神农城.“两型”示范创建工程实施方案doc

神农城“两型”示范创建工程实施方案 一、项目基本情况一、项目基本情况 湖南天易集团有限公司（原名湖南天易示范区开发建设有限 公司）是株洲市委、市政府依据国务院确定“长株潭”城市群为两 型社会示范区的要求，由株洲高新区管委会出资，并行使出资人 的权力，按照现代企业制度组建的综合性、多功能的大型国有全 资公司，公司前期注册资本 2.5 亿元。公司组建后立即承担起神 农城和湘水湾两个株洲市重点工程项目建设。 湖南天易集团有限公司下设株洲神农城开发建设有限公司、 株洲天易商业经营管理有限公司、株洲湘水湾生态公园经营管理 有限公司、株洲天易房地产开发有限责任公司、株洲神农城文化 旅游发展有限公司五个子公司，定位于城市资源综合运营商和天 易示范区范围内的有关城市资源的开发、建设、管理及运营。公 司经营突出土地一级开发、基础设施、商业开发与经营、股权投 资四大重点。神农城是天易集团有限公司成立以来的第一个建设 项目，是株洲市政府投资建设的“两型社会”标志性工程，是国家 可再生能源建筑应用示范城市重点建设工程。神农城项目工程总 占地 2970 亩，核心区规划面积 1620 亩，拓展区规划面积 1350 亩,其中建筑面积约占 64 万 m2，湖泊面积超过 300 亩，绿地面积 达到 2400 亩，绿化率达到 80%以上，总建设投资超过 80 亿元。 在项目范围内将建设生态水系（神农渠）、神农广场、神农太阳城、 2 神农像、神农湖、神农文化艺术中心、神农大道、神农塔等一大批 标志性的建筑和景观，重点发展商务、文化、旅游、娱乐、休闲等 低碳产业。建成后的神农城，将成为中国的一个优秀文化项目、 神农文化展示和传播基地、全球华人炎帝文化景观中心，成为中 南地区的一个优秀旅游项目，游客旅游首选目的地，成为长株潭 地区的一个优秀休闲购物项目，市民休闲、购物、健身、娱乐的首 选区域。 2010 年 9 月 30 日，按期完成了神农广场园林景观工程，实 现了在原炎帝广场基础上对现有建筑的提质改造和城市森林带 的提质升级，形成了以神农广场和天台公园为核心，以神农文化 为主题的新型城市开放广场，圆满实现了 10 月 1 日向市民开放 广场的承诺，创造了工程建设的奇迹。 2011 年 10 月 18 日，神农城核心区景观顺利开园，已进入后 期项目建项设及修复完善阶段。神农城核心区内部的规划一、二 路、森林路已基本完成道路路基建设，神农大道核心区段现已经 通车运行，神农太阳城商业外圈建设正在全力推进，力争 2011 年年底裙楼完成主体结构及神农太阳城外装饰工程建设；神农大 剧院项目计划在 2012 年 12 月 30 日前完成工程主体，神农艺术 中心项目计划在 2012 年 9 月 30 日前主体封顶并完成内外装工 程施工，神农坛项目计划在 2012 年 3 月 30 日前完成工程主体和 外装，神农塔内装饰工程计划在 2012 年 1 月 30 日前完成。 二、项目实施二、项目实施“两型两型”化规划建设的必要性和有利条化规划建设的必要性和有利条 3 件件 （ （1）整合文化）整合文化资资源，提升城市内涵。源，提升城市内涵。炎帝神农文化是株洲影响 力最大、最具价值的文化遗产和文化资源。神农城以炎帝神农文 化为核心，整合炎帝文化资源，将远古神农文化与现代城市理念 相互融合，古今辉映，打造成为株洲城市优势文化资源，提高城 市的文化内涵， 在以炎帝主题园为主的神农城核心区，精心布局 与炎帝文化相关的九大建筑与景观，即神农广场、神农太阳城、 神农像、神农塔、神农湖、神农大剧院、神农艺术中心、神农大道、 神农坛。其中，神农太阳城位于现炎帝广场，由广场及其精美的 背景圈建筑组成。广场突出近 20 米高的神农像的统领作用，集 瞻仰、祈福、旅游、节庆、市民休闲娱乐等多功能于一体，神农城 移三山五岳之石、取中华大地之土，壮其气势，广其涵义，使之成 为中华民族共同的精神家园。 （ （2）充分利用土地）充分利用土地资资源，源，实现实现土地利益最大化。土地利益最大化。神农城总占地 面积 2970 亩，绿地面积 2400 亩，神农城项目进行科学规划，合 理布局，因地制宜利用土地资源，建设有以神农文化为主的九大 建筑景观工程，是集商务、文化、旅游、娱乐、休闲于一体的城市 新中心。神农太阳城总建筑面积 514.95 亩（办公 81.3 亩，酒店 25.5 亩，公寓 25.95 亩），商业建筑面积 288.75 亩，地下车库 93.45 亩 （约 1800 个车位），共建六栋商业塔楼及裙楼（塔楼 16 层，裙楼 5 层）。神农广场硬质地面铺装面积达 30 亩，绿化面积 75 亩。矗 立广场的神农像，周边镶嵌三山五岳之石、中华大地之土，广场 4 植入六十四卦和陶艺文化，大型旱喷、历史人物雕像群烘托炎帝 始祖地位，成为了市民休闲旅游的首选之地。面积达 330 亩的神 农湖及周边生态景观工程，着力打造生态消闲的最佳去处。神农 大剧院、神农艺术中心作为文化传播基地，是株洲市弘扬高雅艺 术、推动文化交流的最高艺术表演中心，丰富人们的业余生活， 以文化带动神农城整体商业氛围。位于神农塔南面山体的神农坛， 与神农湖隔塔相映，是市民及游客拜祭、祈福的圣地。神农城提 供的一站式服务，让人身处自然环境中，购物，休闲，娱乐融为一 体，神农城的多功能性及多元性实现了土地多重使用价值，实现 了土地资源的最大化利用。 （ （3）整合）整合产业资产业资源，提升城市功能。源，提升城市功能。在商业项目最为集中的神 农太阳城，设计围绕“一站式生活中心”的理念进行。在内部结构 上，通过街道连接每个购物院落，通过自动扶梯连接二层空间， 店铺采用双面店式，充分营造购物气氛，使之完美容纳高档休闲 型购物、影院、高档餐饮、品牌专卖店等商业场所；在外部联通上， 充分考虑人行、公交、出租车、自驾车的特点，合理设置到达场所， 从而形成顺滑的交通联系。建成后，还将根本改变周边投资环境， 极大带动周边地段升值。经营者通过合理整合盘活，将使优质资 源变成优质的资产，优质资产变成优质资本。 “好项目不怕没人 投资”，神农城的市场化运营，催生了诸多融资形式。各类投资商、 银行家、建筑商纷纷登场，银行贷款、土地抵押、实行 BT（建设+ 移交）和 F+B（融资+建设）运作模式等多种手段被综合运用。项 5 目征地拆迁、工程建设等所需资金，均全部通过市场运作筹集到 位。犹如一个现代版的“日中而市”，神农城产生强烈的市场聚合 效应，证明了商品经济长久的生命力。神农太阳城商业招商围绕 百货、儿童乐园、运动休闲、家庭生活四大主题和八大亮点，通过 明确目标招商、健全机制招商、搭建载体招商等方式，采取“优中 选优，重点突破”的方法对主力店和次主力店展开招商工作。目 前，公司与 30 多家商户达成合作意向，完成 9.8 万平方米的招商 意向签约工作。其中包括：沃尔玛超市、胜道体育、苏宁电器、麦 当劳等主力店及次主力店品牌商户。 三、项目实施三、项目实施“两型两型”化规划建设的目标和时限化规划建设的目标和时限 1 1、总体目标、总体目标 公司深入贯彻落实科学发展观和“四化两型”战略，以建设 “绿色株洲”为总揽，以建设“两型社会”为方向，围绕打好“三大战 役”为主题，大力推进经济结构战略性调整和经济发展方式转变， 加快发展优势产业体系，整合文化资源，整合产业资源，实现转 型发展、创新发展、绿色发展、安全发展，实现经济效益与环境效 益的协调发展。 2 2、具体目标、具体目标 神农城实行政府主导模式，以打造优质高效的市场运作和构 建“两型”社会建设为具体目标，实现经济效益和社会效益双赢的 发展理念，在加快经济发展中保护社会环境，实现“绿色”可持续 的经济增长方式。以带动经济发展模式的转变，优化投资环境， 6 繁荣区域经济为首要任务，以神农城项目的主体建筑和景观特色 带动市民文化、旅游消费作为切入点，实现城市经济发展方式的 转变和相关产业的发展，在一定程度上缓解社会就业压力，进一 步促进社会稳定、和谐。 3 3、分阶段的建设期限、建设内容和投资额、分阶段的建设期限、建设内容和投资额 开发建设建设分为三个阶段：2009 年-2010 年 9 月 30 为第 一阶段，以完成神农广场园林景观改造工程设计、神农塔外包装 设计、神农太阳城商业内圈建筑设计及外立面装饰设计、金银座 改造建设；完成神农文化艺术中心、神农大剧院概念设计和神农 大道施工图设计为中心，累计投资 10.53 亿元，公司资产总规模 达到 18.5 亿元，净资产 12.8 亿元，圆满完成了神农广场及周边 景观建设；2010 年 9 月 30 日-2011 年 10 月 18 日以完成神农城 核心景观建设对外开放为第二阶段，完成太阳城 1、2、4、5、6 栋 完成主体工程及裙楼外观装饰工作，日丰庭、神农塔完成钢结构 主体工程及外装饰、地面铺装,神农城景观工程（含神农湖、游道、 绿化、景石、景观建筑、游船、水秀、火秀等）建设基本完成。神农 大道、珠江北路、森林路全线通车，神农大剧院和神农文化艺术 中心基础建设完成，完成投资额近 29 亿元；2010 年 10 月 18 日- 2012 年 12 月 30 日为第三阶段，期间要完成神农艺术街、神农艺 术中心、神农大剧院的建设，全面开展神农太阳城的招商引资工 作，围绕百货、儿童乐园、运动休闲、家庭生活四大主题和八大亮 点，通过明确目标招商、健全机制招商、搭建载体招商等方式，采 7 取“优中选优，重点突破”的方法展开招商工作，力争完成神农太 阳城商业圈一次性开业率到达 80%的目标。 四、项目实施“两型”化规划建设的主要内容 1 1、项目实施、项目实施“两型两型”化规范建设的主要内容化规范建设的主要内容 （ （1） ）贯彻环贯彻环保保节节能理念，高能理念，高标标准做好准做好规规划划设计设计。 。按照顶层设计 的原则，神农城项目规划设计立足株洲城市格局，巧妙利用资源， 始终贯彻“节能低碳环保”的理念，注重生态、低碳、节能和可再 生资源的利用。加拿大 ADS 设计公司、深圳城市规划设计院、上 海马达思班建筑设计事务所共同参与神农城项目概念设计方案 竞标。清华大学、同济大学、市规划设计院、市规划专家委员会等 组成评审组，对 3 套方案进行评审，选用加拿大 ADS 设计公司 的方案。该方案提出，营造神农文化为主题的当代“太阳城”，以 现代生态体系来组织新的城市中心区，致力打造远古与未来时空 交融的神农情境，并以此约定株洲未来 50 年的城市中心空间格 局。共组织完成了神农大道、珠江北路、森林路等长度达 7km 的 市政道路工程设计工作；完成神农太阳城商业外圈、大剧院、艺 术中心等达 50 万平方米的商业、办公及公共建筑工程设计工作； 完成神农湖、天台山及其周边达 70 余万平方米景观工程、市政 工程设计工作；完成神农城核心管线综合系统、智能化系统、分 布式能源系统、水源热泵系统、大剧院舞台机械、灯光、音箱、声 学等专业设计工作，在各项规划设计中，充分体现两型社会建设 理念，将节能低碳环保贯彻在每一个细节之中。 8 （ （2）巧用能源，）巧用能源，实现资实现资源最大化利用。源最大化利用。神农城项目采用多能源 系统设计，对神农城区域能源动态负荷进行充分研究，对神农城 分布式能源系统主机优化配置研究，对神农城分布式能源运行策 略研究。完成神农城区域供冷供热系统的设计。对项目水资源综 合利用系统进行深入研究，重复利用水资源，形成良性的循环系 统。对神农湖的取水方式、取水系统进行设计，对神农城景观湖 水水质进行保护，主要包括环湖截污系统工程的设计研究，初期 雨水处理系统的研究，内源污染的控制设计，湖水水体内循环系 统的设计与水质净化中心的实施工程，水生植物群落的设计研究 与水生态系统的研究，提升和保障神农湖水体的自净能力。充分 利用自然资源，设计雨水收集系统，收集后期雨水，作为神农湖 的补水水源。对河西污水处理厂进行提质改造的设计，使出水达 到再生水回用标准，用于神农湖补水和道路清扫、消防、城市绿 化等城市杂用水。 神农城项目建设合理利用能源，注重提高能源效率，因地制 宜，利用自然资源，选取环保有机材质，巧妙设计，减少资源的浪 费，实现资源的重复利用，达到能源系统的循环运行。为此，神农 城建筑大量采用太阳能、地热等新能源、新技术，将可再生能源 科学的应用于建筑。建筑结构及建材构建上多采用隔热、保温等 国家倡导的技术和材料。建筑设计中，高层塔楼和商业建筑外立 面以玻璃幕墙为主，局部为干挂石材装饰，屋顶为玻璃天窗和绿 化种植屋面。外墙、挑空楼板和屋顶均采用保温材料，充分考虑 9 株洲气候条件，在建筑中设计了屋顶花园、空中花园、楼层退台、 百叶遮阳等，不仅创造出自然生态的公共空间，对建筑的节能环 保也极为有利。排水节能利用市政压力直接供水，选用优质管材、 节水型产品、节水龙头，提供了很好的节能硬件设施，优化系统， 合理分区，减少输送工程中的压力损失。环保与卫生防疫主要采 用各类专业环保的器具，合理分区布局，对排水系统、噪声防治 等方面采取有效的措施。照明节能严格按照设计标准，选用高效、 节能型，提高照明效率，设置智能照明控制系统，最大限度地实 现照明系统节能。根据各区域的不同使用功能，采取不同照明控 制方式。 （ （3）保持原生）保持原生态态，塑造自然迷人景，塑造自然迷人景观观。 。不可复制的生态休闲优 势，持续放大神农城迷人的自然魅力。突出生态和休闲功能，是 神农城瞄准“两型”、面向未来的精心构想。为突出未来之城的特 质，从设计到施工，神农城都将贯穿低碳理念。用设计者的话说： “神农城每一个细节，小到一块石头，大到水循环，都要体现低碳 理念。 ”规划不过近 3000 亩的神农城，绿地面积就占了 2400 亩， 所占比例达到惊人的 80以上。未来，株洲市民和外地游客来到 神农城，将在城市中心地带最大限度地享受到大自然的气息，实 现与森林、湿地、湖泊等自然景观最亲密的接触。这里有林间小 道，有湖中栈道，有自然布置的观景台，人在其中，或漫步，或急 行，或穿越，或回旋，可尽情放松身心，在愉悦中强健体魄。神农 景观带以炎帝文化为主题，分布传统文化色彩浓厚的“金、木、水、 10 火、土”五园， “金”为休闲园， “木”为百草园， “水”为湿地园， “火”为炎 帝主题园， “土”为农耕园。 2 2、投资和效益分析、投资和效益分析 1、总投资额：约 80 亿元 2、项目用地： 2970