5040-五星级酒店投资及运营模式研究

五星级酒店投资分析及盈利模式研究 目 录 合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求 2 一、项目简介 2 二、内容要求 3 中外酒店投资的盈利模式研究 3 一、经营增长盈利模式 3 二、物业增值盈利模式 5 三、资本营运盈利模式 6 四、品牌创新盈利模式 7 五、集团建设盈利模式 10 中国饭店业的投资策略分析 12 1、以产品线为依托的投资策略 12 2、以资金链为纽带的投资策略 13 3、以时间轴为序列的投资策略 14 4、以收益率为前提的投资策略 15 5、以情感源为基点的投资策略 16 中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究 16 摘要 16 关键词 16 引言 17 一、饭店投资渠道的解读 17 （一）饭店投资渠道的概念及内涵 17 （二）饭店投资渠道选择的意义 19 二、饭店投资渠道选择的影响因素分析 20 （一）内部核心因素 20 （二）外部支撑因素 21 三、饭店投资渠道选择的方法与路径 22 （一）资金融合 23 （二）技术投入 23 （三）管理参与 24 结语 24 专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹 25 探寻酒店利润“黑洞” 26 一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞” 27 二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞” 28 三、从资金结构看酒店利润的“黑洞” 29 四、从产品类型看酒店利润的“黑洞” 31 五、从管理形式看酒店利润的“黑洞” 31 六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞” 33 七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞” 34 八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞” 35 饭店投资回报与经营管理 38 引言：饭店经验数据 38 酒店管理危机的实质盈利模式不同 59 “有一居“ 试敲京酒店大门 “寄生虫“模式如何盈利 60 “开发商经济型酒店管理方“ 模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰 62 管窥新政下的房地产公司（二） 66 经济型酒店刚开局即洗牌 76 经济型酒店的利刃 82 東莞五星級酒店數量多 僅次於北京上海 87 酒家酒店分等定级规定 89 浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准 89 新星级饭店评定标准将实施 最高等级为白金五星 92 输在终点的第一名 93 地产酒店风的种模式 98 合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求 目前我集团与合肥经济技术开发区已签订了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳 中财富中心”项目，请贵公司对该项目进行必要的市场调查，编制详细的策划案。 一、项目简介 该项目位于开发区繁华大道以南，合安路以西，占地面积 38 亩左右，旁边 为安徽国际会展中心，离旧城区仅 10 分钟车程，有高架环线相连。建设以五星 酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅的综合性地标建筑，总投资约 1.5 亿 美元，分二期进行，二期总面积为地上 17 万平米，地下 4 万平米，合计 21 万 平米。 一期：主楼楼高为 150 米以上，约 42 层高，功能设置为一部份是五星级酒 店（500 间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒店服 务的餐饮娱乐项目； 二期：楼高为 100 米以内，功能设置为服务性公寓或商务楼。 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 二、内容要求 1.行业竞争情况，即周边房地产市场的调查(高档公寓和甲级商务楼)，包括 价格、规模、客户群、入住率及销售情况。 2.发展战略与市场，即当地的购买力状况、目标客户群的情况调查。 3 经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高档公寓或甲级商务楼） 的投资回报率分别是多少，几年能收回投资。重点是五星级酒店的投资回报率。 4.根据具体情况分析本项目各项功能模块设置与运作规划，既五星级酒店 应设多少间客房，设多少及多大面积的辅助性设施（餐饮、多功能厅等）等。 中外酒店投资的盈利模式研究 马勇 王勇 （湖北大学旅游发展研究院） 在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点，不仅国内各 大投资主体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商纷纷涌入大 陆，给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也应该正视中国 酒店业市场发展并不太均衡的状况，除了热点城市和经济发展一线城市酒店业 经济效益还较为可观外，还有很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景， 如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等，所有上述问题就需要我们 审时度势地全面分析和研究中国酒店业发展的现状，选择合理的投资盈利模式， 实施理性化的战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、稳步地发展。 一、经营增长盈利模式 目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的状况下很多酒店还采取 降价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷 纷开始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经 营增长上谋求酒店的利润增长。经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以 销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上， 实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实 现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。 依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不 断成熟和发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多 酒店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增长遇到了前所未有的困 难。酒店经营增长盈利模式强调利用三个平台酒店内部协调平台、酒店相 关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、 信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。 首先，酒店产品的功能调整和提升包括产品类型的创新、产品特色的提升、 产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等。首先，酒店 产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升，整合休闲、咨询 等服务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而 扩大利润源。另外，酒店的空间功能布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共 区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既符 合功能要求，又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。 其次，酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成 本和技术许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒 店盈利增长点。如酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服 务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等；酒店也可以与相关行业企业进行合 作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司、旅游商品批发商、媒体、广 告等，提供专业性较强的特色服务。 再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术 的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新， 提高了企业运作的效率，为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了酒店的交 易成本，形成新的盈利空间。譬如酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 店可以在世界各地分享客源，同时，酒店还可以通过信息技术实现一般管理能 力和专业管理能力的扩展。 二、物业增值盈利模式 酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利 的方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益， 而更多考虑的是酒店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影 响，主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业 价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式 具有一定的风险性。 酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。地段应该来 说是酒店物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段差强人意，酒店 产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现 预测的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升 酒店的口岸价值。 地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城 市商业、文娱积聚区，有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的 建设和发展，不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时， 酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒 店与地域的相互促进，酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒 店物业的增值盈利。第二，酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或 者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力，如政府指向的新开发区、城 郊景观带等。酒店通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而 目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如宋城 集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，通过集团自身力 量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产 等多种方式的置业，形成物业增值利润。 酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。 譬如地处城市中心地段的商务酒店，引来众多公司高层的长期入住；休闲、度 假酒店，引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商 业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大发展潜力的冷、温地，包装利用 酒店设施、设备，形成酒店的物业增值盈利模式，同时酒店还可以利用酒店物 业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物 业管理输出，从而拓宽酒店的盈利渠道。 三、资本营运盈利模式 资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润 最大化为目的，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的 优化配置和资产结构的动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标 的经营方式。资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强 酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。 酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度。资 本营运主要的客体对象是企业资本，并且大部分的资本运营行为是通过金融工 具，在资本市场中实现的，如酒店股权的收购。因此，一个开放性、自由化、 有深度的资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础条件之 一。 酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值， 资本的闲置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本营运要求通过资本形态的 变化，盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率 高的产业和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和酒店盈利的目 的；另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提 高资本的流动效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。我国不少酒店积累了相 当数量的存量资产，与此同时，又有大量的存量资产处于闲置与半闲置状态。 通过实施资本营运战略，推动酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，一方 面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业，形成酒店产品 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 经营盈利，另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、增值。 资本直接运作的方式包括：证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租 赁、酒店买卖等。如实力强大的酒店管理公司，通过资本运作，以较低价格收 购经营不善的酒店，然后通过酒店组织和流程的再造，实现酒店的扭亏为盈， 然后再通过资本市场，以较高的价格出售，从而获得酒店资本盈利。 四、品牌创新盈利模式 在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。 在如今同质化程度较高的酒店供给市场上，产品间的差异很大程度上表现为其 品牌形象的差异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌 还为企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的价格包括 两个部分：一是产品本身的价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是 品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格（或形象价值），因而大大提升了 酒店的竞争实力和盈利水平。 另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌具 有了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌 的产品就能获得较高的价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购 买知名品牌的产品，从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重 提升酒店品牌价值，获取超额利润（如表-1 所示）。 品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式，酒店品牌的发展和创新可 分为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。 酒店品牌的盈利必须首先在品牌塑造上投入大量的成本，酒店品牌塑造具 体又包括品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位 明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想和品牌名称和 标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者，强化顾客对旅游品 牌的正面认知和评价。 为了扩大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必须实 施酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应 采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某 个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长，品牌价值得以增值， 品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对 某个档次的酒店，对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线，由盈利点 形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中档酒店品牌 Holiday Inn（假日酒店）， 是集团的核心品牌，价格适中，服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线 时，延伸出了 Holiday Inn Garden、 Holiday Inn Express、Sunspree resorts 等中 档经济型、中档度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和 大众市场的变化，又在其核心品牌下延伸出了不同名称、不同市场、不同服务、 不同设施、不同档次的产品系列。如 Embassy Suite Grand Royal（长期公 务旅游者的全套房型酒店），Hampoton Inns（最低层中档旅游者的经济型酒店） ，Holiday Inn Crown Plazas（豪华商务酒店），Residence Inns（家庭旅游者的 全套房公寓），Harrah s（哈拉博酒店）等六大产品品牌系列。雅高集团的 Accor Sofitel， Accor Novotel，Accor Mercure，Accor Lbis 等多个品牌，分别面 向豪华、中档、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦 江假日、锦江之星等品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值，为 酒店的全方位、多层面盈利奠定了基础。 酒店品牌维护，即当酒店的品牌进入成熟期后，其所关注的重点应转移到 确保所拥有的品牌优势不被削弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手的各种进 攻，并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、维 权以及品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。 此外，一些实力较弱的酒店，还可以通过借鉴、引入品牌，实现酒店无形 资产的增值，利用市场上已经具有影响力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管 理水平、提高服务质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。 表-1 2004 年世界酒店品牌二十强排名表 （截止 2004.01.01.） 酒店数量 客房数量 变动率2003 排名 2004 排名 连锁品牌 所属集团 2003 2004 2003 2004 客房 % 1 1 Best Western Best Western 4,064 4,110 308,911 310,245 1,334 0.4% 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 2 2 Holiday Inn InterContinental HG 1,567 1,529 293,346 287,769 -5,577 -1.9% 3 3 Comfort Inns 以使用功能分类的如宜必思 （IBIS/ACCOR)、泰达商务酒店、京华蓬仁酒店公寓，它们的使用目的可列入 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 商务酒店；而至于以等级分类，又可以有泰达万丽酒店（拟建五星级）、泰达 中心（四星级）、金帆大厦（三星级）。这里要介绍的是等级划分的分类。 等级划分产生于不同消费层次的需要。 一、酒店等级的划分 1、等级划分的主要依据。国际上常按酒店的环境规模、建筑、设备、设施、 装修、管理、服务项目、质量等具体条件划分等级。星级制是当前国际上流行 的划分方法，在欧洲尤为普遍。星级越高表明酒店档次和级别越高。很多国家 把五星级( 包括白金五星级）作为最高级别，并且给以漂亮的标识，如英国用玫 瑰作为标识。然而不论划分为几等几级都是一个综合的标准，不能单拿几项或 者若干项去做判定。 2、等级划分的主要内容包括： （1）舒适程度。舒适程度综合反映酒店的室内外环境。包括的方面很多， 最重要的是所处的地段环境和园林情况。四星和五星级的豪华酒店往往选择最 佳的室外景观、优美的园林、宽敞的车道和车场、 方便使用的室外空间。透过窗户可以饱览四周的景物，有供客人憩息的庭 园、进行交流的场所。说到这里，我想到了两句唐诗。诗人可能就是通过客栈 的窗户看到冬日的雪景，于是即兴而发，抒写了“窗含西邻千秋雪，门泊东吴 万里船”的绝句。酒店应该做到富有诗情画意，使客人心旷神怡。去年秋季， 当我站在蓬仁园二期楼内，凭窗望去一架蜿延而来的飞桥，听到直泻的瀑布声， 不禁想起杜牧在阿房宫赋中有“长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何 虹”的名句，我还将此句改写为一幅对联，“长桥卧波不霁何虹，昆仑耸峙竣 极华泰”，并请老父亲做了指点修正后悬挂于建筑之上。从建筑活力中偶然忆 起的一些名篇佳句后来竟成了我激情创作的动力和源泉（建筑是一门艺术，搞 房产开发本身就是一种创作）。足可见，好的环境对酒店客人怡情何等的重要！ （2）客户投资。20 世纪 70 年代五星级酒店流行每间（约 40 平方米）的 投资在 2.05.5 万美元之间。到了 80 年代，每间客户的投资达到 10 万美元以 上。进入 21 世纪，随着科技进步，消费水平的提高，这个投资还在水涨船高。 目前，五星级标准的每间客房的装修投资在 10 万人民币的水平上（不包括设施 和公共部分装修在内）。 （3）客房面积。客房面积是客房舒适程度的重要条件。在推行等级制的国 家中，都在有关规定中阐明了套间、豪华套间以及卫生间面积的详细要求。 总之，酒店等级对规模不很苛刻，但对于环境、投资、房间面积和设施的 要求却是十分的严格。 二、新颁布的国家五星级酒店的划分 2003 年 12 月 1 日颁布实施的中华人民共和国旅游饭店星级的划分和评 定（GB/T14308-2003）中对五星级和白金五星级（超豪华五星级）有比较详 尽的划分和要求。择其要者，加以提炼概括，有如下的几个重要方面： 1.布局和功能。做到布局合理、功能完备、设施方便安全。布局和功能应 该是等级划分中最重要的。建筑学界泰斗梁思成先生在中国建筑史的序言 中说：“构架的纵横承托或联络，常是有机的组织，附带着才是轮廓的钝锐， 彩画雕饰及门窗细项的分配诸点。”这里可以把梁思成大师的至理名言用来理 解酒店的布局。布局往往是功能的需要，所以我认为布局和功能应该是酒店等 级划分中最重要的。 2、客户数量和标准。酒店的等级对规模要求并不高，“至少有 40 间（套） 可供出租（即可供客人登记使用的”即可。但是，五星级对客户要求却比较详 尽，26 条内容正合了 26 个英文字母。很多人认为，三星级酒店客房和四星级、 五星级客房看上去没有太大的区别。其实不然，君且不听说我国的五星级比国 外的差不少嘛！理由何在？就是国内的许多五星级酒店只把眼光放在客房的外 表和基本配置上面，而忽略了环保、控制噪音、避免由害物质、文化品位、通 讯发达程度、服务水平等许许多多重要的方面。 3.网络通讯系统。五星级酒店要求有与之相适应的计算机管理系统、通讯 网络系统。在滨海新区几家的知名酒店，这些方面条件较好的可能是天保国际 酒店（准五星级）。蓬仁园酒店公寓将在这方面下大力气，搞局域网、VOD 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 点播、按层装设控制室温和气流的传感器，会议室配置同声传译和远程视频会 议系统，多功能厅安装电影投影仪和多功能投影幕，等等。 4.软环境条件。五星级标准中很多条款是关于服务水平的，这是对软环境 的要求。近几年，国内外的知名酒店围绕“个性化服务”（PERSONALIZTD SERVICE）大做文章，积极提升。个性化服务、人情为服务正同“标准化”、 “定制化”的服务进一步融合起来。除此之外，服务人员的外语水平要求达到 能自如运用生活用语与客人熟练对话，而且重要岗位员工应具备不低于英语四 级的水平。 5.环境和文化。大凡五星级酒店都具有优美的园林，塑造“天地入吾心， 天地入吾庐”的文化理念和建筑观。五星级标准的酒店在环境和外观上必须独 具特色。中国的古建筑非常讲究“风水”。对风水理论的运用成为世界文化库 中的宝藏。晋代王羲之的传世之作兰亭集序中有“崇山峻岭”、“茂林修 竹”、“流觞曲水”等对兰亭之优美描写，令人喟叹。著名的英国建筑学家帕 特里克阿伯隆曾这样盛赞中国建筑注重风水，他写道“在风水下所展现的中 国风景，在曾经存在过的任何美妙风景中，可能是构造最精美的。”英国李约 瑟博士也同样认为中国的科学人文建立在两个主要基础上。他是这样说的： “它从来不把人和自然分开，”所以五星级标准对环境的要求应该是更高 的。 五星级酒店的标准条目繁多，仅就认为比较重要的做些摘要，并附上个人 的一些体会，以此作为奉献给关心“京华蓬仁园店公寓”的人。 新星级饭店评定标准将实施 最高等级为白金五星 2004-06-23 09:04 今后五星级将不再是星级酒店的最高级别。昨天，记者从国家旅游局获悉， 将从今年 7 月 1 日开始实施的新版旅游饭店星级划分与评定标准中将设立 新的星级饭店等级“白金五星”。 据国家旅游局有关人士介绍，“白金五星”酒店的定位处于酒店业金字塔 的顶端，在总体数量上控制得极为严格。根据新的标准，酒店要获得“白金五 星”须先符合以下 7 个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置 处于城市中心商务区、对行政楼层提供 24 小时管家式服务、整体氛围豪华气派、 内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还 需要在 6 项参评条件中至少达标 5 项，6 项标准分别为：普通客房面积至少不 小于 36 平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴 会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳 500 人以上的宴会厅；国际认知度极 高、平均每间可供出租客房收入连续 3 年居于所在地同星级饭店前列；有规模 壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。 记者从北京市旅游局了解到，截至今年 7 月 1 日，除了最新评定的世纪金 源大饭店与龙城皇冠假日酒店之外，北京现有的 30 家五星级酒店中符合首要必 备条件“已具备 2 年以上五星级酒店资格”的已有 28 家。据悉，像 JW 万豪等 在国外号称“六星级”的超豪华酒店品牌进驻北京后也需要先申报五星级，再 等两年之后才能申报“白金五星”。 输在终点的第一名 入库时间：2007 年 3 月 30 日 行业的先驱最终输掉了比赛，在这场比赛中，不仅比速度，更比智慧 2006 年 10 月 26 日，中国如家快捷酒店管理公司（Home Inns & Hotels Management）（以下简称“如家”）成功登陆纳斯达克。当国内对如家上市的 欢呼一浪高过一浪之时，国内快捷酒店的先驱锦江之星只能在一旁唏嘘。 按照中国一贯的传统思维，先发才能制人，后发受制于人。不过这个定律 在中国的企业界似乎并不始终成立，在各类新兴行业中，“长江后浪推前浪， 前浪死在沙滩上”或者是“青出于蓝而胜于蓝”的现象层出不穷。目前，在中 国的各个领域，包括经济型酒店、商务服务、汽车后市场（包括维修装配和汽 车美容等）、生活服务以及教育培训等，后起者正在焕发着勃勃生机，大有成 长冠军之相，其势力直逼行业内的先进入者，甚至在某些领域已经超过先进入 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 者，成为了名副其实的龙头老大。那么，究竟是什么原因使得新新势力如此锐 不可当？行业内的先驱者为什么输在了终点？ 如家之青 VS 锦江之蓝 如家的奇迹源于网上的一个帖子。2001 年的某一天，携程网的创始人季琦 在浏览携程网时看到一条网友的留言，内容是抱怨在携程网上预订宾馆价格偏 贵。言者无心，听者有意，他发现这位网友一语命中了中国酒店业的命门 豪华的不够经济，便宜的不卫生且不实用。于是，从这一个帖子获得了灵感之 后，季琦开始了开拓经济型酒店之旅。他先与首都旅游集团合作，后者投入 4 家建国客栈作为经济型酒店的样板，对酒店的每个细节都做出详细的规定，从 此开始了特许经营和连锁经营。此后，如家进入扩张阶段，连锁之路已经渐入 佳境，4 年多的时间走过了其他酒店近 10 年的历程，发展成为国内最大经济型 连锁酒店之一，成功接替了锦江之星在经济型酒店业内的“老大”地位。2002 年，如家从 4 家连锁店开始，2003 年发展到 13 家，2004 年 35 家，2005 年 70 家，目前已经突破了 130 家，这一数字大大超过了经营约 10 年的锦江之星。在 中国连锁经营协会举办的“20052006 年度中国特许奖”的评选中，如家荣获 “最具成长力奖”，并入选中国商业评论的“最佳商业模式”，从风头上 大大超越了曾经的第一品牌锦江之星，成为众多中国商旅的住店首选。 自 2003 年以来，如家就进入了高速发展期，成功引入了包括 IDG、美国梧 桐创投等境外战略投资者，成为国内第一家引入风险投资的经济型酒店。2005 年后，如家更是提出了可持续发展战略，加速扩张，分布城市也从 10 多个扩展 到 40 多个，实现了重要城市的布点，实现全国性的战略布局。2006 年第 3 季 度，如家的销售收入同比增长 106%，利润增长近 3 倍，入住率高达 94%.无疑， 如家的发展势头越发不可收拾。 与如家的一路辉煌相对应的却是另一个先进入者的落寞。事实上，国内最 先进入经济型酒店行业的却是锦江之星。1996 年 5 月，锦江国际集团旗下的锦 江之星旅馆投资管理有限公司选址上海梅陇，建成了中国的第一家经济型酒店。 次年，锦江之星梅陇店正式对外营业，仅仅 3 个月，入住率就达到了 90%.锦江 之星由此一举成名，成为中国经济型酒店的鼻祖，开始了中国经济型酒店的领 跑之路。 与如家的快速飞奔相比，锦江之星的步伐一度显得稳妥有余而进取精神不 足。作为锦江之星的投资者，锦江国际集团（中国规模最大的综合性旅游企业 集团之一）旗下拥有锦江酒店、锦江投资（12.36，0.00，0.00%）、锦江旅游三 家上市公司，资本实力不可谓不雄厚。然而，从开业到 2004 年这 7 年中，“锦 江之星”才发展了不到 20 家酒店，而且大部分落户于城郊结合部位，也没有完 成全国的布点。到最近的几年，在如家、莫泰 168、速 8 和其他竞争对手的凶 悍进逼下，锦江之星大有猛醒之势，开始加快了扩张的节奏，目前在全国 30 多 个大中城市有 80 多家连锁店，但在势头上已经落后于后进入者如家。 如家之所以能加速度发展，离不开风险投资的帮助，而在风险资本塑造 “快公司”的时代，如家的发展战略似乎更获风险投资者的青睐。2006 年 10 月 26 日，如家快捷酒店在美国纳斯达克交易所开始交易。其开盘价为 22 美元， 高出发行价 59.4%，成功融资 1.09 亿美元。在纳斯达克的成功上市给如家带来 了充分的运作资金，使如家的快速发展之路得以顺利延续。而锦江之星的上市 道路还似乎很不平坦，据相关报道，锦江之星将作为锦江酒店板块的组成部分， 一起打包赴港上市。2006 年 11 月底，锦江从香港发行股票募集了 23 亿港元， 用途就是发展“锦江之星”。 分聚的对立 无独有偶，在楼宇视频市场，我们也能看到同样的例子，这就是聚众和分 众之间的恩恩怨怨。聚众是国内较早进入楼宇液晶屏广告的传媒企业，然而， 2003 年 5 月，江南春注册成立分众传媒控股有限公司，进军传媒广告行业，开 始推广他所包装的“户外生活圈媒体群”的概念，从而揭开了聚众与分众之间 针锋相对竞争的序幕，在名称、圈楼、融资、上市、人事震荡、行业标准、市 场份额、收购兼并等八个领域开始了血腥的厮杀。 然而，在这场大对决中，由虞锋率领的聚众明显处于下风。2005 年初，根 据 CTR 发布的报告，在全国 13 个城市覆盖楼宇数量上，分众传媒以 70%的份 额稳居第一，聚众传媒为 28%，打着“分众传媒”字样的液晶广告屏，现已经 覆盖全国 40 多个城市近 2 万栋商业楼宇。 在占领各大城市高端楼宇的同时，分众向纳斯达克进军的步伐一刻都没有 停止过，而登陆这一刻在 2005 年 7 月 13 日来临，是日，分众传媒成为纳斯达 精品讲座下载网： .海量管理讲座下载 精品讲座下载网: .海量管理资源下载,40000 多讲培训视频，最新最全！联系 QQ：815250251 克的一员，发行价高达 17 美元，募集资金 1.72 亿美元，总裁江南春也身价暴 涨至 2.72 亿美元，远超搜狐 CEO 张朝阳。然而，聚众登陆纳斯达克的路途并 不顺畅。聚众经过凯雷的第二轮注资，在主承销商摩根士丹利的帮助下，也已 经走完了上市前的几乎所有步骤，然而，还是没有能够打开纳斯达克的大门。 在众人感慨“既生瑜何生亮”之际，江南春和虞锋用公司合并的方式摆脱 了瑜亮的宿命。2006 年 1 月 9 日，分众宣布全面收购聚众。分众以 3.25 亿美元 获得聚众 100%的股权，其中现金 9400 万美元，股票 2.31 亿美元，聚众掌门人 虞锋也同时彻底丧失了到纳斯达克敲钟的机会。分众传媒的股票在消息发布当 天由双方谈判时的 30 美元一路飙升至 42 美元，市值近 15 亿美元，一跃成为继 网易、百度之后市值最高的中国概念股。在近三年的厮杀中，后进入者分众也 最终胜出，笑到了最后。新的分众公司控制了楼宇广告市场 98%的份额。 孤独的探路者与幸运的追随者 在中国经济型酒店如火如荼的发展高潮中，为什么锦江之星没有保持住自 己的先发优势，而将自己第一品牌的位置拱手让人？同样，聚众也眼睁睁地看 着自己被竞争对手无情地吞并？ 最先的市场进入虽然能最先抢占市场，但却使开创者不可避免地经历一段 孤独前行的历程。 锦江之星是中国经济型酒店的先驱。在 1996 年成立之初，由于整体市场不 成熟，所以在开始的时间内只能局限于长三角地区发展。同时，这也是锦江集 团初次试探经济型酒店，没有任何经验可以借鉴，国外的情况又和国内大相径 庭。锦江之星的一切尝试都是摸着石头过河，这也大大降低了其发展和扩张的 速度。在发展的初期没有迅速地在全国范围内进行合理的布局，成为锦江之星 的一个硬伤。 经济型酒店的杀手锏是：让客人花最少的钱满足最核心的需要住宿和 早餐。这样，客人自然接踵而至，经济型酒店市场开始迅速扩张。如家恰好赶 上经济型酒店发展的成熟时间，从一开始就踏上了发展的快车道，这是如家与 锦江之星发展差距的一个重要原因。对于如家来说，与其说是企业家的远见， 倒不如是一种机遇的巧合。 传媒行业也是如此，不过聚众这个探路者孤独的时间并不长，很快，分众 作为追随者，在市场成长最快的 2003 年进入传媒行业。在此之前，江南春已在 广告代理圈摸爬滚打十年，他可以把私人的圣诞派对搞成商务聚会，正是因为 有了先前广告业的经验，同时又可以吸取聚众的教训，分众作为追随者才能很 快成为传媒行业的领军人物。 大处着眼，小处着手 成功企业的秘诀都是一样的，而失败企业则各有不同。从大处着眼、从小 处着手，如家和分众作为新势力，敢于挑战行业先进入者并最终成为行业领头 人的关键也在于此。 锦江之星是国内最早的经济型酒店品牌，是充分借助了锦江品牌的影响力 不断优化延伸后而成型：先是锦江之星旅馆，只提供最基本的住宿，接着再对 旅馆的升级，最后是对旅馆增加功能，经过这三步才形成现在锦江之星品牌的 基本内涵和外延，每一步骤没有明显的亮点，也没明显的败招，但因此错过了 抢点布局的最佳时点。同时，锦江之星走的是融入商业地产概念的经济性酒店 道路，主要采取购买商业地产直营的方式，这种地产操作方式的资金压力限制 了企业的快速发展。 如家的创始人季琦由于具有 IT 业开放、快捷的特性，一开始就完全抛开酒 店业的思想桎梏，按自己理解的战略横冲直撞，可谓初生牛犊不畏虎。如家利 用两年的时间完成了自身运营流程的标准化即开始了大踏步的抢点布局，通过 连锁迅速形成规模优势，首先设计出了“简单、标准、可复制”的服务流程， 然后借助特许经营迅速实现了扩张；同时引入战略投资者，在资金的强有力支 持下，如家的连锁发展顺风顺水，沿着笔直的路径直冲纳斯达克。从盈利模式 看，如家主要以租赁为主，目标就是上市，通过上市来实现投资者价值回报的 最大化。从这个意义上讲，如家是纯粹连锁意义的经济性酒店，两者的盈利模 式完全不同。 很多案例表明，企业领导人的特性与企业发展战略的制定有着密切的关系， 这在传媒行业分众和聚众之争中又一次得到了明证