自持商业物业经营税务筹划方案

自持物业经营税务筹划方案 房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经营行为， 一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定了。 因此，公司树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之前， 就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水平的 比较，选择并最终确定最佳开发模式和经营方案。下面就以公司所开发部分 商业即以超市为例，分为销售和自持两种情形进行涉税分析： 超市基本经济数据： 表一：价值情况 名称面积销售均价售价（万元） 底商 80012000960 二楼 16005000800 小计 240073341760 表二：收取租金情况 名称 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 合计 一层 800 平米 30303040424550556065/ 二层 1600 平米 15182025273033364045/ 小计 047.5267.286.492.16100.8111.4121.9134.4148.8910.0 表三：造价情况 名称面积单方造价(元)总造价（万元） 底商 8004000320 二楼 16003200512 小计 24007200832 其中：开发成本为 695 万元、销售费用为 41 万元、管理费用 41 万元、 财务费用 55 万元 表四：税种 序号序号税税 种种纳税对象纳税对象计计 税税 依依 据据税税 率率纳税时间纳税时间 1 营业税及附加提供应税劳务营业额56% 取得营业收入的当月 2 土地使用税城镇土地 实际占用的土 地面积 6 元/m2实际占用土地的次月起 3 房产税房产房产租金收入 12% 房产投入使用的次月起 4 企业所得税 生产经营所得、其 他所得 应纳税所得额 25% 按年计征，分月预缴 一、超市实现销售，其税负分析： 1、营业税金及附加=1760x5.6%=98.56 万元 2、土地增值税 可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81 万元 增值额=1760-849.81=910.19 万元 增值率=910.19/849.81=107.11% 适用税率为 50% 土地增值税税率表 级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率 1 50（含）以下30 0 2 50以上100（含）405 3 100以上200（含）5015 4 200以上6035 因此应缴土增税=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63 万元 3、所得税 利润=1760-832-98.56-327.63=501.81 万元 应缴企业所得税=501.81*25%=125.45 万元 因此超市实现销售，其总计缴税=98.56+327.63+125.45=551.64 万元 其总体税负为销售收入的 31.34%，为净利润的 146.57% 二、超市为自持有环节，其纳税情况为： 1、房产税 房产税暂行条例 第三条 房产税依照房产原值一次减除至后的余值计 算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原 值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以 房产租金收入为房产税的计税依据。 第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2； 依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12。 按照本例，其第一年应缴房产税为：(695+55) x(1-30%)x1.2%=6.3 万元 其第二年到第十年应缴房产税为：910*12%=109.2 万元 因此第一年至十年 共计缴纳房产税=6.3+109.2=115.5 万元 2、营业税及附加 营业税及附加 =910*5.6%=50.96 万元 3、土地使用税为=2400/3*6/10000*10=4.8 万元 4、企业所得税 房屋安 20 年进行折旧，其他经营费用按资金的 30%予以计算 第一个十年利润为=910-115.5-50.96-4.8-750/20*10- 910*30%=90.74 元 因此第一个十年企业所得税=90.74*25%=22.69 万元 十年共计纳税=115.5+50.96+4.8+22.69=193.95 万元 因此其税负为收入的 21.31%。 三、通过商业运营公司统一运作，其税负为 （一）、假设第一个十年商业运营公司每年以租金的 50%支付给开发商， 然后由商业运营公司以承保的方式收取超市承保费或管理费的方式获取承租 人的租金 1、 开发商应承担的税金为 营业税及房产税为原税金的一半即 83.23 万元 土地使用税仍为 4.8 万元 企业利润为=455-83.23-4.8-375=-8.03 万元 企业所得税为 0； 因此开发商共缴纳税金为 88.03 万元 2、 商运公司应承担的税金为 营业税金为=910*5.6%=50.96 万元 利润为=910-455-50.96-910*30%=131.04 万元 企业所得税为=131.04*25%=32.76 万元 因此商运公司共缴税为 83.76 万元 3、开发商和商运公司共计缴税为 171.75 万元，因此比开发商直 接经营少缴税 22.2 万元。 该方式是将房屋承租人作为经营人，将房屋出租行为变自营承 包出去，收取承包收入或管理费，那么原有的房产就可以按从价计 征方法征收房产税，这样就可以避免较高的房屋租金和较高的房产 税，从而减轻公司的纳税负担。 （二）、假设开发商免费提供给商运公司统一招租，开发商仅仅享 受物业增值及资本运作，则： 1、开发商涉税分析 房产税为(695+55) x(1-30%)x1.2%*10=63 万元 土地使用税为 4.8 万元 开发商共计缴税 67.8 万元 2、 商运公司 营业税为 50.96 万元 利润为 910-50.96-910*30%=586.04 万元 企业所得税为 586.04*25%=146.51 万元 商运公司共计缴税 197.47 万元 3、 开发商和商运公司共缴纳为 265.27 万元，比开发商自营招租 多缴税 71.32 万元； 综合上述分析可见，由商运公司统一对外进行招租，其中合理向开发 商支付一部分租金的经营方式比较科学，在持有经营性物业的期间，需要缴 纳的主要税种是房产税和企业所得税，因此，合理降低房产税和企业所得税 税负，是纳税筹划的重点；如万达、龙湖等商运公司的运作。 四、最终企业如果要将商业转让出去，通过具体的商运公司来运作，可以通 过企业分离的方式把商业分离出去，最后通过股权的增值来获取经济利益， 从而也可以规避公司大量的土增税和企业所得税。如自持有自经营，即百货 公司、酒店等公司的运作。 因为商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了，它的价值主要体 现在运营过程中的不断保值增值，通过资本运营来解决一定的现金流量，因 此前期的战略规划对后期的持续良性经营至关重要；市场上也不乏因前期规 划不到位导致后期步履维艰的事例。 支持性文件：支持性文件： 1、中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第 63 号，自 2008 年 1 月 1 日起施行） 2、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第 540 号，自 2009 年 1 月 1 日起施行） 3、中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690 号，自 1986 年 10 月 1 日起施行） 4、中华人民共和国契税暂行条例 （国务院令1997第 224 号，自 1997 年 10 月 1 日起施行） 5、中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令1993第 138 号，自 1994 年 1 月 1 日起施行） 6、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第 6 号，自 1995 年 1 月 27 日执行） 7、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631 号，自 2006 年 1 月 1 日起执行） 8、国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知 （国税发2000119 号，自 2000 年 6 月 21 日执行） 9、财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知 （财税200959 号，自 2008 年 1 月 1 日执行） 10、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发200931 号，2008 年 1 月 1 日起执行） 11、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 （财税200621 号，自 2006 年 3 月 2 日 起执行） 12、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号， 自 2007 年 2 月 1 日起执行） 部分税法摘要：部分税法摘要： 土地增值税土地增值税 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知规定： （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列 方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发 生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 第三，根据土地增值税暂行条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税： 土地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转 让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本 条例缴纳土地增值税。 土地增值税暂行条例实施细则第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方 式无偿转让房地产的行为。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 房地产开发公司依照法律规定，分设为两个或者两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地 产的，虽然发生了产权转移行为，但是并没有取得转让收入，因此不需要缴纳土地增值税。 企业所得税：企业所得税： 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知规定： （一）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的 价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定 资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 （二）开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开 发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利 润）的方法和顺序为： 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关 确定。 （三）开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的， 不得扣除折旧费用。 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形： （一）行为发生时即可取得全部利益，包括： 将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以 在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。 （二）行为发生后长期取得利益，包括： 将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行 为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确 定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。 (国税发200931 号)规定：房地产开发经营业务企业所得税处理办法：开发产品转固定资 产不再视同销售 第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的，不得在税前 扣除折旧费用。 将开发产品转作固定资产或用于对外投资可采取的税务筹划方案：将开发产品转作固定资产或用于对外投资可采取的税务筹划方案： 以企业分立方式剥离资产以企业分立方式剥离资产 1、国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知的规定 企业分立包括被分立企业将部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业（以下 简称分立企业），为其股东换取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税 处理： （一）被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财 产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确 定成本。 （二）分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付 额，不高于支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20的，经税务机关审核确认，企业分 立当事各方也可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理： 1.被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。 2.被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业的未超过法 定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补。 3.分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确 定，不得按经评估确认的价值进行调整。 （财税200959 号）：财政部和国家税务总局联合出台了关于企业重组业务企业所得税处理若 干问题的通知 适用特殊性税务处理的企业分立的条件为： （1）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原 来的实质经营活动。 （2）被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的 85%。 同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理： （1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定； （2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继； （3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立 企业继续弥补； （4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有 的被分立企业的股权（以下简称“旧