xx项目地块分析

XX 项目地块分析 一、项目基本情况分析 1、项目基地基本情况分析； 基本经济指标： （1）基地面积： 72 亩，约 48000.24 平方米； （2）容积率：按照相关规定地处 xx 路以外的居住项目容积率2.5; （3）建筑密度：25%; （4）建筑限高： 按照市政规划要求结合项目情况，计算出项目高度为100 米。 （5）绿地率：45%; 3、基地情况分析： （1）地块状况 地块平整方正，项目易于启动，快速占领市场。 地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于 工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。 地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项 目。 （1）地块周边状况 南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于 区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区 域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。 北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目 周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供 了良好的原生态景观。 东：XX 河对面规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边， 为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。 西：规划近 300 米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活 的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块 500 米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。 （3）地块价值分析： 高价值区域 地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户 享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其 高度为小区提供相对安静生活环境； 低价值区域 地块西面：临接 xx 路延长线，可建设高容积率的高层，一来临主干 道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境， 二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感； （4）产品设计假设 结合市场与项目现状及特点，提出以下几种方案： 根据目前 xx 市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。 方案一：容积率2.5，产品表现形式为多层+高层，充分利用足容 积率，主力户型为 60-80的两房和 90-130的三房（x 市区目前的 主力户型为三房，三房也是走货量最高的户型，为了有效规避 “90/70”政策，产品可借鉴发达地区的做法，增加产品附加值） 。 方案二，容积率2，产品形式为多层花园洋房+ 小高层+联排别墅， 建筑密度控制在 30%左右，其中面积比例 70%为小高层，25%为多 层， 5%为联排。 根据以上两种假设，汇总为以下表格： 方案 容积率 产品组合 建筑密度变化 方案一 2.5 多层（洋房）+高层 22.50% 方案二 2 联排+小高层（13 层）+花园洋房 20% 3、项目区域配套情况分析； 教育配套；略 医疗配套；略 金融配套；略 商业生活配套；略 4、区域居住用地成熟度分析； 以黎明中心为核心，半径 3 公里以内居住环境十分完善； 各类居住生活配套设施完备、休闲娱乐、金融服务业态丰富； 随着 x 市区的发展，x 市区完全具备成为 XX 城市“副极核”的 潜力。 二、开发商分析 对于房地产开发商，在经营任何一个房地产项目时开发商都必须考 虑一下几个问题： 目标： 对于房地产企业而言，然而对于一个好的地产企业而言，为老百姓 造好的房子是其基本的目标，盈利又是其中最为根本的基础，在两 者之间取得博弈是房地产项目开发的关键，好的项目赢得市场，同 时赢得利润，更赢得自己的客户，树立自己的品牌； 品牌： 对于发展商而言，通过本项目的成功开发，树立发展商良好的市场 形象及品牌形象，为企业营造良好的品牌效应，为日后地产项目的 滚动开发，储备良好的消费群体是项目成功运作的关键。 风险： 房地产项目前期资金投入多，资金及财务费用压力大，所以在整个 项目的开发建设中，应着重考虑缩短开发建设及销售周期，实现物 业的快速销售，短期内完成资金流动，减少资金投入的压力。 三、市场分析 1、XX 大区域市场环境分析 （1） 经济环境； 进入 2008 年以来，全国宏观经济主要表现 CPI 指数、人民币汇 率不断攀高等问题，股市、楼市随之接连出现低迷， 央行 “9 27”政策：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第 二套(含) 以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得 低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首 付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 ” 2007 年 12 月 5 日印发的关于加强商业性房地产信贷管理的补 充通知 ，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 为单 位认定房贷次数。对房地产市场无异于“一记重锤” 。 受信贷政策的影响，房地产市场进入了持续的成交萎靡状态。 （2） 政策环境； 土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应 货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升 “90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非 普通住宅开发将受限 物业税开征：缓解收入分配不合理状况 开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合 理状况。 （3） x 市区市政规划； 范围：XX 市南市区范围为北至松林，南接二环，东到建民路、 西至明山。 功能定位：x 市区被 XX 市政府定位为集文教、商务、居住、第 二产业于一体的城市副中心区，x 市区作为一个次城区，到 2004 年 基本形成城市中心，人口已达到 26 万至 28 万人。 功能分区：以黎明路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商 务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松明坝，则 被辟为 x 市区永久性保护农田和生态保护用地。 生活配套：目前已建成的滨江公园，已经完工开放的黎明公园， 正在恢复治理的大明湖，以及规划中的中央公园为 x 市区勾勒出了 宜居 XX 的美图。 交通：未来的 x 市区交通主要由“四纵四横”组成，四纵即黎明 路延长线、小名高速、白项路，四横即二环路、北明大道、小黎路、 363 公路。 2、小结 根据项目地块的实际情况，本项目可打造成极富市场竞争力的品 质楼盘； 目前项目 2.5 公里范围内没有任何生活配套设施，是项目所面临 的切实问题； x 市区飞速的发展成为项目开发的良好基础，特别是目前