2011我国房地产调控政策及2012展望

2011年我国房地产调控政策回顾与 2012年展望 一、2011 年我国房地产政策综述 回顾 2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，延续始于 2010 年以来 的房地产调控政策，不但紧盯市场变化还持续加码调控。2011 年 1 月 26 日出 台的新“国八条”奠定了中央政府对房地产调控的基调。伴随着新“国八条” 、 房产税试点改革等政策的先后落地， “限购” 、 “限价” 、 “限贷”等政策也全面升 级。 “限购”加码。新“国八条”明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市 和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措 施。限购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个。2011 年 7 月，国务 院常务会议明确“二三线城市也要限购” ，随后，台州、珠海等城市跟进，限购 城市数增加到 46 个。 “限价”出马。2011 年调控的基本思路延续 2010 年的第二和第三轮调控， 但措施更严厉，行政手段力度更大， “限数量” 、 “限房价”成为整个新“国八条” 的主基调。首次用行政手段干预房价，通知要求各地在第一季度要公布房价控 制目标，未完成调控目标的政府将被问责。截止到一季度末，全国 600 多个地 级市及个别县级市都公布了年度房价控制目标。 “限贷”强化。二套房首付提至 6 成，利率上浮 10%，三套及以上住房停 止贷款。这一措施延续了 2010 年来一直执行的差别化信贷政策，并且严厉程度 更甚。二套房首付提至 6 成，这一比例是前所未有的。这一规定直接将自有资 金不足的，且想改善目前居住水平的多数消费者拒之门外。 房产税试点靴子落地。从 2010 年起，有关出台房产税的争论就络绎不绝， 2011 年 1 月，上海、重庆两个试点城市相继表态，等待时机准备开征。1 月 27 日，新华社披露了国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税 改革试点；当晚，上海、重庆分别出台了上海市开展对部分个人住房征收房 产税试点的暂行办法和重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产 税改革试点的暂行办法及实施细则。这标志着房产税试点工作正式拉开序幕。 加大供给，土地供应不低于前两年平均供应量。新“国八条”从供给方面 保证土地的供应，确保房价不会因供给减少而出现上涨。从结构上看，依然是 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用 地供应总量的 70%。在全国大力推行保障性住房的时刻，这一结构会挤占商品 住宅用地，因此商品住宅的价格依然可能会因为供给的减少而上涨。同时提出 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，这也一 改土地招拍挂的机制原则，提出“限房价”，这也许会减少各地“地王”出现 的数量。 表格 1 新“国八条”与 2010 年 4 月以来的房地产调控措施比较 调控关键点 2011.1.26调控措施表述 2010.9.29调控措施表述 2010.4.17调控措施表述 首套房首付比例 - 不分住房大小，一律要求首套贷款首付要 30%及以上。 要求对购买首套住房建筑 面积在 90 平方米以上的， 贷款首付款比例不得低于 30%。 第二套及以上住 房贷款 对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于 60%，贷款 利率不低于基准利率的 1.1 倍。 不分地区，要求各商业银行 一律暂停发放居民家庭第三 套及以上住房贷款。 在商品住房价格过高、上 涨过快、供应紧张的地区， 商业银行可根据风险状况， 暂停发放购买第三套及以 上住房贷款。 非本地居民购房 拥有 1 套及以上住房的非当地 户籍居民家庭、无法提供一定 年限当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非当地户籍居民家 庭，暂停在本行政区域内向其 售房。 对不能提供一年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房 贷款。 非本地居民住房贷款未做 明确限制。 限购 各直辖市、计划单列市、省会 城市和房价过高、上涨过快的 城市，在一定时期内，要从严 制定和执行住房限购措施。 对于房价过高、上涨过快、 供应紧张的城市，要在一定 时间内限定居民家庭购房套 数。 只有后来北京版调控细则 中采取限购措施，要求同 一家庭在北京只能购买一 套住房。 问责 对于执行差别化住房信贷、税 收政策不到位，房地产相关税 收征管不力，以及个人住房信 息系统建设滞后等问题，也纳 入约谈问责范围。 明确要求地方政府未出台新 政细则的要出细则，已经出 台细则的要完善。 停留于空泛问责。 1、住房保障政策：明确以公租房为建设重点，多渠道筹集建设资金 （1）加大银行对地方融资平台保障房融资的支持力度，多方筹集确保保障 房建设资金 3 公租房建设资金回收难成制约各地保障房建设主因。从目前各地执行情况 来看，保障性住房建设筹资问题，仍是地方政府面临的极大压力，资金缺口依 然十分严峻，尤其是公共租赁房的建设资金。公租房只租不售的模式，仅靠租 金收入是难以在短时间内实现平衡的，企业和社会机构进入的意愿都不强烈。 为确保完成 2011 年 1000 万套保障房的建设任务，特别是 220 万套公租房 的建设任务，国家相关部委连续出台多项措施，多渠道力保保障房建设资金能 够到位。5 月国资委发文要求央企积极参与保障房建设，6 月 17 日财政部发债 504 亿元，6 月 22 日国家发改委发文明确各地的投融资平台可申请发行企业债 券，为当地保障房筹资，7 月 11 日财政部、住建部联合发布关于多渠道筹措资 金确保公租房项目资本金足额到位的通知，7 月 29 日财政部等三部委又下发摸 底保障房投资需求与资金筹措情况，8 月 4 日央行、银监会联合发布鼓励银行 加大公租房等保障房的地方融资支持力度。保障房政策逐渐向公租房建设倾斜。 央企成为保障房建设的主力军。参建保障房的央企以房地产为主业的 16 家 央企为主，其中已有 11 家企业参与保障房建设并成为主力军。2010 年仅中国 建筑、中冶集团、中房集团、保利地产、招商局等 11 家央企，就承担了全国 13%的保障性住房开发建设任务，开发建设保障性住房面积达 2289 万平方米。 中冶集团 2010 年年报显示，公司保障性住房项目 24 个，总投资为 257 亿元， 总建筑面积 564 万平米；2011 年房地产业务将会集中在参与建设保障性住房， 预计建设总规模将不低于 2000 万平方米。 以举债方式吸引社会资金弥补保障房建设资金缺口，虽是当下可行的方式， 但仍存在隐患。一是社会资金、民间资金对投资回报的要求很高，保障房能否 提供足够高的回报率吸引社会资金进入是首要解决的难题。财政部代发 2011 年 首批 504 亿元地方债，募集的资金主要用于保障房建设。但结果是五年期固息 债券中标利率为 3.84%，认购为 1.05 倍；三年期品种中标利率为 3.93%，认购 仅有 0.96 倍，两期债券品种市场需求并不旺盛，三年期品种甚至出现流标。二 是社会资金较高的资金成本必然会推高保障房的租金和成本，如果租金和成本 过高，低收入者无法负担，从而失去“保障”意义。三是还要防止地方政府利 用保障房这一平台，融资用于其它方面，增加地方债务风险。但靠地方债来解 决资金问题显然也并不容易。 保障房融资平台限“一省一市一家” ，政府负责还款兜底。通知明确支持设 立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，负责统筹本省、计划单列市的 廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债，原则上是 “一省一市一家” ，即每个省(计划单列市)只有一个保障房融资平台。且要进入 当地政府预算。只有在公租房融资上允许对符合条件的地级市政府融资平台发 放贷款。最为关键的一点是明确地方政府的还款保证兜底，无论是财政担保， 还是用新增税收或其他方式垫还，均需地方政府负全责。在还款方式上要求公 租房项目建成以后即开始一年两次还本，利随本清，一改先前贷款到期一次付 清的方式，降低银行风险。 （2）保障房建设管理意见出台，明确公租房为重点 2011 年国庆节前，国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见（简 称 45 号文） ，从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资 金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二 五”期间的保障房工作。这是继 2007 年国务院出台关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见 （简称 24 号文）后，第一份专门针对住房保障具体操作 的正式文件，凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。 对比“24 号文”和“45 号文” ，主要不同有四：一是建设重点不同。前者 强调的建设主体是廉租房和经济适用房；后者要求大力推进以公共租赁住房为 重点的保障性安居工程建设。二是针对人群不同。前者主要解决城镇低收入家 庭住房问题；后者主要解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工 和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，满足基本居住需要。三是退出机制明 确程度不同。前者只在文件中宏观地提到健全退出机制，至于退出的标准以及 对逾期不腾退情况的处罚并未明确说明；而后者指出享受住房保障者的退出条 件标准和对不服从管理的处罚办法。四是考核问责机制不同。前者不明确，后 者建立从保障房开工伊始，就明确各个环节的要求和承担责任。 意见明确了保障性安居工程 4 个量化要求。一是到“十二五”期末， 全国保障性住房覆盖面达到 20%左右（但指标内涵是套还是建筑面积并不明确） ； 二是公租房单套建筑面积以 40 平方米左右的小户型为主；三是规范发展经济适 5 用住房，严格执行建设标准，单套建筑面积控制在 60 平方米以内；四是土地出 让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于 10%。 意见强调重点发展公共租赁租房，一定程度上限制了各地保障类型比 例的弹性。2011 年 6 月，由国家统计局签发的八部委关于建立保障性安居工 程统计制度的通知指明廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品 住房、棚户区改造等 5 种保障性安居工程。各组成部分具有相对弹性，地方可 以根据当地的实际情况来开展住房保障工程。比如北京侧重于优先动迁，广州 主张单位自建公租房，西部省市主要以棚户区改造为主，重庆是以农村集体建 设用地做公共租赁房。 虽然意见提出了保障住房建设的 6 种资金来源：住房公积金增值收益、 土地出让收益、企业债券融资、地方融资平台公司贷款、各级财政预算等。但 公共租赁住房的运营模式在文件中还没有成熟的提法，仍要求“积极探索投资 回收机制” ，这是未来公租房能否可持续的核心所在。 意见中尚有三点值得进一步商榷：一是 20%的覆盖比例，是保障房建 筑面积还是套数值得细化。二是公租房 40 平方米为主、经适房 60 平方米以内， 标准是否合理。2009 年全国销售的经适房套均面积为 84 平方米，在规划设计 中控制在 60 平方米内的难度较大，并且在深圳已出现因面积缩水 400 多户经适 房购房者出现退房情况，40 或 60 平方米的限制还需深入研究。三是土地出让 收益和土地出让净收益是两个不同的概念，先前文件都是指土地出让净收益的 10%用于保障房，而土地出让收益则意味着是土地出让收入的 10%。 2、土地政策：确保保障房用地优先供应，完善招拍挂制度 （1） “稳供应、保民生；控价格、防地王；严监管、促开发”成为 2011 年 城市住房用地管理和调控重点方针 3 月 11 日，国土部下发通知，要求各地及时编制公布城市住房用地供应计 划并认真组织实施，对落实国家 1000 万套保障性安居工程建设用地实行责任制， 重点加强对保障性安居工程住房用地开发利用的监督管理，确保任务落地，应 保尽保。通知中明确 2011 年的重点任务和基本要求有三方面： 一是“稳供应、保民生” 。以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编 制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保 2011 年 1000 万套保障性安居 工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低 于住房建设用地总量的 70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前 2 年年 均实际供应总量。对 1000 万套保障性安居工程建设用地总量、各类房用地供应 计划和新增建设用地指标在住房用地供应计划中实行单列；并对建设用地实行 责任制，由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责；要优先安排收回的 国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。 二是“控价格、防地王” 。坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政 策。认真实行“限房价竞地价” 、 “商品住房用地中配建保障性安居住房”等多 种招拍挂供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化 的管控作用。严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地 价历史最高价的情况。对招拍挂出让中出现溢价率超过 50%、成交总价或单价 创历史新高的地块，督促市县按要求及时上报。为监测土地市场，国土部曾下 发关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知 ， 要求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对 性。监测范围共涉及北京、上海、杭州、厦门、保定等 105 个一、二、三线重 点城市。增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。 三是“严监管、促开发” 。加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发 利用情况，加大清理查处违法违规违约行为的力度，严厉打击囤地炒地，确保 闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。 （2）国土部：优先保证保障房用地，完善土地招拍挂制度 2011 年 5-6 月期间，国土部接连出台多项政策措施，加大保障房用地的供 应规模，加强保障性住房用地管理和督察，坚持并完善土地出让制度。此举是 贯彻落实新“国八条”和全国保障性安居工程工作会议精神，完善国家房地产 宏观调控的各项要求。 优先保证保障房用地。国土部要求加大保障房用地的供应规模，加强保障 性住房用地管理和督察。根据 2011 年住房土地供应计划，保障性安居工程用地 计划为 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的 35.5%；与 2010 年计划（6.58 万 公顷）和实际供地（3.24 万公顷）相比，分别增加 17.6%和 138.9%。其中廉租 7 房、经适房和公租房三类保障房计划供应面积为 4.51 万公顷，较 2010 年实际 供应 2.49 万公顷增长超八成。 保障房用地计划实际执行力度存在不确定性。土地供应计划的编制较易， 但在实际执行中经常遇到拆迁、规划等各种方面的阻力，加上土地财政对商品 房用地的依赖，使得保障房供地完成情况往往不尽理想。从 2010 年住房土地实 际供应情况来看，保障性安居工程实际供地仅完成全年计划的 50%。其中廉租 房和经适房土地实际供应完成 65.2%，棚改房土地实际供应仅完成 40%，限价房 土地实际供应完成 38.4%，公租房土地实际供应仅完成 25%。因此，尽管 2011 年的土地供应计划有大幅的提升，但具体能完成多少，还是未知数。 正是针对保障房供地执行难的问题，国土部加强了保障房用地管理和督察 工作，提出各地要将保障房用地供应计划单列，要建立保障性安居工程用地审 核快速通道，缩短审核报批周期。 明确了完善土地出让制度的具体路径。一是进一步细化拟出让地块、地段 的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度；二是以“保民生、 促稳定”为重点，要求各地因地制宜的借鉴和采取“招拍挂”创新做法；三是 通过网络发布挂牌出让公告，组织网上报价竞价并确定竞得人，完善土地交易 平台；四是对政策性商品住房用地的出让，增加出让合同条款。将建房套数、 套型、面积比例、容积率、项目开竣工时间、销售对象条件、房屋销售价格上 限、受让人承诺的销售房价、土地转让条件、配建要求等规划、建设、土地使 用条件以及相应的违约责任，都在土地出让合同或住房建设和销售合同中明确。 地价能否稳定，关键看各地执行力度。从理论上讲，如果四种“招拍挂” 创新做法能够全面实施的话，在一定程度上是可以起到平抑地价作用的。但这 同时也给地方土地部门留下一道难题，即在土地财政背景下，如何确定合理的 限房价和限地价标准。 3、金融政策：提高公积金贷款利率，紧缩银根，抑制市场需求 2011 年 1 月-7 月，央行共加息 3 次，上调存款准备金率 6 次，一年期存款 利率提高到 3.5%，大型金融机构存款准备金率达到 21.5%的历史高点。同时， 公积金贷款的相关利率也相应调高，五年期以上贷款利率已达 4.9%。进入下半 年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI 增速由 7 月的 6.5%高位回落 至 10 月的 5.5%，11 月进一步下降至 4.2%） ，中央才及时调整货币政策收紧步 伐。 紧缩银根，首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑 制。从 2010 年 1 月“国十一条”到 2011 年 1 月“国八条” ，首套房贷款首付比 例全面调到 30%及以上；二套房首付比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率 的 1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供 1 年以上当地纳税或社会 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 货币政策不断收紧结合更加严厉化、常态化的政策调控，对房地产业的影 响逐渐显现。开发贷款受到进一步挤压，融资难度加大，企业资金链趋于紧张。 同时购房需求被进一步抑制，不仅进一步抑制了投资投机需求，甚至部分刚性 需求和改善性需求都被抑制。再加上限购政策，购房者要么不具备购房资格， 要不难以获得购房贷款。 4、财税政策：上海、重庆房产税试点终落地，力度温和不及预期 2011 年 1 月 27 日，在一片争议声中，房产税试点城市终于落地，相关政 策细则也随即公布。 房产税开征重在完善税制。一是完善和健全我国房地产税收体系。一个健 全的房地产税收体制应该有生产、交易环节的税，也该有财产环节持有税。从 国际实践看，房产税主要作用是保障地方财政收入，并没有调控房地产价格的 显著功能。 二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少， 需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个 人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住 面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。 三是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民 生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大，这种差距在住房方面 也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房 产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。 房产税细则的实际力度均低于市场预期，预计再逐步扩大范围。从上海、 9 重庆两市出台的房产税暂行办法来看，在征收对象和征收税率上都低于先前的 市场预期。如上海房产税的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民 家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，即针对新增量 超额部分征收；而先前市场预期是对多套住房的存量部分也一起征收。重庆房 产税在征收税率上根据价格高低不同，分为 0.5%、1%和 1.2%三档，也低于先前 市场流传的最高 1.5%-2%的预期。这样做的目的是为了避免市场对政策实施的 过度反应，采取小范围内先行推出，再在实践中不断扩大范围和征收力度，让 市场慢慢的适应起来。 对抑制投资投机性需求有一定作用，但效果不大。重庆及上海出台的房产 税在一定程度上会加重多套房屋持有者及投资者的负担，可能会使部分投资者 在此政策压力的情况下抛售房产，但也只是小部分的影响。无论是上海 0.6%税 率，还是重庆的 0.5%-1.2%，对于炒房者来说不高，都在可承受的范围之内。 而且相比于房价涨幅的收益来算，扣除掉房产税后，收益率仍然很好，目前很 难找到更稳定的投资方式。因此，房产税改革试点对投机性购房者、尤其是炒 房客“警示”作用大于实际效用。 对大户型、高档商品住宅量的影响大于价格的影响。从物业类型上看，预 计大户型、高端物业受到的影响会较大。高端项目的客户群体多数已经拥有两 套以上的住宅，受限购新规和房产税的影响，未来高端住宅可能将面临前所未 有的冲击。市场观望情绪增加，高端商品住宅的成交量很有可能进入“量缩价 滞”阶段，而且不排除在长时间的成交量萎靡态势下，部分开发商降价促销， 甚至一些开发商则面临战略转型。 政策相抵，房产税征收范围大幅缩减。上海、重庆两地的房产税，除重庆 的独栋商品住宅外，其他各类应税住房都是针对新增部分征收。这一政策受到 新“国八条”限购新规的冲击，在实施效果上将大打折扣。新限购规定：原则 上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社 会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上 住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法 提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停 在本行政区域内向其售房。 根据这两条，对上海而言，房产税的征收对象就仅限于改善性的第二套购 房者和符合条件的外地购房者，而两套以上的本地居民和不符合条件的外地购 房者是禁止再新购买住房的，因此征税也无从说起。对重庆而言，房产税的征 收对象也缩小至拥有独栋别墅和新购买的高档商品住房，而后者具体包括首次 购买和改善型第二次购买高档商品住房。在限购新规的冲击下，上海、重庆两 地房产税实际的征收对象范围大幅缩小，效果也会大打折扣。 应税住房的成交均价以谁为准，值得商榷。房产税征收的关键因素之一就 是应税住房的成交均价如何确定，以及以谁为准。上海房产税中明确以统计局 每年公布新建商品住房平均销售价格为标准，而重庆则表述比较模糊，原文是 “新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定” 。 到底是按照统计局的数据还是房地产交易中心的数据尚未明确，并且这两者之 间的差距还是很显著的。统计局和房地产交易中心的数据“打架”是很普遍的 现象，而且统计局的数据往往远低于房地产交易中心的数据。 表格 2 上海、重庆房产税细则比较 项目 重庆 上海 试点范围 重庆九大主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、 九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北 区、巴南区） 上海市行政区域 税率 0.5%-1.2% 暂定为 0.6%； 应税住房每平方米市场交易价格低于本市 上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍 （含 2 倍）的，税率暂减为 0.4%。 本地居民 1、个人拥有的独栋商品住宅； 2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑 面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住 房成交建筑面积均价 2 倍（含 2 倍）以上的住 房。 家庭第二套及以上住房（包括新购的二手 存量住房和新建商品住房） ； 外地居民 1、个人拥有的独栋商品住宅； 2、个人新购的高档住房； 3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的 个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住 房。 非本市居民家庭在本市新购的住房。 计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价， 条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。 参照应税住房的房地产市场价格确定的评 估值，评估值按规定周期进行重估。试点 初期，暂以应税住房的市场交易价格作为 计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的 70% 计算缴纳。 11 税收减免 1、对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免 征收房产税； 2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的 个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市 具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从 当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已 缴税款。 3、因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税 确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和 缓缴税款。 1、家庭全部住房面积人均不超过 60 平方 米； 2、本市居民家庭在新购一套住房后的一 年内出售该居民家庭原有唯一住房； 3、子女成年后,因婚姻等需要而首次新购 住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住 房的； 4、符合国家和本市有关规定引进的高层 次人才，在本市新购住房、且该住房属于 家庭唯一住房的； 5、持有本市居住证满 3 年并在本市工作 生活的购房人,其在本市新购住房、且该 住房属于家庭唯一住房的。 5、组织政策：上调房地产开发企业资质准入门槛，加大违规处罚力度 实施已超十年之久的房地产开发企业资质管理即将重新修订，8 月 9 日国 务院法制办公布修订的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。对 原有规定进行修订，这是随着十年来房地产企业开发能力的提高，开发项目数 量增加，企业规模壮大和数量的增加，很有必要通过修正以适应经济社会发展 需要。征求意见稿的主要亮点有两方面： 一方面大幅提高房企资质准入标准。对于一、二、三级资质从注册资本、 近三年房屋累计竣工面积、在建房屋面积等方面显著提高标准，另一方面增加 了资质认定的基本条件和违规处罚规定。如明确规定近 3 年内应无以下四种违 法违规行为：一是超越资质等级从事房地产开发经营，情节严重的；二是发生 囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节 严重，经有关行政主管部门查实的；三是在开发经营过程中引发影响社会稳定 的群体投诉并经核实负有主要责任的；四是其他应被追究法律责任的严重违法 开发行为。如果房企在开发经营过程中存在上述违法违规的行为，以及开发建 设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的情况，有权限的县级以 上房地产开发主管部门可视情节轻重做出降低资质等级或吊销资质证书的处罚。 不足之处：一是对四级资质的准入标准未作调整，这对其他资金进入房地 产行业并无太大限制；二是处罚力度能否落实到位存在质疑，难点在于对于囤 地、捂盘惜售、哄抬房价等违法行为的界定以及执行落实程度；三是可能产生 对中小房企不利的后果。征求建议稿中部分条款明显倾斜于大型企业，对新进 企业和小企业的限制则较大，资质降低，获取土地难度增大，中小房企的发展 将更加困难。可能会造成大企业更强，小企业面临淘汰风险。 6、监管政策：规范商品房交易秩序，实行“一房一价” 为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信 息不透明、价格欺诈等问题，发改委专门对商品房销售的明码标价问题作出规 定。自 5 月 1 日起，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费 和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 商品房经营者销售新建商品房，应按照规定实行明码标价；中介服务机构 销售二手房的明码标价参照规定执行。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的， 应标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者应在商品房交易场 所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息 屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容 应保持一致。 “一房一价”并不新鲜。早在 2010 年 4 月住建部就曾下发通知，要求房地 产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公开全部准售房 源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。随后， 北京、济南等地相继出台具体方案，但实施效果并不明显。 商品房销售实行明码标价，有利于规范房地产市场。因为以前商品房销售 在标价问题上一直比较模糊，针对不同楼层、朝向的房子，开发商在销售时往 往只有均价与总价概念，每套房屋缺乏明确的固定价格。实行明码标价后，有 利于保障消费者合法权益，在供不应求的情况下，有利于限制开发商的临时提 价行为，先前“一天一价”甚至“一天几价”的局面，有望被遏制。 二、2012 年房地产政策预期 近年来的调控政策一直围绕“少数城市房价增长过快，结构不合理，市场 秩序混乱”等问题。对房价的调控措施越来越严厉。 “稳定房价” 、 “抑制房价过 快上涨” 、 “遏止房价过快上涨” ，调控的基调不断加码。 2012 年国家进一步促进房价合理回归，将会是调控政策的主线。在房价明 显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。具体包含两层含义，一是 调控政策有延续，二是合理性的界定仍具有弹性。 13 1、房地产政策会随经济状况和市场情况放松微调整 从 2010 年开始到 2011 年的从紧性调控，采取了行政手段与金融税收工具 结合的方式，对住房需求的抑制逐步从严。回顾 2011 年房地产政策，围绕“遏 制房价过快上涨”展开。 2011 年建立房价控制目标成为本年各地政府调控的首要目标。规定要求地 方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，各地根据 GDP、人均可支 配收入等制定了“军令状” ，在具体措施上采取了限购、限贷、房产税、保障房 四个主要工具。这一年，全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标，46 个大 中城市出台了“限购令” ，40 个城市出台了针对楼盘的强制“限价令” 。央行总 共进行 3 次加息，6 次上调存款准备金率。 “限价” 、 “限购”和“限贷”等多样 限制手段作用下，调控效果日渐显著。自年初开始全国一线城市商品住宅成交 量迅速下滑，至 10 月份，国家统计局公布的房价指数开始下降。 2011 年严厉的限制性政策的执行效果，在打击投资和投机性需求的同时， 也难免抑制了刚性和改善性需求。房地产刚性和改善性的需求是房地产可持续 发展的基础。只有刚性和改善性需求恢复，才可能带来房地产交易量和开发量 的逐步企稳，也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。中央经济工作会议确 定了 2012 年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中 依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归” 。房地产业“稳 中求进”的发展依然举足轻重。因此，在现有的政策框架中，逐步放开刚性和 改善性需求的灵活调整是非常有可能的，可能会由“短期政策”向“长效机制” 转变；由“行政措施”向“经济手段”转变。 2012 年 1 月 4 日，人民日报发表我国有条件避免房地产市场硬着陆 ， 提出以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式。如择机调 整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时 增加投机的成本，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引 发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品 房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的“鼓励居住、 限制投资”的政策信号。对政策的适当放松，社会各方面都有所期待，相信决 策部门也会有所调研和准备。 2、 “限贷”更加强调“差别化、动态化” 2012 年货币政策依然会“稳健运行” 。但是微调是必然的。11 月 30 日晚， 央行宣布从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。在 2012 年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度 的释放，房贷或将出现结构性松动。 在贷款方向上， “一刀切”的货币紧缩使得刚需购房成本徒增，房价调控的 结果距调控的根本目的渐行渐远。个人住户贷款方面，基准利率上浮一成的城 市，已经有所松动，恢复按基准利率贷款。对于刚需型和改善型购房者，下调 首付比例和利率也具备了一定的实施条件。但是，动态、差别化的个人住房贷 款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。 对住房公积金的差别化贷款也可能深化。公积金贷款购房最低首付比例已 提高至三成（90 平方米以上住房） ，并推行多套房的差别化利率。对保障住房 的公积金贷款可能会有支持政策。 在开发贷款方面，随着保障房建设全面铺开，需要更多更大地倾斜政策。 截至 2011 年 11 月底，全国 1000 万套保障房已全部开工。所需要的资金可能还 主要需要银行贷款支撑。对于划拨土地的贷款是否可以作为抵押，是保障房建 设资金的重要支撑。 3、 “限购”对户籍要求可能会降低 限制购买多套住房，对打击投机和抑制投资具有显著效果。但是，对户籍 和居住年限的限制带有歧视嫌疑；对商品物权流转的限制在法律上也缺乏依据。 “限购令”一旦取消，可能会引起报复性反弹，各方表态都非常慎重。住建部 部长姜伟新在十一届全国人大常委会坦言，限购令行政色彩过重，