(电子刊物7-景区托管)

编辑寄语 尊敬的朋友： 您好！由“北京达沃斯巅峰旅游规划设计院” 、 “北京国智景元旅游顾问有限公 司”共同组建而成的“巅峰智业机构”衷心感谢您一直以来的支持、关爱和认可， 2005 年，我们和您一道共同见证了中国旅游业的快速和蓬勃发展，欣慰于我们受托 进行策划和规划的宁波、大连、天津、四川雅安、陕西安康、山西长治、内蒙古准 格尔、河北崇礼、重庆长溪河等众多城市和景区旅游业的繁荣和发展 为了感谢你们的支持和厚爱，增进我们之间的沟通和联系，在目前继续编发 旅游智业 、 旅游运营研究杂志的基础上， “巅峰智业编辑部”将定期为您奉送 旅游智业电子刊物。我们旨在为每一位关注旅游业和关注我们的朋友在有限的 篇幅和阅读时间里提供些许有用的信息，一起进行有益的探索 随着中国日益成为世界旅游大国，政府和旅游企业在发展旅游和建设景区时， 如何形成科学和理性的开发理念，如何有效的进行策划、规划和投资；如何实现在 发展旅游业的同时，获得人与自然的生态和谐，人与人的社会和谐这些，都需 要远比资本更能创造价值的智慧地投入。 秉承“成功客户，创造感动”的价值观 ，以你们为本，为你们服务，是我们一 直努力在做的。 “为中国旅游投智”是巅峰智业的愿景和目标，我们将努力在旅游的 资源意志、资本意志和民本意志之间，架起智本意志的桥梁，为中国旅游的智力运 营提速。 让我们共同关注中国的旅游业！如果您有任何的意见或者建议，请联系我们！ 巅峰智业机构编辑部 主编：赵倩 责编：束航 陈甜妹 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 旅业聚焦 胡润盯上富豪旅游消费 11 月将举办“国际奢华旅游 展“ 旅游青藏铁路车站观 民族特色 电影旅游新热点 达芬奇名画探密游 三峡看大 坝 渐渐热 美国旅行杂志推 荐亚洲 20 个旅游点 独家视点 如何挖掘老景区的“新 卖点“ 以“山海关旅游区及古城开发“为例 网站推荐 中国旅游营销门户网站中国 旅 游 营 销 网 国内首家旅游学术文章搜索引擎中国旅 游 智网 本期专题景区托管 景区托管概述 帮你托 管景区 景区托管理论 引先进管理模式、促景区提升发展 湖北东方山景区案例 景区托管理论研究 景区托管 四重境界 派驻景区管理人员的素质要求 下期主题预告： 体育旅游 旅业聚焦 胡润盯上富豪旅游消费 11 月将举办“国际奢华旅游展“ 来源:中国经济网 靠排行榜起家的英国人胡润近日正式对外宣布，与新娱乐和新浪分别签订了媒 体合作协议，以支持其今年 11 月在上海举办的“国际奢华旅游展” 。胡润表示， “奢 华旅游”是指两人一周至少要花 15 万元人民币的海外旅游，而参展商主要是来自海 外。 胡润百富相关人士告诉记者，参展商主要是来自海外的豪华酒店、度假地、 私人飞机和游艇租赁，此次展览将于 11 月 24-26 日在上海举行，将会有 60 家国际 奢华旅游机构和企业参展。 该人士表示，根据胡润调查，经常出差的商务人士，其公司通常比较有实力， 且在海外有业务，他们要经常约见其合作伙伴，或者拜访客户。胡润预计目前大约 有 100 万家这样的公司，而中国内地目前还有 50 万名千万富翁，有能力享受这样的 假期。 胡润表示，此次展览将只向限定邀请的贵宾开放，包括胡润百富杂志的 4 万名读者，胡润百富榜上 400 位企业家及其家庭成员、合作伙伴和朋友等；另外， 还有银行白金卡持有者以及公司总裁和高级管理层。 （ 返回） 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 旅游青藏铁路车站观民族特色 来源：国秀网 青藏铁路如今施工进展情况如何，铁路正式通车后对周边居民生活和经济发展 会带来什么样的影响？记者就此采访了西藏自治区支援青藏铁路办公室副主任杨育 林。 唐古拉车站像一个帐篷 记者：建成后的青铁各车站有什么特色？ 杨育林：最大的不同就是外观，各个车站都会具有很明 显的当地民族特色，比如唐古拉车站就像一个帐篷，拉萨车 站的站篷是全国跨度最大最宽的。拉萨西站的货运站也是全 国规模最大的，并且设计理念很超前，可以同时停靠 4 列整列列车。在服务上，因 为车厢是改进的，所有列车除了有集中供氧系统外，还可以自己进行供氧。部分岗 位人员已完全按照铁道部的要求进行考核后上岗了。 将带来更多导游岗位 记者：青铁开通后，对西藏经济会带来什么影响？ 杨育林：青藏铁路开通后来这里旅游的人次将大大增 加。经过我们的了解，在住宿接待方面，星级以上宾馆的 床位就有 16000 个，所以住宿方面没有问题，餐饮方面也没有问题。存在的问题是 导游和旅游车缺少，并且团队接待的模式转为散客接待，也有可能使车辆和导游缺 少问题加剧。 如今预测格尔木到拉萨路段，由于成本高，物资运量也不大，铁路的收益估计 还会亏损。我们在经济上加强与印度的合作关系，把南亚、次亚等路线打通，我们 西北的转进口物资从这里走，那么效益就会好一些。所以目前看虽然经济效益上还 不好估量，但对西藏人民来说，青藏铁路是条生命线，是跨世纪的工程。 记者：票价怎么定位，是否会比其他线路贵？ 杨育林：普通客车由全国统一定价，这一点不用担心。届时我们一趟客车将挂 两节软卧车，四节硬卧车，六节硬座，还有一节发电车和一节餐车，硬座车厢也会 比普通列车档次高一些，有供氧的设备，座位也会宽敞一些。只是卧铺因为高原柴 油成本高，因此票价会比普通列车相应高一些。 铁路沿线部分公路已修好 记者：青铁消耗费用和施工比其他铁路有那些难度？ 杨育林：青藏铁路建设的费用比普通铁路费用要高。 格尔木到拉萨全长 1142 公里，其中通过海拔四千米以上的就 有 960 公里，冻土层也有 550 公里，这些路段的费用自然要高。此 外青藏高原生态环境比较脆弱，环保上的投入也要高。 记者：青铁开通后，各区县之间的公路配套设施会不会相应跟上？ 杨育林：国家对青藏铁路沿线的建设支持很大。比如拉萨到拉孜、纳木措的路 线在 7 月 1 日前将会或已经实现了黑色的柏油路面，去年从八一林芝地区到米林县 的路段已经铺完，今年是从米林县到朗县，已经逐渐完成。 青铁为藏羚羊迁徙设通道 记者：铁路沿线是否会影响到藏羚羊的迁徙？ 杨育林：藏羚羊主要说的是在可可西里的藏羚羊。如今 专家调查藏羚羊共有 10 万只，有 8 万多只在藏北草原，只 有 2 万只在可可西里，在西藏铁路建设中，铁道部十分重视对野生动物的保护，藏 羚羊经常迁徙的路段我们也建设了一些通道，如今看没有什么影响。 西藏开放度将进一步提高 记者：青藏铁路开通后，对提高西藏的开放度有何影响？ 青铁开通对西藏人民带来什么好处？ 杨育林：西藏过去的经济属于半封闭的区域，经济发展 和文化事业也相对落后，青藏铁路的开通将进一步提高西藏的开放度，使西藏融入 全国统一大市场，大幅度提升进出藏的货物运输量，丰富各种物资供应，为西藏实 现跨越式发展提供物质基础。物价的降低，也将进一步推动全区人民生活水平的迅 速改善，使人民群众普遍受益。 （返 回） 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 电影旅游新热点 达芬奇名画探密游 来源：中国经济网 电影达芬奇密码的火爆上映，也使欧洲游增 添了新的商机。5 月 21 日上午，记者从凯撒国旅获悉， “达芬奇密码之旅”已快速上市，最高报价 2.6 万元。 凯撒国旅“达芬奇密码之旅”包含 3 条线：“开 启密码筒”“巴黎 6 日游” ，将前往卢浮宫，探秘 达芬奇蒙娜丽莎和岩间圣母 ，找寻密码筒的 线索；“追寻圣杯”“英法 8 日游” ，游览巴黎和 伦敦，在伦敦将前往圣詹姆斯公园和圣殿教堂，并特别 安排游客参观卢瓦里河谷昂布瓦兹皇家城堡和达芬奇 公园，寻觅圣杯的线索；“解密达芬奇”“英法意 10 日游” ，除英法外，还 安排游客在米兰欣赏达芬奇最后的晚餐 ，破解画中玄机。 记者了解到，3 条线路价格分别为 1.26 万元、1.9 万元、2.6 万元。目前已经有 人报名参团。 记者从北京其他旅行社了解到，他们还没有敏锐地抓住达芬奇密码电影 的商机，赴欧洲旅游都没有这一卖点。专家点评以电影之名增加吸引力 一位业内人士告诉记者，大部分电影都在成熟、知名的旅游目的地、国家进行 拍摄，这给旅行社捆绑电影拍摄地提供了便利。其实，旅行社推出“达芬奇密码 之旅”所游览的博物馆也都是欧洲游的常规游览地，不过借上电影的光，能增添不 少吸引力。 但同时专家认为，旅行社搭上电影之名，应该挖掘出更多的电影特色，如果只 是简单地前往拍摄地一游，没有增加特色体验安排，也是徒有虚名。相关链接影视 大片带来旅游商机 指环王让新西兰旅游热度提升了不少，其外景拍摄地东加里诺火山国 家公园和新西兰小镇备受欢迎。 特洛伊让土耳其西北部的特洛伊古城遗址迅速加入到了旅游团的行程，给 土耳其游增添了神秘色彩。 埃及艳后魅力不减。今年五一，有的旅行社推出北非奥斯卡电影之旅，带 领游客前往埃及艳后 、 走出非洲 、 星球大战的拍摄地。 大长今刚上映，北京就有旅行社迅速推出“长今游” ，到拍摄地的民俗村探 访、品尝宫廷御宴等活动。 夏日麽麽茶其外景地马来西亚乐浪岛，直到今天也是马来西亚海岛游的一 个重头戏。 夜宴拍摄期间，冯小刚和芒果网就推出了“外景地旅游” ，游客可在电影拍 摄中探班，与演员进行交流。 （ 返回） 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 三峡看大坝 渐渐热 来源: 解放日报 5 月 29 日，被国家旅游局评为 4A 级景区的三峡大 坝全线封顶，成为三峡旅游的重要景观。记者了解到， 沪上各旅行社相继推出以三峡大坝全貌为看点的新线路， 游客数比去年同期增 30以上，仅上海旅行社一家已 出发近 200 人。 据介绍，三峡旅游自 2001 年起客源市场逐渐下滑。随着三峡大坝的全线建成， 三峡旅游再度升温。今年暑期期间，长江三峡的 40 多条游船预订情况已非常好，上 海到宜昌的往返机票也开始趋于紧张。 旅行社人士介绍，目前坝顶对游客开放区域仅限于左岸大坝坝顶长约 100 米、 宽约 5 米的范围。游客可乘电瓶车登大坝，在泄洪坝段的指定区域下车进行游览、 拍照，逗留 20 分钟左右。为确保坝顶开放安全，游客在登上坝顶之前，要经过和在 机场一样的安检门，且不能携带摄像机、雨伞、饮料等物品。 目前沪上旅行社的新三峡游报价在 3000 元到 4000 元之间，线路分成“上水” 和“下水”两类：“上水”线是从上海飞武汉或宜昌，从宜昌乘船进入长江三峡游 览，抵达重庆后乘班机回上海；“下水”线则相反，从重庆乘船，到宜昌或武汉上 岸。据介绍，除了以上两种常规玩法外，三峡游正在向多元方向发展。2009 年三峡 水库正常蓄水达到 175 米水位后，支流游船观光旅游将从三峡区域延伸至长江支流， 包括乌江、赤水河、大宁河、神农溪、清江。有关方面还准备在每年 11 月至来年 5 月的蓄水期利用专用潜艇在涪陵至秭归旧址区段发展水下潜艇考古旅游。 （返 回） 美国旅行杂志推荐亚洲 20个旅游点 来源：国秀网 RECOMMEND是一本针对美国旅行业界推广世界各地目的地的全国性行业杂志。 2005 年年底，该杂志向美国旅行业界推荐亚洲 20 个旅游点，其中八个在中国大陆， 四个在香港。详细名单如下: 1、上海外滩; 2、上海欧陆建筑; 3、上海博物馆; 4、天安门升旗仪式; 5、北京胡同; 6、西安兵马俑; 7、拉萨布达拉宫; 8、长江三峡大坝; 9、日本富士山; 10、香港半岛酒店茶点 ; 11、维多利亚港湾; 12、香港足疗; 13、香港大佛; 14、马来西亚马六甲; 15、马来西亚 BORNEO 北部雨林; 16、新加坡植物园; 17、曼谷大王宫; 18、清迈夜市; 19、曼谷 CHATUCHAK 周末街市; 20、曼谷 JIMTHOMPOSON 针织厂。 （ 返回） 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 独家视点 巅峰智业机构原创 如何挖掘老景区的“新卖点“ 以“山海关旅游区及古城开发“为例 北京达沃斯巅峰旅游规划设计院 文立玲 日前，北京、天津、大连、沈阳、鞍山、秦皇岛、承德、唐山、赤峰、锦州、 葫芦岛等 11 个环渤海城市成立了“旅游联合体” 。中国北方环渤海 11 城市将整合资 源，共同打造中国北方精品旅游线路。并经协商，确定了世界文化遗产之旅、京承 秦金三角特色旅游线等 10 条精品旅游线路。 这 11 个城市的负责人共同签署了中国北方环渤海 11 城市旅游区域合作框架 协议 。从 2006 年 1 月 1 日起，在环渤海 11 城市旅游区域内共同开放旅游市场。在 区域内，允许各城市旅行社不需经地接社和配备地陪，对旅游团队操作实行组团、 接待一条龙服务;区域内互开旅游市场。 秦皇岛的山海关作为环渤海旅游“金项链”中的一颗亮丽的明珠，也是国内知 名的“老景区” ，但其旅游接待人数却存在连年下滑的趋势，如何挖掘老景区的新卖 点，增强其竞争力，这是山海关旅游亟待解决的问题，也是环渤海旅游圈中类似老 景区面临的问题。以山海关为例进行分析，期待有一定的示范意义。 山海关文化底蕴深厚，旅游资源丰富，是世界知名的旅游胜地，是世界文化遗 产地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、首批国家 AAAA 级旅游景区、全国文 明风景旅游区示范点、中国旅游胜地四十佳，高峰年接待中外游客 450 多万人次。 山海关古城蕴涵着太多的历史与文化信息：它是中国万里长城链条中最为完备 的军事城防体系；它占据了中国万里长城最险要的位置，是华北和东北惟一的咽喉 通道；它有京东地区最荣耀的历史，有可追溯到秦汉时期的深厚的历史文化底 蕴 岁月，使山海关不仅古老，而且充满了更多的人文内涵。曾数十次到过山海关 的著名古建筑专家、中国长城学会副会长罗哲文说：“山海关堪称中国万里长城的 天然博物馆。 ” “山海关古城保护规划”是由上海同济大学的阮仪三教授带领专家组完成的， 阮仪三早在上世纪 80 年代就多次到山海关提出保护开发设想，认为中国古城南有丽 江，中有平遥，北有山海关，当时由于特殊原因，古城保护开发的计划不能实现， 为编制山海关古城保护规划 ，阮仪三教授多次来到山海关，为古城人多年的夙愿 把关。 而如何对整个山海关及山海关古城进行全面的保护和旅游开发，如何面对老景 区游客连年下降的被动局面，如何挖掘山海关这个传统老景区的“新卖点” ，让她焕 发出新的活力，如何将保护重建后的山海关古城，以其完整的长城防御体系、厚重 的文化内涵、独特的旅游资源，再现历史辉煌，尽显旅游魅力，并在 2008 年奥运会 前推向世人。这是新世纪摆在山海关面前的重中之重的问题。 为此，投资达 18.26 亿元的中国长城保护开发项目山海关古城整体保护 开发，将在国家级历史文化名城山海关正式启动。 这是一个宏大的工程，也是一盘复杂的棋局。当然，其中也必然会遇到很多问 题和困难，如何在多个因素的权衡中，积极走好古城旅游开发这着棋，是河北省委、 省政府、秦皇岛市委、市政府，尤其是山海关区委、区政府极为重视的问题。 本着对历史负责，对未来负责的态度，山海关区委、区政府历时一年多，多方 选择全国及海外知名旅游规划设计机构来为山海关旅游区及古城旅游开发献技献策， 经过全方位比选，最后正式选择北京达沃斯巅峰旅游规划设计院作为山海关旅游区 及古城旅游开发的合作单位。 北京达沃斯巅峰旅游规划设计院文立玲副院长一行对山海关进行全面的考察和 思考后，对山海关及古城开发提出了自己的见解： 一、 对山海关的基本判断： 1、 形象传递存在偏差 一句“天下第一关”使山海关在人们心目中留下了一个城门楼子的概念，其实， 山海关应该是“山”+“海”+“关”+“城” ，的完美统一。她的山青翠多姿；她的 海岸蜿蜒曲折，且阳光沙滩浪漫无限；她的城有 600 多年的历史，连著名学者阮仪 三教授也认为，中国南有丽江、中有平遥，北有山海关古城。但目前的山海关只传 递了“关”的概念，而“关”只是一个孤独的符号，向游客传递的只是一个城门楼 子的概念，就连她最广为人知的“天下第一关”的美名，在这个以休闲、体验为时 尚浪潮的社会取向下，也好象只有了一种象征和符号的意义。 因此需要对整个山海关进行形象再塑，整合营销，把“山” 、 “海” 、 “关” 、 “城” 资源进行整体整合，打造成一个复合型的旅游目的地。张艺谋导演了印象刘三 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 姐 、 印象丽江 ，山海关作为中国的顶级品牌，也应该与中国顶级导演联手，谋 划出一台印象山海关大型实景歌舞表演，以“山、海、关、城“作为表演的 大舞台。 2、 非独立的旅游目的地。 山海关虽然距北京仅 280 千米，距天津 245 千米，而到沈阳车程也仅 4 个小时。 但由于形象传递的偏差，感觉山海关不是一个独立的旅游目的地，而只是一个孤立 的景点，其旅游人数逐渐下降，一直处在衰退之中。 与同类型旅游目的地相比较，青岛、大连、烟台、威海等是独立的旅游接待地， 而平遥、丽江古城也是独立的休闲旅游度假基地，它们可住、可玩、可停留、可浪 漫、可消费。 桂林山水甲天下、童话世界九寨沟、彩云之南的云南以及青岛、大连、威海等 等，都是综合性观光度假休闲的旅游目的地，是一种场景，一种画布，一种可休闲、 可停留的地方。近在咫尺的北戴河也是一个独立的旅游目的地，而山海关不是一个 完全独立的旅游目的地，她只是一个孤立的景点。 非独立旅游目的地有两大特点：一是游客停留的时间短，只是门票经济，吃、 住、行、游、购、娱产业链无法延伸，旅游业的产出受到很大的局限；二是汪淡季 非常明显，山海关的游客主要是在 510 月，多为到北戴河的游客顺便一游。山海 关每年有 6 个月处于旅游的极度淡季，冬季产品相当匮乏。 二、古城如何挖掘“新卖点” 1、 是要开发活城还是死城？ 死城是只许看、不许摸、不许动，那就成了博物馆了。我们要的是活城，可借 鉴比较成功的三个古城：丽江古城，作为世界文化遗产，古城内花红柳绿、溪水潺 潺，纳西古乐悠悠、还有很多民族特色商品的买卖；平遥古城，古城的风貌保护得 非常好，里边有生活的人家；周庄， “小桥、流水、人家” ，炊烟袅袅，一幅活生生 的水乡生活场景。 而对山海关古城的旅游开发也应该本着活化和时尚化的原则，试想，2008 年， 如果游客想“回到”明朝，可以换上当时的服饰，从迎恩楼外的集散广场集合，参 加入城仪式，在城内每个区可随心所欲地寻找心灵休憩的空间。到天下第一关，可 参加出师仪式，进入东罗城去体验当时的军事、屯田、演兵的“情景再现” 。 到 2008 年后，人们会欣赏到一个完整再现的明代及部分清代的古城。那时，身 着古代服饰的店小二，甚至锔锅的铿锵声、剃头匠的吆喝声，会不会让你恍若时光 倒流？ 2、 是要“真城”还是“ 假城” 丽江、平遥、周庄历史上保留下来的城池，都是世界文化的遗产。对山海关古 城的恢复也要尽可能真实再现其原有的光景。 随着山海关古城保护开发项目实施，明清时期的街巷、牌楼、酒肆、镖局将陆 续再现，这座历史文化名城明清时期的古城格局和长城防御体系也将全面显现。在 恢复古城风貌的同时，山海关还将开发一系列文化旅游项目，其中包括军事体验、 市井风情、工艺作坊、屯田劳作等各类主题的设施。 保护开发后的山海关古城将恢复头枕燕山，尾入大海、中嵌古城，古城南北有 翼城、东西有罗城的浩然雄姿。古城内形成五个功能区，即大明城军事体验区、东 四坊休闲游憩区、市井文化体验区、历史文化展示区和四合院商住区。贯穿以长城 文化为主线，展示由此衍生的历史、文化、军事、民俗特色。 3、 与周边景区结合，打造都市 3 小时旅游圈 不要在北戴河的光芒下形成“灯下黑” ，而是要与北戴河捆绑，同时区内的“山、 海、关、城”相互联动，成为北京、天津、沈阳等大城市旅游的目的地。 借鉴成功经验：“丽江”+“大理” 、 “平遥古城”+“乔家大院”+“王家大院” 、 “周庄”+“上海”+“南京” ，它们都在 3 个小时都市旅游圈内。 三、古城的活化与市场运作 1、 活动项目、游憩方式的设计很重要。 场景化、活动项目的设计，增加一些娱乐、歌舞升平的内容。活动项目可大手 笔地做成类似西安“大唐芙蓉国” ，深圳华侨城“世界之窗创世纪歌舞表演” 。古 城只是一个背景和舞台，把“吃、住、行、游、购、娱”融入进去，建造成一个可 住宿、可停留、可娱乐、可浪漫的大型休闲度假场所。 2、 如何进行资本运营？如何做局？ 政府出一个蓝图，出优惠政策，围墙外的事政府管、围墙内的事企业管。 3、产出模式设计 原有古城开发规划内容已经极为丰富，只需对原有项目进行梳理和取舍，对原 有规划项目的投入、产出、招商模式、资金运作模式做出设计。形成“景观房产” 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： +“旅游泛地产”整体开发模式 山海关保护性开发既要保存“天下第一关”的历史原貌，又要起到改善古城居 民生活环境，提高山海关旅游竞争力的作用。全国历史文化名城专家委员会副主任 罗哲文先生，是建国后首次修整“天下第一关”的主持者。多年来，他已经上百次 来山海关，对如何发掘山海关的经济价值早就提出了自己的看法：文化遗产本身就 是城市的一笔宝贵的经济资源， “天下第一关”就是山海关的“城市名片” 。在保护 文化遗产的同时，开发旅游和相关产业，使资源优势转化为经济财富，这就达到了 保护和开发相协调的效果。 山海关旅游区委时书记认为：山海关古城保护开发的主题就是“天下第一关 山海关古城” ，再现明清时代政治、经济、军事、文化为一体的古城历史风貌。 按“保文、复古、建新”的方针，在开发中，对城内建筑保留恢复有价值的，拆除 治理违章的，整治改造不和谐的，外造新建高质量的。例如古城内 50 多处历史文化 遗存，以第一关为中心的古城城防体系，110 多处有价值的民居四合院，以及独特的 方格网状街巷布局等都将受到完好保护。 山海关古城开发不是孤立的，而是一个整体性的开发，它与山海关业已形成的 六大景区相互联系，是涵盖了古城的一个大的整体。古城的保护性开发将按照“保 护第一、合理开发、科学管理、永续利用”的原则形成 7 个功能区，即军事城防游 览区、明城游览区（东罗城） 、民俗民居游览区（东南片） 、古今名人展示区（东北 片） 、休闲娱乐区（西南片） 、历史文化浏览区（西北片）和古城旅游核心区（关城 中心） 。最终，使古城成为整个山海关六大景区的旅游中心和服务中心，从而带动整 个山海关旅游业的腾飞。 作为著名世界文化遗产地的山海关，无论从保护世界文化遗产、开发旅游资源 出发，还是发展和维护好最广大人民的利益考虑，古城保护与旅游开发都应该得到 重视和支持。这不仅是山海关、秦皇岛、河北省的大事，更是世人所关注的大事。 (返 回) 网站推荐 中 国 旅 游 营 销 网 / 中国旅游营销门户网站 旅游营销的思想库、方法库、案例库 旅游营销的大展台、万花筒、百科书 荟萃全国各地、各景区旅游形象口号 旅游营销三十六计全国首创 注册会员已突破 6000 人！ 主要栏目设置 【营销大看台】 旅行社营销、 旅游景区营销、旅游饭店营销、旅游其它营销等方面的理论、案例等。 【营销策略】 关于旅游的营销战略、营销战术必能提升您的眼界 【营销决策】 旅游支持系统（DSS） 及决策流程 【市场调研】 包括调研与营销、在线调查、调研报告、旅游市调服务等 【业界资讯】 旅游营销的最新动态 【经典案例】 旅游营销案例库 【营销策划】 包括目的地营销及产品营销活动策划 【营销诊断】 本站可对您关于旅游营销的疑问或顾虑提供免费咨询 【旅游营销名人】 现已收录郑泽国、王祖淦专栏、叶文智等旅游营销专家 【中国最美丽的地方】 由中国国家地理杂志推出的“中国最美丽的地方”介绍及分析百科 【旅游展会】 最新旅游展会报道，现有 2005 中国旅游投资洽谈会、2005 中国国际湖泊旅游论坛等 （返 回） 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 中 国 旅 游 智 网 国内首家旅游学术文章搜索引擎 专注于旅游学术搜索领域 实用性强，是您学习工作的最佳参考 想搜就搜 更多更新的旅游学术文章 尽在中国旅游智网！ （返 回） 本期专题 景区托管 巅峰智业机构原创 “企业托管”并不是一个新名 词，但 ”景区托管” 却是一件新鲜事物。为 什么要托管景区？怎样托管？谁来帮你托管？景区托管需达到的四重境 界，景区管理人员的素质要求北京国智景元景区管理有限公司作为 国内第一个专业的景区管理公司一直以来以理论研究指导实际操作，探 索出一些有效的管理经验供大家参考。 景区托管研究之 帮你托管景区 北京国智景元旅游顾问有限公司 赵铭熙 随着我国旅游业的发展，作为旅游业四大支柱之一的旅游景区也得到了飞速的 发展和提高。尽管如此，我国的旅游景区还存在着许许多多不尽如人意地地方。旅 游业的众多行家里手都在为旅游景区的未来发展想方设法，旅游界的众多专家学者 都在为旅游景区的发展献计献策。正是在这样的背景之下，景区托管应运而生。 下面谈谈景区如何托管？ 一、什么是景区托管 所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理的意思，是旅游景区所有者将景 区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应景区经营风险的 法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理 方式。换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景 区，以有效实现景区的保值、增值。景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把 有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌、资金等引入景区，对景区实施有效 管理。同时，景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资金优势获取一定的经 济回报。 二、景区托管的目的 景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对 景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值 的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。 三、景区托管的优势 景区托管独特的优势在于： 、 景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整改，并有利于景区的中长期发展； 、景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌等的便 利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径； 3、景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的 资本营运效益的重要方式。 四、景区托管的适用对象 1、适用于一些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区，比如一些缺乏市场 竞争力的旅游景区，一些债务负担沉重甚至资不抵债而又告贷无门的旅游景区，一 些经过多次和多方式整顿而无效的旅游景区等； 2、适用于一些暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的旅游景区。 景区的原始产权主体既无力自我经营景区，又不愿放弃或不愿轻易放弃景区所有权， 托管就可能成为最佳的重组方式。 3、当运用其他方式进行旅游景区重组存在体制性障碍时，可考虑托管方式。为 回避某些体制性障碍，可通过景区托管方式暂缓原始产权的转让，而先将法人产权 让渡出去，一方面先努力救活旅游景区，另一方面设法予受托方更优惠的经营条件， 以满足受托方的利益要求。 4、当适用其他方式进行旅游景区重组存在资金投入过大的障碍时，可考虑景区 托管办法。此时景区托管可有效地缓解买方主体的资金压力，因而它可暂不进行原 始产权的变更，进而可暂时免交购买这项产权的费用。 5、当买方主体一时说不准购买目标景区的未来前景，亦或本不想购买目标景 区原始产权时，可通过景区托管方式式在一定程度上减小这项投资的风险。 五、景区托管现状 目前国内景区托管还处于起步阶段，为数不多的几家从事景区托管业务的公司， 其主营业务基本都是旅游策划、规划或者其他旅游相关业务，景区托管只是其派生 业务。不过，旅游景区托管业务正在被越来越多的企业重视，其中北京国智景元景 区管理公司成为业内首家专业旅游景区管理公司就是一个有力地证明。开展景区托 管服务时，北京国智景元景区管理公司派出自己的咨询管理团队对旅游景区进行全 面、实际、客观、深入的了解，所编写的方案都是以旅游景区的实际运营为基础， 不仅“中看” ，而且“中用” 。与传统旅游景区管理咨询不同的是，北京国智景元景 区管理公司做的景区托管服务，不仅仅为旅游景区提出问题的解决方案，而且还对 旅游景区的管理进行深入了解，并亲自进入实践层面的管理；不仅仅告诉景区需要 做什么，而且还会指导景区应该怎么做；不仅仅给景区方法，而且还会关注跟踪景 区的执行进度和效果；不仅仅有文字性的资料，还有具体操作方面的指导。 尽管景区托管无论从概念、范围和指导理论等方面都还很模糊，需要认真界定。 但可以肯定的是，景区托管可以快速扭转旅游景区的不利局面的“神奇”效果。景 区托管是一剂帮助旅游景区走出困境、快速发展的良方。景区托管，大有可为。 (返 回) 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 景区托管研究之 引先进管理模式、促景区提升发展 湖北东方山景区案例 北京国智景元旅游顾问有限公司 叶昊 编者按： 政府与企业协作、知本与资源结合、企业管理与市场开发一体、人与 技术并重，通 过体制创新、管理创新、 产品创 新、营销创新，我国旅游景区 发展将进入一个新的阶段。 湖北东方山风景区与磁湖风景区、西塞山、铜绿山古铜矿遗址是湖北省黄石市 旅游的四大支柱之一，因西汉时期东方朔曾经寓此而得名，唐顺宗永贞元年（公元 804 年） ，智印法师在此开设佛教道场。东方山现有大小庙宇二十余座，已经成为湖 北宗教重要场所之一，其中弘化禅寺与武当山、归元寺、五祖寺等一齐成为湖北十 大宗教文化旅游产品。 东方山虽然具有“佛教为龙头，道教为根，东方朔名人文化为本”的历史文化 内涵，但长期以来在道教文化和东方朔文化的挖掘上不够，形成产品格局单一，东 西分化严重，空间高度集中的局面，没有形成系统。另外，东方山虽然自上世纪八 十年代就进行旅游开发，但景区一直没有实质性进展，旅游市场不断萎缩。 为了充分挖掘东方山风景区旅游资源价值，变资源优势为经济优势，提高风景 区的管理和服务水平，黄石东方山管理委员会（简称管委会）委托北京国智景元景 区管理公司（简称管理公司）负责东方山风景区的开发和经营工作，在委托期内， 管理公司代表管委会对东方山风景区行使管理权。 管理公司对景区进行市场分析与定位，对规划进行相应调整，改变景区运营模 式，改变现有管理思想、方式、内容，派驻优秀的管理团队，并安排一系列的支持 活动，使该风景区在短短数月中已经发生巨大的变化。 一、识别优劣，准确定位景区开发的基础 东方山处在武汉城市游憩圈和九江庐山与城市旅游经济辐射范围内，两者与黄 石的距离仅在 1h 的旅游圈内，通过港口、铁路、高速公路、国道与周边地区建立便 捷的公路与水路交通体系，具备较好的交通和区位条件。 东方山风景区面临的最大挑战是建设与确立区域性乃至全国性佛教主题文化中 心的地位。弘化禅寺是湖北省十大宗教旅游产品之一，但鄂东的佛教寺庙众多。通 过以弘化禅寺为中心的佛教和以东方大佛、中国佛教博览馆为中心的佛教主题文化， 东方山在众多的佛教名山名寺之间确立 “东方佛国”的主题。 区域性客源群体、以佛教朝拜为主的客源构成、季节性客源变化成为东方山景 区市场最主要的特点。游客对东方山的总体认知在当地达到了 90，高居榜首，但 在武汉及周边地区的知名度相对较低。 基于各种分析，管理公司结合风景区规划，制订了相应的目标定位体系。 1打造“东方佛国” 、 “东方乐园”和“东方仙境”品牌，成为区域性佛教主题 文化和东方朔主题文化景区，将东方山打造成为集宗教体验、文化游乐、自然感受 和生态建设四大功能为一体的特色旅游区。 2争取成为继普陀山观音道场、九华山地藏菩萨道场等五大道场后第六大道场 东方药师佛道场。 3成为国家 AAA 级旅游区，成为黄石市支柱旅游景区之一，成为武汉周边知名 景区之一，鄂东南精品旅游区之一。 4近期市场以本区及武汉、大冶、鄂州、黄冈、九江等周边大中城市为主体。 中远期凭借交通优势，将华中地区市场作为主要增长区，兼顾部分海外市场和 佛教人士客源市场。 二、制订战略，拓展空间景区发展的核心 1主题与产品的空间拓展 东方山自古就有“三楚第一山，仙佛一道场”的文化特色和历史渊源。核心区 良好的景观生态环境、紧邻城市的区位优势和东方山独特的历史文化，决定了景区 旅游开发方向应以佛教和道教文化为核心，以佛教文化为龙头，以生态环境建设为 重点，在满足鄂东南居民游憩休闲需求的基础上，将东方山风景旅游区建设成为以 “东方仙山，药师道场”为形象的旅游区。主要包括三个部分：东方佛国天界佛 国与宗教文化主题，东方乐园人间乐园与东方朔主题文化，东方仙境仙界仙府 与生态旅游主题。 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 通过新的主题的确定，东方山市场形象、产品体系具有了差异性和唯一性，初 步摆脱过去形象单一、主题缺失的尴尬局面，具备景区发展的空间。 2发展战略的空间拓展 东方山景区在发展过程中最大的特点是没有充分利用自身具有的各种资源，没 有采取市场的办法转化资源，产业化、相关产业拉动更无从谈起，表现形式为单纯 依靠门票收入，景区总体收入不高，相关利益者得不到相应的补偿等，导致景区在 发展过程中处处受限。 管理公司为景区发展制订了几个关键战略： （1）企业化运作，政府支持和参与 东方山风景区管委会是由一级政府机构兼任，属于一套班子二块牌子，而风景 区本身不是企业，也不具备独立法人资格，必然导致在运作过程中人员、资源和运 作方面的不足。管理公司进入后，配合当地政府，积极参与改制过程，采取二步走 的办法：即先按照企业化、市场化的方式对景区进行管理，然后按照国家有关政策 和要求对景区进行企业化改造，使景区具备自我发展能力。上级政府在这一过程中 给予各方面的支持。 （2）以增量带动存量发展，以增量消化存量 东方山在过去 20 年的发展过程中，积累了一定的资产和资源，但由于各种原因， 目前不能有效的利用，因此需要寻找新的增长点，并以此为基础进行发展。在发展 过程中获得盘活资产的机会，以新增的业务和空间逐步带动存量资产的使用，逐步 恢复存量资产的价值，实现资产保值增值的目标。 （3）创造商业价值，获取综合性收益 旅游业投资大、回收期长的特点使得景区必须考虑通过合理的经营方式获得利 润，单一的旅游经营很难获得规模效益，因此东方山景区采取综合开发的办法，通 过灵活的经营手段，创造新的商业价值，获取综合收益，在整体上增加景区的效益。 （4）将景区开发纳入政府整体发展的范畴，以景区发展带动相关产业的发展， 以景区的发展带动招商引资，吸引外来资金发展经济。 （5）以点带面，以不同卖点推广景区 东方山景区的全面发展，首先必须找出其中的市场卖点，如某个酒店、法师等， 带动景区核心价值的提升，实现最大利润。 （6）不与民争，让利于民 与其它风景区类似，东方山景区也面临着诸如当地原居民、寺庙等一系列问题。 景区在发展过程中，必须考虑这些利益相关者的发展，特别是要通过各种手段使他 们的利益得到保障并与景区发展同步。 3企业运作的空间拓展 成立公司、获取政府支持是企业运作的的第一步，在此之后，通过分步实施、 移植管理，明确运作主体的机构和模式、综合性总体开发的框架和内容，培养中高 级企业人才，解决山民、寺庙、政府、游客之间的关系，从而带动项目建设与招商 引资，促进企业内部管理和市场营销的顺利展开。 三、改变模式，体制创新景区提升的条件 按照合作双方的协议，管理公司被授权管理如下事项: 风景区规划范围内的所有固定资产进行管理，确保资产的完整和安全；风景区 规划范围内的环境卫生、经营管理秩序、园林绿化养护、文物保护、森林安全等相 关工作；风景区规划范围内的公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执守；风景区 的经营管理、市场营销和开发等项工作。 由景区管委会委托专业的景区管理公司对景区行使管理权，在国内景区发展到 今天也是很少见的，是一种创新。作为新的运作模式，它符合国家有关企业改革的 精神，是现代化企业改革深化的具体表现，符合现代企业专业化、模式化、规范化 的要求，走在当地企业改革和发展的前列，走在全国旅游景区体制发展的前列。 目前全国各地景区相当一部分由当地政府建设和管理，政府投入资金，往往经 济上入不敷出，社会效果也不理想，但由于国家各类政策限制，又无法转让或承包 给企业，可以说陷入进退两难的困境。专业管理公司和委托管理形式为解决这个问 题作出了有益的尝试：首先，它避免了政策限制，在所有权、经营权不分离的情况 下，通过执行操作和具体运营管理的委托，解决了景区产权和操作主体问题，使政 府有关部门可以将更多精力投入宏观协调方面；次者，管理公司代表所有者成为景 区总开发商，统一负责景区的规划、建设、管理和招商工作，一个窗口对外，有利 为中国旅游投智 巅峰智业机构 旅游智业电子期刊第七期 提供旅游智力服务 打造旅游智业超市 地址：北京市亚运村北苑路 168 号中安盛业大厦 16 层 电话传真E-mail: 网址： 于初期工作的展开；最后，引进专业管理公司后，在战略高度、操作层面，以及景 区外部空间拓展等方面起到明显的作用。管理公司充分发挥自身特点，利用先进的 管理理念和模式，短时间内开发和改善景区旅游产品和旅游商品，提高景区的接待 水平和服务水平，同时引进先进的市场操作系统，短时间内以极少的代价将市场营 销工作展开。 四、管理与团队景区发展的决定性因素 管理是一种手段，除了目标的选择、管理的方式外，更重要的是管理的参与者 管理团队和员工。 管理公司为东方山派驻的项目小组成员都具有多年的景区和旅游从业经验，具 有丰富的实践经验和理论基础，同时结合管理公司的“景区运营与管理标准体系” 为东方山建立起完整的 P&P 管理体系，颁布并实施景区管理制度 、 景区员工手 册 、 员工应知应会 100 题 、 景区岗位职责 、 景区岗位工作标准 、 景区员工 工作程序和内容等规章制度，取得良好的效果。 五、支持与带动景区发展的加速机 管理公司在旅游综合化运作服务领域拥有各方面的资源和支持，对于促进景区 各方面的发展具有重要的意义。 景区管理公司拥有各方面的专家顾问，包括旅游规划、项目策划、旅游经济、 旅游管理、建筑设计、园林景观设计、环境保护、城市规划、评估造价、市场调研、 投资银行等不同专业，形成了为景区提供全程运作服务的专业团队。 除此以外，在拓展景区外部空间、提高景区知名度和美誉度、提供高层次培训 和咨询、提供招商引资的机会等方面，管理公司同样使景区加快了发展的步伐。 短短数月，东方山景区已经取得巨大的进步，成为黄石市第一家 3A 级旅游景区， 成为省级风景名胜区，在 2006 年春节期间接待游客人数超过 7 万人，收入比往年增 长 120，呈现出景区自成立以来最好最快的发展形势。 （返 回） 景区托管研究之 景区托管四重境界 北京国智景元旅游顾问有限公司 赵铭熙 “企业托管”并不是一个新名词，但景区托管却是一件新鲜事物。简单的说， 景区托管就是通过契约形式，受托方（景区管理公司）有条件地接受管理和经营委 托方（托管景区）的资产，以有效实现资产的保值、增值。 一谈到景区托管，多数人都会联想到那些