆镇位于xx市境北部，距市区35千米。地处苏皖两省三县结合部，东与江苏省徐州市毗邻，西和萧县接壤。辖4个社区、24个行政村，135个村民小组。311国道、萧桃公路、永马公路、徐阜铁路穿境而过。xx葡萄（俗称大庄葡萄）种植历史悠久，清朝乾隆时期已具有相当规模。 该镇党委、政府以经济建设为中心,紧紧依托徐州近郊和资源优势，进一步优化发展环境，大力开展招商引资，汉鼎铸造、绿原注塑、和福化工、思思食品等项目相继投产，取得了良好的经济效益和社会效果。为认真实施省市委提出的东向发展战略，该镇在311国道两侧规划了占地面积15平方公里的工业园区，“十一五”期间建设5平方公里。建成后区内功能齐全，设施完善，将达到“七通一平”；形成生产、生活、工作、娱乐、仓储物流、服务等功能区。项目主要以铸造、注塑、化工等行业为主，是该地区基础设施较为完善的工业园区。xx镇坚定不移走发展工业之路，2008年1至3月份招商引资到位资金6560万元，同比增长126%；在建工业项目15家，其中2008年新开工项目占到11家。安徽天地通重型机械有限公司总投资1.2亿元。新开工建设的项目场地清理工作完成，已在进行基础建设，部分厂房的主体已形成。企业定于8月建成投产。镇党委书记许成介绍，其他在建工业项目也都进展顺利。2008年以来，xx镇进一步明确产业定位，坚持以精密铸造和机械制造为主导产业。首先，该镇组建高素质的招商队伍，抽调12名干部组成3个组，重点从事招商引资及项目落地协调工作。其次是瞄准徐州，积极接受徐州的辐射，把向徐州招商作为发展xx经济的战略主攻方向。聘请在徐州市有一定社会影响而且富有社会活动能力的人出任镇招商顾问，降低招商成本，提高招商成功率。已有数十家徐州企业已在与镇里洽谈投资事宜。与此同时，抓好软环境建设，为来镇投资企业提供优质服务。（四）所需公用设施情况1、 供电：本项目建设工地电源由xx市供电局城市供电电网供给。2、供水：本项目供水由市政自来水管网引入。3、电信：本项目委托xx市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。第五章 项目策划与定位一、项目策划思路中国区域经济的发展从改革开放前的计划、指令性经济、区域政策倾斜、允许部分地区优先发展，到现在，已进入了一个群雄逐鹿，各展其长的时代。谁能在百舸争流中脱颖而出，抢占先机，谁就将掌握21世纪竞争的主动权。这是大大小小的区域决策者们共同面对的世纪命题。如何发挥本地区优势，利用某个时机推动地区经济发展，是地方政府最关心的事情。但是，完全依靠地方政府决策的时代已经过去，许多地方的政府逐渐认识到：借助外脑往往可以改换思路，获得意想不到的收获。正所谓“他山之石，可以攻玉”，本项目的拟建正是以这种思路为出发点，真正希望实现“把xx送出去、把世界请进来”的切实愿望，为xx打造一张代表城市形象的“金名片”、一个接轨国际市场的“中转站”、一个社会、企业、经营者、百姓多方共赢的大型商贸平台和产业孵化基地，最终产生明显的社会效益和巨大的经济效益。通过对项目所在地区的反复调研，同时通过商业市场专家们的反复论证，对本项目的实施充满了信心和期待，他们看中的不是短期的效应，而是长期的对整个地区和社会带来的积极的效果。项目策划纲要大淮海国际城创智绿谷策划总纲遵循国家政策趋势，把握市场大环境，因势利导，造福一方 结合项目特点，整合本地自然资源、产业资源和市场资源优势，并充分发挥运营商先进的市场经营管理理念将项目打造成为“立足淮海、辐射全国、接轨全球”的商贸集散中心以生态有机复合理念，成就大淮海经济圈区域中心价值整合梦想。由政府、行业协会牵头，将产业资源、商业信息、人力资源等通过现代商贸形式快速流通以中国义乌小商品城、中国科技五金城、中国绍兴轻纺城的成功经验为导向，做大做强把xx送出去，把世界引进来通过对本项目的建设，以一个现代化市场形象，升华成撬动区域经济板块腾飞的产业化模式通过对本项目的建设，制造一个改变传市场交易模式的契机，将产、供、销一体化模式推广开来通过对本项目的建设，带动区域信息业、服务业、流通业、旅游业等产业的共同发展将以前瞻的战略眼光，以大规模、高起点、完善配套、超前规划入市，做精品市场需要xx地方政府给予项目大力扶持需要xx地方政府出台系列亲商惠商政策，扶持本项目“以商引商”，将更多的商家引进来、留下来二、 项目的市场定位（一）项目的战略发展目标根据专业市场特性，本案的战略发展目标应分为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相对应的目标也不尽相同： 远期目标(从开始营业起五年后)发展成为具有全国影响力的大型商贸中心，并成功打开国际市场，成为真正的国际性生产加工、商贸流通基地，年交易额超100亿元人民币。中期目标(从交易中心开始营业起四-五年内)发展成为华中地区与华东地区的区域生产加工和贸易的结合点、中转站，年交易额超60亿元人民币。短期目标(从交易中心开始营业起三年内)发展成为皖北地区具有一定影响力的大型国际商贸流通、生产加工基地，年交易额计划超过30亿元人民币。只有确立各阶段的营销目标，尤其是远期目标之后，在市场发展战略目标的指引下，才能进行有针对性的定位。（二）项目的功能性定位经营主题特色化纵观同行业竞争者的经营模式大都仍表现为单纯卖买或服务提供方式，而忽略了针对消费者在实际购物过程中休闲与娱乐性的商业体验。因此，我们对项目品牌向心力培育方面进行了附加，即在满足市场基本功能之外，增加了诸如餐饮、娱乐、休闲、景观等元素。经营多元化物业产权进行自由分割；同时自营、联营、租赁、返租、代租等多种经营形式并举，以利于入驻本市场的经营者有更多的选择机会。倡导“电子商务概念”。随着经济全球化的进展，中国日益成为国际商品加工、采购中心，“现实市场”和“虚拟市场”日益发展成为一种新的贸易手段和趋势，也就意味着，随着时间的推移和社会的进步，电子商务功能将越来越发挥其重要的作用。本项目将力求打造先进、独特的电子商务系统，解决网络化交易中常常出现的资信问题，为此，我们聘请专家就设立信用保障基金进行了多番研讨，就充分保障经营户网上交易的信用和交易安全问题总结出一系列可行的模式，同时还和金融机构就市场未来电子交易结算的问题展开了交流，最后，我们决定尝试性的设立一个资信机构，加大对本市场电子商务功能的推广与应用。附：不同阶段电子商务交易份额比重：销售方式市场发展阶段门面直接销售企业间大型采购电子商务交易产品份额其他市场初期（1-3年）60%10%20%10%市场中期（3-5年）30%25%40%15%成熟期 （5-10年）10%25%60%15%（三）项目的总体市场定位1、项目的属性定位以商贸物流为载体，集展示交易、仓储物流、信息交流、电子商务、行业会展、文化休闲、餐饮娱乐以及生活购物为一体的复合型专业大市场！2、 项目的业态定位农机农具、五金机电、钢料钢材、小商品市场等自然资源和需求资源两个方面。3、项目的建筑规划定位（1）商铺：小三层框架结构、现代风格的联排式建筑群；（2）休闲街：粉墙黛瓦仿古式；（3）高层商务商业大楼：现代几何式建筑风格，地上三层为中空结构。兼顾大型会议、举办会展使用；三层以上为商务商业和酒店。4、客户定位（1）从企业类型定位房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。（2）从目标客户的来源定位对现有商业环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15，即现租户之60转为买住宅楼。不过要使现有租户60转为购买即需要有一套比较优惠的措施。投资客50，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。4、经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选。（1）理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。（2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5a 级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主大淮海国际城xxxx商业开发项目商。一、 规划设计方案的指导思想及原则（一）规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及xx市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。遵循“智慧、生态、环保、有机、舒适、灵活、可持续”的设计理念，同步国际先进的设计和建筑技术，科学技术与人文艺术相结合，建造功能布局合理、环境优美、舒适、宜人的公园式复合商业地产。本案的定位于大淮海经济圈中心创智与国际生态产业总部。并严格执行国家现行有关设计规范、规程，及有关消防、环保、卫生方针政策。（二） 规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的商业、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及商业楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。三、 建筑规模及规划设计方案1、市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，大淮海国际城xxxx商业开发项目市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业、住宅区。这一定位内涵是：大淮海国际城xxxx商业开发项目商业批发和住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。大淮海国际城xxxx商业开发项目商为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。大淮海国际城xxxx商业开发项目商的卖点在于批发集聚点、人文关怀和智能化服务。2、形象定位大淮海国际城xxxx商业开发项目商从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位。3、业态定位本项目位于该镇新城区，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：（1）地理位置优越。（2）交通动线充足。（3）市政与小区配套皆较为齐全。（4）社区规划合理。（5）智能化水平高。（6）有强大的升值潜力。（7）户型实用、舒适。4、经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领