2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

2014 年 9 月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业 一、单项选择题（本大题共 40 分，共 20 小题，每小题 2 分） 1. 项目策划应随时关注市场的变化，及时动态调整，体现房地产项目策划的 （）原则 A. 创新原则 B. 系统原则 C. 市场原则 D. 地域化原则 2. 房地产开发经营中设计的主题众多，下面房地产项目开发的组织者的是（） A. 政府部门 B. 开发商 C. 建筑商 D. 咨询商 3. 房地产开发虽然投资成本高，但收益较大。其收益不包括() A. 经营效益 B. 增值效益 C. 资产折旧 D. 融资效益 4. 原有产品被淘汰，其市场迅速衰退，新的产品进入市场，请问这是市场（） 阶段 A. 市场形成期 B. 市场发展期 C. 市场饱和期 D. 市场更新器 5. 确定各类建筑物的布局地点、排列形式、朝向及间距；确定建筑物与景观及 交通之间的平面关系，以及建筑物、景观、交通的用地结构关系，这是产品控 制内容中的（） A. 地块平面规划 B. 景观规划 C. 交通规划 D. 配套设施规 划 6. 房地产品牌是以（）为支撑 A. 产品和服务 B. 企业文化 C. 广告传媒为手 段 D. 标准化的视觉识别系统 7. 根据目标客户的购买能力、需求特点以及竞争对手的产品优势等市场因素进 行构思与设计，这是产品构思的约束条件中的（） A. 市场条件的约束 B. 规 划管理的限制 C. 地块条件的限制 D. 企业目标的约束 8. 在项目销售受阻时，为了能回收少量资金，避免房屋闲置，我们可以采取 （） A. 先租后售 B. 以租代售 C. 试住销售 D. 售后返租 9. 广告诉求点的确立应以( ) A. 产品卖点为基础 B. 以市场需求为目标 C. 以消费者教育为重点 D. 以系列传播为导向 10. 在对项目预期市场份额估算时，主要进行（） A. 项目平均市场份额 B. 项目预期市场份额与预期市场份额 C. 项目平均市场份额 D. 项目以往市场份 额 11. 市场细分参数是指进行市场细分时所采用的依据或标准，一般不包括（） A. 地理参数 B. 功能参数 C. 用户参数 D. 技术参数 12. 按照风险性质可以将风险划分为（） A. 政治风险 B. 可控制风险 C. 不 可控制风险 D. 项目经营阶段发生风险 13. 产品的功效只有通过这些有形载体才能表现形成，这是说产品形式中的 （） A. 核心产品 B. 形式产品 C. 外延产品 D. 实体产品 14. 项目适宜性评价指标不包括() A. 最适宜 B. 一般适宜 C. 不适宜 D. 较 适宜 15. 产品策划应尽可能地用足规划指标、最大限度提升产品价值、以及尽可能 地减少工程造价,这是指产品策划目标中的（） A. 企业效益目标 B. 市场目标 C. 品牌目标 D. 战略目标 16. 购房者对房价的判断总是站在不同的角度以各自的标准进行认识的，依据 同类物业市场均价判断是（） A. 理智型购房者 B. 投资性购房者 C. 节约型 购房者 D. 经济型购房者 17. 在工程项目的招投标采购中，采用（）便于工程统筹管理 A. 整体招标 B. 分段招标 C. 分项招标 D. 自行购买 18. 企业实力雄厚、市场机会较好、区域发展较快的项目，其优点是可以突出 企业实力，展现规模之势、给市场足够信心，这种情形下适宜（）模式 A. 一 次性整体开发 B. 囤地暂不开发 C. 分期分区滚动开发 D. 土地转让，继续买 入土地 19. 目标客户的确定应考虑其数量规模、购买能力和购买愿望等因素，所选择 的目标客户应当是（） A. 数量规模最大、购买能力最高以及够买愿望最强的 客户群体 B. 数量规模不大，但是购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体 C. 数量规模最大、购买能力最高但是够买愿望一般的客户群体 D. 数量规模最 大、购买能力一般但是够买愿望最强的客户群体 20. 房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营 风险较大。下面影响因素中属于房地产项目的外部风险的是（） A. 决策失误 B. 管理失控 C. 资源短缺 D. 市场疲软 二、多项选择题（本大题共 30 分，共 10 小题，每小题 3 分） 1. 根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括() A. 对产品户 型及面积配比 B. 产品单价及总价 C. 产品品质及成本 D. 开发商信誉与资金 实力 E. 类似项目借鉴意见 2. 广告策划应坚持以下原则（） A. 定位准确，传播的信息与手段应与目标客 户的需求一致 B. 内容真实，可以适当扩大产品 C. 创意新颖，其创意主题及 表现手法应当新颖别致，让人耳目一新 D. 表现艺术，广告表现形式要具有艺 术性和美观性 E. 效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果 3. 房地产项目策划价值最大化原则体现在（） A. 企业家价值与客户价值最大 化 B. 各参与方利益最大化 C. 开发商利益最大化 D. 企业价值与社会价值最 大化 E. 市场价值与品牌价值最大化 4. 开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素（） A. 代理商以往的代销业 绩及其专长的项目类型 B. 代理商的实力背景、销售网点及其客源关系 C. 代 理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验 D. 代理商对本项目的理解及提出 的销售策略与计划建议 E. 代理商竞争对手的全面情况 5. 写字楼选址时主要要求() A. 位置较好，位处商务中心、行政中心、交通中 心、行业聚集地附近 B. 道路通达，交通完善，停车方便，易达可及 C. 商务 配套完善，服务设施齐全 D. 景观资源优越，观景效果突出 E. 位于新开发区， 有政府支持的工业项目等 6. 项目管理策划是（）进行谋划与安排 A. 项目的组织形式 B. 建设分区 C. 开发时序 D. 工程管理 E. 经营模式 7. 商业市场供求态势分析包括（） A. 商铺物业供给分析 B. 商铺物业交易分 析 C. 商业经营分析 D. 未来商铺需求分析 E. 商铺年营业额分析 8. 房地产项目策划的发展阶段经历了（）阶段 A. 推销策划阶段 B. 产品策划 阶段 C. 创意策划阶段 D. 前程策划阶段 E. 复合策划阶段 9. 酒店经营管理状况分析主要应分析（） A. 酒店经营管理方式 B. 房租水平 C. 开房率或空置率 D. 经营收入及构成 E. 客人来源等经营管理情况 10. 商业项目的引力半径取决于以下因素（） A. 项目所在商圈的规模及其商 业繁荣程度 B. 项目交通的可达性和顾客到项目所在地的交通成本 C. 项目后 期商业经营管理效果及其品牌号召力 D. 项目区域竞争力水平 E. 项目区域内 其他因素 三、判断题（本大题共 30 分，共 10 小题，每小题 3 分） 1. 大多数项目销售周期一般划分为市场预热期、开盘强销期、持续销售期、收 尾清盘期四个阶段。每个阶段持续的时间视项目具体情况及市场发展形势而定。 一般地，市场预热期与后面各期之间表现出负相关关系。预热期越长，积累客 户越多，项目的强销期与持续期就越短；反之就越长。（） 2. 房地产定价应以目标客户对产品的认识及其需求为基础，既不宜太高，也不 宜太低。既要全面考虑影响价格形成的各种因子，又要在企业成本补偿及投资 回报与消费者认可之间作出合理的平衡。在竞争激烈、人气不旺的情况下，房 地产定价宜低开高走，以便聚集人气、市气，保持物业增值形象和日试后价格 调控。() 3. 活动营销是通过各种活动吸引市场关注，从而达到促销的目的。常见的营销 活动包括产品新闻发布会、产品说明会或产品研讨会、开工奠基仪式、结构封 顶庆祝仪式、开盘庆典、客户恳谈联欢会、业主观光考察、业主文体比赛、购 房直通车、专业讲座或业界论坛、社会公益赞助、明星文艺汇演、外地巡回展 销、汽车电器家具装饰展销会等。（） 4. 广告策划应坚持以下原则：一是定位准确，传播的信息与手段应与目标客户 的需求一致。二是内容真实，必须如实反映产品的客观真实信息。三是创意新 颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新。四是表现艺术，广 告表现形式要具有艺术性和美观性。五是效果突出，广告策划应达到不鸣则已、 一鸣惊人的效果。（） 5. 项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的 辨证关系。一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户 追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的 利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面 积。而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的 品质。在产品策划时必须充分研究其制衡关系（） 6. 项目股权融资是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材 料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。项目股权融资的 优点是减少了项目业主资金的投入，降低了项目业主投资风险；缺点是项目股 东增多，管理难度增大，业主投资收益减少() 7. 目标是行动方向的指南，目标选择是整个策划过程的起点。项目策划所要达 到的目标应包括效益目标、市场目标、品牌目标、管理目标等。哪些为重点目 标，哪些为次要目标，主要取决于业主策划意图及策划所需解决的问题。（） 8. 开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素：一是代理商以往的代销业绩 及其专长的项目类型；二是代理商的实力背景、销售网点及其客源关系；三是 代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验；四是代理商对本项目的理解及 提出的销售策略与计划建议；五是代理商提出的合作条件。（） 9. 当企业品牌效应突出、产品优势明显、目标客户购买能力强劲时，项目可 以采用高开低走策略，通过高价开盘塑造品牌形象，获取最大利润。这时应采 用低开高走策略。（） 10. 房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相关关系，而置业市场中 房屋价格与租金呈正相关关系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高 于存量增加时，租赁市场将出现供不应求，租金上涨，推动房价上涨，带动房 地产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于 租赁需求增长时，租赁市场将出现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致 房地产开发投资减少，开发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供 不应求，产生新一轮的循环() 答案： 一、单项选择题（40 分，共 20 题，每小题 2 分） 1. C 2. B 3. C 4. D 5. A 6. A 7. A 8. A 9. A 10