f房价不跌的理由word 文档

中国房价不可能降的 19 个无以辩驳的理由 一、城市化进程拉动房价上扬 （左右地产周帆）中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平 均水平是 70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的 农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于 经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非 城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是 住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。 二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的 城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城 区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到 3800 多平方公里，城市的快速扩 张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外， 大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。 不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪 里，人口就填满哪里。 三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇 大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经 济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重 的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是 为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市 来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来 带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者， 房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可 低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关 ，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品 主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都 将受到不同程度的打击 四、房地产成了地方财政的主要收入来源 房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我 们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财 政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政 收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控 ，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中 支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。 比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了 一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只 眼，实际在暗中支持房地产发展 五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升 前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就 是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民 在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后， 加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此 为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变 ，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而 宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越 换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之 势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性 付款。因为他们有的是钱 六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压 我每次去演讲，都会被问到一个同样的问题：周老师，未来的房地产到底会 是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人， 我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调 控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一 旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。 国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道” 行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的， 不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。 注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利， 真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合 理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动 作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会 一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有 的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的 七、通胀预期加大，带动房价上扬 CPI 在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数 将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指 数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的 理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定 CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了 八、地价猛涨，催高房价 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前 买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地 价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半 ，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价 ，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把 地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面 粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背 景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手 九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手 除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建 材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑 是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。 可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且 建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房 价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产 仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润 略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北 京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为 5000 元，老板初始计划开盘 9 000 元/平方米，过度到 12000 元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也 远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上 3 万元/平方米，现在到了 5 万元/ 平方米，试问这种暴利有谁能敌？ 尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商 是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少 也给了开发商一个涨价的合理借口 十、房子是保值增值的最佳投资 房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式 微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值 的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值 ，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的 自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。 许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提 高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增 值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力， 在中国，拥有 510 套房子的人并不少，而拥有 23 套房的人则比比皆是。房 子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团， 也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润 十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房 就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受 这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴 。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要 买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想 买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多 ，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大 十二、女人是房价上涨的帮凶 百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知， 女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱 着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的 是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就 会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的 ，连房也没有？分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命 去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这 样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚 活挣钱还贷。 女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要 有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。 每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算 拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房 子没有不涨价的理 十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水 房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题 发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒 体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请 来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城 风雨，人人嘘唏不已。 媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如任志强 、潘石屹之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐 喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就 是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新 闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆 隆。 媒体具有舆论导向的作用，能够直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平 就成天下大乱了。媒体成了房价上涨的吹鼓手 十四、政府的不作为，变相助涨房价 面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实 施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才 去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高 了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推 房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控 ，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降 吗？因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一 关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没 有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时，“妇女地位”就显然 没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个 人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难， 出名了，身价能不暴涨吗？ 政府的不作为主要体现在两个方面： 一是没有拿出整套管理调控方案，而是应市式调控，是散打，是乱拳，如 果被打中了，不是武功了不得，而是偶然命中，用民间的话说，是运气。这样 的调控方式是绝对不可取的。而要拿出一套组合拳，认真分析，适时、有序地 出手。 二是政府缺乏远见，对房地产的未来走势，没有科学的预测，而只是想当 然，以为出台一两个政策，房价就会稳定住。要知道，宏观经济是不以任何人 和政府的意志为转移的，而是市场本身在起作用。比如股市暴涨或者暴跌，政 府想扭转也无能为力。但是如果政府有远见，对房地产的未来走向有个基本的 判断，自然就会形成科学有序的调控方案。事实上，政府每一次的调控，都成 了为房价上涨“摇旗呐喊”，把房价推向一个又一个高点 十五、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需 求空间 根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新 房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业 主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展 ，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换 新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展 中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个 侧面，加大了刚性需求 十六、腐败性需求拉高房价 所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四 线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老 板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解， 在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起 房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断， 只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而 且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高 房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条 行之有效的措施 十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌 其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发 商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续 一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开 发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如 此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们 总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。 开发商是做经营的，对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量，就 只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除 了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发 商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，无异于痴人说梦 十八、有房百姓支持房价上涨 虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分 百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府 ，所以政府就出来进行行政干预。 但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用 却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下 跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而