商业街的发展规划1

商业街的发展与规划 、商业街的发展研究、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商 如何寻找新商机，追求更大的发展空间，商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96 年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96 年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20 世纪末，21 世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、 新城的建设正兴起； （4）目前的 SHOPPING MALL 建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有 54 个，约 680 万 m2， 平均每个约 12.6 万 m2。新增项目约 120 个，1500 万 m2，支撑这样的大项 目，每每m2的保本销售额为的保本销售额为60008000元元/ m2，需要完成销售额，需要完成销售额10001200 亿元，占全国社会零售总额的亿元，占全国社会零售总额的3%5%。这样惊人的数据、这样快速的发 展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国 SHOPPING MALL 平均约为 1 万 m2，日本不足 2 万 m2，英国均为 1.48 万 m2，我国目前 SHOPPING MALL 的规模及发展速度，远超过西方发达 国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街 商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为 特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的 特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有 8 种形式：包括百货、种形式：包括百货、 超市（超市（5000m2以下）以下） 、大型超市（、大型超市（5000m2以上）以上） 、仓储商场、产销店、专、仓储商场、产销店、专 门店（即销售著名品牌）门店（即销售著名品牌） 、专业店（如国美）、专业店（如国美） 、便利店。、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式， 有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易） ，二是发展形态（含现代商 业街、购物广场、商品一条街等） ，三是最高形态，包括国际购物中心、 厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所 在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销， 这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、 服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态， 它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的 - 3 - 精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的 发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消 费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究， 一条商业街最为合适的规模为 1520 万 m2，长度 800m 左右。 （2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。 政府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置 量增大。 （3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济 效益、可持续发展，建市容易，兴市难。 （4）商业街的开发不是单纯的商业用房的开发，而是塑造一个商业 环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。 （5）商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机 结合。 4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系 （1）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化 力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适 应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。 （2）处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为 目的和基础。 （3）处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居 住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。 35 万人的居住区商业面积不低于 2.5 万 m2（上海标准） 。业态设置分为 必备性业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、 理发、洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。 （4）处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营 的业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。 （5）处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建 设要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现 代商业街。 （6）处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但 随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、 扇形的，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。 （7）处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提 供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。 （8）处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。 （9）处理好主体与配套的关系。 （10）处理好主题店与专业店的关系。 二、商业街的规范性与科学性二、商业街的规范性与科学性 1、商业街的形成 （1）商业街的形成与发展阶段 - 5 - 自发而成的集市，由各个点组成； 商铺林立的街坊； 繁荣热闹的区域商业中心； 大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期； 大型商场及超市的出现； 城市的改造带来部分商业的没落，城市空洞化开始出现，商业衰 败也开始出现； 市场变革，老商业街回潮（98 年开始） ，最为典型的是芝加哥， 人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。 （2）商业诞生的 2 条件 市场条件，市场的需要造就了商业的出现； 市政条件，是商业存在的硬件设施。 （3）商业街开发的 4 大原因 政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街； 消费者，消费者的需求是商业街产生的基础； 商家，商业街为商家带来若干好处，例如王府井商业街在改造前 共 47 家，仅其中 5 家盈利，改造后，增至 63 家，且全部盈利； 开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。 （4）21 世纪商业街的发展方向 原有老商业街的改造； 发展城市边缘地带的商业街。 2、商业街的功能 （1）商业街的功能 交易功能：商业街是商品交易的场所。 环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城 市环境的组成部分。 享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场 所。 展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想 场所。 （2）商业街的主体购成 商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、 作坊、生产中心展示区（如义乌小商品市场） 、销售中心的经销商 等等。 顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者） 、 随机客流等等。 行业的构成：即各业态的比例。 3、商业街的特色 （1）区域性，例如北京王府井大街，为国际精品一条街；西单商业 街，则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街； （2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方 式的反映。 - 7 - （3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的 表现形式，都体现其优质性。 （主要体现在、商业街的结构与布局上， 强调其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性，文化广场 应放在商业街最不影响交易的一角。、商业街的风格与特征上，在商业 街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。 ） （4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。 4、商业街的产品 （1）打破传统模式，创造抽象产品 目前的商业街出现了 3 种形态：城中街（如天津南市食品街） 、店中 街（如东安市场“老北京一条街” ） 、广场街（如福州台江路商业街、新加 坡乌节路商业街等） （2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境 适应现代营销，做到零库存。 硬件为软件服务 （3）取消社区符号，创造公众体验 心理上突出共识理念 形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。 （4）幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到 色彩夸张，形态抽象。 （5）组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合， 并可人工再造自然景观。 （6）提供“第三空间”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提 供一个情绪转化的场所。 （7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。 （8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。 、商业街功能定位的理念选择、商业街功能定位的理念选择 一、市场导向理念一、市场导向理念 1、商业街规划与建设中的操作误区 （1）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的 功能； （2）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务， 重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计； （3）转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利 后，实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。 2、市场导向首先是消费导向 （1）商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑； （2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。 3、市场导向其次是经营导向 （1）商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况； - 9 - （2）只有商业服务业经营者获得经营利润，商业街才可能可持续发 展。 4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树 立“经营商业街”的意识。 二、错位经营理念二、错位经营理念 正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与 其强劲的竞争对手两败俱伤，在经营过程中时常采取错位经营之术。一条 商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面： 1、整体经营理念的区别。经营理念是 CIS 系统的核心，在同一条街 上，不同的企业，可以有不同的经营理念，但为了构造统一的街区形象识 别，则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理 念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中， 需表现在商业街的视觉载体上。 2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位，会使企业 采有不同的产品策略、价格策略和营销策略，并采取不同的经营方式和服 务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位， 不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能 构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。 3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型 和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色 鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街） ；综合型商 业街强调“复合配套” ，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以 从功能与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主 题” ，并建设完善为之服务的配套设施，局部的强势既是其市场形象形成 的前提，又是其核心竞争力的基础。 4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒 店负一层的商业街，以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明。 5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获 益，直接影响顾客在实现消费时的切身感受，同时又是商业街空间结构的 功能分区的标识。例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船 实现人流交通。 6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素 构成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕 塑、城市小品等，均是商业街环境的组成部分，这些构成要素形成商业街 的环境特色；同时，商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总 体上有别于其它商业街。 三、生态平衡理念三、生态平衡理念 任何一条商业街，在规划及建设发展中，将“生态商业”的理念植入 其中，均可对其特色的形成产生重要影响。 生态商业有三层基本含义： 1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但 要达到有关环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的 - 11 - 绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特 色。 2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看，绿色经营要求其产品 应当低污染、无公害；从经营过程看，绿色经营要求在不对公共环境造成 破坏的前提下，重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽 量购买绿色产品，不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环 保意识。 3、商业街内部要保持其“生态平衡” 。商业街内部也存在相生相克、 配套协调、自然平衡的规律性，这表现在商业服务业的总体量是否与整体 的市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等 方面，同时，不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商 业服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性，在进行商 业规划时，若将众多相克的商家聚在一起，或将一种非主力业态或商业能 量较低的企业置于商业街的“黄金漩涡点上” ，其后果可想而知，例如将 书店与迪吧放在一起，将电影院放在商业街入口处等。 因此，进行商业街的整体规划，研究商业发展之规律，形成平衡的局 域市场的“生态”环境，并将本商业街置于更大范围的市场去考量，看其 与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局，将成为商业街长期发展的重 要影响因素。 、商业项目设计、商业项目设计 一、一、SHOPPING MALL 的开发设计的开发设计 1、SHOPPING MALL 不同于住宅设计 （1）传销而非直销，SHOPPING MALL 设计类似于传销，更多地是 靠设计师的口碑，而住宅设计则直接针对消费者，满足消费者的需要，类 似于直销。 （2）业态定位，业态定位应先行于商业设计，这与住宅开发有些类 似：策划先行。 （3）应有专业顾问机构，目前大多商业地产开发商走入误区，将开 发、建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是，在商业地产运营 过程中，涉及到多专业、多行业，每一个环节都需要专业能手，所有，专 业顾问机构也就应运而生。 （4）招商须有特殊的渠道和合适的方式，例如大连万达与沃尔玛等 大商家结成战略联盟，为 SHOPPING MALL 的成功打下了坚实的基础。 （5）招商未定，设计不宜先行。 2、大型商业设计应按主力店要求设计。 3、重视大型中庭的设计，中庭不能有进迷宫的感觉，应给人以安全 感，良好的中庭设计可以体现空间舒适感，增强消费者逛街的乐趣。 4、SHOPPING MALL 是多种业态的大融合。 5、交通组织最复杂 （1）员工、货物、顾客的交通应予以区别； （2）应考虑如何让人向上走，例如通过扶梯、室外电梯的运用； - 13 - （3）怎么将人流向深处引，可能通过巧妙的入口设计、特色景观、 主力店等方式。 6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用。 二、商业街的规划设计二、商业街的规划设计 1、商业街的高速发展 （1）与住宅销售互相支撑； （2）商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平。 2、空间的限定和功能的划分 （1）建设商业街，空间应有个性，仅做街道和建筑远远不够，空间 感觉应是人站在中间，知道自己所在位置，路程有多远，要让消费者充满 安全感，感觉自己所处的环境充满人情味。 （2）空间与功能互相配合。购物和非购物的完美结合。 3、商业街的尺度把握 一个商业街的心度，应该以人的步行为尺度，而不是以机动车为尺度。 以人为尺度建设商业街要考虑两个方面：一是人走的愿望。比如 10 米宽 的马路人们愿意过，20 米宽的就不愿意过了，宽到一定程度后，人就感 觉疲劳不愿意走；再有就是人的惰性。一个两层的商场，一层销售可能很 好，二层就不尽如人意。 4、商业街的细部处理，例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装 修等细节来体现商业街的独特个性；商业街的魅力在于繁杂的多样性 的共生。 5、要打破建筑与景观的界限，人们来不来逛街，还取决于一些非建 筑元素，如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等，应该把景观园林 和建筑设计结合起来做。建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、 规模、流程这此技术指标，人的心理指标也要满足，非建筑语言的运用， 要注重室外、半室外空间的合理运用，装饰材料的软化更能体现充满人情 味的购物空间。 三、如何操作商业地产设计三、如何操作商业地产设计 1、处理好开发者、使用者（商家） 、消费者的关系； 2、明确业态与操作方式； 3、根据市场定位明确主题； 4、以专业的态度进行沟通和融合； 5、重视专业顾问机构； 6、认识建筑师背景的差异。 、商铺的投资与评估、商铺的投资与评估 商业地产公司开发商用物业，首要的是若何收回投资，若配合实现利 润最大化，而这有面对着众多的大大小小的投资者，在我司的开发模式下， 投资者的地位尤为重要。投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。 一、商铺热销的原因一、商铺热销的原因 1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增 - 15 - 强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展； 2、投资因素：目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理 想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。 二、投资商铺的优势二、投资商铺的优势 1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所 不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益； 2、能长期升值：从投资者的角度，认为物业是会长期升值的； 3、具有高回报率：住宅回报率一般只有 68，而商铺的回报率 可达 812，甚至 15，对投资者具有诱惑力； 4、具有投资潜力： 三、商铺投资者的类型三、商铺投资者的类型 1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资， 购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商； 2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金，适宜个人。 四、商铺的主要类型四、商铺的主要类型 1、新建住宅底商：目前已成过时趋势； 2、已经形成规模的大型商业街区： 3、大型人流集散地： 五、商铺投资的类型五、商铺投资的类型：购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买， 租赁又分直接租赁和转租。 六、商铺选择的六大要素：六、商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理， 商业承载量，升值潜力。 七、商铺价值的市场分析七、商铺价值的市场分析 1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商 圈，其价值的相差可达数倍； 2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大 落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建 设，城市规划； 3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对 投资收益的判断至关重要； 4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的； 5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期 行为； 八、商铺投资收益率的计算八、商铺投资收益率的计算 1、租金回报率分析法 公式：（税后月租金每月物业管理费）公式：（税后月租金每月物业管理费）/购买房屋总价购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产” 的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此 不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2、租金回报率法 - 17 - 公式：（税后月租金按揭月供款）公式：（税后月租金按揭月供款）/（首期房款期房时间（首期房款期房时间 内的按揭款）内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围 更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资 的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3、法（内部收益率法） 公式：累计总收益公式：累计总收益/累计总投入累计总投入 优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可 以与租金回报率结合使用。收益率可理解为存银行，只不过我国银 行利率按单利计算，而则是按复利计算。 弊病：通过计算判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据 推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场 的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值 哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为，投 资者关注的是收益与风险，通过对的分析发现相关性最高的是房价、 租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平 及选择投资项目便成为投资成败的关键。 九、投资商铺的风险因素及防范九、投资商铺的风险因素及防范 1、政策风险：产业政策、税收政策、信贷政策等，把握房地产政策 周期是防范商铺投资政策风险的重要举措，把握政策调控的时滞及其原因 是风险防范所必须的； 2、行业风险：行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行 风险和泡沫风险等，密切关注相关信息，规避风险； 3、操作风险的防范：注意区域内商铺的总量和增量，把握投资时机， 注意物业管理，考察商铺所在商业区的种类和规模，密切关注环境特征与 自身特性。 十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎 性原则。性原则。 我们在开发商业地产时，可以有针对性地策划，有一些项目可以针对 专业的商铺投资商，专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力，可以购 买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商，若其整体取得经营权，则我 方可以此优质资产融资，达到预期目标；有一些项目可以针对小型商铺投 资商，就应策划适宜的投资模式，给投资者一个较为理想的预期，以达到 双赢或多赢。 开发商业地产，应有以投资者为主的思想，通过市场分析，评估商铺 的价值，按投资者的需求选择适宜的地块，有针对地做好商铺的策划，体 现商铺价值的最大化。 、案例分析、案例分析 - 19 - 一、东方新天地一、东方新天地 东新天地由和记黄浦开发，为地铁上盖工程，位于北京市王府井大街 入口处，宽 50 米，长 1000 米，营业面积为上下两层（负一层、一层） ， 共分为 5 部分：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活 力新天地。各部分各有一个主入口，有一个主力店晨曦百货，精品店 以服饰（包括珠宝、饰品等）为主，配以餐饮（大食代、元绿回转寿司等 品牌店） 、娱乐（电影院、东方甜心儿童主题乐园等）等。 店铺标准开间 8.1 米，进深有长有短，走道呈弧形，5 个组成部分通 过负一层不同特色的中庭自然分隔开来；负一层通过大面积的两层通透， 弱化了非平街层的感觉，且它与地铁站相连；同时，商业仅一层、负一层 两