2008年1-9月苏州市楼市情况分析

目 录 一、宏观政策及地区相关规定1 1、新版土地出让合同示范文本公布要明确开工时 间1 2、为购房者减负 苏州公共维修基金今起按造价交1 3、 违反土地管理规定行为处分办法6 月 1 日起施行 1 4、六项新规剑指“第二套房贷”漏 洞1 5、苏州火车站地区地块年内拍 卖2 6、2008 年苏州住房建设计划2 7、园区中新合作区内半数商品房要精装 修2 8、园区沿轻轨要造“地下城” 近期建造 6 万平方米2 9、市政府：低于 500 万项目不再供地 2 二、土地市场2 土地政策收紧，符合经济调整运行规律4 楼市理性，开发商拍地谨慎，以本地开发商为主4 住宅用地供应量明显缩减；商办用地仍有较广阔的发展空间5 地块增幅锐减，基本上以底价成交5 园区的商业用地价格仍在低位运走5 下半年土地市场供应期望5 双湖板块是今年成交地块主要关注点6 三、住宅市场7 （一）市场供求静态情况7 1、全市总供求情 况7 2、目前各区可售情 2 况8 3、市区房地产开发投资额 度9 4、截至 9 月份预售面积 10 （二）住宅销售动态情况 10 1、全市成交均价分析10 2、住宅、公寓、别墅成交均价11 3、各区成交套数、面积12 （三）分区成交均价走 势13 均价 7 月下滑，9 月跌落去年水 平17 “打折促销”成为主流话语 17 新盘低价入市，市场获短期跃动 17 四、各区域产品表现 18 （一）古城区 18 市场表现 18 开发趋势 19 户型区间 19 产品类型 20 价格区间 20 客源分析 20 （二）工业园 区21 市场表现 22 供应结构 22 户型区间23 环金鸡湖高档住宅区已形成23 区域价格23 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （三）高新区24 市场表现25 面积情况25 区域价格25 （四）吴中区26 市场表现26 开发趋势27 产品类型27 区域价格27 （五）相城区28 市场表现28 产品类型29 区域价格29 （六）总结30 自住成主旋律，改善需求受压制明显，投资性需求基本绝迹30 销售放缓、年初成交价小幅攀升，年中转折性下滑30 销售压力大增，营销手段多元化、客户争夺成主调30 竞争加剧，产品力成为制胜关键，致使新材料运用加快31 中心城区可供用地基本消耗，住宅开发郊区化 31 附件：苏州市区在售楼盘统计表32 4 1-9 月份苏州楼市情况分析 一、宏观政策及地区相关规定 1、新版土地出让合同示范文本公布要明确开工时间 国土资源部、国家工商总局日前发布国有建设用地使用权出让合同示范文本。合 同示范文本 7 月 1 日起执行，2000 年和 2006 年发布的国有土地使用权出让合同示范 文本、 国有土地使用权出让合同补充协议示范文本同时废止。 2、为购房者减负 苏州公共维修基金今起按造价交 苏州商品房维修基金缴交将作出调整。从即日起苏州住宅专项维修基金将按照住宅建 筑安装工程每平方米造价确定缴交比例，从而取代以往按照购房款缴交的办法。此次调整 涉及本市市区范围（包括吴中区、相城区、工业园区、高新区） ，各县级市可以根据本地区 实际情况，合理确定各类房屋建安造价的平均值，交存比例在每平方米造价的 5%至 8%内掌 握。 3、 违反土地管理规定行为处分办法6 月 1 日起施行 中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布：违反 土地管理规定行为处分办法已经监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部审议通过， 自 6 月 1 日起施行。 处分办法的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落 实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民 群众合法权益，坚守 18 亿亩耕地“红线” 。 4、六项新规剑指“第二套房贷”漏洞 由苏州银行业协会牵头， “第二套住房贷款界定标准”专题座谈会最新出台的 6 项规定 直接指向“第二套房贷” 。规定包括：各行都必须从严执行现行界定第二套住房贷款标准， 决不允许为争夺房贷市场份额而暗自松动或者擅自解释规定；严格执行以借款人家庭（包 括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数的规定，已经向任何一家银行借过住 房贷款（包括利用住房公积金贷款） ，不管是否结清贷款均不能再认作首套房贷；各银行对 购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人 民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，采用本总行规定的固定利率的也必须按固定 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 利率上浮 10等。 5、苏州火车站地区地块年内拍卖 火车站地区有若干地块将通过上市拍卖的方式用于开发。目前绝大部分的动迁工作已 完成，有些地块拍卖开发的条件已基本成熟。今年 12 月拍卖土地时将会有火车站地区的地 块上市。 6、2008 年苏州住房建设计划 08 年，计划新建各类住房 480.9 万平方米，5.69 万套（集宿房不计套数） 。其中，新 建商品住房 258 万平方米，2.63 万套；新建政策保障性住房共 222.9 万平方米，3.06 万 套（集宿房不计套数） 。新建中低收入家庭住房 58.2 万平方米，9700 套；中心城区年内新 增供应 9.6 万平方米，1600 套。吴中、相城、园区、高新区结合动迁安置新增供应 48.6 万平方米，8100 套。新建廉租住房 14.5 万平方米，2900 套。其中中心城区供应 1.95 万平 方米，390 套。新建定销房及各类动迁房 127.2 万平方米，18000 套。定销房主要分布在中 心城区及横塘区域，其它动迁房分布在吴中、相城、园区和高新区。新建集宿房 23 万平方 米，解决 14000 名外来流动人口集宿问题。 7、园区中新合作区内半数商品房要精装修 城市规划建设一直走在全市前列的苏州工业园区又有率先之举：今年起园区中新合作 区内精装修商品房比例不低于 50%，其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。 8、园区沿轻轨要造“地下城” 近期建造 6 万平方米 向来以“超前”为特色的园区城市规划建设又有大手笔将沿着轻轨一号线在中央 商贸区的范围内建造一个“地下城” ，将地下空间与地上商贸区紧密结合，借轻轨建设这个 良机一揽子破解东部新城发展中将要面临的交通换乘、停车、用地紧缺等问题，近期建造 地下空间为 6 万平方米，远期建造 35 万平方米，中央商贸区共计 1000 万平方米建筑面积 中的 绝大多数楼宇都可以在地下空间内与轨道交通站点直接通达。 9、市政府：低于 500 万项目不再供地 08 年 2 月 28 日，苏州市政府召开全市国土资源管理工作会议，明确了 08 年的土地资源 6 节约集约利用考核指标，并明确对一次性投资低于 500 万元人民币的项目不独立供地。 二、土地市场 2008 年以来，苏州土地供应速度明显放慢，截至 9 月 30 日，08 年市区共有 22 宗土地 （商业及居住类）出让成交，成交面积 150.23 万平方米，其中 07 年挂牌出让地块 7 宗， 面积 56.76 万平方米；08 年挂牌出让土地 15 宗，面积 93.47 万平方米。 总体而言，08 年的土地市场在政府一系列政策的主导下，房屋价格的增幅有所减缓， 政策保障性地块比重的增加，以及城镇用地的推出，将拉低苏州土地出让均价，也拉低整 体楼盘销售均价。另外，商业土地方面，居住小区的商业配套正在累积增量，但多被零散 消化，未来的商业物业仍多以提供社区配套服务的业态为主要形态。 08 年苏州市区居住与商业类土地出让成交情况 成交价 竞得单位 编号 地块位置 面积() 用途 出让年限 容积率 起报价总 总价 （万元） 楼面地 价 元/ 上涨幅 度 中海地产 苏地 2007-G-53 号 吴中区墅蒲塘东侧、独墅湖南 344643.2 居住及居住配套 70，40年 0.8 94000 156000 5658 65.98% 吴中地产 苏地 2007-G-54 号 吴中区吴山街北侧 12528 居住 70 1.2 3400 5050 3359 48.53 嘉兴骏宝行 苏地 2007-G-55 号 相城区太阳路北、相城大道西 25604 办公 40 0.6 1.0 2700 4050 1582 50 相城资产 苏地 2007-G-56 号 相城区漕湖产业园苏虞张西 36370 办公 40 1.0 2.0 5456 5456 750 0 黄埭资产 苏地 2007-G-57 号 相城区黄埭镇康阳路西 24847 商业 40 1.4 4721 4721 1357 0 建邦置业 苏地 2007-G- 58 号 相城区黄埭镇华 阳路西、春光路 南 44648 居住及居 住配套 70，40 年 1.2 7600 12700 2370 67.1% 张郁智 苏地 2007-G-59 号 相城区阳澄湖镇苏嘉杭高速出口 78990 居住 70 年 0.8 9500 12900 2041 35.79% 苏州市房地 产开发有限 公司 苏地 2008-G- 01 号 沧浪区解放东路南、长吴路西 78471 居住 70 1.46 19775 19775 1726 0 钱万里桥小 商品市场有 限公司 苏地 2008-G- 02 号 金阊区虎阜北路、仓储南路东南 44788.1 批发零售、仓储 40，50 2.2 12541 12541 1273 0 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 无锡一航瑞 赛置业有限 公司 苏地 2008-G- 03 号 高新区青城山路 南、富春江路东 123603.3 住宅；住 宿餐饮用 地（宾馆） 70，40 1.7 2.9 32297 32297 1427 0 园区商旅 苏园土挂（2008）01 东环路东、金鸡湖路北 19540.6 商住 70，40年 2.2 23450 23450 5454.84 0 雅高亚太 苏园土挂（2008）02 翠园路北、南施街西 4921.79 商住 40 4.0 4930 4930 2504.17 0 苏州交通银 行 苏园土挂 （2008）03 苏惠路北、星汉 街东 8333.74 商业 40 6.5 13650 13650 2519.88 0 园区建屋 苏园土挂（2008）04 金姬墩西北角 173394.3 居住 70 0.6 8 28610 28610 2426.47 0 江苏凤凰置 业 苏园土挂 （2008）05 苏雅路南、星都 街东西两侧 15853.94 商业、办 公、酒店 式公寓 商业、 办公 40 年，酒 店式公 寓 70 年 12 9 36180 36180 2168.3 0 园区商旅 苏园土挂（2008）06 博览中心南、科文中心东 46354.87 商业 40 0.8 13150 13150 3546 0 中国移动 苏园土挂（2008）07 翠园路南、万盛街东 24997.76 商业、办公 40 2.5 9380 9380 1500 0 现代大道北、后 戴街西 75110.37 1.6 苏州信托、 苏州房地产 开发有限公 司 苏园土挂 （2008）08 现代大道北、复 兴街东 21250.97 商业 40 4.0 12720 12720 619 0 苏州信托 苏园土挂（2008）09 苏绣路南、星海街西 7962.20 商业 40 6.0 12430 14930 3125 20% 苏州凌通雷 克萨斯汽车 销售服务有 限公司 苏园土挂 （2008）10 现代大道北、后 戴街东 15404.90 其他商服 40 1.2 2310 2310 1249.6 0 园区物流中 心 苏园土挂 （2008）11 现代大道北、后 戴街东 21231.7 商务金融 40 2.6 2 3190 3190 573.46 0 圆融集团 苏园土挂（2008）12 青澄路南北、科意路东西两侧 253439.75 住宅及商业 70 0.8 1.2 91000 91000 3673.57 0 由以上数据表可以看出： 土地政策收紧，符合经济调整运行规律 2001 年以来，苏州土地供应量呈现阶梯状上升趋势。01 至 04 年，土地放量迅猛，年 增长幅度在 40%以上，05 年由于当年开始本轮调控政策，土地政策收紧，供应量首次出现 下降。但 2006 年苏州楼市有所回暖，土地供应量再次迅速增长，增幅为 57%。07 年苏州城 8 市发展框架的展开、各大热点板块的人口导入速度逐步加快，在房价异常上涨的氛围内， 土地供应更达到峰值 1511.6 万平方米，增幅达 68%。2008 年以来，苏州土地供应速度明显 放慢，土地政策再次收紧，与 05 年回落一样，说明经济调整期市场运行规律。 楼市理性，开发商拍地谨慎，以本地开发商为主 在今年苏州市举行的几场土地拍卖，以本土地产企业为主，拍卖现场也是冷清有余， 基本上以底价成交。一方面由于国家金融政策的约束，加上政府相关土地政策的限制，如 在两年内必须动工等的影响，导致这些开发企业没有精力再次进入土地市场；另一方面， 由于 07 年市场土地储备量普遍比较多，多数外来地产巨头和品牌开发企业在全国很多城市 都有项目，而在现在销售市场普遍不够畅通的情况下，不敢再次盲目拿地。 住宅用地供应量明显缩减；商办用地仍有较广阔的发展空间 上半年成交的 22 宗地中，纯居住类只有 7 宗，商业与居住用地的比例与一般比例略有 差别，商业用地占出让总面积的 37.5%。这反映了政府对住宅市场，有意放缓土地供应， 以消化市场存量。而随着城市发展框架的展开、各大热点板块的人口导入速度逐步加快， 各商业配套亟需完善，因此，政府加大商业类土地的供应量也是理所当然。 地块增幅锐减，基本上以底价成交 成交地块中，只有“苏园土挂（2008）09”号地增幅达到 20%，其他均以低价成交。 在国家对房地产市场宏观调控的大气候下，开发商们普遍持观望态势，出手拿地已越来越 谨慎。这与前两年房地产开发商不惜高价争相“囤地”的情况形成了鲜明的对比。 园区的商业用地价格仍在低位运走 从成交楼面单价方面看，居住用地楼面单价为 3683.44 元/平方米，与去年年终 2336 元/平方米相比，上涨约 1347.44 元/平方米。但由于此次成交地块 90%在园区，且商业用 地居多，政府预期的出让价并没有做调整，因此尽管以底价成交，折合起来，土地楼面价 与去年年终水平基本持平。相对于住宅用地的价格，目前园区的商业用地价格仍处于比较 低的水平，随着商务功能完善的需求不断增加，园区的商业开发前景广阔，未来商业用地 的价值将会有更大的提升。 下半年土地市场供应期望 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 据苏州市国土局 9 月 27 日公布的土地拍卖公告，10 月 20 日，将对市区 25 宗土地进 行拍卖，这是今年市区第二次，也是目前最大的一次土地拍卖。共有 25 块地，分布在市区 各个区属。 从本次拍卖地块所属的区域来看，古城区所占比例最小，无住宅地块供应，反映了中 心城区土地供应的紧张。预计以后中心城区都会以商业和政策保障性住房用地为主，商品 住宅项目会明显锐减。 相城区所占比例最大，达 49%。随着苏州城市的北扩，加之相城房价水平尚处在全市 末端，区域发展空间较大，今后将成为苏州住宅开发的重点，市场竞争将逐渐加大。 吴中区由于 07 年市场放量较大，加之今年该区域销售市场表现一般，没有预想中的发 展状态，因此今年市场对土地需求较为冷淡。此次土地出让集中在胥口、木渎、甪直一带， 甪直以多层住宅用地为主，其他区域地块以金融、文体为主。 高新区西北板块此次以商服用地为主，预计随着板块的成熟，商服用地的供应量还会 继续增加。此外，此次新区科技城附近有大型别墅用地供应，说明该区域发展已相当成熟。 园区此次出让地块集中在唯亭、跨塘板块，目前该区域房地产开发尚未成熟，以动迁 小区为主。随着锦丰商业广场和唯亭 E 都会的兴起，区域商业配套将得到较大提升。此批 地块的出让，可预见唯亭与跨塘今后的潜力。由于生活成本较低，适合工薪阶层居住，借 鉴胜浦的开发模式， 90/70 小户型的销售相当火爆，预计该地区有望成为园区下一个小户 型集中区。 双湖板块是今年成交地块主要关注点 在今年成交地块中，最为关注的是 1 月 8 日拍卖的苏地 2007-G-53 号地块， “中 海 地 产 ”、 “吴 中 地 产 ”、 “浙 江 双 冠 ”等 实 力 型 开 发 商 均 对 该 地 块 表 现 出 浓 厚 兴 趣 ， 经 过 63 次 举 牌 竞 价 ， 最 “中 海 地 产 ”以 15.6 亿 元 一 举 竞 得 ， 这 也 是 中 海 地 产 首 次 进 驻 吴 中 区 。 该地占地 344643.2 平方米，位于吴中区墅蒲塘东侧、独墅湖南，紧邻独墅湖，规划容 积率 0.8，为居住和居住配套的混合用地。目前独墅湖北双湖板块沿线日渐繁华，周 边 在 开 发 和 待 开 发 项 目 主 要 有 ： “星 岛 仁 恒 ”、 “鑫 苑 湖 岸 名 家 ”、 “壹 湖 ”和 “双 冠 待 建 10 项 目 ”，独特的地理位置为该地块奠定了牢固的价值基础。根 据 现 场 拍 卖 的 结 果 ， 楼 面 价 已 达 5658 元 /平 方 米 ， 以 中 海 一 贯 的 开 发 思 路 ， 该 地 块 届 时 的 上 市 价 格 预 计 可 在 每 平 方 米 万 元 以 上 。 园区出让的 04 号地由建屋以底价获得，该地块位于金姬墩西北角，介于金鸡湖与独墅 湖之间，自然景观、地理位置在园区首屈一指。该地块规划容积率 0.68，主要是由别墅所 构成的高级小区。 随 着 “中 海 ”、 “仁 恒 ”、 “鑫 苑 ”、 “建 屋 ”等 国 内 知 名 品 牌 的 加 入 ， 独 墅 湖 西 侧 板 块 的 开 发 布 局 已 逐 步 到 位 ， 临 独 墅 湖 区 域 也 将 形 成 一 定 规 模 的 低 密 度 高 档 住 宅 区 。 随 着 该 区 域 开 发 建 设 有 条 不 紊 的 进 行 ， 相 信 未 来 或 将 有 更 多 的 市 场 放 量 ， 市 场 竞 争 也 将 随 之 激 烈 。 三、住宅市场 （一）市场供求静态情况 1、全市总供求情况 07年 7月 -08年 9月 苏 州 商 品 房 供 求 情 况 46 80 85 40 90 72 44 22 38 78 46 59 89 65.473 47 62 44 40 32 36 52 39 29 23 89 19 39 87 72 2.16 0.88 1.51 2.28 1.67 3.87 1.19 1.22 1.1 1.631.45 0.850.97 1.09 0.64 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 万平 方米 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 供 求 比 供 应 面 积 成 交 面 积 供 需 比 据以上数据统计，07 年 7 月至今，苏州商品房累计供应量为 943.4 万平方米，去化 694 万平方米，目前市场存量约为 249 万平方米，总体去化率为 73%，月均去化面积为 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 49.57 万平方米。 08 年市区商品房供应面积自 7 月份开始有明显上升， 7 月份上市开盘的楼盘较多，从 而加大市场供应量，也使市场竞争更加激烈，楼市价格也随之出现下行趋势。 从苏州全市商品房供销对比来看，从 07 年 11 月开始，全市商品房供销比几乎保持 在 1 以上，而从 08 年 7 月份开始，供销比更明显攀升，至 9 月份更达到 3.87 的高位，成 交量大幅度缩水，市场明显呈现供大于求的现象。但根据 10 月份住博会及历月成交所反映 情况，这种供大于求的情况只是相对的，受目前的大市影响，大部分需求处于观望之中， 市场存在大量的刚性需求有待释放，如何释放该部分需求，决定于房价回归的合理程度。 2、目前各区可售情况 截 至 9月 份 各 区 住 宅 类 商 品 房 可 售 面 积 及 套 数 7649 6389 3210 9754 36054588 39.38 38.37 132.29 116.55 93.08 54.34 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 园 区 吴 中 区 相 城 区 高 新 区 平 江 区 沧 浪 区套 数 0 20 40 60 80 100 120 140 万 平 方 米 住 宅 套 数 住 宅 面 积 现有可售面积中，以园区、吴中、相城市场存量最大。根据存量面积及套数分析，园 区存量户均面积 135.62 平方米，吴中区存量户均面积 152.37 平方米，相城区存量户均面 积 145.69 平方米，均为大户型产品。由于以上三区市场包含了双湖板块、青剑湖板块、独 墅湖板块、甪直板块及太湖板块，均为别墅产品集中区，总量分摊下来，必然拉大每户面 积，但也透露出目前市场滞销产品主要以大户型为主，而市场小户型成交火爆的场面也验 证了这种情况。 12 各 区 可 售 住 宅 及 商 业 面 积 比 例 132.29 116.55 93.08 54.34 38.3737.96 37.75 14.10 10.23 9.34 170.25 169.98 130.83 72.61 52.48 30.8939.3818.27 53.43 40.2449.61 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 园 区 吴 中 区 相 城 区 高 新 区 平 江 区 沧 浪 区 金 阊 区 万平 方米 住 宅 面 积 非 住 宅 面 积 总 面 积 在售商品房中，商业项目与住宅项目分别占 26.4%和 73.6%，商业类所占比重较上年期 末数上升约 3 个百分点，说明随着各区域住宅的开发，商业配套也逐渐成熟，市场对商业 类物业需求正逐渐加大，表明今后商业地产发展空间较大。 3、市区房地产开发投资额度 苏 州 市 房 地 产 投 资 额 及 增 长 率 0.00 50.00 100.00 0%5% 10%15% 20%25% 30%35% 40% 房 地 产 开 发 投 资 额 比 上 年 同 期 房 地 产 开 发 投 资 额 48.52 73.46 45.50 52.77 50.44 47.7 90.3 80.2 63 48.8 56.1 74.8 比 上 年 同 期 33.3031.5026.5026.6025.4024.9027.9010.4019.8023.5028.4033.50 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1-2月 3月 4月 5月 6月 2008 年上半年，苏州市房地产开发投资额出现持续的、快速的增长，并且其增长率也持 续的高速增长，可见开发商以及政府对于房地产投资热情不减，从而带动区域经济的持续 的增长。以 6 月份为例，全市房地产开发投资额为 74.8 亿元，相比上月增加了 18.7 亿元， 环比增加了 33.3，但于去年同期却增加了 33.50。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4、截至 9 月份预售面积 1-9 月 各 区 预 售 商 品 房 面 积 单 位 ： 平 方 米 金 阊 区 沧 浪 区 平 江 区 相 城 区 吴 中 区 高 新 区 园 区 总 面 积 236720.4 367604.7 482017.7 1185408 1252118 515621.7 1669133 住 宅 面 积 189100 288322.5 393546.7 1021813 975789.3 422801.8 1478003 商 业 面 积 47620.43 79282.24 88471.03 163595.3 276328.7 92819.92 191130 金 阊 区 沧 浪 区 平 江 区 相 城 区 吴 中 区 高 新 区 园 区 苏 州 市 商 品 房 施 工 面 积 竣 工 面 积 表 0 1000 2000 3000 4000 5000 施 工 面 积 （ 万 平 方 米 ） 369 342269 225 393112 139230 100 149407 452 239293 367261 竣 工 面 积 （ 万 平 方 米 ） 172 52 49 92 186102 168 73 60 48 471 211 77 39 130131 1-2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1-2 月 3月 4月 5月 6月 截至 08 年 6 月，苏州市商品房施工面积累计为 1612 万平方米，与去年同期相比基本 持平，其中住宅施工面积为 963 万平方米，占整个商品房施工面积总量的 59。 （二）住宅销售动态情况 14 1、全市成交均价分析 1-9月 商 品 房 成 交 均 价 7384.33 7703.25 6762.46 5752.65 7314.767005.566565.936426.99 6584.07 01000 20003000 40005000 60007000 80009000 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月元 /平 方 米 如上图所示，08 年苏州成交均价呈现先涨后跌的走势。 今年第一季度苏州市区成交均价在 57006800 元/平方米之间波动，2 月份因受天气影 响，成交量极少，价格虽下调至 5752.65 元/平方米，但进入 3 月份已明显抬升。 第二季度开始，随着传统销售旺季的到来，全市成交均价开始表现出上升势头， 4、5、6 三个月份，全市成交均价均在 7000 元/平方米以上。 从 7 月以来，全市月成交均价基本呈现震荡整理下行的趋势，从波峰接近 8000 元/平方 米一路下行到目前的 6500 元/平方米的位置，跌落至年初数之下。 9 月份 6426.99 元/平方米已接近上年 7 月 6414 元/平方米的均价，在众多加大打折优惠 措施的推动下，整体房价的下行依然成为主流，房价向 07 年的水平回归已为市场必然走势。 从目前市场运行情况看，目前这一价格基本是市场真实价格的体现，经过宏观调控以及 市场自身的调整，水分、泡沫已比较少，因此可将 6500 元/平方米看作苏州楼市的价格底 线。 2、住宅、公寓、别墅成交均价 各类住宅成交均价 单位：元/平方 苏 州 住 宅 成 交 价 格 走 势 （ 单 位 ： 元 ） 050100 150200 公 寓 成 交 均 价 别 墅 成 交 均 价 住 宅 成 交 均 价公 寓 成 交 均 价 561459862768564960236249632461067967206386528别 墅 成 交 均 价 1321013210131013901283014101240149014920152701310130613842住 宅 成 交 均 价 6416798702748572946823704971247410759752074387328 07-607-07-807-907-1007-107-1208-108-208-308-408-508-6 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 各类商品房成交均价中，住宅和公寓类走势比较稳定，但别墅类走势有明显波动，由 3 月份开始，高端别墅物业售价出现下行趋势，每平方米下调 1000020000 万不等。 市场现实反映，高端物业在市场黯淡的情况下，价格受市场冲击较敏感，这与市场分析 人士所持的“高端物业受市场波动较小”的观点并不符合。根据今年市场的特殊性，这与 开发商急于回笼资金或有关系，因别墅去化相对缓慢，资金回笼不快，一些开发商因资金 链问题，不得已下调项目售价。 通过调查，今年苏州别墅市场销售普遍不如意，去化较好的别墅项目多为联排或叠加这 类低端产品，如现代园墅以 6800 元/平米的均价、旭辉芭堤兰湾 6969 元/平方米的起价， 在市场中去化速度较为明显。 各类住宅成交面积 单位：万平方米 3、各区成交套数、面积 沧浪区 金阊区 平江区 园区 高新区 吴中区 相城区 月 份 套 数 面积 套 数 面积 套 数 面积 套 数 面积 套 数 面积 套 数 面积 套 数 面积 9 11 5 13969 .38 13 8 12367 .38 36 1 36447 .04 40 7 51118 .29 15 8 16123 .36 34 9 41495 .53 66 1 58923 .78 8 13 8 16324 .86 18 4 14956 .45 35 0 34813 .66 96 5 11002 7 15 8 17275 .98 27 1 33635 .99 55 8 64536 .28 7 18 21832 15 15527 26 24148 84 10733 32 32387 51 79487 74 80677 苏 州 住 宅 成 交 趋 势 分 析 图 （ 单 位 ： 万 方 ） 0 20 40 60 80 100 住 宅 成 交 别 墅 成 交 公 寓 成 交 住 宅 成 交 68.32 71.77 73.96 88.08 45.8 63.04 42.6 37.52 18.44 29.02 33.12 42.27 36 别 墅 成 交 10.93 11.05 9.71 10.85 16.91 14.27 13.41 6.8 1.77 2.75 4.71 5.24 2.96 公 寓 成 交 57.39 60.72 64.25 77.23 28.89 48.77 29.19 30.72 16.67 26.27 28.41 37.03 33.04 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 16 2 .89 9 .59 4 .5 2 6.1 2 .83 0 .48 5 .71 6 27 5 28347 .5 81 7626. 41 29 1 26758 .2 91 9 11033 8 47 1 47776 .6 37 7 52639 .5 81 6 87424 .7 5 33 0 36798 .26 16 6 16294 .86 50 5 39451 .15 93 2 11367 9.9 67 8 65812 .96 51 6 72527 .86 83 1 77960 .54 4 13 7 17516 .43 29 6 28941 .71 35 4 33473 .14 93 4 11464 8.2 54 2 58973 .24 33 8 52601 .14 25 7 32005 .07 3 13 7 18550 .04 52 2 47296 .6 52 2 43123 .98 82 3 89195 .17 29 7 29394 .65 28 9 42744 .45 15 3 19627 .31 2 63 8228. 8 57 3 51491 .64 36 1 30024 .29 20 3 23376 .2 29 7 24925 .24 17 4 20144 .62 53 11174 .7 1 15 5 20512 .99 41 3 36038 .89 36 0 33484 .81 60 2 79829 .32 60 7 60302 .75 88 1 12957 0.1 99 15497 .94 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从区域市场供应的产品结构来看，全市分为“两大阵营”：第一阵营为吴中区和相城区， 该阵营公寓占比约 64%-69%之间，别墅在 31%-36%之间，相城区别墅占比更达到 35.66%， 主要原因在于吴中区和相城区分别占据了太湖和阳澄湖，拥有华东地区最优质的旅游资源， 自然风景优美，适合开发独栋、联排别墅等低密度高档住宅物业。第二阵营为中心城区、 园区和高新区，该阵营住宅推量以公寓为主，占比集中在 87%-94%之间，别墅物业占比在 6%- 13%之间。中心城区别墅主要依托古城区深厚的历史人文底蕴，具备打造中式别墅的先天优 厚条件；园区则因为拥有国内最大的城市湖泊金鸡湖，城市风貌现代感强，景色宜人， 而且独墅湖和青剑湖发展迅猛，别墅市场逐步成型。 （三）分区成交均价走势 沧浪区 1-9月 高 新 区 住 宅 成 交 均 价 走 势 6097.08 6926.63 5338.91 6336.64 4560.19 6160.23 67346312.646555.2 5623.515862.115384.75 5060.28 5067.634960.77 4164.1 4963.355707.11 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 元/ 平方 米 成 交 均 价 上 年 同 比 1-9月 沧 浪 区 成 交 均 价 走 势单 位 ： 元 /平 方 米 6507.1 7707.18 8660.98 8436.89273.2 6993.43 7254.897160.26 7561.91 5567.625413.16 5822.38 5453.29 7894.6 7329.7 5606.12 5635.95184.71 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 成 交 均 价 去 年 同 比 金阊区 1-9 月 金 阊 区 住 宅 成 交 均 价 走 势 5700.65 6142.12 7001.3 5526.52 6202.32 3992.033960.19 5790.32 6239.2 4801.7 6391.83 5759.35 5616.23 5896.09 5075.71 6872.93 6191.23 6582.33 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 元/平 方米 上 年 同 比 - 18 - 平江区 1-9月 平 江 区 住 宅 成 交 均 价 走 势 5336.29 7231.4 6941.56 3041.09 5914.196252.66 5160.14429.02 6964.13 4869.915221.72 4923.14 6982.6 5244.01 4082.25 3294.54 4144.764971.1 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 元/平 方米 成 交 均 价 上 年 同 比 园区 1-9月 园 区 住 宅 成 交 均 价 走 势 8595.7 9007.12 9973.47 8289.679145.658601.918107.08 7445.67 8043.4 6242.78 5739.975680.55 6540.48 6831.27831.4 7651.14 7992.21 7415.35 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 元/平 方米 成 交 均 价 上 年 同 比 高新区 中管网房地产频道 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