北京房山区房地产市场情况浅析

北京房山区房地产市场情况浅析 (2009-9-1 9:22:26) 发送到微博 分类：地产观察 标签：博客 搜房 | 房山区简介 区域概述： 房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山 区在北京 10 个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来 北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京 面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要 作用。目前，2 条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来 的升值打下了良好的基础。 地理位置 房山位于北纬 39303955，东经 1152511615，处华北 平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。 房山区总面积 2019 平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西 南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门 头沟接壤。 人口与区划 房山区辖 9 个街道、3 个地区、11 个镇、6 个乡。房山区政府所在地良 乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城） ， 距市中心 20 公里，距北京西客站 15 分钟车程，距天津塘沽港 120 公里。 2008 年底户籍人口 76.5 万人，常住人口 88.6 万。随着大学城的建成投 入使用，未来的常住人口会越来越多。 交通情况 区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。 贯通京石高速路、107、108 国道等公路干线，区、乡、村公路总长 1800 多公里，公路覆盖密度每平方公里 1 公里，居全国区县之首。 公共交通方便迅捷，公交车 917、993、901（燕化换乘中心-前门西） 、6 46、952、616、971、321 等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星 城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路 S5 线。 地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的 4 月开工，起点丰台区郭公庄 ，与地铁 9 号线相连，终点良乡苏庄大街。将于 2015 年建成通车。 S5 线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站 ） ，经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有 具体规划方案。 地铁房山线 房山区域内设车站 9 座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、 理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站 2 座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。 境内资源 房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行 山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔 2035 米;最低处是东南部立教洼，海 拔为 26 米。境内有大小河流 13 条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清 河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏 70 度，日出水量 2000 立方米。 房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩 的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。 经济发展 房山区 GDP2008 年达 223 亿元，比 2007 年 210 亿元增长 5.8%。 今年 1-7 月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的 是顺义、昌平和通州。其中房山区全社会固定资产投资居第一位;各项税收、规 模以上工业企业总产值居第二位;房地产开发投资居第三位。 未来规划 根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的 经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区 产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。 良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规 划六环路以北。园区规划占地 6.49 平方公里，规划总建筑面积为 299.17 万平 方米，总投资约 70 亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大 学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学 5 所国内著名高校。 良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为 5 平方公里。是 北京市规划建设的三大物流基地之一。 良乡大学城 园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区 6414 亩，占总 用地面积的 63.8% ;中央设施区 1423 亩，占总用地面积的 14.1%;西部配套区 8 29 亩，占总用地面积的 8.2%;中央绿化景观区 1393 亩，占总用地面积的 13.9% 。 园区规划总建筑面积 473.12 万平方米，其中：学校 261.48 万平方米;中 央设施区 145.92 万平方米;西部配套区 65.72 万平方米。建成后，入驻师生规 模预计可达 10 万人。 房地产市场情况 板块划分 房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速 以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可 以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块 、燕山石化板块等。 土地市场 自 2008 至今，房山区共成交住宅用地 7 宗，成交楼面地价 8002800 之 间，相对于其他区域价格较低。目前仅有长阳起步区 4 号地一个 36 万平米的居 住地块正在交易，其中含 16 万平米的限价房，挂牌楼面地价 2583 元，后期暂 无地块入市。 市场供应 截至到 2009 年 7 月底，房山区的房地产市场可售期房月 85 万平米，期 中住宅约 69 万平米。可售现房面积约 28 万平米。 市场去化 房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，2008 年受金融危机影响 ，房山区房地产市场下滑比较严重。房山区 2007 年全年商品房销售面积 104.5 万平米，2008 年全年商品房销售 40.7 万平米，下滑了 61%。2008 年北京市全 年商品销售面积 1335.4 万平米，房山区占的比重约 3%左右。 市场价格 房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，尽管房山区房地产市场 受金融危机影响比较严重，房山区商品房销售均价飞速上涨，价格由 06 年底的 4100 元/m2 左右的均价上涨至目前的 7000 元/m2 左右。按项目的物业类别划分 ，目前别墅的价格基本在 9000 元/m2 以上，花园洋房价格在 8000 元/m2 ，普 通住宅在 5000-7000 元/m2 不等，按普通住宅所在板块划分，配套比较好的良 乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在 7、8 千元每平米左右;其他 配套不是很完善的区域价格在 5000 元左右。 5 城区价格比较 将房山、通州、顺义、昌平、大兴 56 环之间的普通住宅项目价格比较 ，房山区的房价最低，是目前的价格洼地。 在售楼盘 在售楼盘主要集中在良乡和阎村。在售楼盘价格 5300-11500 不等。 在售楼盘表 市场浅析 目前市场供应不足 100 万平米，加上土地供