商业房地产投资买卖与管理

商業房地產投資買賣與管理 在房地產市場中最大的一塊肥肉，就是併購己倒閉的 商場，使之起死回升，回復其原先的車水馬龍。 富爸爸富媽媽說：能做出對社會有益的事，同時又 能賺到鈔票，這就是大智慧、大貢獻。 富爸爸富媽媽說：社會上需要有遠見、有良心的企 業家，來建設地方、繁榮社會，企業家不僅是創造就 業機會，而且還創造地方稅收，對整個社會來說，企 業家就是社會的救星，社會的貢獻者，這就是企業家 偉大的地方。 為什麼大部份的有錢人，都偏向於投資房地產，這個 問題你可曾想過嗎？ 原來是他們相信 ( 知道 ) 在 眾多的賺錢方法之中，唯有房地產的投資報酬是最穩 當、最可靠的，而且可以代代世襲。 華人深懂有土斯有財的道理，所以都很喜歡投資 房地產，然而在房地產投資中最大的一塊大餅就是商 業地產與土地開發。從長期投資的角度來看，商業房 地的產投資，是所有投資中最穩當，且報酬率也最高 的投資。 一般中產階級是以投資私人住宅 、公寓為目標。由 於投資金額較小，所以是我們學習投資致富的第一個 標的，很多房地產的大亨，也都是從自用住宅開始投 資起的。先由自用住宅投資做起，然後才慢慢學會去 投資大型商業地產。 當你的財富 ( 淨值 ) 累積超過二百萬美元時，你可 以去考慮投資小型的商業房地產。當你的財富 ( 淨 值 ) 累積超過五百萬美元時，你可以去考慮小型的 土地開發了。 何謂商業房地產 ？ 商業房地產包括 零售商店、大 商場、購物中心、大單位的公寓、旅館、辦公大樓、 工業大樓、倉庫、醫院、渡假村、退休城、老人中心 等。 商業房地產買賣不同於住宅買賣，它的投資風險很高， 也很弔詭。它可以讓你大發財，名利雙收，也可以讓 你賠大錢，傾家蕩產，所以您得借用專家的智慧，慎 重行事才好。 富爸爸富媽媽說：買賣商業房地產的時候，能找到 一個專業資深的商業地產經紀人與 有聲譽的管理公 司很重要，你的投資是否會成功，就取決於在這二個 人身上了。 富爸爸富媽媽說：好的商業地產經紀人，能幫助你 找到最好、最適合你的商業地產。好的管理公司，能 幫助你找到最好的房客，讓你高枕無憂。 富爸爸富媽媽說：你與房客簽的租賃合約，其中的 內容、條件、租金多寡與 管理方式，都是大大地會 影響你整個房地產價值的。 富爸爸富媽媽說：決定商業地產的投資是否會成功， 管理方式是重點。好的管理可使一個商場更加興旺， 不好的管理可讓一個商場冷清又蕭條。 商業房地產買賣過程中，買方對賣方所提供的資料， 要詳細閱讀研究，判別真假虛實，所有的文件檔案、 合約條款均需要專業地產律師看過 ( 不是普通律師 ) 。 一般住宅經紀人是沒有能力去處理 ( 掌控 ) 商 業地產買賣的，商業地產買賣很複雜， 牽涉金額非 常龐大，冒的風險也很高，所以在 買賣商業地產時， 一定要找到專業商業地產公司做為代理人，這樣才會 比較安全、可靠，避免吃虧上當。 房地產公司是一個專業服務的公司，它跟醫生、 律師一樣分工很細，各有各的專長。一般地產公司可 分類為住家、公寓、辦公大樓、零售商場、倉庫、空 地 、農地、住家土地開發、工業土地開發、商業土 地開發、生意介紹、貸款等。在各個領域中都有其獨 道的學問與專業技術，如果一家房地產公司 或單獨 的經紀人說他什麼都做，什麼都懂，那麼他 89 % 是 在吹牛，就像一個醫生一樣，不可能樣樣醫術都精通， 全部的藥品都能了解其功能。 富爸爸富媽媽說：投資商業房地產一定要去我專家 中的專家，這樣才比較有保障。 富爸爸富媽媽說：在各個領域中，你要去找各個領 域中的專家 Expert，這樣才能幫助你達到最大的效 益，千萬別為了省一些錢，去找一個半吊子的專家。 商業房地產買賣中的合作團隊包括有 專業地產行 銷公司，專業地產律師，專業商業地產經紀人，專業 地產規劃師，專業地產分析師，專業地產估價師，專 業地產開發商，專業地產建築師，專業地產管理公司， 專業維修團隊、專業安全警衛服務，大型連鎖商店的 經紀人，專業投資金融機構 與專業會計師等。這裡 強調的是專業中的專業而不是一般所謂的普通小 角色。 富爸爸富媽媽說：做大型的投資項目，一定要找到 專業中的專家來幫助你才可以，只有真正的專家才能 保護你不致於上當吃虧。 商業房地產 ( 承租戶 ) 房客的管理很重要，選擇房 客要警慎，房客是商業地產的命脈，好的房客會帶來 生意，會帶來人潮， 它能炒熱整個商場與興旺當地 社區。而不好的房客或沒有名氣的商家則剛剛相反， 他們的知名度不大，不能吸引大量的消費者 ，所以 客源漸漸流失，使整個商場失去人氣 ，由於旺不起 來，最後商場變得像死城一樣，空空盪盪。 一個主要的大房客( Anchor Store)是一個商場或一 個購物中心的靈魂人物，經營一個商場，一定要邀請 到一個或多個全國知名的連鎖大公司進駐才可以，這 樣才能起到母雞帶小雞的作用，否則這個商場的經營 是不可能成功的。 富爸爸富媽媽說：房客是商業地產的命脈，而大房 客則是商業地產的靈魂人物 / 救命丹。 富爸爸富媽媽說：有全國知名的連鎖大公司進駐本 商場，它可以帶來生意，帶來名氣，帶來購物人潮， 帶來各商家的興旺 / 財運。 在買入商業房地產時，一定要做好財務計劃與分析， 財務分析包括 產業租金收入、產業管理費用、產業 維修費用、貸款利息、地產稅金、保險費用、保安費 用、廣告費用、產業重整費用 及周轉金 等。 在商業房地產買賣時，非常重視 Cap Rate 的比較 。 Cap Rate 就是 Net Operating Income 與 Property value 的比值 ，就是房產年淨收入，除以地產賣價 的百率。 Cap Rate 的高低恰與賣價成反比。 Cap 愈高，就表示物業的賣價訂低了，也就是說這是 一個回報很高的物業投資。反之 Cap 愈低，就表示 這個物業的賣價訂高了，也就是說賣主把賣價訂的太 高，對買主來說，那個賣價就是一個偏高的價格。 在商業房地產買賣時，不肖的賣主可能會隱藏一些費 用，以便提高房產年淨收入 ，用以膨脹 / 提高 Cap Rate， 所以買主要嚴格去審查各項數字 及現有舊房 客的房租合約內容 ( 如果你看不懂內中玄機，還是 去找專家幫忙吧！ ) 買屋前，研究工作要做的踏實， 這樣才可避免吃虧上當。 商業房地產的房租合約種類可分為 NNN - Triple Net、 Modified、Gross、 Full Service 等。房租 合約內容少則十幾張，多則上百張 。那些密密麻麻 的內容還是去找專家幫忙看吧！專家的錢 ( 律師、 會計師、經紀人及管理人的錢 ) 是不可省的。 商業房地產的租金的高低，會影響到商業房地產的地 產價值 ，也會影響到房客的淨利潤。 房租訂的太高 會嚇走房客，房租訂的太低會降低地產的價值 ，如 何訂定出適當的房租價格，確實是一門高深的學問。 房租價格訂定，雖然可以參考附近物業的行情價，但 如何吸引 知名的大公司 ( 連鎖店 ) 駐進來，那就 是操作的技巧了。 知名大公司不進駐，商場不會旺，但要請大客戶進駐， 非得要有優惠的房租及條件不可。房東與房客之間如 何取得平衡，這也是一種智慧。如何談判，如何簽約 ，如何保護房東的利益，這真是需要動動腦筋，這種 煩人的事一定要委託專家處理才好。 如何提高商業房地產房祖，來增加房租收入是件非常 重要的事。除了按租約條款，逐年按約調漲房租之外， 還可按租約到期時，重新調整房客。留下生意好的房 客，淘汰生意差的房客。生意好的房客可以承受較高 的房租，這時你就可順勢調漲房租了。 重新裝修商場的門面， 如：廣告招牌、路面保養、 花草種植 及舉辦慶祝活動， 促銷活動等來吸引客流 量，是房東可以做到的事。房東提高對房客的服務， 可以促進商家的生意量，房客賺了錢，到時才有能力 去接受較高水平的房租。 房東要肯花錢裝修商場門面，這樣才能讓房客有生意 做。房東與房客本是生命共同體，必須相互體諒，相 互合作。 你不要做一個小氣的房東，也不要做一個 惡言相向的房東，如果房東惹惱了房客，得罪了房客， 迫使房客搬走，兩敗俱傷，這對房東是沒有什麼好處 的。 富爸爸富媽媽說：房東與房客本是生命共同體，相 互依賴，榮辱與共。 富爸爸富媽媽說：房客是房東的衣食父母，房東對 房客好，就是對房東自已好。 加強商場的安全管理，減少偷竊，惡意破壞，滋事打 架，這樣可提高客人的安全。防止火災、防止 屋頂 漏水，防止意外跌倒的發生，這樣可降低你的物業保 險費。 防止訴訟發生，商場的清潔 與安全設施一定要做的 很周全 服務至上、安全第一 這是管理物業最基 本的要求，這也是房東最基本的責任。 倉庫與辦公大樓的管理要比商場簡單，但是一樣要注 意安全。唯有安全了，房東、房客與顧客，大家才能 互蒙其利。 大型的物業管理，一定要委由專家來管理。水可載 舟也可以覆舟商業房地產可以讓你賺到大錢，也可 以讓你賠掉大錢。選擇一個有經驗、有聲譽的管理公 司，是一切商業房地產投資中的關鍵所在。好的管理 公司，會為你創造利潤，同時會帶來給你好的律師 、好的會計師 、好的經紀人、好的房客等。 富爸爸富媽媽說：商業房地產是地產中的大餅 ， 收入穩定，極好經營，只要你選對產業，選對管理人， 你就等著輕鬆地收錢吧！ 富爸爸富媽媽說：商業房地產，如果沒有好的房客 , 那就像個空的紙箱一樣 ，一毛錢不值了。 一般商業房地產投資失敗的原因有 1. 買進賣出的 時間相隔太短。 2. 缺少專業管理知識。 3. 招租簽 約時沒有專人協助。 4. 房東頭款太小 ，付息過重。 5.選不對房客。 6. 碰到沒有經驗又不負責任的管 理公司。 7. 房客廣告預算太少 。 8. 位於交通不 便，進出困難的地段。 9. 外觀破舊，缺少保養。 10. 當地社會冶安不好 ，遊客 或 顧客稀少。 11. 房東缺少足夠的周轉資金。 富爸爸富媽媽說：一個成功的商業房地產投資要靠 你的智慧，你的財力，也要靠專家的協助才行。 ( 舉例 一 ) 聖市順發超市前身是 T 公司， T 公 司經營不善搬走了。 ( 結果整個商場封閉起了有好 幾年，真像個廢墟。 ) 直等到順發超市前來開業， 才把商場炒熱起來。 ( 舉例 二 ) 羅蘭崗大華超市前身是 G 公司 ，G 公司經營不善關門了。( 結果整個商場空了好幾年， 沒人敢承租，真像個死城。 ) 直等到大華超市前來 開業 ，才把商場做旺了起來。 ( 舉例 三 ) 朋地山的大 購物中心，20 年前客人 稀少 ，30 %的店面找不到新房客 ，JC 公司也搬走 了 ，整個 大 Mall 缺少人氣，幾乎要倒掉，最後易 手換了新主人。這個新房東把部份舊有的建築物拆掉， 改成了電影院，用電影院來吸引人潮，這才救活了這 個商場。 同樣的地點，同樣的建築物，換了不同的房客，換了 不同的管理人，就有不同的結果。俗語說事在人為 一個好的經理人 ( 管理人 ) 可以做出成功的事來， 把不可能變成 8 可能，這就是一個好的經理人 ( 管 理人 ) 偉大的地方。 富爸爸富媽媽說：一個好的經理人 ( 管理人 ) 可 以做出偉大的事業來，一個不稱職的經理人 ( 管理 人 ) 則可毀掉一整個大事業。 市場上有許多經營不善的商業房地產在賣 ( 脫手 ) 如果你有充裕的資金及管理人才 去買下這些己 歇業的房地產 ，常常可以賺到大錢。 一般管理不好 的房地產 ，它的賣價大約只有公平市價的 25 % 45 % 。 如果你能以超低價買進，換一個好的經理人 來管理，重新裝修門面，調整房客 ，重新招租，製 造商機吸引人潮 ，把原本一個冷冷清清的商場，炒 得熱鬧起來 , 這樣你就能從中獲得最大的利潤。 富爸爸富媽媽說：一個全租滿的商場，就像是一個 充滿黃金的箱子是非常有價值的。 富爸爸富媽媽說：一個冷清的商場與一個熱鬧的商 場，其市場價值差別極大， 這其中的差價就是你賺 錢的機會， 這一塊的利潤也是房地產中 油水最多， 最肥的那一部份 。 拯救一個半歇業的商場 或已經關閉的商場，你所需 要的本領就是要眼光獨道 看到別人看不到的 ( 機會 ) 願景，敢於挑戰困難，憑著你的智慧與地 產管理專才你就可以大把大的把鈔票賺進來。 有本領的人不會去買經營成功的商場 , 只有錢太 多又沒本領的人才會去買 經營很成功但賣價很高 的商場 ( 經營很成功的商場賣價一定偏高 ，買主將 無利可圖 ) 因為那樣做最多只能守成，其利潤也就 大大地降低了。 富爸爸富媽媽說：只有錢太多且又沒本領的人，才 會去買 經營很成功 ，但賣價很高的商業地產。 沒有本領的人只知道買一個經營很成功的商場就覺得 很安全，可以穩收租金過日子，熟不知事事多變 ， 萬一租約到期 ，大房客搬走 ( 例如上述 T 公司、 G 公司 、 JC 公司 ) 整個商場就會冷清下來 。如 果一時找不到其它大公司大客戶頂替， 其