北京商圈规划分析[1]

中广信：北京商圈规划分析 2008-3-3 17:14:39 来源：中广信 商圈的概念 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心 商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的 5070，核心商业圈的 外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、 商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场 所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈 是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第 三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何 体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、 建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多 方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特 色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、 王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规 划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈； 西单商圈的消费者主要是 35 岁以下 的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受 CBD 和泛 CBD 商业冲击明显，商业经营效益下降。 燕莎商圈是北京最 为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心， 东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈： 特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是 娱乐配套相对较少。 手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部 队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通 转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员 比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈： 特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升 形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD 商圈：商圈分析：集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名 的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈 ：望京区域消费是北京市平均水平的倍。望京区域规划总居住人口为万人，现常住人口近万人，外籍人士 占常住人口的/。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈 ：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄 餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。 亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域 内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。 五道口商圈：消费群体高品位、高收入 ，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有 1000 多家科研机构、高档住宅区； 韩国留学生比较多的地方。 北京新老商圈规模与变化分析 北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其 总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。 由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在 其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区 域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业 规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。 新商圈位置示意图 木樨园商圈 交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁 5 号线(宋家庄太平庄北站)工程 2007 年全线贯通；规划中的 4 号线 (北宫门马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁 8 号线(辛店南苑)在木樨园也设有地铁站。 环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。 商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德 龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。 马连道商圈 交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四 环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁 5、4、9 号线缩短了与城区的距离。 环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。 商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到 2008 年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部 的云集之地。 特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交 易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。 石景山沃尔玛商圈 交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其 他区域。 环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇集于此。 商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的 销售。 特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了 11 棵百年以上的古柏。两园共占地 43.1 公顷，成为长安街延长 线最大的公园。 马甸亚奥商圈 交通：地铁 4、10 号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁 1 号线、环线、城铁 13 号线以及正在建设的 5 号线在多个地点交叉并 形成换乘站，2007 年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带。 环境：紧邻 1215 公顷奥林匹克公园，包括 1300 亩国家森林公园及 200 公顷人工湖在内、方圆 12 平方公里的 2008 年奥运会的 核心会区。 商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医 院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。 特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008 年奥运会落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈， 将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。 高碑店商圈 交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯通全区。 环境：绿化率达到 43。占地 1100 多亩的兴隆公园、80 多亩的四惠花园、40 多亩的街心公园、近 50 亩的高尔夫球场，还有 800 多亩的高碑店湖。 商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻 CBD，而相对于寸土寸金的 CBD，高碑店进入成本却更低更经济。 特色：拥有兴隆公园中国紫檀博物馆高碑店湖高碑店古家具一条街高碑店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教 育基地。 现代商圈及其动态发展 商圈又称商势圈(Trade Area)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所 分布的地理区域。一般可归纳为三点:第一、商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域;第二、商圈是一个具体的销 售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力 构成一个类似物理学中跳“场”的“商业场”，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四 个方面构成: 所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的 “点”，它决定商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从一开 始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或 大型购物中心已进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售 业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态， 如百货店(商场)、购物中心能够从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑 使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。 所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当 然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个 具体的现实市场只是这种“线”的集合的外在形式。“空壳市场”所空缺的就是这种“线”。因此，重要的是培育当地市场经济的发育， 构建生成更多的“线”。地方政府应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开发这种优势，地方优势既是地 方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的“线”。 所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈 现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一 65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈次级商圈，15%一 20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说:“核心商圈保基本(生 活必需品)，次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色”。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳”市场的 一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要 分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在“边际商圈”，有时也可 能是“次级商圈”或“边缘商圈”，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构 成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透 力和影响力，共同构造出一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络， 整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。 所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影 响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市场经营方针 的调整，市场服务功能的变化等。 商圈的类型 商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈， 指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。 西方国家的商圈计算的三种方法: l、雷利法则零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能 够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和 网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将 由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。 2、市场饱和理论(RSI，Retail Saturation Index)是计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额，当 RSI 呈现高 值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力;当 RSI 呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜再进入此 市场发展零售业。 3、购买力指数(BPI，Buying Power Index)是估计经济区域内可支配收人的大小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人 口的比重，就能得出市场质量指标(QI，Quality Index)。 商圈与商业区的区别和联系 (一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。 1、中央商业区，应叫中心商业区。 2、区域性商业区。 3、社区商业区。 (二)现代商圈概念传统商业区概念 商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如“中央”商业区的“中央”具有计划经济的痕迹，正因为如此，就出现了“中央”或者 “地方”之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义:1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;2、两个商圈也可以叠交 形成“交集”，相互渗透行政区划。 南城商圈定位及其特点 如北京商圈:(1) 3000 多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来说后来形成前门一大栅栏中心商圈; (2) 20 世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形”的中央商业区;(3)90 年代以来随着不同环线路开通形成多层次、分散 化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成 80 多个市级商业中心、70 多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济 圈的核心，(5)但必须引起注意的是，2008 年奥运会后北京商圈内部会出现某些“空洞化”的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市 空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。 “大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。 商圈是动态发展的 一、北京南城及其范围 北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看 是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈，也不像西单商圈，不像东城 CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北 京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。 二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局“北密南疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有 “东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设 中，长期以来形成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。近几年来，特别是 2001 年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快 南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化， 居民正在“置换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。 三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现 象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。 1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速 业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动城南的交通正在变得更加 通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。 2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出 9 万多户，新建小区搬 进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。 四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应体现“政府引导、企业自主投资、市场化运作”的原则，一般而言，商圈的投资主体是房 地产商，商圈的经营主体是商品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。北京南城商圈定位及 其特点: 五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈 新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港”，其内涵为:(一)北京南城成为连接中国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京 南城建成“外商区域性采购市场”把中国的商品和服务卖到全世界，把世界的商品和服务卖到中国来的“窗口”;(二)奥运会的首都 商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体;(四)把南城建设成为营销中国的“大柜台”、大商场、