不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时， 首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时， 如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个 具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类 似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定商业广场九层的价 值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低 8%15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为 12%，据此估算得出 估价对象的价格。 3同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估市片区商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时， 就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状 况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根 据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的 号商铺；第二档次为位于直行电梯口的号等四间商铺，位于商场主要通道的号等八间商铺； 第三档次的主要分布在边角或次要通道的号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手 电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较 第一档次的商铺租金大约低 5%，第三档次的大约低 10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第 一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。 （三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房 地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估 的难点之一。 例如，某机构在评估城市区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然 附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直 行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经 营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营 情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这 些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。 案 例 2-2 市区路商城铺位房地产估价结果报告（节选） 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 1估价对象项目基本情况 商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。 商城地上 7 层，地下 2 层。由于开发商方面的原因，工程涉及 、市两地法院经济案件，案情复杂， 牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。 估价对象 商城 2128 号铺位位于商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”， 37 层全部处于空置，估价对象商城 30026002 号商铺位于 商城每层的东北角，目前为空置状态。 2估价对象权利状况 项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计 和现行施工规范要求，并取得由市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室 内），办妥甲方名下的房产证书。 根据 市 商城发展有限公司和市甲公司于 1997 年 12 月 18 日签订的 商城补偿铺位分配协议 书，双方商定商城一至六层铺位按商城建筑面积分配表规定分配给市甲公司，总建筑面积 不小于 1688。具体分配情况如下： 商城建筑面积分配表 表 2-9 分配楼层及房号 建筑面积（） 分配楼层及房号 建筑面积（） 首层：1138 号铺位 2408 四层：4002 号铺位 28611 二层：2128 号铺位 28611 五层：5002 号铺位 28611 三层：3002 号铺位 28611 六层：6002 号铺位 30276 商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全 到位。由于开发商方面的原因，涉及、市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个 项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第 1、2 层目前也在不具 备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。商城 在 估 价 时 点 时 为 “在 建 工 程 ”， 本 次 估 价 的 是 该 “在 建 工 程 ”的 权 益 价 值 。 错处：由于 2128 号铺位是违法使用的，在评估时应视为空置状态而不能以出租状态进行评估。 史记：一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验收擅自使用，将导致高额的行政处罚风险： 根据建设工程质量管理条例第五十八条规定：建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改 正，处工程合同价款 2%以上 4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。并且，对建设单位直接 负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额 5%以上 10%以下的罚款。二是如因擅自使用， 导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的，将遭致重大的刑事责任法律风险：如果因为未经验收擅自 使用，导致降低工程质量标准，造成重大安全事故的，根据刑法第一百三十七条的规定，将构成工程 重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员，处五年以下有期徒刑或 者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。 3估价对象基本情况 表 2-10 估价对象名称 商城 2128 号铺位 位置状况 估价对象位于市 区路，东接 中心，近路，南临 辅道，西靠 商业中心和 商业广场，东北临广场，北依 路 建筑面积 28611 建筑结构 总楼层 共 7 层 评估楼层 第 2 层 现实用途 商业 法定用途 平面布置 估价对象位于商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影 名店” 公共配套设施完备 程度 商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量 大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、 人民医院、门诊部、罗湖医院、市小学、市中学、招行银行、工商银 行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，路设公交 “东门”站牌 及西近地铁 1 号线“老街站”，交通十分便捷，有 1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369 等多路巴士往 返估价对象附近 外墙 复合铝板、方砖、玻璃幕墙 内墙 乳胶漆 天花 吸音矿棉板 楼地面 抛光砖 装修 情况 门 窗 水电 暗设 电梯 已安装 2 组手扶梯、未使用设施 设备 空调 中央空调 消防 消防栓、烟感报警系统 竣工年月 尚未竣工 成新度 八五成新 使用状况 出租 租金水平 维护与保养 有正常的维护、使用状况良好 使用 与维 护 物业管理 商城负责管理 表 2-11 估价对象名称 商城 3002 6002 号商铺 位置状况 估价对象位于市 区路，东接 中心，南临辅道，西靠 商业 中心和 商业广场，东北临广场，北依路 建筑面积 详见 商城建筑面积分配表 建筑结构 总楼层 共 7 层 评估楼层 第 36 层 现实用途 商业 法定用途 平面布置 估价对象位于商城每层的东北角 公共配套设施完备 程度 商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流 量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电 器、人民医院、门诊部、罗湖医院、市小学、市中学、招行银行、 工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交 “东门”站牌及西近地铁 1 号线“老街站”，交通十分便捷，有 1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369 等多路巴士 往返委估物业附近 外墙 复合铝板、方砖、玻璃幕墙 内墙 毛坯 天花 毛坯 楼地面 水泥砂浆 装修 情况 门 窗 水电 仅完成 60%左右 电梯 已安装 2 组手扶梯、未使用设施 设备 空调 无 消防 安装消防栓、自动喷淋 竣工年月 尚未竣工 成新度 八五成新 使用状况 空置 租金水平 维护与保养 维护、使用状况差 使用 与维 护 物业管理 市投资发展有限公司负责管理 错处：在估价对象中缺土地使用权状况说明，如土地使用权人、使用期限。 错处：估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。 错处：缺估价对象结构说明。 错处：2128 号铺位与其它空置铺位相比，维护状况较好，其成新度应高于其它空置铺位。 四、估价目的 为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考 五、估价时点 20年 月日 六、价值定义 本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其 受目前现状限制所形成的客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法（略，见技术报告） 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的 估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点 20年 月日的权 益价值为 6585444 元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果详见下表： 估价结果明细表 表 2-12 估价对象 建筑面积（） 估价单价（元/） 估价值（元） 商城 2128 号铺位 28611 7880 2254547 商城 3002 号商铺 28611 4250 1215968 商城 4002 号商铺 28611 3560 3114929 商城 5002 号商铺 28611 商城 6002 号商铺 30276 合计 14472 6585444 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告使用期限 本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年（自 2006 年 9 月 11 日起至 2007 年 9 月 10 日止）， 若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。 市区路商城铺位房地产估价技术报告（节选） 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析 （一）市商业用房市场背景分析（略） （二）商圈商业房地产市场分析 自改造后，商铺供应量大增，约翻了 2 倍多，而有效需求却没能随之上涨；同时，随着商圈 的崛起，商铺客流遭到进一步分流，商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为 政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致出现至今仍很严重的“二层及以上空置” 现象；且在内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达 3 倍 （步行街 1 楼租金约 600800 元/，副街 1 楼最低约 200 元/）。因此，解决原来因商铺销售而形成 的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。 1商圈的商业房地产特点 业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另 外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。 除天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外，该区大多数商业房地产都 是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统 一组织和管理；除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的大 型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商厦的一层销售情况都较好，而 二层以上的销售情况及经营情况都较差。 2商圈商业房地产经营状况 目前 类似的商业房地产主要有两种经营类型：整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华 楼等；产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价 人员对以上两种房地产进行了市场调查： （1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下： 表 2-13 名称 楼层 租金水平 （元/月） 临街状况 空置率 备注 1 500600 内铺 5% 2 300400 30%东港中心 3 100200 30% 1 7001200 内铺 5%以下 2 400600 5%以下 3 200300 5%以下 租金包含管理、水电费 等杂费 九龙城广场 49 120200 5%以下 1 8001000 内铺 5%以下 2 400500 5%西华宫 34 200250 10% 耀华楼 1 500600 内铺 5%以下 租金包含管理、水电费 2 300400 5% 3 200250 10% 等杂费 （2）附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下： 表 2-14 名称 楼 层 租金水平 （元/月） 临街状况 空置率 备注 金百利商场 2 100120 10% 1 2001250 内销 5% 东和购物中心 2 1001150 20% （舍管理、水电费） 文化中心广场 l 2001250 内铺 20% 续表 根据以上调查资料分析可以发现，商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经 营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。 （三）市烂尾楼盘活状况市场分析 2004 年，据市规划与国土资源局调查，市共有 52 个问题楼盘，烂尾楼总面积达 167 万， 其中区 18 个，大部分为 20 层以上的高层建筑，建筑面积超过 100 万。问题楼盘不仅严重影响城市 景观，浪费土地资源，还不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，市政府制定优惠政策， 对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠（见关于子悦台等 52 个“问题楼盘”处理意见 的批复），并积极推行四大措施：一是“盘”，调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是 “收”，对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是“拆”，对属于违法违章 建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是“卖”，对关系清晰、产权明确而又确实 无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。 这些措施推出半年多来，初见成效。例如：位于市区东路边的鸿昌广场楼高 63 层、建 筑面积达 14 万，集商场、餐厅、娱乐、办公及公寓等功能，但自 1997 年 11 月工程竣工后，因产权纠 纷一直没有投入使用。目前已被盘活，其中 6 万的写字楼部分已出租和出售。截至目前，区内的 18 个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心 3 个楼盘的问题目前已基本解决，寸金大厦、中政 华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场 5 个楼盘现已复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、 金样都市花园 6 个已进入法律程序，另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦 3 个楼盘的解决方案。 错处：缺少对估价对象本地本类房地产未来发展趋势的分析和预测。 四、最高最佳使用分析 所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使 估价对象产生最高价值的使用。 估价对象之商城 26 层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查看了解，估价对象 的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符 合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。 五、估价方法选用 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况， 遵照国家标准房地产估价规范，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因 此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 错处：未充分说明不用市场法、假设开发法、成本法等其他估价方法估价的理由。 史家解读：关于估价方法选用说明理由的问题 1、在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。（关于在结果报告中要说 明所选用估价方法理由，这是 07 年案例考试