全国15个重点城市房地产市场研究

全国重点城市房地产研究 研究模型 在一个城市进行房地产投资之前，首先要考察的就是该地区的投资环境。本报告的研究目的就是对 卓越集团拟订的 15 个目标城市房地产投资环境进行分析，为集团房地产跨区域战略部署提供决策依据。 这 15 个目标城市分别是环渤海地区的 5 个城市：天津市、烟台市、潍坊市、济南和青岛；珠三角地 区的 2 个城市：佛山和东莞；长三角的连云港；中部地区的 3 个城市：南昌、武汉和长沙；西部地区的 3 个城市成都、重庆和昆明；最后是海南岛的三亚。 本报告主要从城市宏观投资环境和城市房地产市场两个方面对各城市房地产投资环境进行分析，分 析结构如下： 1 宏观投资环境分析 1.1 经济发展规模 1.2 固定资产投资规模 1.3 居民消费能力 2 房地产开发投资与收益分析 2.1 房地产投资规模 2.2 商品房建设情况 2.3 商品房供求情况 2.4 房地产投资收益 3 房地产市场风险分析 3.1 房价/收入比 4 其他说明 需要说明的是，本报告所采用的数据来自各地统计年鉴和统计公报。但由于各城市网上公布的统计 数据有限并且统计指标分类标准不一致，因此就报告分析结构而言部分城市分析指标不完整。 1 宏观投资环境分析 1.1 经济发展规模 20 206年 各 城 市 GDP 0501015020 2503035040450 50 天 津 烟 台 潍 坊 济 南 青 岛 佛 山 东 莞 连 云 港 南 昌 武 汉 长 沙 成 都 重 庆 昆 明 三 亚 亿 元 20120345206 在 15 个城市中，天津经济总量水平最高，2006 年 GDP 超过 4 千亿元；其次是重庆、青岛、佛山、 东莞、武汉和成都；三亚经济总量水平最低，2006 年 GDP 不足 200 亿元；连云港排在倒数第二，2006 年 GDP 不足 600 亿元。 就区域而言，环渤海地区中天津的经济总量水平最高，其次是青岛；珠三角地区整体经济总量水平 都较高；中部地区的武汉比长沙经济总量水平高；西部地区中重庆的经济总量水平最高，其次是成都。 就增长速度而言，近两年经济总量增长最快的是东莞、三亚、佛山、长沙、南昌，这些城市在 2005 年增速最快，增幅分别为 89、54、44、37和 31。其次，天津、烟台和青岛近两年的经济总量 增长也较快，最高增幅均高于 25。 206年 各 城 市 产 业 结 构2.78.912.36.5.7 2.60.718.26.54.6.97.1 2.36.828.5 57.360.875.145.92.36.958 45.954.46.13.43.046.7 23.5 403.1429.547.5234.51. 35.9.14984.9.7046.5 801020304050607009010 天 津烟 台潍 坊济 南青 岛佛 山东 莞 连 云 港南 昌武 汉长 沙成 都重 庆昆 明 三 亚 %第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 中国 15 重点城市房地产研究报告 第 5 页 共 13 页 就产业结构而言，15 城市中以第二产业为主的有天津、烟台、潍坊、青岛、佛山、东莞、连云港和 南昌，这些城市的第三产业相对落后，其中烟台、潍坊和连云港的农业还占有相当比例。 第二、第三产业都较为发达的城市有济南、武汉、长沙、成都、重庆和昆明，除昆明外其余城市第 三产业比重均略高于第二产业。 15 城市中三亚的产业结构最为特殊，旅游业是该市的支柱产业，而农业又比工业发达。 1.2 固定资产投资规模 20 206年 各 城 市 固 定 资 产 投 资 额 及年 固 定 资 产 投 资 占 GDP比 重 05010 15020250 30 天 津 烟 台 潍 坊 济 南 青 岛 佛 山 东 莞 连 云 港 南 昌 武 汉 长 沙 成 都 重 庆 昆 明 三 亚 亿 元 0102030 40506070 80902012032045206比 值 15 城市中固定资产投资最高的城市是重庆，其次是成都、天津、烟台、青岛、武汉和潍坊。就增长 速度而言，大部分城市都从 2003 年开始大幅提高增速，2003 年增长速度最快的城市有潍坊、烟台、南昌、 东莞、青岛、佛山，增幅分别为 86.5%、75.8、71.5、 66.7、54.6和 45.5。其次，济南、连云港 和成都的增速也较快，增幅均超过 30。 从 2006 年各城市固定资产投资占 GDP 比例来看，比例最高的城市有烟台、潍坊、连云港、长沙、 成都、重庆和三亚，其比重均超过 60%。比例较高的城市有青岛、南昌、武汉和昆明，其比重均超过 50。 1.3 居民消费能力 20 206年 各 城 市 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 05010 15020250 30 天 津 烟 台 潍 坊 济 南 青 岛 佛 山 东 莞 连 云 港 南 昌 武 汉 长 沙 成 都 重 庆 昆 明 三 亚 元 2012032045 206 在 15 城市中，城镇居民人均可支配收入最高的城市是东莞，2006 年超过 25000 元。其次是佛山、天 津、烟台、济南、青岛和长沙，人均收入水平接近或超过 14000 元。 就区域而言，珠三角地区的收入水平最高，其次是环渤海地区，其他地区收入水平相对落后。 中国 15 重点城市房地产研究报告 第 7 页 共 13 页 2 房地产开发投资与收益分析 2.1 房地产投资规模 20 206年 各 城 市 房 地 产 开 发 投 资 额 及4年 房 地 产 开 发 投 资 占 固 定 资 产 投 资 比 重 01020 304050 6070 天 津 烟 台 潍 坊 济 南 青 岛 佛 山 东 莞 连 云 港 南 昌 武 汉 长 沙 成 都 重 庆 昆 明 三 亚 亿 元 051015 20253035 402012032045206比 值 15 城市中，房地产投资额最高的城市是成都和重庆，其次是天津、武汉和长沙。就房地产投资占固 定资产投资比重而言，从 2004 年的数据可以看出，比重最高的城市是三亚，其比值超过 35；其次是天 津、东莞、南昌、武汉、长沙、成都、重庆和昆明，其比值均超过 20%；比重较低的城市有烟台和潍坊， 其比值均低于 10。 就区域而言，西部地区房地产开发投资规模最大，中部地区其次，环渤海地区除天津外普遍较低。 20-206年 部 分 城 市 住 宅 投 资 额 及4年 住 宅 投 资 占 房 地 产 投 资 比 重 0501015020 2503035040450 50 天 津 烟 台 潍 坊 济 南 青 岛 连 云 港 武 汉 长 沙 成 都 重 庆 亿 元 010203040 50607080902012032045206比 值 从部分城市 20002006 年住宅投资额情况来看，成都、重庆、武汉和天津的住宅投资额较高，连云 港的住宅投资额很低。就住宅投资占房地产投资的比重而言，这些城市的比值均超过 50，其中济南和 青岛和潍坊接近 80%。 2.2 商品房建设情况 20 206年 部 分 城 市 商 品 房 施 工 面 积 010203040 5060708090 10 天 津 烟 台 济 南 青 岛 东 莞 连 云 港 南 昌 武 汉 成 都 重 庆 三 亚 万 平 米 2012032045206 20 206年 部 分 城 市 住 宅 施 工 面 积 01020 304050 60 天 津 烟 台 青 岛 连 云 港 南 昌 武 汉 成 都 重 庆 三 亚 万 平 米 2012032045 206 从部分城市 20002006 年商品房和住宅施工面积来看，重庆、成都、武汉和天津的开发总量最高， 连云港、南昌、东莞和三亚开发量相对较低。 中国 15 重点城市房地产研究报告 第 9 页 共 13 页 2.3 商品房供求情况 20 206年 部 分 城 市 商 品 房 供 求 比 0.40.60.8 1.01.21.4 1.61.82.0 20 20120 203204205206 天 津济 南青 岛连 云 港武 汉成 都重 庆 20 206年 部 分 城 市 住 宅 供 求 比 0.40.6 0.81.0 1.21.4 1.6 20 20120 203204205206 天 津济 南青 岛武 汉成 都重 庆 从部分城市 20002006 年商品房和住宅供求比情况来看，供求比总体趋势是逐年下降，2003 年以后 普遍出现商品房供不应求状况。 2.4 房地产投资收益 20 206年 部 分 城 市 房 地 产 投 入 产 出 比 0.20.40.6 0.81.01.2 1.41.61.8 2.0 2020120203204205206 天 津潍 坊济 南青 岛佛 山东 莞武 汉成 都 重 庆三 亚 20 206年 部 分 城 市 住 宅 投 入 产 出 比 0.40.50.60.7 0.80.91.01. 1.21.31.420 20120 203204205206天 津济 南青 岛武 汉成 都重 庆 从部分城市 20002006 年房地产和商品住宅投入产出比数据来看，房地产投资收益总体呈上升趋势。 其中房地产投资收益较高的城市有天津、青岛、佛山和三亚。商品住宅投资收益较高的城市有天津、青 岛、成都、重庆和武汉。 中国 15 重点城市房地产研究报告 第 11 页 共 13 页 3 房地产市场风险分析 3.1 房价/收入比 2006年 各 城 市 房 价 收 入 比 9.87 6.30 6.30 6.52 13.21 7.66 6.62 5.87 7.08 7.61 5.65 8.94 5.87 7.39 10.79 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 天 津 烟 台 潍 坊 济 南 青 岛 佛 山 东 莞 连 云 港 南 昌 武 汉 长 沙 成 都 重 庆 昆 明 三 亚 2006 年 15 城市中房价收入比最高的城市是青岛、天津和三亚，其比值均接近或超过 10，说明这三 个城市的房地产市场存在一定泡沫；房价收入比较高的城市有佛山、南昌、武汉、成都和昆明，其比值 均超过 7；比值相对较低的城市有烟台、潍坊、济南、连云港、长沙和重庆。 4 其他说明 4.1 环渤海地区 1. 天津 天津市的投资环境日益完善。目前天津市开发区、高新技术产业园区已经成为带动天津市经济发展 的龙头。2006 年天津市十一五规划以及滨海新区建成改革综合配套实验区得到国务院正式批复，为天津 市投资环境的全面升级奠定基础。随着津京一体化的实施，天津市的区域价值将得到极大提升。 2. 烟台 作为山东经济对外开放的一个窗口城市，烟台市市内居住着大量的外籍人士和年收入在 30 万以上的 国内成功人士，而在烟台市市内却缺乏大型的、拥有高档别墅与公寓的生活社区，目前这个市场还存在 很大空白。烟台市的商业地产近两年才得到大力发展，主要得益于外埠大地产商的进入。另外，烟台市 获得的“2005 年度联合国人居奖”扩大了烟台市的知名度，提升了烟台市的投资价值，带来了近两年烟 台市旅游业的高速发展，从而带动了旅游地产的高速发展，最主要的是人居奖带动了新一轮的房地产投 资热潮。 3. 潍坊 潍坊市的市政配套设施情况为：市区内由于拥有大量企业、市级和地方政府机关等单位，建设时间 较早，已经形成相对完善的配套体系，供水、供电、供暖、天然气、电信等配套设施基本能满足市民的 需求，另外购物、教育、娱乐、体育、邮局、银行、等生活设施也初步具备。但离市中心较远的区域各 项配套还比较缺乏。 4. 济南 济南作为一个历史文化名城，具备了良好的人文环境和优秀的文化积淀，在房地产行业上具备较高 的升值潜力。济南的趵突泉和大明湖是传统的旅游区和市民休闲区，拥有常年的稳定的大量人流，人气 旺盛，适合商业地产投资。但目前济南的商业房产仍然以写字楼为主，商铺不多，而且处于较初级、较 落后的形态，因此商业地产还有很大发展空间。 5. 青岛 青岛是一座滨海名城，有着优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件。近年来随着旅游 经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优 势以及青岛要建成区域性中心城市、争取进入全国大中城市前列的定位，到青岛投资和安家落户的外国 人、外地人增多，这些因素使青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。 4.2 珠三角地区 1. 佛山 2003 年 8 月佛山市政府审议通过了佛山市可持续发展的生态环境规划纲要 ，这是佛山进行区划调 整后对全市域进行的一次全面的、高水平的生态环境总体规划，也是提高佛山城市可持续发展能力和城 市竞争力的一次具体的环境保护和建设的安排。在贯彻实施好可持续发展的生态环境规划基础上， 佛山 将建设成为一个城市功能完善、产业重点突出，生态环境良好、组团联系密切、水乡特色鲜明的现代化 大城市。这为开发“绿色房地产”创造了优良的条件。 2. 东莞 东莞市各镇区的房地产开发各有特色：东莞城郊的寮步、道滘、高埗等镇的房地产借助了东莞市区 作为支撑；东莞的西部镇区有靠海的自然优势，其中长安的地理位置靠近深圳关外，其外来人口多，地 价相对较高，酒店业相对发达，而虎门作为东莞的服装之原产地和旅游胜地，其房地产业呈稳步上升的 趋势，另外厚街镇房地产业以酒店业、家具业为主；东莞的东部镇区随着东部快速干线，常虎高速等交 通网络的开通，交通日益完善；东莞的中部镇区房地产的花园配套设施、物业管理等都已与市区水平相 当。 中国 15 重点城市房地产研究报告 第 13 页 共 13 页 4.3 长三角地区 1. 连云港 连云港市的房地产开发起步较晚，虽然目前房地产业总量很低，但其发展速度远远超过其他行业。 20042005 年是连云港市房地产发展最快的时期。 4.4 中部地区 1. 南昌 南昌房地产的发展起步比周围的二线城市如长沙、武汉等都早，但是不及这些城市发展迅猛。近年 来，随着经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善；作为省会城市的辐射 功能日益显现。吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来南昌市购房置业，外地居民购房的比重 逐年上升。但南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。高价位、大户型住房所占比例较大。 2. 武汉 十一五“期间，武汉的城市发展将依托长江、汉江的两岸经济带为主轴，拓展东、南、北三个方向的 若干座居住新城，打造具有滨水特色的城市精品区域。武汉将重点打造两江四岸地区、王家墩 CBD 地区、 武汉新区、京汉大道动感一条街、东湖科技新城、南湖居住新城、后湖居住新城、青山城市副中心、沙 湖综合功能区等九大发展区域，充分提升城市发展价值。2003 年以来，武汉市已连续 3 年在香港举办城 市建设和房地产开发项目推介活动，向来自新加坡、印尼和香港、台湾地区及内地地产界名流、投资商、 基金代表，介绍武汉旧城改造和建设发展的规划重点区域，以及武汉土地市场即将推出的重点供应项目 等。 3. 长沙 长沙房地产市场目前存在的几点问题：第一，商品房供求不平衡。从 1998 年至 2004 年长沙市商品 房竣工量和批准预售量明显大于销售量。第二，非市场化运作的商品房与商品房存在市场结构性矛盾。 长沙市非市场化运作的商品房包括经济适用房、公务员小区和部分单位参照公务员小区建设标准定向开 发的商品房，后两类房屋的大量建设及其以低于市场价甚至成本价的价格出售，形成了不公平的市场竞 争环境，严重挫伤开发商的投资积极性。第三，住房一、二级市场发展不平衡。2004 年，长沙住房一、 二级市场交易量之比为 2.46：1，二级市场发展落后。第四，房地产开发企业发展落后。长沙市缺乏大型、 超大型的房地产企业集团，品牌知名度高的企业偏少，现有房地产企业中资金实力雄厚的不多，大部分 资金靠金融机构贷款，对银行资金依赖性很强。 4.5 西部城市 1. 成都 成都市外地企业主导成都房地产市场的格局已经基本形成，2006 年外地房地产开发企业获得土地面 积占全部土地交易面积的 55%。就住宅市场而言，外来人口对住宅的大量真实需求对成都市商品房住宅 市场起到了支撑作用，外来人口已成为在建商品房购买主力，2006 年 1 至 11 月外地人在成都市区购买新 增商品房住宅面积为 313.91 万平方米，占交易量的 54.38%。就住宅开发片区而言，随着城东片区城市功 能的转变，城东改造区将成为开发热点区域；南部新区标志性建筑世纪城的建成、和黄地块的动工以及 大量拆迁土地的腾出，使得 2006 年该区域仍为房产市场的热点关注区域；随着光华大道全面通车和第六 届中国花卉博览会成功举办，以及一些本地和香港的开发巨头的涌入，温江新城未来几年房地产开发将 出现井喷。 2. 重庆 中指院2005 年成渝楼市调查报告中对重庆房地产业的评价为 ：与成都相比，重庆