（房地产）项目拓展与论证管理流程.doc

项目拓展与论证管理流程编号：jh-op-lz01版号：a/0页码：第7页 共7页项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人1、流程概况流程目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。流程风险项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险。流程范围公司总部房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。定义1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4、基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。5、新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。6、项目发展小组：由投资发展部、规划设计部、营销策划部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、人力资源部指定人员组成；组长由公司第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。项目发展小组负责项目的前期项目论证、项目策划工作。流程主导部门投资发展部、项目发展小组流程参与部门营销策划部、规划设计部、成本管理部、财务管理部、工程管理部、人力资源部部门流程中承担职责投资发展部1. 负责土地信息收集、筛选和基础研究工作；2. 负责组织研究、初步确定重点地块等前期工作；3. 组织填报并提交项目建议书；4. 组织并参与对项目建议书的初判审批；5. 负责项目立项和组建项目发展小组；6. 参与可行性研究和报告编制，负责编制其中的规划要求；7. 组织项目可行性研究的听证决策会，协助公司领导组织项目商务谈判、确定项目的运作方式；8. 负责取得项目开发权及合作条件。项目发展小组1. 组织市场调研；2. 负责制定可行性研究计划；3. 组织开展项目可行性研究，并组织编制项目可行性研究报告。规划设计部1. 负责项目概念规划草案设计工作。成本管理部/财务管理部1. 负责对论证项目提供财务经济评价和分析；2. 负责组织确定项目成本估算。营销策划部1. 负责实施市场调查，对论证项目提出销售预测。行政管理部1. 负责相关法律事务处理。公司领导1. 负责项目可行性研究过程中分管职责内的工作督导和成果审核；2. 参与机会研究成果、项目可行性研究成果的审核；3. 投资论证委员会负责对可行性研究成果进行听证决策；4. 总经理负责审批项目建议书、项目可行性研究报告。2、流程图3、 工作程序3.1.信息收集与甄别3.1.1由投资发展部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。除公司确定单列项目外，一般信息渠道包括但不仅限于以下方面：1) 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。2) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。3) 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。3.2.基础研究阶段3.2.1投资发展部负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报基础研究信息分类表，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库。3.2.2投资发展部以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制公司土地储备动态计划。3.2.3投资发展部根据对土地信息的初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议，并编制目标地块初步研究报告报总经理初审。3.3.目标地块研究3.3.1针对初审通过的目标地块，由投资发展部牵头、营销策划部等部门配合，开展实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位。3.3.2对于合作项目，投资发展部负责商务谈判的前期准备、谈判计划、配合公司领导进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录。3.3.3由投资发展部牵头、财务管理部等部门配合，完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，形成项目建议书后进行初判审批。3.4.项目初判审批及立项3.4.1投资发展部负责组织对项目建议书进行初判审批。公司总经理批准后进入可行性研究阶段，未通过则进行调整或放弃后进入数据库。3.4.2项目建议书通过初判审批后，由投资发展部组织成立项目发展小组，开展可行性研究工作。3.5.项目可行性研究及编制项目可行性研究报告3.5.1项目发展小组负责制定可行性研究计划及可行性研究的整体工作。1) 项目发展小组进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，进一步完善项目建议书内容。2) 规划设计部根据项目建议书的产品初步定位，提出项目概念规划草案，协助完成项目可行性研究报告。3) 成本管理部负责根据项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。4) 营销策划部负责提出项目初步定位、销售预测等。5) 财务管理部负责根据销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等进行项目投资经济评价。3.5.2项目发展小组根据项目基本情况、市场调研、初步产品定位的规划、销售预测、工程成本估算，汇总各项经济指标并对项目总投资收益进行经济评价。3.5.3项目发展小组负责汇总整合完成项目可行性研究报告。3.6.评审及听证决策3.6.1项目可行性研究报告完成后，由项目发展小组提交投资发展部经理审核后，由投资发展部组织投资论证委员会进行听证决策。3.6.2项目可行性研究成果由投资论证委员会听证决策通过后，报总经理审批同意后方可立项。若投资论证委员会听证决策未能通过，则调整可行性研究报告或放弃后进入数据库。3.7.项目获取3.7.1项目开发决策通过后，由投资发展部组织项目获取工作，项目获取的方式通常有两种：1) 政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；2) 二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让三种。3.7.2无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，项目发展小组立即根据可行性研究的情况，进入项目策划流程。3.7.3投资发展部将项目拓展相关资料整理后移交行政管理部存档。4、 支持性文件4.1. jh-wi-lz01-1.目标地块研究作业指引4.2. jh-wi-lz01-2.项目建议书编制作业指引4.3. jh-wi-lz01-3.项目可行性报告编制作业指引5、相关记录5.1. jh-qr-lz01.基础研究信息分类表5.2. jh-qr-lz02