某物业公司全套资料.doc

目 录 一、物业部组织架构与人员结构3二、部门职责4三、物业部各岗位职责5、物业部经理职责5、运行督办经理职责：5、楼宇管理经理职责5、强电主管职责5、给排水、空调主管职责6、弱电主管职责6、电梯主管职责6、楼宇维修主管职责7、文员职责710、维修电工领班职责811、管、钳工领班职责812、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）813、维修电工职责（实行考核上岗制度）814、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度）915、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度）916、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度）9四、物业部主要工作内容、程序及制度11（一）维修领班日常工作程序11（二）维修电工日常工作内容及注意事项11（三）弱电各系统工作程序12（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项12（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项13（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项13（七）设备三级保养制度13（八）设备检修管理制度14（九）设备巡检管理制度15（十）设备封存、启用管理制度15（十一）工具借、领管理制度15（十二）楼面及其它部门设施维修程序17（十三）向财务部提供扣款数据要求17（十四）电梯科规章制度及操作规程18（十五）空调给排水科规章制度及操作规程29（十七）强电科规章制度及操作规程41（十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行）47（十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定49五、物业部与相关部门间的关系5052一、物业部组织架构与人员结构 物业部经理 文员 督办经理 空排科主管 电梯科主管 维修科主管 设备科主管 强电科主管 弱电科主管 维修班 运行班 空 空 楼 楼 设 设 运 设 楼 化 电 电 电 管 临 材 采 仓 设 维 楼 楼 运 运 费 调 调 面 面 备 备 行 备 面 验 扶 扶 扶 时 料 购 库 备 修 层 修 行 行 用设 设 给 给 给 给 班 层 运 室 梯 梯 梯 理 工 审 员 保 管 班 维 保 班 值 管备 备 水 水 水 水 长 运 行 运 维 维 核 管 理 长 修 养 长 班 理维 维 维 维 维 维 行 行 保 保 员 员 员 电 电 电 员修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 长长 长 长 楼 监 消 广 宇 控 防 播 自 报 系 系 控 警 统 统二、部门职责、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作，为购物中心的经营提供基本保证。、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作，使之保持良好的工作性能技术状况。、根据经营布局要求及设备技术状况，对设备设施进行合理调整改迁，使公司物业得到升值。、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。、组织部门员工进行物业管理培训，提高员工综合素质。三、物业部各岗位职责、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作， 使之保持良好的工作性能状况；组织制定相应工作管理办法、工作程序制度，编制、 审核物业部年度、月度计划；合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作， 每月向安全运营部提交物业部工作分析报告；检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、 规范及工作进度，了解部门员工思想状况， 对不良倾向及时纠正。负责组织各项专业培训，提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核，并与工资挂钩。全面负责购物中心物业部的技术管理工作， 督促各专业工程师尽职尽责，以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。、运行督办经理职责： 积极配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况： 检查设备运行状态，发现问题及时处理。 检查下层岗位纪律的工作态度，发现不良现象立即纠正。 检查运行、维修记录，掌握能耗情况，做好节能工作，并制定具体措施。 每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表，广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。 各项培训工作。、楼宇管理经理职责、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。 针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案； 确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、 尺寸进行控制； 为新招专柜出具平面尺寸图， 并利用专业特点协助客户设计及改造设施；对购物中心所用装饰工程跟进、协调、 使之按计划进度进行，并保证工程的质量。 负责对购物中心设施维修和改进提供方案； 根据确定的设计方案按要求组织实施到位；、强电主管职责（）在物业部经理领导下主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作， 确保楼面配电柜， 照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度， 发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩。审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（）每月负责广场各大客户的用电量报表， 在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量， 发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。（）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备， 定期维护电气设备的情况，并记录归档。（）每月负责商场客户， 除公司应配照明外的电费管理收取工作。（）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作， 完善技术资料。（）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。（）负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。、给排水、空调主管职责（）在物业部经理的领导下主管楼面卫生间给排水设施的维修、 保养和楼面空气处理机的按时开关工作。负责物业部所属空调设备，室外给排水设备、 泵房设备的运行，维修等全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（）每月负责与强电主管配合核算空调用电量 。（）对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核， 每月分析报表。（）负责空调系统技术资料的收集、整理工作， 完善技术资料。（）负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。、弱电主管职责（）在物业部经理的领导下主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、 楼宇自控系统设备、线路的全面工作。负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况 检查设备运行状态，发现问题及时处理。 审查运行、维修记录。 负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表。 负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。 负责楼宇自控装置的正常运行。、电梯主管职责 （）在物业部经理的领导下 负责监视分析购物中心电梯（部扶梯，台直升梯）的运行情况， 保 证各种设备在规定的参数下运行， 发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。 负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保， 使电梯保值。 积极参加各种培训， 对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施。 负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。、楼宇维修主管职责 （）在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作， 以保证完美的经营环境。 （）协助、配合其它工种（电工、钳工、 水工）的维修保养工作。 （）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的计划任务，安排常规的巡查、维修、保养工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题。 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理， 保证完好率在以上。 （）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收， 每月向维修主管提交楼面维修工作报告。 （）负责所属维修设备及公用工具的保管。、文员职责 （）规范化地管理本部门各种资料， 使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括： 与外部单位工作衔接、往来公文。 与购物中心各部门衔接，往来公文。所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计， 通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据。所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。 向公司提交的工作计划、报告及批复的归档。 公司下发的指示，通知及规章制度的归档。 本部门工作任务、 进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。 物业部所有相关会议的记录及其整理、归档。 物业部内部资料借阅管理。 （）负责卖场营业设施维修事宜。 楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。 根据申请单派工维修。 对维修中出现的问题， 及时报告并做好相关部门的协调解释工作。 结算各专柜的维修费用，月底报送财务部。 （）负责物业部内勤工作。 制订每月排班、值班及考勤表。 办理员工到岗、转岗、离职手续。 办理员工各种假事、加班、外出等事宜。 员工号牌、考勤卡、生活补贴、 生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。 （）执行上司指派的其它工作任务。10、维修电工领班职责 （1）在主管指导下，具体负责购物中心所属设备、 设施电气部分的维修、保养工作。 （2）协助配合其它工种的维修保养工作。 （3）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的任务，安排常规维护、保养、巡查等项工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题， 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。 （4）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核、统计。 每月向维修主管提交维修电工工作报告。 （5）负责所属维修设备、公用工具的保管。 并保证维修工作不拖拉，完好率在以上11、管、钳工领班职责 （1）在主管的指导下，具体负责购物中心的空调、 给排水设施及其它设备、设施机械钳工的维修、保养、运行工作。 （2）保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良好性能状况。 （3）作好其它工种的配合协调工作。 （4）根据维修保养计划，具体负责完成本工种各项任务，安排常规维修、维护，检查工作， 解决协调实施过程中出现的各类问题，保证各楼面所送交维修单及时维修处理。 （5）严格执行各项制度、规范、程序。 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种员工的工作进行检查、验收、统计、考核， 每月向上司提交管钳工工作报告。12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）（1） 服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。（2） 对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工部分进行检查、维修、保养。（3） 保证水系统畅、无堵塞、无泄漏，各设备、 设施、机械钳工部分保持良好性能状况。（4） 做好其它工种的配合协调工作。（5） 在实际工作中严格执行各项规章制度， 自觉接受上司的检查，督促，考核。（6） 参加各种培训学习，掌握大楼设备原理， 结构及各项技术要求，提高自身业务素质。（7） 违反制度，拖延时间，工作质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。13、维修电工职责（实行考核上岗制度） （）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。 （）对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、 维修保养，保证其性能状况良好。 （）做好其它工种（钳工、水工、 楼面维修）的配合协助工作。 （）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、 程序，保证工作质量。 同时应遵守相关部门所制定的规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。 （）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理、 结构及各项技术要求，提高自身业务素质。 （）违反制度、拖延时间、修理质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。14、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度） （）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。 （）对购物中心各楼层经营设施进行检查、维修、 保养工作，保证经营环境完善。 （）做好其它工种（钳工、电工、水工）配合协助工作。 （）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、 程序，保证工作质量， 同时应遵守相关部门所定各项规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。 （）参加各项培训学习，掌握大楼各类设施的技术要求，提高自身业务素质。 （）违反制度、拖延时间、修理质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。15、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度） （）仓库保管员负责所属仓库物资的管理， 保证满足维修运行对备品备件要求，保证公司财产不受损失。 仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。 （）坚守岗位、忠于职守， 熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、 性能等各项知识，对所管理物品心中有数。 （）货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。 （）仓库应保持卫生，各类物品分类合理， 堆放整齐，并满足安全技术要求，物品所存放地点心中有数。 （）物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。 （）做每月盘存报表，为下月计划作好准备。 每月盘点保证账、卡、物相符。 （）做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。16、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度） （）负责维修运行方面备品备件的采购及外协工作， 保证满足运行维修工作的需求。 （）遵守公司各项制度并接受监督， 对采购工作要具备高度责任心。严格执行外采审批制度。 （）掌握专业知识，熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格，掌握市场行情，以最经济的价格， 购置最佳质量的物品。 （）按每月采购计划及临时拟购单，按质、按量、 按期购置入库，常用物品不得掉档。 （）对所购物品质量、规格不符合要求， 或保证期内因质量不好损坏的，应及时给予更换。并承担相应责任。 （）采购物品票据手续齐全，如有特殊情况， 应及时上报，及时掌握资金情况，合理组织使用资金。 四、物业部主要工作内容、程序及制度（一）维修领班日常工作程序 、上班后或上中班交接时十分钟内，召集所属员工例会，检查前一天工作情况，安排当天维修工作，包括计划性维修、保养、巡检，故障性检修及上司临时性指派的其它工作。 、签发计划检修、保养、巡检派工单， 故障性检修单，及需要签发的领料单、领物单，按手续分配公用工具。 、检查、督促各项维修、保养、 巡检工作质量及进度，参予难度较大的工作项目， 协调解决本工种工作中的实际问题。 、对所分派人员工作进行抽查、验收、考核， 并在派工单、故障检修单上签收批注，对不符合要求的项目， 应进行处理并要求返工。收集每天的各种单据进行分类记录后， 将单据上交物业部备案。 、在下班前十分钟，参加工作例会， 汇报各工种的维修工作，及存在的问题，接受第二天工作任务， 作好各工种之间的安排协调。 、作好每日工作记录，总结一天工作， 并安排好第二天的工作。 、每月日之前，提交本月工作总结及下月工作计划。 每月日之前，召集下属员工月度工作例会， 总结本月工作完成情况评价下属员工工作表现及业绩，提出下月度工作计划及重点。（二）维修电工日常工作内容及注意事项 、早班人员8:30到岗，8:459:10各楼面照明插座送电，9:20全部人员返回值班室。 、9:30根据维修保养、巡检计划及维修申请单分配工作： （）定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、 风机房、控制箱进行巡检并填写巡检表做好记录。 （）领班安排计划性维修保养派工单 （）对各楼面所送维修申请单进行处理。 （）楼面巡检应分别有序进行，巡检应在1-1.5小时内完成。 （）维修人员维修应按规定填写派工单， 并注意填写清楚时间，派工单完成后应立即返回值班室， 以便接受新的派工单。各楼面派工单不得拖延积压。 （）离开值班室工作时， 应在留言板上注明外出地点，工作完成后返回擦掉，如无特殊情况， 维修人员不应在途中接受维修申请。 （）值班室应经常保持有人员待命， （值班室电话8611701） 维修人员不得在楼面闲逛。 （）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 、12:00-13:00分别就餐，值班室必须保留人员值岗。 、13:00全部人员到岗，开始进行工作，见第2条。 、15:30之前早班人员返回值班室。 、15:30领班主持早中班人员每日工作例会。 、15:40-17:00，中班人员进行工作，见第条。 、17:00-18:00，分别就餐，值班室必须保留人员值班。 、18:00-21:00进行工作见第条。、（夏制18:50-19:00，冬制17:50-18:00 ）开启正面橱窗广告及外围路灯。、（周五、六21:50-22:00，其它21:20-21:40 ）各楼面关灯（包括正面橱窗广告灯），并检查楼面夜间照明情况。、22:00-23:00夜班值班人员对各楼面进行一次巡视，并检查特殊不停电部位。、2:00关外围路灯。、夜班电工应保持在值班室值班， 如外出工作应向办公室值班人员说明。、通讯系统管理制度 （）负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。 （）通讯线路应避开通道，符合走向横平竖直、 整齐美观的施工规范， 电话用户不经物业部批准不得自行改变及增加通讯线路。 （）购物中心内线电话发生故障时，通知物业部， 物业部在接到通知后电工应迅速到位，遇重大故障时保证在24 小时之内将电话恢复正常。（三）弱电各系统工作程序 、广播音响系统 （）负责广播室以外线路维护、广播喇叭维修。 （）保证线路、广播喇叭完好率在95以上。 、保安监控系统 （）负责监控室内监视器的设备的维护。 （）负责购物中心分布摄像镜头、 云台解码器及线路的维护。 （）保安监控系统设备完好率在95以上。 （）监视器图象清晰，层次分明，云台转动灵活， 控制器切换自如， 监控室内每根电缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。 （）若监控室内设备出现故障， 判断故障后与专业维修人员联系。 （）若摄像头出现故障， 判断是机械原因还是电器原因；若是电器故障应对照接线图，从电源处查找起,更换有故障元器件 、红外防盗报警系统（）负责报警系统设备线路的维修。（）保证设备线路完好率在以上。、楼宇自控系统（）负责楼宇自控系统设备运行维修。（）保证设备线路完好率在以上。、消防报警系统（）负责消防报警系统设备、线路、探头的维修（）保证设备、线路、探头完好率在以上。（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项 、早班人员8:30到岗，并根据季节要求开空气处理机。 、9:00 根据维修保养及巡检计划以楼面故障维修单分配工作 （）9:0010:00对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头及外围排水、空调效果进行巡查， 并应填好巡检表作好记录。 （）对领班所安排计划性维修保养派工单进行处理。 （）对各楼面所送维修申请单进行处理。 （）维修人员维修应按规定填写派工单， 并注意填写清楚时间，派工单完成后立即返回值班房， 各楼面派工单应按轻重缓急及时处理，不得无故拖延积压。 （）维修人员离开值班房时， 应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。 （）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 、12:00-13:00分别就餐，值班房必须有人值班。 、13:00全部人员到岗进行工作见2条。 、15:30领班主持早中班全体人员工作例会。 、15:45-17:00进行正常维修工作见2条。 、17:00-18:00分别就餐，值班房必须有人值班。 、18:00-19:30对各楼面水设施进行巡检见2条。 、根据空调运行计划按时关楼面空气处理机。、如遇大雨应加强对周边相关部位的巡查。（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项 、楼面维修工全部为行政白班，9:00-9:10领班主持工作例会 、9:00-12:00根据维修计划， 巡检记录及楼面故障申请单进行维修工作。 、12:00-14:00分别就餐，值班室留人值班。 、14:00-17:30进行正常维修工作。 、14:00-15:00对楼面营业场所进行一次巡查，并填写巡检记录单。 、维修时应填写派工单，并注意填写时间， 派工单完成后应立即返回值班室，各楼面维修申请单不得拖延积压。 、离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点， 返回后擦掉。如无特殊情况， 维修人员不应在途中接受维修申请。 、楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项 、电梯维修人员实行两班制： 白班：8:30-12:00 上午班：8:30-13:00 下午班：13:00-19:30 、8:30-9:00检查所有直升梯，发现故障时应及时处理，不能及时处理的迅速通知电梯主管，并报告上级。 、8:50-9:00开启所有扶梯。 、不得任意关闭设备， 故障检修和保养时必须事先报告上级并通知电梯操作人员，立告示牌，做好记录。 、每小时巡视一次扶梯、直升梯， 每天巡视一次机房，作好巡视记录。 、做好设备故障、运行记录。（七）设备三级保养制度 、设备保养分为日常保养,一级保养、二级保养（小修）； 、日常保养： ）日常保养由操作人员完成，每班进行，并在交接班日志上，认真作好记录； ）日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查，记录（温度、电流、电压、振动、噪声等）， 对设备进行擦拭、清扫，上油润滑， 及具体设备技术说明上要求做到的内容，保持设备周围环境整洁； ）发现异常情况及时排除，并在交接班日志上做好记录，如较严重应在分钟内通知运行、维修主管； 、一级保养： （）一级保养由维修操作人员共同进行，属计划性保养，二至三个月进行一次，保养计划由工种领班制定， 并报物业部； （）一级保养按保养单所列内容进行保养， 保养单上所列内容由各工种领班制定，主要内容是对设备内外清理， 润滑洗油，对有关部位检查，拆卸、调整，对各电器元件、 线路进行紧固、清理、校测、补齐，最后清扫整理工作现场； （）保养人员填写保养单，并交还给维修领班； （）由维修领班或领班指定人员对保养情况进行检查，并在保养单上签字验收。 、二级保养（小修）： （）二级保养属计划性保养， 应由领班事前一周填写申请呈物业部经理批准后进行； （）二级保养以维修人员为主完成， 设备运行半年左右进行一次； （）二级保养按保养单内容事先准备好备件， 安排好人员及其它相关部门协调工作； （）二级保养按保养单所列内容进行， 二级保养单内容由设备保养人员制定，主要内容包括完成一级保养规定内容；检查、修复、更换受损件；检查、 更换冷却润滑系统元件及线路。工作暂停期和完成后，应对工作现场清扫，整理； （）维修保养人员填写保养单，并交还给领班； （）物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查，并在保养单上签字验收；（八）设备检修管理制度 、设备检修分为中修、大修以及故障检修。 、中修 （）中修属计划性检修， 设备运行两年左右进行一次，视具体情况，可由物业部完成或外协联系厂家完成。 （）物业部按计划，收集、整理、 研究设备技术资料，在此基础上编制中修任务书，按任务书作好人员、备件、 相关部门的协调工作； （）按中修任务书所列内容进行检修， 主要内容应该包括：设备部分解体、检测、修复、更换老化元件、磨损元件。部分解体重新装配、调试等工作，更换10-30的零部件，工作量为大修的60。 （）设备检修后各项技术指标应达到中修任务书要求，验收工作由物业部组织安排，按中修任务书项目进行验收。 、大修 属计划性检修，设备运行五年左右进行一次， 视具体情况可由物业部或外协联系厂家完成， 大修程序按中修进行，工作内容还应包括整机解体，零部件更换量30以上， 校正基准，外部重新上油漆，设备技术指标应达到出厂标准。 、故障检修 （）该检修属应急性检修， 一般故障检修由维修人员完成，特殊故障检修可由物业部联系外协完成。 （）一般情况故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准，故障检修申请单应按规定填写清楚， 在维修部门主管或下属领班收到故障检修单后，维修人员应在10 分钟内到达故障现场。 （）故障检修以排除故障为主， 在保证质量前提下要求及时快捷。 （）完成检修后，应填写故障检修派工， 并将此单返回维修领班。（九）设备巡检管理制度 、巡检分为日常点检及专业点检。 、日常点检： （）日常点检由操作人员完成， 楼面设备如电井设施，各楼面照明灯箱，各楼面洗手间、开水间及消防水设施， 空调风机系统由维修部门人员负责。 （）按具体设备要求，及点检周期表周期时间， 以感官或仪表方式对设备日常运行状况进行检测。 （）在交接班日志上做好记录。 （）发现问题及时处理，较严重问题应在当天通知领班。 、专业点检： （）由维修及操作人员共同进行。按具体设备要求， 及检测周期表所定周期及内容进行。 （）以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测，包括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情况等。 如有必要应对设备进行拆卸检测。 （）大、中、小修之前，应安排专业检测， 对设备进行全面系统地检测，以判断设备整体技术状况。 （）检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并作出检测结论。（十）设备封存、启用管理制度 、设备季节性停用或因其它原因停止使用三个月以上的，应给予封存，设备封存由维修人员、操作人员共同进行。 、封存要求按具体设备要求执行，其中应包括环境整洁；排空或灌满设备水系统，对各有关部位进行润滑、涂脂封闭。设备内外清洁并加以遮盖，脱开有关电气刀闸或保险。 、作好设备封存记录，作好封存事项记录说明， 封存记录交物业部存档。 、定期检查封存设备，如有必要可进行定期开机运行。 、启用时应作好封存启用记录， 正常启用应由该设备封存人来进行，启用前应对封存项目，设备状况进行检查。 如检查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通电气线路。 、试机运行正常，应在封存启用单上做好记录， 签字验收。如有异常情况，应在封存启用单上做好记录， 并在当日通知物业部有关人员。（十一）工具借、领管理制度 、公司将根据岗位不同， 给维修人员和其它相关人员配备一定量的工具。工具使用分为领用和借用。 、领用工具应填写个人工具领用单， 对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式，借用应填写借条， 非物业部工作借用工具应有物业部主管人员签批的借条， 借条上要注明归还日期，并按期归还，归还时保管人员应进行验收。 、所借领工具为公司财产，使用人员应妥善保管、 正确使用。因保管使用不当，造成遗失或非正常性损坏， 责任人应按公司要求给予一定比例的赔偿。 、所有工具原则上不外借使用，如因特殊情况外借， 应由物业部高级经理签字批准。 、公司根据员工岗职变更， 可收回或变更个人工具配备情况，回收或变更时，应在个人工具领用单上注明。（十二）楼面及其它部门设施维修程序 、维修范围： （）购物中心大楼原设计设施，如空调设施、 洗手间设施、变配电设施、广播通讯设施、消防设施等。 （）购物中心大楼原装修设施，如天、地、墙装修等。 （）购物中心经营柜台、灯箱等设施。 （）大客户合同所规定由广场维修范围内容。 （）专柜厂商营业设施的改造更新、完善工作， 不属维修范围，原则上不负责工程实施。 、申请程序： （）一般性故障维修， 申请部门应填写维修申请单（申请方填写上半部分，下半部分为派工单， 由维修人员填写），注明具体地点、故障情况、经办人、时间、 费用情况等内容。 （）对突发性故障，如跳闸、大面积停电、 电脑收银停电，电力线路异味、起火等，应直接电话通知物业部， 无需填单。 （）属东购财产的楼面营业设施维修， 申请单应由楼面专人负责签发。 （）非东购财产的楼面营业设施（如厂商专柜）维修， 申请单应由专柜管理部所指定专人签发， 并需注明厂家编号及维修费用承担方。 、维修： （）接到楼面及部门申请单后， 物业部一般情况应在1天内给予修复，如不能维修应给予回复。 （）维修人员维修完毕后， 应按要求填写派工单（及申请单下半部分），申请经办人或现场人员应签字验收， 并对使用材料予以确认。 （）完成维修后，将申请单退加到物业部， 由文员进行统计整理。 、收费事宜： （）返回物业部的维修申请单， 将由仓库保管员计算费用，然后交文员进行统计制表（收费标准暂定为：(材料费工人费)*100的管理费）。 （）每月28 日之前文员将收费统计表交财务部向客户专柜厂家收取费用。 （）厂家客户对收费如有疑问，可向物业部查询。（十三）向财务部提供扣款数据要求 各部门传递给财务部的扣款数据应满足以下要求： （）扣款项目 （）厂商编号 （）厂商名称 （）经营品牌 （）各厂商扣款金额 （）扣款总金额 （）责任人签章 （）有关部门高级经理或指定责任人签字 （）签收： 各部门传递给财务部的单据， 由财务部监控主管签收，其他财务人员签收无效： （）所有费用单据应在每月2日下午18:00 之前转到财务部。（十四）电梯科规章制度及操作规程一、 安全操作规程 、用三角钥匙开启层门进入轿厢或轿顶时， 必须先确认轿厢是否停在该层，然后再进行其它操作。、 保养维修电梯时必须在电梯和入口处放置“电梯正在检查”或其它类似的标牌。、 对电梯进行检修或保养时必须保证外人不能在检修电梯上。 、如果需要上轿顶工作，必须断开轿顶上的安全开关。登上轿顶后再合上安全开关，然后进行其它操作。 、保证有坚硬可靠的轿顶面板，且站立处无油或油脂。轿顶工作需移动时，注意凸凹处并保持轿顶清洁。 、当轿厢移动时要牢牢抓住轿厢上的固定部件，不可握住钢丝绳，否则会造成严重伤害。 、在轿顶工作时，注意电梯轿厢移动时，把身体限制在轿厢尺寸以内，防止与井道突出物或对重相碰。 、在地坑工作，必须将安全开关切断，防止电梯运行。 如果需要运行与有关人员联系好，必须站在安全处， 然后才能运行电梯。 、在机房盘车时，必须切断动力电源，然后再盘车， 盘车时应有人注意轿厢的实际位置。 、在机房检查钢丝绳时， 必须使轿厢保持停止状态，必要时切断动力电源。 、 在电气装置周围工作时，必须两人以上工作，并有人监护。、带电禁止拨插各种电路板、插头、插座， 防止意外事故发生。、层门关闭后从层门外不能用手拨开层门。当层门、 轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。、使用的手灯必须带护罩并采用36以下的安全电压。、操作时如需司机配合进行，司机要精神集中， 严格服从维修人员的指令。、严禁维修人员站在井道外探身到井道内、 轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢内外各站一只脚，进行较长时间的检修工作。、严禁维修人员拉吊井道电缆以防电缆被拉断。二、司机操作规程、爱护设备，保持轿内的整洁， 司机必须熟知本台电梯的使用特性，严格按操作程序使用。、每班接班后，需空载试运行。 在一切装置处于正常状态时，才能正常投入运行。、货物在轿箱内要放稳当，无倾倒危险， 搬运需小心轻放，以防损坏轿底或四壁。 不准利用轿顶安全窗孔装运超高货物。、非维修检查人员不得随意上轿顶， 轿顶上不许乱拉电线，严禁放置任何外加物体。、严禁检修方式运行电梯， 也不允许用开关厅轿门方式起制运电梯。、严禁任意按紧急停车钮，当出现故障时，应先停车， 再点动试车，实验能否慢车到达层站， 电梯运行时不能润滑或修理机件。、电梯运行中，不随意改变轿厢停止运行后进行， 否则要损坏电气元件。、轿顶有检修任意电，必须严格听从轿顶任意的指挥， 没有命令不允许乱开电梯。、司机需离开岗位，必须把电梯锁好，关灯后才离开。三、交接班制度、填写工作记录，一方面交待本班工作， 同时记录电梯运行维修及保养情况。、接班人员一方面看工作记录， 同时必须听取交班人员的口头汇报。、当班未解决的问题，必须认真向接班人详细汇报， 同时要向上级汇报。、交班时，发现接班人员有醉酒或异常现象时， 应拒绝交班，并请示汇报。、在接班人员缺勤时， 交班人员必须得到领导地同意方能离开工作岗位，但必须做好离岗记录,接班人员认真听取上一班工作情况汇报后按规定巡视，并对有问题的答复重点检查。四、自动扶梯的安全运行方法、将候梯厅、梯级、扶手等部位清扫干净， 尤其要确认梯级及梳齿板部位没有小石子或钉子之类的杂物。、有栏杆照明及梳齿照明时，应亮灯。 确认上层和下层的照明开关都能控制照明。五、运行开始、将操纵箱（在3. 6, 3. 7 中说明）报警蜂鸣器开关扳到buzzer（蜂鸣器）侧，使其蜂鸣， 向周围人们发出将要运行的预告。、开始运行时， 确认无人站在梯级上后开动操纵箱启动开关，插入钥匙，按要求运行的方向up（上行）或down（下行）转动后，自动扶梯便开始启动。 钥匙要在自动扶梯启动后保持片刻（转动后保持1秒钟），不要马上复位，否则，将使自动扶梯停止启动。、工作时应确保梯级及扶手顺利运行， 一旦工作时发生异常声音和振动等时，应立即按下紧急停止按钮， 使扶梯停止运行，进行必要的检查，检查结果要做文字记录。、自动扶梯启动运行后，应在中央位置将钥匙拨下来， 如果放在上面不拨下来， 则在可能被无关人员误动作而发生事故，因此应予注意。六、运行方向转换 待乘用自动扶梯的乘客下完后， 先将自动扶梯停止开关转到stop（停止）侧，暂时停止运行（参照运行停止）。 然后按新要求运行的方向进行启动运行。七、紧急停止 一旦在自动扶梯运行中发生乘客失足摔倒等紧急情况时，应立即按下紧急停止按钮，使自动扶梯停止运行。 紧急停止按钮带有防止乱按护罩， 因此请用力按透明护罩的中央部，当防护罩剥落后，即可按中央的紧急停止按钮。 在重新进行运行前，按下述要领紧急停止按钮恢复至原来的状态， 然后再开动启动开关。、 将防止乱按护罩安装环（红色）向逆时针方向转动取下、从内侧嵌入透明护罩、将护罩按原位拧进。八、扶手驱动装置的维护 从驱动装置到传动辊的动力输送系统， 所用的是驱动链，对此链应该严格润滑。此外， 还应严格检查扶手传动辊是否磨损和核实压力辊的弹簧压力， 检查传动辊和扶手带内缘之间的间隙。维修保养项目 周期 项 目 检 查 内 容 每月 扶手链条润滑 从顶部机房里通过加油器润滑。 一次 检查各传动辊的磨损、开裂、剥 扶手传动辊 落及变形，如有损坏严重的，应 予更换。另外检查辊表面是否粘 上油，如有，必须除去。 检查各压力辊有无磨损、开裂、 压力辊的检查 剥落及变形，检验压力辊弹簧的 每 调整长度。 年 年 检查空转链轮 检查旋转情况，特别要检查轴承 有无毛病。 一 确认压力辊和扶手带内缘间隙大 检