2011年11月18日佛山市企业家协会总部大厦项目初步分析.doc

广州汇南商业策划运营机构 二零一一年十一月十八日目 录第一部分、项目摘要第二部分、项目概况第三部分、项目外部环境分析第四部分、项目内部环境分析第五部分、周边楼盘搜索第六部分、项目定位初拟第一部分.项目摘要项目名称：佛山市企业家协会大夏建设单位：佛山市企业家协会建设地点：东平新城商乐智城项目定位：企业家协会总部大厦、甲级写字楼 第二部分.项目概况项目背景 东平新城，处于佛山市中南部，以东平河为界，跨禅城、顺德两区。由同济路、南海大道北滘环镇西路、佛山一环南线、325国道围合而成，总规划面积88.6平方公里。东平新城是佛山未来城市新中心，2003年启建，2006年省运会前完成了东平大桥、世纪莲体育中心、新闻中心等重点项目的建设，并完成了优质供水工程、综合管沟工程、佛山公园一期工程等基础建设项目， 绿化率达40%，初步形成了新城核心区的空间框架。2007、2008年，东平新城进行重新定位和规划调整，2009年起掀起第二轮建设热潮，总投资220多亿元的公共文化综合体、交通枢纽中心、商务中心、“cbd”a区、汾江路南延、岭南大道南延、东平学校等十多项重点项目全面铺开。 本项目位于东平新城核心区域，是佛山政府2011年重点打造的商乐智城的重要组成部分。一、项目用地 本项目位于东平新城核心区域，华章道以东，君兰路以南，文华南路以西，富华路以北。西靠佛山公园，东临交通枢纽中心，北抵新闻中心及市政府综合服务大楼、城市广场、城市展厅、城市综合体等。地铁1号线、地铁3号线、城际轨道接驳进新城，地铁世纪莲站就位于项目一侧。自驾车方面5分钟可进一环，邻近佛山大道，从裕和路上岭南大道过东平桥，直达季华商圈。规划总用地面积为14.53万平方米，计容总建筑面积11.83万平方米。 第三部分.项目外部环境分析 一、从项目价值看项目发展机会1、城市发展视角广佛同城都市圈价值广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心 三、广佛肇都市圈发展战略规划： 珠三角城市经济群聚合广州香港区域发展中轴的各项核心职能，构建凝聚区域核心竞争力的区域发展空间“脊梁”。* 针对广州城市空间发展战略中的“西联”内容，佛山明确提出“东承”战略，在发展规划中把“优势互补、资源共享、错位发展”作为思考背景，主动接受广州的辐射。*作为广佛区域经济体的次核心，依托高速公路、国道、铁路、城际轨道交通，形成对粤北山区、广西等周边省（区）的辐射。*2009年3月20日，广州市佛山市同城化建设合作框架协议正式签订；*2009年9月25日，广佛同城化发展规划出台。 1、城市发展视角2006年，“2+5组团”规划出台，确立大佛山城市组团发展思路，东平新城确立为中心组团新城区 “2+5” 组团规划* 现代化组团式城市建设工程：规划建设两个万人口以上的新城区中心组团与大良-容桂-伦教组团、五个万万人口的新城区* 城区为“多级组团、轴向发展”的空间结构，以中心组团为中心。各组团由多个分组团或片区构成。* 规划通过区域绿地、城市基础设施的布局引导作用，强化这一结构的形成。 * 中心组团新城区东平新城是佛山中心组团核心部分，将作为大佛山未来的新中心区，即商贸金融、文化教育、休闲娱乐和信息服务的中心。 2、商圈发展视角佛山商业市场目前主要有五大商圈，除祖庙商圈以传统商业为主外，其他商圈主要依托集中商业发展 2、商圈发展视角从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移 *随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；*越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；*随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位 2、商圈发展视角东平新城周边几个镇区常住人口约90万，且基本为经济强镇，高端消费人群云集 2、商圈发展视角商业放量+高端消费人群支撑，根据城市核心商圈迁移规律，东平新城商圈有望成为未来佛山新的核心商圈 * 随着佛山城市向南的发展，人口向南部迁移，东平新城商圈与季华路商圈将承接祖庙商圈的地位，成为新的城市核心商圈； * 根据典型哈夫商业模型，商业的吸引力与商业面积成正比，从各商圈商业体量和竞争关系来看，未来东平新城商圈与季华路商圈商业供应面积最大，具备成为城市新核心商圈的条件； * 从消费人群看，东平新城周边具备高端消费人群基础，且其人口基数将随着周边开发不断增加，为东平新城商圈提供了进一步发展的保障。 2、商圈发展视角由已知项目预知，东平新城未来3年新增商业体量共近50万方；其中集中商业超过20万方，聚集效应明显 3、写字楼发展现状 佛山第三产业发展相对落后，商务办公市场基础薄弱,专业写字楼产品较少*佛山制造业发达，第三产业发展相对落后，服务行业比重低于全国平均水平，处于起步阶段 目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级之间的矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租凭价格的提升。厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因佛山大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年环球国际广场等项目开始；完全意义上的高档写字楼的出现是佛山写字楼市场的新时期 3、写字楼发展现状 目前已经形成了祖庙-汾江路、季华路、千灯湖三个商务板块 3、写字楼发展现状 祖庙-汾江路板块：形象不佳,内部设施陈旧,使用率低,除个别项目外，租金和售价水平普遍偏低*2007年之前建成的中档写字楼,月租金区间为25-45元*普遍与商场混杂,商务形象无法彰显,出租率低,车位不足,交通拥挤,内部设施陈旧。* 从2007年开始,陆续有专业甲级写字楼/中高端写字楼推出;月租金为60-70元,单价为7000-11800元* 对比周边城市写字楼租金和售价偏低广州商务中心区租金（元/月/平米）广州体育中心商务中心区110-160广州珠江新城商务中心区100-250 项目入住企业售价/租金环球国际广场服务业企业,企业营业 管理部门,国内外企业的佛山驻点均价约10800元/平米；目前租金约60-70元/平米7月国际商业中心服务业企业,企业营业 管理部门,国内外企业的佛山驻点均价约11800元/平米（含2000元/平米装修）;租金60元/平米7月岭南大厦整体均价约7000-8000元/平米 3、目前写字楼发展现状 季华路板块:目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域,档次稍高* 写字楼物业沿季华路两岸分布, 多为机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长, 09年起陆续有新项目放量，整体均价约11000-13000元/平米 3、目前写字楼发展现状 千灯湖板块:聚集了金融或行政事业机关的自有办公物业，仅有少量出租物业，市场化程度低* 片区定位为高新技术金融后台服务中心, 此片区商务办公初步启动，60%以上为金融企业自用型写字楼* 为高新服务企业总部或区域中心自用型写字楼，2010年陆续投入建设及使用 目前有少量出租写字楼,楼龄长,设备陈旧,租金低 第四部分.项目内部环境分析 总部经济发展区1、区域发展趋势市政府重点工程 东平新城日趋成熟 作为佛山市的市级强核心，东平河一河两岸区域将形成“东平商圈”，由魁奇路以南、东平水道两岸区域组成，依托东平水道实行功能分区发展，南片以商务主导，北片以商业主导，依托广佛地铁优先设置主题商业街等相对集中的新兴商业区，并将依托六大中心，承载东平新城核心竞争力。东平新城的定位为： 佛山市的中心城区 中央商务区 总部经济发展区 公共服务配套区 具有浓郁岭南风貌的绿色新城 2、城市发展视角东平新城：大手笔配套全面启动东平新城城市化升级，奠定东平新城未来中心区地位 目前，首批重点配套工程包括东平大桥、世纪莲体育馆、佛山公园首期、新闻中心已落成 *下阶段重点工程包括：坊城：09年8月动工，预计5年内建成公共建筑：30.4万平米，包括：博物馆2.87万平米，图书馆5.7万平米；科技馆3.94万平米，少年宫3.46万平米；档案馆5.3万平米，文展中心6.43万平米；艺术中心2.4万平米，艺术村0.3万平米；商业建筑：36.39万平米，包括：书城7.81万平米，写字楼15.1万平米；美食城9.13万平米，酒店4.35万平米交通枢纽中心：年底开工，2012年建成东平学校：已开工，2010年9月建成 2、城市发展视角东平新城：立体路网及轨道交通全面连通大佛山、对接广州，缔造珠三角一小时商务圈*轨道交通：目前规划有5条轨道（1、3、6、7、8号）线路通过，全面连通大佛山，对接广州；*城际干线：广佛环线、广佛珠城际环线、珠三角城际环线将在此交汇，实现1小时内通达珠三角任何城市；*交通枢纽中心：珠三角地区集2条地铁线、3条城际轨道线交汇的大型交通枢纽。 *交通路网：东平新城将打造“三横五纵”主干路网。其中五纵是指佛山大道、汾江南路、岭南大道北、文华南路与南海大道，三横是指裕和路、富华路与荷岳路。在与佛山传统核心城区的连接上，将新增3条桥梁或隧道，分别连通汾江南路、文化南路及南海大道。 3、立体交通枢纽 商业核心旺地 项目所在新城区目前拥有的公交路线为110路、118路、210路，途径世纪莲体育馆、裕和路，与项目一路之隔。未来有三路地铁、城际轨道接驳进新城，地铁世纪莲站就位于项目一侧。自驾车方面5分钟可进一环，邻近佛山大道，从裕和路上岭南大道过东平桥，直达季华商圈。 3、立体交通枢纽交通枢纽中心 立体换乘系统 集城际轻轨、公交交通、城巴、的士、地铁及其它少量长途客运等功能于一体，东平新城交通枢纽中心所在的整个项目（包括上盖物业），已定名为“东平广场”（m city） 东平广场预计总投资28亿元，总用地面积8万多平方米，建筑面积约60万平方米，包括7万平方米的东平新城交通枢纽中心（位于东平广场的首层、-2层、-1层）。 全部项目将计划分三期建设，首期将在未来3年内完成，其中综合交通枢纽设施部分，预计将在2012年完成并交付使用。 4、地铁价值视角本项目直接对接佛山地铁6号线站点出口，并紧邻地铁1号线、3号线，轨道交通价值明显* 根据佛山市快速轨道交通线网规划，将有地铁1号线（延长线）、地铁3号线、地铁6号线经过东平新城核心区1号线：广佛线，由路洲-广州沥滘，目前首段西朗-魁奇路已开通，南延线将穿过东平河到达东平新城核心区3号线：狮山-容桂，由狮山出发，经过禅城、顺德北部，到达大良、容桂，穿越东平新城核心区，联系狮山组团、中心组团和大良容桂组团6号线：九江-平洲，由九江出发，经过顺德北部、桂城，到达平洲，穿越东平新城核心区，联系中心组团和九江龙江组团* 本项目直接对接6号线站点出口，并紧邻1号线、3号线出口，地铁交通优势明显4、地铁价值视角地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力* 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。* 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组* 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 4、地铁价值视角地铁通过高效的交通运输能力及人群集中能力，将显著提升沿线土地及物业价值 4、地铁价值视角地铁对于600m范围内区域的物业具有显著的增值效应，本项目与地铁无缝对接，将享受最大的地铁增值效应* 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异* 深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。* 地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。 注：地铁对房地产的影响的有效距离一般在1000米的范围内 第五部分.周边楼盘搜索东平新城五分钟商圈 项目周边高尚住宅林立，约16000户的居住人口均在项目五分钟车程之内，将是项目强大的目标消费人群。 项目基本信息欢乐智城 华南后商务时代cbd cbd商贸金融中心,是东平新城发展的重中之重，其总占地面积78万平方米，首期总投资逾27亿元。将成为佛山市一流的高端金融、总部经济、现代服务、高档办公写字楼基地，可为50至70个中心企业总部提供商务办公条件，将被打造成为佛山新的标志性区域之一。项目基本信息依云水岸物业地址 ：顺德东平新城世纪莲体育中心西侧 占地面积:260000平方米 建筑面积:460000平方米 开发物业：以住宅为主，包括twonhouse、小高层、高层洋房