我国当前房地产经纪行业发展背景分析 毕业论文.doc

我国当前房地产经纪行业发展背景分析【摘 要】目前，房地产经纪行业的规范和发展，与消费者的利益紧密相连，甚至与社会稳定密切相关，越来越受到国家和社会各界的重视。经过近十余年的快速发展，我国房地产经纪人员和机构数量快速增加，业务不断延伸，市场参与度越来越高，需要行业在快速发展的同时，不断地适应市场需求，规范管理。为给消费者提供更优质的服务，通过分析当前中国房地产经纪行业发展现状，尤其二手房的走势更为迫切，以此展望发展前景。【关键词】房地产经纪行业 二手房 现状 前景一、房地产经纪行业总体概况房地产业作为第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。房地产业的发展对城市建设，对生产、生活条件的改善以及人民生活水平的提高都有着重要的影响。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。新房政策调控之后，二手房走势备受关注，北京的二手房的交易量去年已经超过一手房，根据各个数据的统计比例去年说1：1.3，今年有可能达到1：1.8，二手房交易量大幅度增长，也说明中国房地产地位的显著，随着二手房市场的快速的发展，以及成交量的增加，业内对这个行业的关注也逐渐加大，与此同时也出现了一些相对规范方面的不足，大企业做法符合需求，但是一些中小企业由于整体企业的本身的规范，规模都不大，所以目前这个市场上还出现了对整个行业良莠不齐的局面。二、分析房地产经纪行业现状及特点我国房地产经纪行业虽然已有了一定的发展，但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产经纪行业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。(一)“散、乱、差、小”是国内房产经纪行业的主要特征据统计，仅北京一地登记在册的房屋中介机构大大小小有477家它们彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京。在市场竞争格局中缺乏占绝对份额的垄断者。另外一种情况是由于中国房地产中介市场发展的特殊性，所出现的一些房产中介组织脱胎或挂靠行政主管部门，既是经营者又是管理者，政企不分，在市场上处于特许垄断地位，这既与市场经济不相适应，也与中介服务业自身发展要求相悖。其进一步发展的前提条件是实现政企分开，成为市场上独立竞争的主体。(二)行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存，造成房产经纪企业进出频繁，无序竞争，盈利递减房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房产中介机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。而目前房产中介企业整体素质差、小打小闯、遍地开花的形势显然说明了房产中介市场环境建设(法律、法规、教育培训、管理、准入等)诸多方面的不成熟。(三)缺乏技术资本投入，经营模式单一落后，处于发展初期阶段信息资源是房产中介企业从事经营活动的基础。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息理手段和电子通讯技术，对大量不断产生的房地产信息、情报的收集、整理，凭的是分散的、有限的人力，而且全部靠人工完成。同时，开友利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。落后的经营模式、传统的门牌广告，已越来越难于维持企业生存，难于获得进一步发展的利润。(四)企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素企业管理落后，使企业经营失败的风险增大。由于我国的房产中介行业正处于摸索阶段，企业没有形成一个优秀的管理团队、高效的管理结构，也没有一支严格培训的员工队伍。因此，企业难以形成核心能力，竞争的唯一手段就是价格拼杀，不能创造真正的服务价值，更谈不上服务设计。另外，基于网络技术的应用，现代房产中介企业需要相适应的现代管理制度、管理手段和现代管理人才。(五)地域性特征突出，尚未真正形成跨地区或全国性的著名现代房产中介服务企业房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性，在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，但很少有哪家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。由于整个中国房产中介行业尚未进入品牌竞争阶段，仍然处于地区分割的格局，跨地区或全国性的品牌尚未形成。三、面对现状，我国房地产经纪行业的发展战略根据该行业的发展趋势，结合我国房产中介企业的具体情况，我国房产中介企业在制订自身发展战略时应系统关注以下几个主要方面：(一)网络化服务宗旨利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房产中介服务产品。现代企业经营的宗旨是服务，而现代营销理念所指的产品包括服务，服务也是产品，也可以设计，可以包装，可以进行质量管理和控制，又是一套为顾客解决问题的方案。房产中介服务不仅注重有形的实体(房屋)产品的质量改进，更重要的是注重无形的服务价值，包括提供信息的品种和质量，响应顾客需求的速度，帮助顾客解决问题的能力，与顾客的联络、沟通等都是服务产品的价值链。(二)规模化经营房产中介企业规模的大小直接关系着企业的赢利能力、竞争能力和抵御风险的能力。房产中介企业适合于利用基于互联网的网络科技手段，具有规模效益的特征，一方面是信息收集、积累的来源渠道规模效应，另一方面是信息加工过程和数据库利用价值的爆炸效应，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所显示的低成本效应。(三)品牌化战略持续不断的品牌管理和投入，树立品牌信誉，促使房产中介服务企业逐步进入品牌化经营的高级阶段；这是房产中介服务企业当前特别需要投入资本、人力逐步加以建设的一个战略方面。首先就是要努力构筑一些基础条件：先进的行销资源和操作系统，包括软件和硬件两个方面。这里面存在一个根本的条件就是品牌背后的核心技术创新能力，不论是引进或是模仿性的研制开发，一定要有自主知识产权的创新技术，这就要求不断地进入r&d的投入。其次，就是对企业品牌进行有效的培育和大量的广告投入。(四)国际化目标企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出的客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入国外市场；同时，国外企业陆续进入国内市场。房地户中介行业也不例外。另一方面，由于房地产中介行业的桥梁作用，中国的房地产企业为了开拓国际市场，迫切需要中国房产中介企业能够先行一步、为打开国际市场创造条件。(五)人才战略一流的人才做一流的事业。房产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境。特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如使之享有一定比例的剩余索取权。(六)通过资本市场直接融资保证长期发展战略的财务支持充足的资本金和规范的公司治理机制也是企业向规模经营、品牌建设、人力奇源开发以及国际化目标发展的前提。企业成长意味着要具备解决复杂问题的能力，长期增长依赖于获取长期资本的能力。随着中国证券市场的不断发展，特别是核准制的实施，为符合条件的企业直接从资本市场筹集发展资金提供了一个有效的途径。四、房地产行业前景展望以及发展趋势（一）二手房超过一手房是必然的趋势我们国家是因为比较特殊，过去很长的时间主要是以一手房为主，现在开始转型了，必然以二手房为主，而且大大的是以二手房为主，我们国家为什么过去以一手房为主。首先是还清历史欠帐，改革开放之初我们的人均居住面积很少，好象3.6平米，现在人均已经十多平米了，但是还要提高，提高到一定的程度就到了饱和的时候了。所以以一手房为主的连带已经不长了，还历史的欠帐已经差不多了。第二个是快速的城镇化，带来了农村人口进入到城市里面，带来了新住房的需求。这两个如果完成了之后，进入到成熟的市场经济里面，当我们国家的房屋寿命还比较偏短，至少50年以上，每年要更新2%，逐步到了这样的阶段。二手房超过一手房就是必然的趋势。（二）二手房市场无论是存量还是质上都会达到更高的层次随着中央从今年四月份出台调控政策到十月份政策再次出来，应该说一手房市场受到了很大的抑制，特别抑制了投资和投机，对自主改善性的投机还是有限的，自主改善的刚性需求和对未来市场的看好还会适时的出手。一手房抑制的情况下，人们的出路在哪。很多人在完成了郊区的一次或者二次置业以后，真正的要去实现自己的工作、生活的良性循环的时候，会进行改善性，把原来郊区化的一手置业置换出去，通过二手的市场来实现工作生活的良性的循环，这是一个必然。恰恰我们在这个时候统计数据已经显示了在超大级的前四个城市实现了二手房交易量超过了一手房，以后我们新增的增量随着土地资源的约束，随着整个人均面积达到一定的时候，以自住为本身需求的时候，房地产不能像现在这么疯狂的发展，必然要通过二手房结构性的满足需求达到一个均衡，所以个人觉得对这个行业来说， 二手房市场无论是存量还是质上都会达到更高的层次。（三）房地产宏观调控对经纪行业的影响比较正面当宏观调控出现，交易量萎缩的时候，多数媒体朋友关心的是中介公司裁员不裁员，中介公司自己关注的是如何保留人才，我们国家的经纪人跟其他的国家和地区非常不一样的地方是我们国家的经纪人都很年轻，房地产经纪公司每天都要开门赚钱的，各个方面都需要成本，房地产经纪公司开始考虑到有序的经营，企业一旦考虑到有序经营的时候就会注重品牌，注重社会大众对你所行所为的观感，所以宏观调控我们看的不只是对市场的影响，而且影响很大，并且会持续一段时间，但是对行业的影响隔热认为比较正面。（四）房地产经纪行业机会与挑战共存整个社会专业化程度比较低的情况下，要求每一个行业提升自己的专业化水平，这是比较苛求的，但是如果一个企业在这个行业当中往前走一下的话，就会脱颖而出，一个好的规则可以促成这个社会优胜劣汰，一个坏的规则很可能造成问题，我们也希望能够有一个更好的提升这个社会服务水平和专业化程度更高的规则。抓住朝阳机遇，树立良好品牌、做好服务标准，创造未来规划。五、结论作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业，在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展，政府在房地产经纪行业走向深入的同时，也应发挥其特有的职能作用，促进经纪人队伍建设，为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。如完善房地产经纪法规体系，制定相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障。房地产经纪行业应加强自身建设，强化自律机制。加强对经纪行为市场运作体系的研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪人队伍素质，提升专业水准。强强联手，扩大规模，走集团