西永U4-4-1号宗地地块可行性研究报告毕业设计论文.doc

重庆大学本科学生毕业设计（论文）西永u4-4-1/04号宗地地块可行性研究报告graduation design(thesis) of chongqing universitythe feasibility study report of xiyong u4-4-1/04 plots 摘 要摘 要房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。该项目可行性研究报告共分十三个部分。分别为项目总论，投资环境和市场分析，项目定位和swot分析、项目工程设计方案、项目管理方案、项目环境影响评价、项目组织机构与人力资源配置、项目环境影响、劳动安全健康与消防、建设投资估算、财务评价、社会评价、风险分析、报告研究结论与建议。该项目选址于沙坪坝大学城，南临大学城南路，北临龙湖u城，东近大学城西路，西靠重庆绕城高速，紧邻重庆大学虎溪校区、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。经过财务分析，项目投资利润率较高，投资内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析，该项目抗风险能力较强，通过社会评价分析，该项目社会影响较好，综合来说，该项目可行。关键词：房地产开发项目，可行性分析，投资收益分析，风险分析iabstractrealestatedevelopmentonthelandlegallyacquiredstate-ownedlanduserightsinaccordancewiththerequirementsofcityplanningandinfrastructure,housingconstruction behavior.developmentprojectsinordertoachievethedesiredeconomiceffect,youmustfirstdoafeasibilitystudy.feasibilitystudyasabasisforinvestmentdecisions,theba-sistoraisefundsforconstruction,thedeveloperandtherelevantdepartmentssignedacontractbasisaswellasthepreparationofthenextstageofplanninganddesignisbases ontheprerequisiteofthe successoftheproject.theprojectfeasibilitystudyreportisdividedintothirteenparts.including project introduction, the analysis of investment environment and market, project orientation and swot analysis,project design, project management, project environmental impact assessment, the project organization and human resources allocation, project environmental impact,labor safety, health and fire protection,project investment, project financial evaluation, social assessment, risk analysis, the conclusion of the reports and suggestions.this project is located in shapingba campus city.the south of this project is university road, north is longhu u city, east near university city west road, the west of this project is chongqing highway,adjacent to the chongqing university huxi campus, sichuan fine arts institute, heavy division and metro line 1 and line 7 light rail, surrounded by 5 large areas of university city,electric park, taiwan information zone, logistics park, city center district. through financial analysis, the project investment profit rate is high, the internal rate of return of investment is greater than the benchmark rate of return,so the financial of this project is feasibility. through the sensitivity analysis, the profit and loss balance analysis, the anti risk ability is strong , through social evaluation, the social impact of the project is good, overall, the project is feasible.key words: real estate development projects，feasibility analysis，return on investment analysis，risk analysisiii目 录 中文摘要iabstractii1 项目总论21.1项目基本概况21.1.1项目名称21.1.2项目拟建地点21.1.3建设规模与目标21.2可行性研究报告编制依据21.3主要研究内容及研究目的31.4主要结论31.5项目主要技术经济指标42 投资环境和市场分析62.1宏观环境分析62.1.1政策环境62.1.2经济环境82.1.3社会环境82.1.4房地产宏观环境总结92.2全国房地产市场分析92.3全国土地市场分析102.4重庆市社会经济发展分析112.5重庆市房地产市场分析142.5.1重庆房地产开发投资142.5.2重庆商品房销售情况152.5.3重庆市房地产市场总结172.6重庆市土地市场分析172.7重庆市城市规划192.7.1重庆城市区位及规划定位192.7.2重庆城市发展规划202.7.3重庆城市交通212.7.4重庆市城市规划总结232.8沙坪坝区城市规划和社会经济发展分析232.8.1沙坪坝区位及规划定位232.8.2沙坪坝区城市发展规划242.8.3沙坪坝区城市交通242.8.4沙坪坝区城市规划总结242.8.5沙坪坝区社会经济发展242.8.6沙坪坝区社会经济发展总结282.9沙坪坝区房地产发展分析282.9.1沙坪坝区房地产开发投资282.9.2沙坪坝区房地产销售情况302.9.3沙坪坝区房地产发展总结312.10区域未来市场供应需求预测312.10.1区域内住宅市场分析312.10.2区域内写字楼市场分析362.11产品价格估算372.12营销方案382.12.1营销策略382.12.2营销模式393 项目swot分析和项目定位403.1项目swot分析403.1.1区位环境403.1.2有利条件403.1.3 swot分析403.1.4 应对措施413.2项目定位方案413.2.1产品定位413.2.2客户定位413.2.3价格定位424 项目工程设计方案434.1.设计依据434. 2项目设计主题和开发理念434.2.1设计主题434.2.2开发理念434. 3项目总体规划方案444.3.1规划设计原则454.3.2项目总体规划布局454.4项目产品设计方案464.4.1户型设计464.4.2建筑设计514.4.3结构设计524.4.4给排水设计534.4.5供电工程544.4.6通信系统设计544.4.7通风采暖工程544.4.8防雷设计554.5小区主要技术指标555 项目管理方案575.1项目进度计划管理575.2项目招投标575.2.1 工程项目招标投标概述575.2.2 工程项目招标投标因素分析585.2.3. 招标依据605.2.4招标范围605.2.5招标方式605.3项目采购方案615.4项目设备方案615.4.1设备组织管理机构及职责615.4.2设备使用与管理625.4.3项目部车辆管理635.4.4设备安全管理635.4.5特种设备管理645.4.6设备资料管理645.4.7外租设备管理645.5 项目组织机构与人力资源配置655.5.1 项目组织机构655.5.2项目人力资源配置685.5.3 劳动力组织686 项目环境影响评价706.1建设期污染源分析706.1.1 噪声706.1.2 扬尘及装修废气706.1.3 固体废物716.1.4 废水716.2营运期污染源分析716.2.1废水726.2.2 废气726.2.3固体废物736.3环境保护措施736.3.1 施工期736.3.2 营运期756.4环境影响评价766.4.1 施工期环境影响分析766.4.2 营运期环境影响评价776.4.3 环境保护措施技术经济可行性777 劳动安全健康与消防797.1劳动安全与管理797.1.1安全管理目标797.1.2安全生产管理制度797.1.3施工安全保证措施797.2安全措施807.2.1设计依据807.2.2安全措施方案807.2.3自然环境危害及防范817.3消防817.3.1设计依据817.3.2消防任务及防火等级817.3.3消防措施817.4消防系统827.4.1室内消防设计827.4.2室外消防设计837.4.3防报警系统838 建设投资估算848.1投资估算依据848.2建设投资估算848.2.1土地费用估算848.2.2前期工程费估算858.2.3基础设施建设费估算858.2.4建筑安装工程费估算868.2.5公共配套设施建设费估算868.2.6房地产开发规费878.2.7销售费用878.2.8管理费用估算888.2.9不可预见费用的估算888.2.10财务费用估算888.3项目总投资888.4项目资金使用计划888.5资金筹措计划898.5.1资本金筹措898.5.2债务资金筹措898.5.3融资方案分析909 财务评价919.1 财务评价依据、原则和假设条件919.1.1财务评价依据919.1.2分析原则919.1.3假设条件919.1.4计算方法919.2财务评价基础数据的选择919.2.1工程建设期、计算期929.2.2总成本费用估算929.2.3销售收入、销售税金及附加估算929.2.4 土地增值税与调整土地增值税估算969.3项目的财务评价979.3.1盈利能力分析979.3.2偿债能力分析989.3.4资金平衡能力分析999.3.5总技术经济指标表1009.4项目财务分析结论10010 不确定性分析10110.1盈亏平衡分析10110.1.1盈亏平衡点10110.1.2盈亏平衡点分析10210.2敏感性分析10210.2.1选择评价指标10310.2.2变动因素一：总投资10310.2.3变动因素二：商品房单价10310.2.4变动因素三：商铺单价10410.2.5敏感性分析结论10410.3临界点分析10511 项目经济、社会、环境效益评价10711.1 经济效益评价10711.2 社会效益评价10711.2.1社会影响分析10711.2.2项目互适性分析10811.2.3社会风险分析10811.2.4社会评价结论10811.3环境效益评价10912 风险分析11012.1风险因素识别11012.1.1自然风险11012.1.2 政策风险11012.1.3 经济风险11012.1.4 技术风险11112.1.5 社会风险11112.1.6内部决策和管理风险11112.2风险因素防控措施11113 可行性研究结论与建议11313.1主要结论11313.2建议113参考文献：115附表：116附表1： 项目总投资估算表116附表2：用款计划表118附表3：投资使用计划与资金筹措表119附表4：销售收入与经营税金及附加表120附表5：借款还本付息估算表121附表6：利润及利润分配表122附表7：项目投资现金流量表124附表8：资本金财务现金流量表125附表9：资产负债表126附表10：资金来源与运用表128附表11：敏感性分析表131附表12：项目技术指标表132附表13：项目技术经济指标表133引 言引 言本项目所选地块为重庆市沙坪坝区西永组团u分区u4-4-1/04号宗地，重庆大学城的建设是在重庆高等教育快速发展的背景下提出的。1997年重庆直辖以来，重庆高等教育得到快速发展，为把重庆建设成为长江上经济中心，中共重庆市委、市人民政府决定大力实施“科教兴渝”、“人才强市”战略，将“建设长江上游科教中心和西部教育高地”作为建设长江上游经济中心的重要支撑。重庆城市化进程的快速发展使得城市建设用地范围不断扩张，于是“重庆西部新城”的概念应运而生。重庆市西部新城规划将新城的城市性质定义为“以教育产业、高科技产业、物流和旅游业为主的重庆西部新城。”重庆西部新城主要由五大片区组成：重庆大学城、重庆西永微电园(西永综合保税区)、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市中心区，它将是主城区空间向西拓展的主要方向，是联系成渝两地和重庆都市圈与渝西经济走廊的重要节点。到2015年，其常住人口将突破60万，大学城师生和微电园it从业人员也将达数十万。2012年之后，西部新城将造出至少3个千亿工业园，相当于3个北部新区的实力。如果说，“两江新区”的成立，表明在以长江和嘉陵江为轴线的1200平方公里的土地上，重庆城市的“龙形骨架”已经勾勒成形，“龙身”及其“躯干”也已经清晰地显现出来的话。那么，位于沙坪坝辖区内以大学城为核心的西部新城，则无疑是“重庆巨龙”的“龙头”和“首脑”。可见，本项目进行可行性研究具有必要性。本小组通过对该项目进行实地调查，在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议，并对项目进行投资分析和风险分析，从而对项目决策及其实施的优化提出建议。其中江妙琳负责项目投资环境市场分析、项目定位等；谢达负责项目的工程设计方案等；但林成负责项目管理方案，环境影响评价等；宋婷婷负责对项目进行投资估算并对项目进行财务评价，分析项目抗风险能力等。1重庆大学毕业设计（论文）1 项目总论1.1项目基本概况1.1.1项目名称 本项目名称为：假日阳光1.1.2项目拟建地点 本项目选址于沙坪坝大学城，南临大学城南路，北临龙湖u城，东近大学城西路，西靠重庆绕城高速，紧邻重庆大学虎溪校区、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。图1.1 项目位置图1.1.3建设规模与目标 本项目总占地面积近250亩，总建筑面积660000平方米。小区做出住宅、购物、休闲、人文等综合社区为一体的规划设想，区内生活设施齐全。1.2可行性研究报告编制依据重庆市城市总体规划国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价办法与参数（第 三版）相关各专业的国家设计规政府相关部门的规定及相关数据1.3主要研究内容及研究目的可行性研究的主要研究内容如下：投资环境分析：国家政治经济形势及相关政策、区域社会经济情况及政策管理 因素；建设必要性和市场分析：全国及区域房地产市场分析、市场预测；目标地块分析及项目产品分析：地块现状、项目定位、工程设计方案、环境影 响评价、劳动安全健康与消防；资源保障分析及项目管理模式分析：组织架构与人力资源配置、项目实施进度、 项目招投标；投资分析及融资管理模式分析：投资估算与资金筹措；财务经济分析及风险规避分析：财务评价、不确定性分析、风险防范；社会评价分析。可行性研究的目的是在投资项目拟建之前，对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。1.4主要结论本项目选址合理，符合大学城城市规划的总体要求，具有较好的投资环境和经营条件。市、区政府对项目建设给予高度重视，政府各部门将给予大力支持和配合，确保项目的顺利实施；各项优惠政策的出台，将有利于项目的建设。项目建设条件十分良好，逐步完善的基础设施、方便快捷的交通条件，使它成为重庆市大学城房地产开发举足轻重的开发项目。拟建项目不管从功能布局、目标市场定位、销售价格、定位等来看，都是比较合理的。项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。从经济方面来看，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济效益较好。由此课件，本项目开发具有现实可行性和经济合理性，也具有良好的社会效益和环境效益。故可得出结论，本项目是可行的。 1.5项目主要技术经济指标表1.1 主要技术经济指标表序号名称单位数据项目设计规模1房地产开发产品总建筑面积平方米6325001.1商品房销售(套内）平方米4008201.2商铺销售平方米500001.3地下车库销售个4500项目经济数据1开发产品投资万元334722 其中：财务费用万元28533 2资金筹措万元334722 其中：资本金万元120000 借款万元125145 预售房款万元89577 3经营收入万元435829 4经营税金及附加万元23971 5总成本费用万元334722 6利润总额万元70288 7所得税万元17572 8税后利润万元52716 9土地增值税万元6848 10调整所得税万元22565 11调整土地增值税万元15408 财务评价指标1项目投资利润率%21.00 2项目投资净利润率%15.713项目资本金利润率%58.574项目资本金净利润率%43.935项目投资内部收益率（所得税前）%18.856项目投资内部收益率（所得税后）%14.27567项目投资回收期（所得税前）年3.258项目投资回收期（所得税后）年3.449项目投资财务净现值（所得税前）万元23794.6310项目投资财务净现值（所得税后）万元7810.811资本金内部收益率（所得税后）%27.4912资本金财务净现值（所得税后）万元21559.0513资产负债率%37.397重庆大学毕业设计（论文）2 投资环境和市场分析2.1宏观环境分析2.1.1政策环境中央及部委密集表态调控房地产市场决心2010年政府工作报告中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年表态分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产调控”，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。2013年初，在房地场市场持续火热背景下，国务院常务会议提出五条调控措施即“国五条”，并随后发布国五条细则关于继续做好房地产市场调控工作通知。会议旨在释放继续调控房地产市场的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期，明确了今后一段时期内房地产调控“有保有压”的原则。三中全会强调全面深化改革，促长效机制健全三中全会关于各要素改革的内容：以人为本推进城镇化质量，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，启动独生子女夫妇二孩政策，人口红利支撑房地产发展。户籍制度改革平衡中央地方财权、事权，立法推进房地产税改革，建立全社会基础数据统一平台，推进部门信息共享。土地制度改革财税制度改革平衡中央地方财权、事权，立法推进房地产税改革，建立全社会基础数据统一平台，推进部门信息共享。多渠道推动融资市场市场化加速，门槛差异加大，或将进一步提高行业集中度。金融改革房地产调控思路转以市场为主，优化供应改革总的方向是以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。未来政府将集中在房地产民生保障领域发挥作用，由市场满足置业需求和优化资源配置，使市场供需关系更趋良性，保障房地产行业长期健康发展。2013年，政府工作会议并未涉及楼市调控问题，更多地强调了住房的社会功能、民生改善功能，表明了政府解决住房问题的决心。房地产市场调控将从需求管理转向供应管理，放开高端，发挥市场决定作用，保障低端，强调社会民生功能。不动产登记条例预计6月份出台，或将平抑房价 国务院提出，要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除信息孤岛。国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，2014年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。不动产统一登记并不会直接作用于房价，但是条例出台后引发的后续调控动作将有可能增加业主的持有成本，起到抑制房价的作用。房产税对重庆房价抑制效果有限，试点城市将扩容，与不动产登记结合调控房地产市场2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税。2014年1月1日起，重庆再次调整全市高档住房房产税缴纳标准，主城九区高档应税住房价格标准为13192元/平方米，较2013年提高413元。重庆房产税征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房等属于房产税征收对象。征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。从实施效果上看，无论是征税额还是对房价控制效果，房产税的作用有限，房产税抑制了上海房价的上涨，但对重庆房价的抑制效果并不显著。重庆房产税的实施使高端物业投资收遏制，对自住需求影响不大。房地产市场量价齐跌，多城市房地产政策松绑，下半年可能出现微调期2014年一季度，全国房地产市场出现量价齐跌趋势，房地产开发投资增速放缓，商品房销售面积、土地购置面积、房屋新开工面积均出现不同程度的下降，二三线城市供给过剩现象突出。房地产低迷已引发连锁效应，行业的产业链受到影响。3月份以来，无锡、郑州等城市调整落户政策，降低落户门槛，一定程度上是鼓励购房的举措，而杭州、长沙、温州、佛山等多地传出放松楼市调整政策的传闻。由此可以看出，部分城市通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持，来刺激房地产市场的购买活力。2.1.2经济环境全国经济平稳较快增长，金融市场运行总体平稳 2013年，全国经济平稳较快增长，全年国内生产总值56.88万亿元，比上年增长7.7%，居民消费价格指数同比上涨2.6%。年末广义货币供应量（m2）余额为110.7万亿元，比上年末增长13.6%。全年社会融资规模为17.3万亿元，按可比口径计算，比上年多1.5万亿元，是年度历史最高水平。银根紧缩，流动性趋紧，利率有上升趋势，房企面临一定资金调配压力在央行去杠杆的政策调控背景下，利率水平呈现上升趋势的概率正在增大，融资成本可能持续抬高。2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整，金融机构存款利率最高可上浮10%。 房地产企业作为资金密集型行业，利率政策对房地产企业的影响较购房者大。然而，现行融资方式的多样化，抵消了利率调控的有效性。多数房企目前对于贷款的依赖度在逐渐减少，通过影子银行等表外的信托、理财业务筹资的比重逐渐增加，拓宽了企业融资渠道，稳定了资金供应。但流动性收紧也会使房企面临资金调配压力，使楼市出现一定程度的降温。重庆市经济运行总体态势良好，保持高速发展态势 重庆市2013年gdp达12656.69亿元，保持高速增长态势，2013年增幅为12.3%，增幅位居全国第三，人均gdp4.26万元，折合约6939美元，cpi指数维持在3左右，存在温和的通胀压力，货币政策稳定。2013年重庆新增贷款量接近9万亿，较2012年小幅提升，在预期中扩大规模，利于房地产市场发展。2.1.3社会环境城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。2013年末，全国大陆总人口达13.61亿，城镇化率达53.73%，60周岁以96上人口占14.9%，流动人口为2.45亿人。重庆2013年主城常住人口达808万，一小时经济圈常住人口1870万，城镇人口1732万，总人口2970万，城市化率达58.34%。 城市化进程持续推动房地产发展。在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。2.1.4房地产宏观环境总结中央强调全面深化改革，房地产调控思路转以市场为主，多项政策即将出台，意在促房地产市场良性发展。全国经济平稳发展，重庆经济态势良好，保持高速发展态势，但银根紧缩，流动性趋紧，房企面临资金调配压力。中国以及重庆城市化率不断提高，为房地产发展提供条件。2.2全国房地产市场分析全国房地产开发投资平稳上升 2013年，全国房地产开发投资增幅继续上升，整体保持平稳，房地产开发投资86013亿元，扣除价格因素，比上年实际增长19.4%，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。从近年来房地产开发投资走势看，2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但2007年又迅速上升。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速迅速下滑，2009年增速仅为16.1%。2010年随着房地产行情回暖，房地产开发企业加大投资，增长率回升至33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着市场回暖，投资增速快速增长。11 图2.7 全国房地产开发投资额 数据来源：国家统计局2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。全国商品房销售增幅加快，价格增幅平稳 2013年全国商品房销售面积继续上升，商品房销售面积增幅反弹明显。全年商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%。商品房成交均价增幅较上年持平，住宅增幅小幅回落。自2008年金融危机以来，各类物业销售均价整体处于上涨态势，但增速自2010年起逐年放缓。2013年，住宅成交均价增速有所回落，办公楼和商业营业用房则有所上升，其中办公楼反弹力度最大。商品住宅待售面积增幅小幅回落，市场库存去化明显。2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比2012年末增加12835万平方米。2013年末，商品住宅待售面积同比增长37.2%。近期受年末翘尾因素影响，商品住宅去化明显。全国房地产市场小结：2013年全国房地产开发投资平稳上升，商品房销售增幅加快，价格增幅平稳，住宅成交均价增速有所回落，办公楼和商业营业用房则有所上升，其中办公楼反弹力度最大，商品住宅待售面积增幅小幅回落，市场库存去化明显。2.3全国土地市场分析全国土地购置面积小幅正增长，2013年房地产开发企业土地购置面积38814116万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。全国土地购置均价持续上升，价格再创历史新高。2013年，全国房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米,同比增长23%，增速比1-11月份提高3.4个百分点。从土地价格看，2013年全年价格继续创造新高，延续了全年整体上行的价格走势。2013年全国土地市场整体活跃，高溢价现象不断浮现，推动了土地价格的不断走高。 图2.8 房地产企业土地购置平均价格及增速 数据来源：国家统计局全国土地市场小结：2013年全国土地成交量小幅回升，成交价格再创新高，土地市场整体活跃，土地价格不断升高。2.4重庆市社会经济发展分析 重庆市2013年gdp达12656.69亿元，保持高速增长态势，2013年增幅为12.3%，增幅位居全国第三，人均gdp4.26万元，折合约6939美元。尽管2013年国内外经济形势复杂严峻，国内经济下行压力很大。但重庆经济总量增速仍然保持在12%以上，一季度增长12.5%、上半年增长12.4%、前三季度增长12.4%、全年增长12.3%，波动幅度仅为0.2个百分点，并未出现大起大落，总体处于稳定状态。13 图2.1 重庆市gdp及增速 数据来源：重庆市统计局 图2.2 重庆市人均gdp 数据来源：重庆市统计局 重庆市2013年财政收入平稳增长，公共财政预算收入累计完成1692.92亿元，同比增长15.5%。其中税收收入1112.30亿元，增长14.6%。公共财政预算支出3059.86亿元，增长12.6%。 图2.3 重庆市财政一般预算收入 数据来源：重庆市统计局 2013年，重庆消费品市场平稳发展，全年实现社会消费品零售总额4511.77亿元，增长14.0%，扣除物价因素影响，实际增长12.0%。2013年上半年，为防止商业经济过快回落，市政府及时出台扩大消费、振兴商业八项措施，消费品市场增速逐月回暖；下半年，随着刺激消费政策实施效果的进一步显现，同时，商家广泛开展促销活动，调动了消费者购物热情，增长连创新高。 图2.4 重庆市社会消费品零售总额 数据来源：重庆市统计局 重庆市2013年城镇居民人均可支配收入是25216元，比2012年增长了9.8%，相当于增收了2251元。 图2.5 重庆市城镇居民可支配收入 数据来源：重庆市统计局 重庆市2013年居民储蓄存款余额保持平稳增长，达9622031亿元，较2012年增长15.1%。 图2.6 重庆市居民储蓄存款余额 数据来源：重庆市统计局2.5重庆市房地产市场分析2.5.1重庆房地产开发投资 重庆房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势，2013年完成投资突破3000亿大关，达3012.78亿元，同比增长20.1%。受“国五条”政策调控影响，重庆房地产开发市场趋于良性发展态势，投资增速回落，趋于平稳发展。 其中，商品住宅投资总额2044.24亿元，同比增长19.8%，占房地产开发投资总额的67.9%。住宅投资成为房地产投资增长的重要支撑。 图2.9 重庆市房地产开发投资 数据来源：重庆市统计局1562.5.2重庆商品房销售情况重庆2013年商品房销售面积4817.56万平方米，同比增长6.5，其中商品住宅销售面积4359.19万平方米，增长6.2。主城九区2013年商品房销售面积2507.94万平方米，比上年增长11.6%，增速较2012年放缓。其中，渝北区成交突破600万方，远超第二层次的沙坪坝区、南岸区、江北区。新区市场发展导致北碚区、沙坪坝区、九龙坡区市场份额都有一定的上涨。 图2.10 重庆市主城商品房交易面积 数据来源：重庆市房管局 图2.11 重庆市主城各区域商品房交易面积 数据来源：重庆市房管局重庆2013年商品房成交建面均价7289元/，环比上涨7.59%，涨幅继2011年下降后首度回暖，市场保持稳步上涨态势，年底价格较年初上涨1300元/，17建面均价近3年来稳定增长。其中，主城各区建面均价均有上涨，其中涨幅绝对值最大的区域为渝中区、江北区、渝北区。 图2.12 重庆市主城各区域商品房成交建面均价 数据来源：重庆市房管局 从重庆各类物业供求情况上看，2013年新增普通住宅供需基本平衡，市场占比69%，增幅16%，均价上涨9%；洋房供过于求，市场占比11%，增幅54%，均价上涨13.5%；别墅供应下滑，市场占比1.6%，降幅10.8%，均价上涨13%；办公持续供过于求，市场竞争加剧，表现为高库存、高供应。交易指标普通住宅洋房别墅办公商业2012年供应量（万方）1370169120204118成交量（万方）1519154119127128建面均价（元/）62627438108361072010866供求比0.901.101.011.610.922013年供应量（万方）1591260107211147成交量（万方）1452182116125133建面均价（元/）68178446122661024511202供求比1.101.430.921.691.11表2.1 重庆市主城各类物业成交情况从主城各区住宅成交套数上看，沙坪坝区、南岸区成交套数占比最大，并列占比15%，市场需求最为旺盛，刚性需求表现突出。196图2.13 重庆市主城住宅成交区域分布2.5.3重庆市房地产市场总结重庆房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势，市场趋于良性发展态势，投资增速回落，趋于平稳发展。自2010年以来的4年，重庆商品房销售面积均保持在每年4500万平米左右，表明了重庆房地产销售市场的一个稳定发展态势。 2013年9月底重庆市出台新功能区规划，五大功能区的功能定位、目标任务比较明确。重庆市经济发展的主战场相对集中在城市发展新区，势必会影响重庆整个房地产市场的发展。2.6重庆市土地市场分析 重庆土地市场2013年整体火热，各项指标均有上涨，其中，土地价格增长率、楼面地价增长率由2012年的负增长率分别上涨至56.2%、19.2%，土地平均价格为478万元/亩，楼面地价分别为2563元/。21 图2.14 重庆市主城土地供应走势 数据来源：重庆市统计局 表2.2 重庆市主城商品房用地交易情况 数据来源：重庆市统计局 重庆主城九区土地供应面积中，渝北区市场供应量达565万方，市场占比25%，为供应量最大的区域；沙坪坝区为第二供应大区，供应量达373万方，市场占比由2012年的15%上升至17%；由于城市中心区的土地稀缺性，江北区、渝中区土地供应市场份额明显形成缩小态势。196图2.15 重庆市主城各区域土地供应面积 2013年，主城区商品房用地中，商住综合用地占比最高，为53%，溢价率19.81%，溢价率居第一位。商住综合用地在土地面积、建筑规模、楼面地价均居首位，说明了住宅物业对于商业配套的重视。 表2.3 重庆市主城商品房用地用途结构表 数据来源：重庆市国土局重庆市土地市场小结：重庆土地市场2013年整体火热，土地价格、楼面地价均有增长，土地平均价格为478万元/亩，楼面地价分别为2563元/。主城九区中，渝北区土地供应量达565万方，市场占比25%，为供应量最大的区域；沙坪坝区为第二供应大区，供应量达373万方。主城区商品房用地中，商住综合用地占比最高，溢价率居第一位。2.7重庆市城市规划2.7.1重庆城市区位及规划定位 重庆市位于中国内陆西南部、长江上游地区，地跨青藏高原与长江中下游平23原的过渡地带，是国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区的综合交通枢纽，其发展目标是建成西部地区重要增长极和长江上游地区经济中心，发挥国家中心城市在区域经济发展中的带动和辐射作用。主城区人口808万人，全市常住人口2970万人，总人口3358万人，城市化率58.34%，辖区总面积8.24万平方千米，主城建成区面积647万平方千米现状2013规划2020总人口3250万人，城市化率70%。2.7.2重庆城市发展规划 “一圈两翼”区域空间结构，即以主城区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。规划至2020年，形成1个特大城市、 6个大城市、25个中等城市和小城市的城镇体系。 1小时经济圈包括主城九区，以及永川区、江津区等共21个区县 ，形成“一区、四带、五片”发展格局。1小时经济圈对于重庆经济意义重大，2012 年gdp达到8864.78亿元，年增长13.4%，占全市生产总值的77.4%。 重庆城区是组团布局，基本上是以解放碑商圈为商业中心，沙坪坝商圈、杨家坪商圈、江北观音桥渝北商圈、南坪商圈四个次级商圈组成主城区庞大的商业组团。2013年，重庆“北扩西进”步伐加快，批准了包括大坪商圈、龙洲湾商圈、嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈。2162.7.3重庆城市交通轨道交通地铁1号线路线：大学城陈家桥赖家桥双碑磁器口烈士墓杨公桥沙坪坝小龙坎马家岩高庙村石桥铺歇台子石油路大坪鹅岭两路口七星岗较场口小什字轻轨2号线路线：新山村大渡口平安马王场大堰村动物园杨家坪谢家塆袁家岗大坪佛图关李子坝牛角沱曾家岩大溪沟黄花园临江门较场口轻轨3号线路线：江北机场碧津双龙回兴长福路翠云园博园鸳鸯金童路金渝童家院子重庆北站狮子坪唐家院子郑家院子嘉州路红旗河沟观音桥华新街牛角沱两路口铜元局工贸南坪四公里五公里六公里二塘八公里炒油场大山村学堂湾鱼胡路鱼洞地铁6号线路线：五公里红土地黄泥磅红旗河沟花卉园大龙山冉家坝光电园大竹林康庄礼嘉园博中心悦来金山寺蔡家龙凤溪状元碑北碚25 重庆轻轨环线、4、5号线于2013年开工，10号线建设于2014年启动建设。两年内，新线的建设里程将达到140公里。机场建设江北国际机场位于江北区，为大型复合型枢纽机场。规划至2020年，形成客运4500万人次/年。高速公路“三环十一射多联线”高速公路网基本骨架，即沪渝、包茂、兰海、沪蓉、渝昆五条国家高速公路主线以及重庆泸州成都遂宁重庆的成渝地区环线。铁路交通北京重庆昆明、乌鲁木齐重庆广州、上海重庆成都、重庆长沙福州、包头重庆南宁五条国家铁路大通道。水运水路货运平均运距全国内河第一，货运船舶平均吨位全国内河第一，船舶平均单236位能耗全国内河最低，水路货运周转量占全国内河四分之一。重庆已成为长江上游唯一拥有5000吨级深水航道及码头、水运一类口岸和保税港区的地区，重庆港已经成为长江上游地区最大的集装箱集并港、大宗散货中转港、滚装汽车运输港、长江三峡旅游集散地及邮轮母港，长江上游航运中心雏形已初步形成。2.7.4重庆市城市规划总结重庆“北扩西进”步伐加快，批准了包括大坪商圈、龙洲湾商圈、嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈，规划未来形成50个商圈集群。重庆交通配套不断完善，为城市土地价值升值提供基础。2.8沙坪坝区城市规划和社会经济发展分析2.8.1沙坪坝区位及规划定位 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东与江北区、渝北区相邻，东南与渝中区接壤，东北与北碚区相连，南与九龙坡区相靠，西接璧山县，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区，区内下辖17个街道、7个镇，面积396平方公里，2012年末常住人口达108.07万人，是百万人口大区。沙坪坝区位于重庆市都市功能核心区内，也是著名的科教文化区，依托西永微电园、物流园和台资信息产业园三大产业平台，基本形成了以电子信息产业为龙头、医药制造业和电子通信设备制造业等为重点的高技术产业发展格局，迅速成为沙坪坝区工业经济的支柱。西永组团位于沙坪坝区西部，其作为重庆二环组团，近期人口29万人，至2015年人口规模突破60万，远期规划人口约70万人；近期建设用地规模27.0平方公里，远期规模80 平方公里左右。西永组团有三大重点板块： 重庆大学城位于虎溪镇，规划占地20平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。西永微电园 位于西永镇，规划占地14平方公里，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地，现入驻企业64家，其中世界500强企业5家，规划2012年产值达1000亿元。铁路物流园 位于土主镇，规划占地14平方公里，建设包括运输、仓储、配送、加工、包123装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主体的综合物流园区。2.8.2沙坪坝区城市发展规划 沙坪坝区因核心商圈面积仅有0.27平方公里，加之传统商贸比重偏大、商业环境综合能力较弱等影响，三峡广场商圈将扩容升级，谋划“一带一心两翼”的空间格局，即，“一带”指沿沙坪坝火车站一线延伸至平顶山的城市景观带，这一带将丰富商务商贸区的娱乐休闲功能；“一心”即以三峡广场核心商圈向重庆师范大学和石碾盘方向扩展，这一板块以购物商贸为支撑，重点提升现代商务、教育培训、电子信息三大产业，形成商贸核心区；“两翼”则为三峡广场向东的汉渝路至沙滨路片区，向西的沙坪公园片区，这两大片区将作为现代商业辅助功能和文化艺术及娱乐休闲区。 西永cbd核心商务区位于西部新城地理中心位置，规划为未来重庆主城六大副中心区之一，是重庆西部新城的商务办公、商业娱乐、科技服务和文化艺术中心，是西部新城唯一的商业商务中心。西永cbd中心区内商业建筑面积达219万平方米。建成后，西永商圈的商业面积将是三峡广场的10倍。其中的中央广场（一期）于2013年6月开工。2.8.3沙坪坝区城市交通 沙坪坝区有国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、渝遂、上界、绕城高速公路纵横域内，地铁一号线抵达重庆江北国际机场需1.5小时左右。西永组团由东西向、南北向的遂渝高速公路和重庆市二环高速公路和两纵两横的城市骨干道路组成该区域的对外交通框架。地铁1号线和7号线经过西永组团，地铁1号线途经大学城站点和陈家桥站点，可到达江北国际机场。2.8.4沙坪坝区城市规划总结 重庆启动五大新商圈建设，作为城市副中心的西永商圈赫然在列。地处沙坪坝区西部新城这一距主城最近、面积最大、基础条件最好的都市拓展区域，西永商圈的区位优势、后发优势不言而喻。2.8.5沙坪坝区社会经济发展 2013年沙坪坝区经济增长稳中趋好，累计实现地区生产总值（gdp）701.3亿元，位居主城第5位，按可比价格计算，比上年增长9.1，全年增长呈现“u”型增长, 增速回落幅度收窄，经济开始企稳回升，增长趋势向好。人均gdp突破一万美元，提升至10477.83美元，综合实力达到新水平。 图2.14 沙坪坝区gdp及增速 数据来源：沙坪坝区统计局 图2.15 沙坪坝区人均gdp 数据来源：沙坪坝区统计局 沙坪坝区投资低位回升，经济增长后劲增强，2013年完成全社会固定资产投资452.3亿元，比上年增长13.5。建设与改造投资项目数（500万元以上）234个，完成投资206.9亿元，比上年下降18.6；工业投资59.3亿元，比上年下降24.1；服务业投资390.1亿元，比上年增长21.7%。 图2.16 沙坪坝区社会固定资产投资 数据来源：沙坪坝区统计局 2013年，沙坪坝区财政金融平稳运行，民生不断改善，城乡居民稳步增收，收入差距逐渐收窄。全年完成财政总收入121.4亿元，比上年增长2.6。图2.17 沙坪坝区gdp及增速 数据来源：沙坪坝区统计局 沙坪坝区2013年金融机构人民币存款余额1196.1亿元，比年初增长18.9，其中城乡居民储蓄存款520.2亿元，比年初增长29.9；全区金融机构人民币贷款余额743.5亿元，比年初增长10.0；全年城镇居