dl楼宇经济发展的困境

DL 楼宇经济发展的困境 （仅 代表个人 见 解） 经过 3 年的政府引 导 与支持，截至目前 DL楼宇 经济 局面 刚刚 打开， 总 数突破 2000家，注册 资 金 为 240亿 元，年楼宇税收 贡 献 为 5亿 元，占 DL总 税收的 4%。 结 合 2011年楼宇 经济发 展情况，以下 谈 一下本人 对 楼宇 经济 发 展的一些 见 解。 一、 现 状分析 1、楼宇 经济 内涵 楼宇 经济实际 上 为现 代服 务业 范畴，主要 为 集中在写字楼中 办 公的企 业总 部、 销 售中心、研 发 中心以及中介所、服 务 外包企 业 、动 漫企 业 、IT企 业 等。 也就是 说 一个区域 现 代服 务业发 展的程度，从根本上决定了楼 宇 经济发 展的速度与 质 量。而 DL二 产 比重 为 61%，服 务业 比重 为 38%。在服 务业 中在 进 行 结 构分析， 传统 商 贸 服 务 业 占据整个 服 务 业 的 77%（批 发 、零售 和 餐 饮 业 、交通 运 输 、仓储 业 ），其次是 其他 类 型 服 务 业 ，比重 为 23，集中在在 金融 保 险 、旅游 、中介 服 务 等 现 代 服 务 业 领 域 。也就 说现 代服 务业产值 占 DL的 GDP比重 仅为 8%。 2、楼宇 经济 管理 3 年来政府的引 导 及管理集中在每年 1000万左右的税收 奖 励 返 还 以及要求各街道成立楼宇 总 部招商 领导 小 组 ，由政府机构抽 调 人 员进 行招商。 2011年成立了 专门 的服 务办 公室， 进 行系 统 服 务 ， 包括建立数据 库 平台， 实时 分析，相关信息共享等。 认 定了一批楼 宇 经济项 目区，由街道 进 行直接管理。 弊端：没有考核，也就是没有 坚 决 执 行力，服 务办 公室由于没有 专门 人 员负责 ，名存 实 亡。 3、楼宇 经济 招商 招商一直由政府机构抽 调 人 员进 行招商，都是在 “等 进 来 ”，由 于没有工作指 标 考核和工作 压 力，招商一度停滞不前， 2010年新 增 390家楼宇企 业 ，同 时 迁走、注 销 120户 基数企 业 ；2011年上半 年新增 400家楼宇企 业 ，同 时 迁走、注 销 80户 基数企 业 。 弊端： （1）政府主 导 的招商一直就是 “等 进 来 ”。没有工作 积 极性以及 工作 压 力， 导 致招商不会打开局面。 （2）2011年本想 “借力招商 ”，引 导 社会化平台 进 行招商，但是 企 业 是逐利的，由于服 务办 公室一些 职 能的缺失， 导 致其与政府想 要的招商引 资 落脚点没有完全吻合，企 业 在没有看到 “利 ”之前是不 会下血本 进 行 “外出 ”招商的。 （3）政府的放 权 ，是 调动 街道 积 极性，但是也造成反作用，街道 一 级为 了小集 团 利益便会通 过 “返佣 ”、“贿赂 ”来通 过 渠道招商，造成 专职 招商部 门 相关人 员为 了 “蝇头 小利 ”而放弃 “产业项 目招商 ”，乐 忠于介 绍 、引 进 小个楼宇企 业 ，如果每月介 绍 5 个企 业 ，可以拿到 5000元 “佣金 ”，那么 为 何 还 要 继续 无休止的接待、 应 酬、 谈 判所 谓 的 “大 项 目 ”呢？ 二、 发 展思路与 规 划 1、发 展思路 说 白了就是 “推着走 ”，到哪一步 说 那一步 话 。哪个区域楼宇 载 体投 资 多了，在材料 汇报 中就着重 说 一下 “下一步要着重打造 XXX”。 2、发 展 规 划 无从 谈 起。 3 年的引 导 ，但是没有 发 展 规 划。包括楼宇 经济发 展 的重点 业态 （结 合 DL产业实际 ）、楼宇 载 体布局 规 划、招商 规 划（工 作目 标 ）。 3、一些分析及 见 解 （1）“无 为 ”即 “有 为 ”。好多 东 西都没有做，也正好也是 “有 为 ”， 避免了低 层 次 发 展 规 划。市 场 在不断 竞 争中 变 化， 现 在都流行第 6 代商 贸 服 务业业态 了，叫什么 “总 部基地 ”，第 5 代 “交易中心 ”仅仅 1 年就淘汰了。 （2）好多概念都没弄清。 天天夸自己基 础 多好， 实 力多 强 ，不断跟周 边 区域 较劲 ，瞎 编 乱造。区域内 现 有楼宇 载 体面 积 170万 ，规 划在建 400万 。但 是甲 级 写字楼、 5A智能楼宇一个没有，也 许 根本就没有甲 级 写字楼、 5A智能楼宇概念。 （3）招商部 门 不尊重 现 有 规 划。 DL总 共也得花了 200万吧， 编 了 城 总规 、土地 规 划 、服 务 业 布局 规 划 、十二五 发 展 规 划 、工 业 园区 规 划 等等。但是招商中， 还 是 净 往基本 农 田、耕地中引荐 项 目， 这领导 “太 聪 明了 ”，一个 项 目到开工 还 不得 25 年，得国 务 院 审 批，做土地 变 性呀。所以好多 项 目就跑周 边 区 县 了。 实际 上 DL真没地了 吗 ？不可能， 现 状可用 的工 业 用地都有个 20000亩 ，商 业 、住宅 还 有 30000亩 了。 再有布局 规 划都出来了， 还 在按照个人 见 解随便 摆项 目，一个 区域吃的了 吗 ？ 70万人口的区域，人口 还 分在在 5 个区域，根本没 有集中性 优势 ，但是 乐 忠于洽 谈 “城市 综 合体 ”，目前在 谈 此 类项 目 15个， 规 划商 业 建筑面 积 300万 ，请问 支撑得住 吗 ？企 业脑 子 进 水了， 还 是政府官 员脑 子 进 水了？ 关系与面子很重要，关系到 项 目的 摆 放， “照 顾 一下 ”可以 让 一个 项 目从 A到了 B，结 果 项 目黄了，真 绝 。 三、存在 问题 问题 多到理不清，数不 过 来。 四、 发 展