都江堰项目整体定位及发展战略1044513906

成都国瑞都江堰 900亩项目 整体发展战略及定位 本报告是严格保密的。 项目解析 项目目标 项目核心问题 整体发展战略 整体定位 财务分析 区域价值挖掘 成功案例借鉴 旅游价值挖掘 市场机会挖掘 2 本报告是严格保密的。 都江堰是成都 20032020年总体规划的城乡一体城市群中 4个 中等城市之一 都江堰地处四川成都平原西北 ，以世界水利名珠都江堰而得 名。 1988年撤灌县设市。 概况 u大成都蓝图 : 1个特大城市：成都市主城区。 4个中等城市：都江堰、邛崃、 彭州、崇州。 4个小城市， 30个重点小城镇及 一般乡镇。 城乡一体、协调发展。 大成都规划 城市定位 都江堰被纳入大成都发展体系之 中，被誉为成都的后花园， 被定位为国际休闲度假旅游 区。 都江堰都江堰 3 本报告是严格保密的。 随着都江堰被 纳入 “ 大成都 ” 体系的交通网络，城市之间时间 、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显 交通现状 成灌高速 20分钟车程 老成灌 213国 道 40分钟车程 沙西线延伸段 （待建） 成青旅游快速 通道 30分钟车 程 双流 机场 青城山 都江堰到双流机 场 68公里， 40分 钟车程 成灌高速： 三环路 -青城大道，全长 40公里，都江堰距成都沿成 灌高速至成都三环大约 47公 里，一小时左右车程。 老成灌 213国道， 55公里左 右距离。 成青快速路： 三环路 -光华 -青城山风景 区，全长为 42.1公里，双 向 6车道，设计时速为 80 公里；（在建） 沙西线都江堰延伸段（规划 ）。 规划或在建路 4 本报告是严格保密的。 都江堰是著名的世界双遗产城市，风景旅游、度假胜地，国家 历史文化名城，拥有较高的知名度和丰富的旅游资源 u遗产一：都江堰水利工程 是全世界至今为止，年代最久、唯一留 存、以无坝引水为特征的宏大水利工程 。 遗产二：青城山 都江堰市西南 15公里处，是中国著名的 道教名山和国家重点风景名胜区，也是 中国道教的重要发祥地、天师道的祖山 祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。 其他： 二王庙、鱼嘴、飞沙堰 5 本报告是严格保密的。 项目虽然依托青城山 -都江堰大旅游背景资源，但是却游离于 两世界文化遗产景区之外 项目区位 地块位于城市东北方向，行政区划上属于 都江堰城区；二环路与蒲阳路交汇西南侧。 与各地区距离 距都江堰景区 2公里 青城山景区 15公里 距离城市中心 1.2公里 距离虹口自然保护区、龙池国家公园 25公里 项目西北侧约 5公里为玉垒山公园； 距离成都三环路 47公里 青城山 景区 本项目 900亩 都江堰景 区 龙池国家 公园 虹口自然保 护区 从成都到青城山的三条干道成灌高速、沙西 延长线、城青快速路皆绕过本项目。 成都 25K 25K 5K 15K 玉垒山公园 2K 6 本报告是严格保密的。 项目处于城市规划中的金凤 -蒲阳工业区，不是都江堰城市发 展的主要方向 用地发展方向 ：重点往成都 中心城方向向南部的聚源新区 发展，其次往东北部蒲阳方向 发展。 布局结构形态： 三山为依衬 ，岷江为轴心，其水为脉络， 田园为基底，七射五环干路为 骨架，一主（主城区）五团（ 紫坪铺镇、金凤 -蒲阳工业区 、玉堂区、聚源新区、青城山 镇）成扇形组团式布局结构。 金凤蒲阳 主城区 玉堂镇 紫坪铺镇 聚源新区 青城山镇 本项目 主要发展方向主要发展方向 次要发展方向次要发展方向 7 本报告是严格保密的。 本地块距离城区较近，依托城市配套资源，市政配套资源优势 较为明显 玉垒中学 高桥 小学 、光 亚学 校 信用社 本项目 水电 十局 学校 妇幼 保健 站 中国 银行 水电 十局 医院 丽都 商场交行、农 行 酒店 8 本报告是严格保密的。 本项目西、北、南皆为城市规划路，东临城市主干道二环 路，可通达性较好；但外部可利用资源较少 河心岛 北面：水杉树林，临 18米宽规划路。 南面：大片农田和拆 迁房，并临 15米宽规划 路。 西面：水利发电站， 且临 20米宽城市规划路 。 东面：为城市二环路 ，城市主干道之一。 本项目 农田 拆迁房 电站 二环路 水杉树 9 本报告是严格保密的。 地块规划经济技术指标 项目用地指标 地形 ：总占地约 914亩， 规划 用地基本呈矩形，东西宽约 730米，南北长约 900米 。 地貌 ：规划用地平整，整体 为西北高，东南低，平均坡度 0.3%。 规划容积率 0.6-1.1，总建面 大于 35万平米 建筑密度 17.2%，绿地率 50% ， 建筑限高 21米 一期占地： 171376平米 二期占地： 45051平米 三期占地： 67043平米 四期占地： 112376平米 五期占地： 74298平米 六期占地： 85216平米 10 本报告是严格保密的。 地块内部资源现状 市政配套公园 占地 160亩，包含在 914亩之内，市 政府要求先期开发 地块内部资源 蒲阳河横穿项目地，河水宽 30米， 但是都江堰城区河流众多（ 5条）， 非稀缺资源 地块内有一个河心岛，占地 74298 平米左右，具有良好的独立性和标志 性。 河心岛 蒲阳河 三大资源：三大资源： 岛岛 公园公园 水水 11 本报告是严格保密的。 项项 目目 属性属性 大 规 模 900亩规 模 为 目前都江堰市区第一大 盘 优势资 源 岛资 源 水 资 源 市政公园 区域区域 属性属性 非 传统 旅游核心区 域 项 目游离于两世界文化 遗产 景区之外，双 遗产 气 质较 弱 非主要 发 展方向 市政府南迁，城市向南 发 展， 项 目不在城市住宅未来主要 发 展方向上， 远 离新城中心 城区附近 市政配套 资 源 较 好 位于双遗产城市城区附近，非传统旅游核心区域，偏离城市主 要发展方向的，具有一定优势资源的大规模房地产开发项目。 项目属性界定 属性界定解析 12 本报告是严格保密的。 项目解析 项目目标 项目核心问题 整体发展战略 整体定位 财务分析 区域价值挖掘 成功案例借鉴 旅游价值挖掘 市场机会挖掘 13 本报告是严格保密的。 项目开发目标与约束条件 开发目标 约束条件 实现项目的利润最大化 160亩市政公园需要先建。 土地价格按 45万 /亩进行经济测算。 启动区 6万平米已报建，但是具体位置可调整。 希望 2008年 销售率达到 50%。 建筑限高 21米。 项目运作三年内投资收益平衡 企业背景 国瑞是双流县地产界主流开发商，各阶段开发的项目都通过创新等手段领 导市场，因此该项目同样被寄予厚望，所以要求 项目必须具有创新型 思路 14 本报告是严格保密的。 基于世联的经验，类似项目有如下特性 u类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解 决 u价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目 价值确定难度较大 目标理解 一、规避风险、保证成功运作 二、利润最大化要基于可实现的基础上 三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌 u小市场大项目小市场大项目 u项目特征不鲜明项目特征不鲜明 目标理解 在合理规避风险和可实现的基础上追求利润最大化 项目特点 限高对目标的影响 限高影响容积率弹性 限高对建筑设计影响大 限高与国家政策相违背 15 本报告是严格保密的。 项目解析 项目目标 项目核心问题 整体发展战略 整体定位 财务分析 区域价值挖掘 成功案例借鉴 旅游价值挖掘 市场机会挖掘 16 本报告是严格保密的。 根据对市场楼盘调查结果反馈，可以看出都江堰 和青城山楼盘的客户构成情况有很大差别 都江堰市区客户 青城山景区客 户 在对都江堰各个楼盘购买客户的调查中我 们得出：购买都江堰市内楼盘的客户主要 有 4类：都江堰本市，成都人，三洲人，部 分省内客户和省外客户。 置业用途： 都江堰本地人为第一居所，成都人和三洲 人作为第二居所用作度假、养老，而省外 客户主要是用来度假。 在对青城山各个楼盘购买客户的调查中我 们得出：购买青城山附近楼盘的客户主要 有 3类：第一类为成都人，第二类成都以外 的省内人，第三类为全国客户。 置业用途： 主要为度假、养老的第二居所。 目标解析 17 本报告是严格保密的。 初步方向判断 面向都江堰市场面向都江堰市场 面向成都市场面向成都市场 普通花园小区普通花园小区 高档别墅区高档别墅区 成都市场最高端别墅成都市场最高端别墅 成都郊区中高端别墅成都郊区中高端别墅 成都远郊度假别墅成都远郊度假别墅 18 本报告是严格保密的。 利润最大化意味着什么？ 从都江堰市场看，人口 总量和购买需求较小，不能支撑本项目 55万的总量 目标解析 都江堰总消化量 都江堰个盘消化情况 从个盘消化速度看，本项目消化完需要从个盘消化速度看，本项目消化完需要 10年以上年以上 个盘年消化量 30200 29500 30000 28000 25000 0 10000 20000 30000 40000 水都华庭 美都华庭 丽水青城 碧水青城 中国青城 走都江堰本地花园小区开发模式：本项目上限建筑面积： 754 667 1.1 55万平 备注：人口与房产消化量经验值是指三线城市人口数量与房地产年消化量 1： 0.8 1.0 按人口测算消化量 =都江堰市区人口 *人口与房产消化量经验值 =17万 (0.8-1.0)=13.6-17万 都江堰历年房地产消化量 从总量看，本项目相当于都江堰市从总量看，本项目相当于都江堰市 场总量的场总量的 1.5 3倍倍 个盘案例 都市美丽洲是都江堰消化较快楼盘，大约年 300套约 4 万平米 19 本报告是严格保密的。 利润最大化意味着什么？ 都江堰产业基础薄弱，高 端购买力消费人群较少，不足以支撑本项目高利润要 求 都江堰城市三产比例为 14.1:35.6:50.3 ，其中第三产业 中旅游业为主要创收产业，与机械、印刷包装、建材、 能源、医药化工五大支柱产业相比优势明显，产业结构 比较单一，基础产业薄弱。 都江堰每百户城镇居民拥有汽车量少，且增 长缓慢，说明具有高端购买力的高收入群体 不足 都江堰房价 花园小区：最高 2500元 /平米 酒店公寓： 4000元 /平米 开发商目标 利润最大化 价格要高于现有市场价格 都江堰产业基础 人均可收入 1万余元，平均工资 1000多元 目标解析 20 本报告是严格保密的。 利润最大化意味着什么？ 如果在都江堰 市场建别墅，则总量、价格都不能支撑 目标解析 走都江堰别墅开发模式：本项目基本建筑面积： 754 667 0.6 30万平 现状： 个盘消化量最高的 1年半约 100套（ 3万多平），其他仅 20 30套 价格 3500元 /平米左右，个别在水上或山上项目价格在 5000元 /平米以上 水都豪庭： 3500 4000元 /平米 105套 /1年半 客户：都江堰本地国企老总、养兰花老板 本项目消化期长本项目消化期长 客户量及购买力 （政府及楼盘访谈获取） 客户量太少，如果再有 100套，则不敢做高端别墅 现有客户基本上是都江堰所有的顶级人群都拉过来，包括周边镇上个别大老 板 价格不能太高，高了就卖不动了 价格提升难度大价格提升难度大 客户量有限客户量有限 21 本报告是严格保密的。 利润最大化意味着什么？ 如果面对成都 市场，我们处于价格体系的最低端 目标解析 本区域 3500-4000 5000-6000 6000-6500 3000-350015 分钟 30分钟 30-40 分钟 一 个 小 时 30分钟 C 10000 成都周边板块价格分布状况 各板块根据与城市中心的通勤 时间距离价格呈梯度递减 本项目处于价格体系的最 低端，要想价值最大化， 必须寻找突破？ 方式 1：类比于城市中心的最 高端别墅，价格 10000元 /平米 以上 方式 2：类比于城郊的中高端 别墅，价格 5000 6000元 /平 米 方式 3：类比于青城山的度假 别墅，价格 4000 5000元 /平 米 22 本报告是严格保密的。 利润最大化意味着什么？ 面对成都市场，但竞 争、资源、可实现性都不能支撑本项目 价格 预 期 突破方式 竞争对象 市场实现度 可行 性 方 式 1 ： 类 比 于 城 市 中 心 的 最 高 端 别 墅 100 0 0 元 / 平 米 以 上 产品创 新、档 次提升 产品附 加值（ 高科技 、高品 质材料 、特殊 设计） 设施再 造 城市中 心别墅 金林半 岛等 城市豪宅 的价格评 判体系不 能超越 客户敏感 点首先是 城市地段 而非产品 NO 方 式 2 ： 类 比 于 城 郊 的 中 高 端 别 墅 500 0 6 0 0 0 元 / 平 米 产品创 新 配套创 新 城郊温 江、华 阳、龙 泉驿等 五个竞 争片区 麓山国 际等 竞争激烈 一般投入 产品突破 难度大 评判体系 不一致 NO 方 式 3 ： 类 比 于 青 城 山 的 度 假 别 墅 400 0 5 0 0 0 元 / 平 米 产品升 级 户型创 新 青城山 内 天下青 城等 成都客户 选择首选 青城山， 不选都江 堰 NO 目标解析 23 本报告是严格保密的。 项目面临的三大困境和二大难点 城市资源非独享、不唯一 区域价值弱、政府投资少、未来需自身创造 青城山景区是成都人主流购房群体首选区域 3大困 境 依靠本地市场，容量有限，价格空间有限 依靠外地市场，区域资源对客户吸引力弱 2大难 点 必须要求项目利润最大化，同时项目有创新 核心 目标 24 本报告是严格保密的。 本项目的核心问题 在现有困局和难点下，走什么样的开发模式，才能实现项目价值最大化？ 区域价值：在都江堰自然资源弱于青城山情况下，如何挖掘区域价值？ 项目价值：本项目不在都江堰主发展方向，发展价值何在？ 竞争策略：面对区域内外大量竞争，本项目如何突围，打赢竞争？ 根据世联对大规模项目的经验，大规模项目开发模式必须回答以下三个问题根据世联对大规模项目的经验，大规模项目开发模式必须回答以下三个问题 25 本报告是严格保密的。 项目解析 项目目标 项目核心问题 整体发展战略 整体定位 财务分析 区域价值挖掘 成功案例借鉴 旅游价值挖掘 市场机会挖掘 26 本报告是严格保密的。 我们必须从区域价值、旅游产业、市场机会和成 功案例中寻找机会，并从项目优势中寻求突破 区域 价值 旅游 产业 突 破突 破 Breakthrough 市场 机会 成功 案例 27 本报告是严格保密的。 区域价值挖掘 我们应该对区域价值进行怎样的界定？ 郊区 or城市化？ 休闲 or旅游？居住 or度假？ 成都与都江堰 都江堰与青城山 两个关系 大成都规划 都江堰规划两个规划 28 本报告是严格保密的。 从大成都规划看，从城市定位角度看，青城山 -都江堰是 唯一承担成都高档休闲度假功能的区域 中心城：外环路的五城区及高新区。 主城区：新都 -青白江、龙泉、华阳、双流、 温江、郫县等六个组团。 远郊区： 邛崃 :成都市红色旅游城市，距成都 75公里 彭州：天府现代石化城，古蜀文化资源市，距成 都 36公里 崇州：大都市后方服务型的生态旅游、居家城市 ，距成都 37公里 金堂：西部花园水城 ,成都游乐中心，距成都 36 公里。 大邑：花园式山水旅游城市，距离成都 105公里 蒲江：成都西南赋有地方特色和文化内涵的休闲 度假城市，距离成都 80公里 新津：成南门户、水城新津，距成都 38公里。 都江堰：国际休闲度假旅游城市，距成都 55公里 城市的扩张及城市定位使得都江堰则将成为唯一能 够承担成都高档休闲度假功能区域。 金堂金堂 彭州彭州 崇州崇州 大邑大邑 都江堰都江堰 邛崃邛崃 蒲江蒲江 新津新津 29 本报告是严格保密的。 从成都旅游规划看，都江堰要成为大成都的 “ 国际性旅游 休闲度假区 ” 入境旅游人数： 2010年接待达到 120万人次 旅游外汇收入： 5亿美元。 成都规划发展目标 产业空间发展布局： 一个轴线，南北两翼，三 个圈层，四个板块 ” 。 一轴 ：都市旅游区和都江堰 青城山国际休闲 度假区。 两翼： 龙门山和邛崃山南北山地生态旅游系统 三个圈层： 中心游憩区、环城游憩圈层和龙门 山 邛崃山观光度假带。 四个板块： 都市旅游区、都江堰 青城山精品 旅游区、城镇文化旅游网节点、龙门山 邛崃 山生态旅游带 “ 四个板块 ” 产业支撑体系建设 。 成都空间发展布局 都江堰组团： 道解都江堰 大型户外实景演出、水利文化博物馆和城市博物馆群落、天府休闲第一街、杨柳 河休闲街、天和盛世休闲街区、啤酒长廊、玉垒阁等。中心区以外重点打造玉堂及外江区域，主要项目包括外 江整治、国际水利文化主题公园建设、商业购物区等。 青城山组团：景区创 5A提升、道教文化博物馆、百草园中华元谷、 “ 九心合一 ” 游客集散中心、豪森温泉酒 店、美仑国际旅游学院及五星级酒店、青城高尔夫改造等。 30 本报告是严格保密的。 从成都周边各旅游区看，都江堰因距离和 “ 都江堰情结 ” 而成为成都人心中不可替代的第一都市休闲度假区 距成都最近的适合休闲度假的三 个国际性度假休闲旅游区为： 都江 堰、乐山、峨眉山 。其中，都江堰 距离成都最近。 天府之国源于都江堰，都江堰水 利枢纽哺育着川西平原，成都人们 对于都江堰怀有特殊的情结。 都江堰拥有双世界文化遗产，空 气质量一级，也是成都人选择该地 作为第一休闲度假地的原因之一。 160公里170公里 55 公里 明确都江堰青城山整个大区域价值后，再分析都江堰和青城山的区别是什么？ 31 本报告是严格保密的。 北京怀柔度假区功能示意 u规划布局： 怀柔新城规划包括 中心区、核心区、雁栖组团、庙 城组团、北房杨宋镇组团。 u功能分区： 旅游休闲、时尚影 视文化、会议会展、工业物流 u房地产开发： 中心区北部是目 前低密度度假产品开发的热点区 域，同时有少量项目定位于会议 休闲类度假项目； 借鉴案例 序 号 大 产 权 项 目 序 号 乡产权 项 目 1 新新小 镇 7 湖光山舍 2 My Villa 8 渡水山庄 3 别 墅山 9 大岸影 视 村 4 红 螺湖 别 墅 10 丽 水庄园 5 塞班假日 11 中 华 坊 6 山水墅 京承高速路 101国道 时尚文化 现代物流 旅游休闲 怀柔功能分区 会议会展 体育休闲 影视文化 都市工业区 现代物流 水库 雁栖湖 红螺寺 3 65 11 7 4 9 1 2 10 8 医疗中心 商务区 综合区 体育中心 生活居住区 32 本报告是严格保密的。 深圳盐田大梅沙城市休闲区功能示意 u片区定位 ：建设具有一 流滨海风光，集娱乐休闲 、高尚居住和自然生态为 一体的滨海旅游度假区和 东部旅游服务基地 u功能分区 :滨海公园、旅 游度假、商业服务、配套 居住及风景林地 公共休闲区公共休闲区 万科东海岸 商业及商业及 配套设配套设 施施 生态观光区生态观光区 生活中心区生活中心区 华侨城华侨城 生态旅游区生态旅游区主干道 往市区 政府用地政府用地 科研科研 用地用地 景观居住区景观居住区 景观居住区景观居住区 居住功能区居住功能区 居住居住 功能功能 娱乐、 及临时 居住区 借鉴案例 33 本报告是严格保密的。 休闲生活服务中心区 概念化的旅游休闲度假区板块功能示意 景观 居住区 公共 休闲区 产业功能区 公共管理及 办公机构区 娱乐、 及临时 居住区 娱乐、 及临时 居住区 混 合 区 周边区域 功能延续 动态发展 休闲娱乐 配套及设施 居住 功能区 公共商业及 生活配套设施 主城区 方向 分布原则： 公共休闲区域分布于最优 景观资源处；同时将吸引高 档居住物业和酒店等娱乐设 施的建设； 城市休闲区有一定的产业功 能，带来区域的人气及消费 ； 生活中心区包含了居住、 配套和商业等功能，作为板 块中心服务于整个板块。主 要分布于交通便利的道路近 旁，并且临近主城区。 公共商业和生活配套等分 布于交通便利的人居聚集处 ，通常位于生活中心区内或 者与之相邻。 产业功能区增强都市休闲 板块的活力十分重要。 借鉴案例 山 、 湖 、 海 资 源 都市休闲极 自然旅游极 34 本报告是严格保密的。 都江堰游与青城山旅游的区别前者 为都市休闲游，后者是自然风景游 都江堰 青城山 购物、娱乐、餐饮、医疗 城市公交系统完善 4 25度，平均 15度，气温较高 水、电供应正常，生活便利 VS 镇内低档、简陋市场 仅 1 2路班车，过境车 低于都江堰 2 3度，湿度高 冬季水电非正常供应，生活受影响 配套 交通 空气 基础设施 青城山冬天根本没法 居住，又湿又冷，家 具、家私很容易就坏 ，而都江堰相对好些 ，冬天比青城山温度 高一些，夏天也凉快 消费者 特色 夜啤酒、二王庙、城市 夜啤酒、二王庙、城市 青城山、青城寺、自然 青城山、青城寺、自然 自然风景游，居住性弱自然风景游，居住性弱城市休闲游，居住性强城市休闲游，居住性强 35 本报告是严格保密的。 结合案例及自然条件， “ 都市休闲度假区 ” 是都江堰片区的主要价值 周边具有广阔旅游度假资源1 或距城市近或本身拥有城市级配套2 与主城、核心景区交通便利4 自身有部分相对核心资源较差的微弱资源 5 气候温度适宜、配套较全，时间随意3 “都市休闲度假区 ”KPI 大度假环境 城市配套便 利 适宜居住 微弱资源 交通便利 “本区域 ” 青城山、虹口等自然度假资源 都江堰市区有大量城市配套 二环路边，开车到青城山 10余分钟 有岛资源、河资源 温度比青城山低、城市配套便利，居住 随意 都江堰将承担整个青城山都江堰大旅游区的 “都市休闲度假区 ”责任 36 本报告是严格保密的。 都江堰是成都闲适文化的源头，但都江 堰缺乏能代表成都休闲文化的特色场所 是都江堰滋养了成都，使成都成为天府之国，人们世代安居乐业，久而久之，那种闲适是一定会 从骨子里冒出来的，没有都江堰水利工程就没有成都平原的富饶，就没有都江堰人的安逸和闲适。 成都闲适文化现状 酒吧 2000家、茶馆 3000多家麻将、火锅店 玉林路美食街、春熙路、欧风一条街 都江堰闲适文化现状 酒吧 ：缺失 茶馆：水云轩、天府老茶馆等少量 耶士咖啡： 都江堰唯一一家专业品牌咖啡都江堰唯一一家专业品牌咖啡 37 本报告是严格保密的。 从目前都江堰旅游规划看，对住宿、观光设施补充多，而对休闲、 度假等参与性项目补充较少；常规项目多，国际化特色项目少 项 目 现 状 规 划新增 项 目 观 光 、 旅 游 项 目 青城山前山、 龙 池国家 森林公园、都江堰国 家森林公园、宝瓶口 、安 澜 索 桥 、二王 庙 道解都江堰、 西街 历 史文 化保 护 街区、 杨 柳河整 治、 楠木林休 闲 公园、 景区整治、水利文化博 物 馆 旅游 接 待 国宴 宾馆 （ 4星）、金 叶 宾馆 （ 4星） 、 鹤 翔山庄（ 4星）、 农 家 乐 及其他中低档 宾馆 五星：泰逸、美 仑 国 际 旅 游学院及五星 级 酒店、 豪森温泉、 经 都、 蓝 光 五星 级 酒店 旅游 购 物 天和盛世 天府第一街、 爱 心旅游商 品展 销 中心 餐 饮 刘一手火 锅 、秦 妈 火 锅 、 农 家 乐 无 娱乐 设 施 皇冠 娱乐 城、星光大 道 娱乐 城 无 体育 设 施 体育 设 施 较 少 无 休 闲 设 施 夜啤酒 长 廊、休 闲设 施少、分布散 夜啤酒 长 廊 扩 建 商 务 交 流 高 尔 夫 青城高 尔 夫改造提升 功能分散、 单 一、档次 较 低、特色缺乏、集 中区域缺乏 高档 观 光旅游 设 施 为 主 现状：典型的旅游区单一功能，城市功能简单延展为休闲、旅游功能 都江堰缺乏缺乏针对休闲度假旅游为主的、高档的、有特色的集中服务区域 38 本报告是严格保密的。 国际旅游城市的房地产发展演变规律：都 江堰正处于从观光游向度假游转化的过程 资料来源：世联分析，世联模 型 单一观光的旅 游城市 观光旅游为主，向 度假转型 度假为主， 与观光旅 游 并行 度假、居住等综合 功能 都江堰 桂林、丽江 三亚、青岛 上海、深圳 3-5年 3 5年 5年以上 旅游城市 发展阶段 缺乏旅游相关 产业的服务、 娱乐配套设施 逐步完善旅游相关 休闲、娱乐配套 旅游服务配套已经相 对齐全的城市，但是 缺乏齐全的高水准的 服务、娱乐配套 具有高水准的旅游 服务、娱乐配套旅游配套 客户构成 产品类型 典型城市 外地观光游客 周边城市度假游客 国内度假游客需求为 主 ,部分国内养老客户 国内、国际客户 、 本地人 不同级别的酒 店、投资产品 酒店、度假公寓、 别墅、投资产品 度假产品与投资产品 并行 度假、居家、投资 综合产品类型 旅游吸引力逐渐转向城市吸引力 39 本报告是严格保密的。 旅游度假区规律 都江堰区域现状 都江堰价值为 “都市休闲度假区 ” 都江堰休闲设施 都江堰休闲规划 度假国际规律 都江堰必须打造一个相对集中的 、具国际化的休闲度假区，来完 善休闲度假功能 那么都江堰哪个项目能承担此功能？ 40 本报告是严格保密的。 结合都江堰建现有规划和本项目资源，本项 目最有机会承担 “ 都市休闲度假示范区 ” 老城中心区 (含部分休闲功能 ) 二王庙景区 核心居住区 政务新区 居住区 居住区 本项 目 待生态农庄 距城市距离 规模 区域可塑性 交通便利度 资源情况 开发商能力 都市休闲示范区 关键指标 都市休闲度假示范区都市休闲度假示范区 41 本报告是严格保密的。 本项目区域占位 都江堰游的优势在于都市休闲度假旅游区 都江堰是成都闲适文化的源头，但都江堰缺乏能代表成都 休闲文化的特色场所 都江堰缺乏针对休闲度假旅游为主的国际、高档的、有特 色的集中服务区域 发展机遇发展机遇 发展基础发展基础 900亩，都江堰市最大规模项目 紧邻二环路和浦阳路，交通便利 三大资源：河心岛、 160亩公园、浦阳河 都江堰都市休闲度假旅游示范区 42 本报告是严格保密的。 区域价值挖掘总结 本项目应该承担 “ 都市休闲度假示范区 ” 的 使命，促使都江堰从观光游向休闲度假游转变，从区域化向国际化 转变 大成都第一旅大成都第一旅 游休闲度假区游休闲度假区 都江堰青城山 青城山都江堰 自然旅游自然旅游 度假区度假区 都市休闲度都市休闲度 假旅游区假旅游区 都市休闲度都市休闲度 假示范区假示范区 本项目 成都大规划 都江堰与青 城山规划 都江堰青城 山区域价值 都江堰区域 价值 都江堰城区 功能规划 本项目点 位价值 43 本报告是严格保密的。 旅游价值挖掘 面对每年 600万 1000万的旅游人口，我们能为他们提 供什么服务？ 会议 or餐饮？酒店 or酒吧？旅游商店 or特色娱乐？ 旅游供给现状 旅游需求特点 44 本报告是严格保密的。 都江堰市游客数量逐年增多，消费潜力巨大，行业规模 需要扩充，旅游功能需要扩容 游客统计 景点 观 光 游 休 闲 度 假 游 比 例 50% 50 % 据估计， 2006年都江 堰游客有望突破 650万人，达到历 史新高，消费力 巨大。景点观光 游和休闲度假游 比例各半 游客分类 在成都游客中，一年中 旅游次数相对较多 ，重复消费者相对 较多，行业规模及 产业功能都需要扩 充。 次 数 一 次 两 次 三 次 每 年 外 出 旅 游 41 % 34 % 25 % 每 年 带 家 人 外 出 旅 游 次 数 33 % 30 % 34 % 45 本报告是严格保密的。 都江堰地区属于典型的季节性旅游型城市，旅游淡旺季明显， 冬季旅游项目缺失，导致旅游人数骤减， p都江堰休闲度假娱乐类项目少，主要依靠纯粹的自然资 源吸引游客； p淡旺季非常明显，冬季旅游人次骤减，但仍然有需求； p如何在季节上寻求差异化将是本项目的突破口之一。 p 5月到 10月之间，是都 江堰旅游的旺季， 10 月达到最高峰； 1-4月 份是旅游淡季， 2月份 达到低谷。 06年都江堰市各月份旅游人次统计 p 在成都，冬季旅游需 求量仍然巨大，如西 岭雪山和花水湾温泉 。 200 5 年 一 季 度 人 数 200 5 年 一 季 度 收 入 西岭 雪 山 16.8 9 万 人 次 670 2. 44 万 元 花水 湾 温 泉 14.3 6 万 人 次 418 5. 28 万 元 46 本报告是严格保密的。 与青城山相比，都江堰在休闲娱乐上更具吸引力 2003 年 （ 万 人 次 ） 2004 年 （ 万 人 次 ） 2005 年 一 季 度 （ 万 人 次 ） 都江堰 88 125 11.29 青城山 71.3 93.22 7.45 结论一： 在观光旅游与休闲娱乐的两者选择中，游客更倾向 于后者 结论二： 从旅游娱乐的收入上看，说明都江堰的旅游产业要 素配置不协调，对于休闲娱乐投入过少。 结论三： 度假型旅游产品不足，需要进一步加大投入和开发 建设。 现状一： 2003年到 2005年三年间，都 江堰旅游人数明显 要高于青城山。 现状二： 娱乐性项目吸 引力不强。 2004年 19 月旅游娱乐收 入 103.64万元，仅 占旅游直接收入的 0.98%。 现状三： 游客对度假型 旅游产品的需求已 愈来愈青睐，观光 型旅游产品的市场 占有率正在逐渐降 低。 旅游现状 47 本报告是严格保密的。 市场调查表明，客户对于休闲度假旅游产品的需求明显 高于对于观光旅游的需求 成都客户在都江堰现存的三 种生活状态： 麻将、登山、农家乐 成都客户的三种生活状态 游客感言 游客 1： 我比较倾向于都江堰 ，因为这里比较方面， 吃的玩的乐的相对比青 城山要多得多，青城山 那里就是爬爬山，挺不 方便的。 游客 2： 都江堰要是多一些玩 的如高档的麻将馆、健 身设施，或者是茶馆、 酒吧之类的就更好了， 吸着都江堰的空气，耍 着成都能耍的。 48 本报告是严格保密的。 优秀的休闲度假旅游城市的关键要素配置与都江堰现有关 键要素匹配 休闲娱乐设施不足 整体高度不够 休闲度假旅游城市 关键要素模型及与 都江堰的匹配度 休闲 度假 旅游 城市 商务 接待 旅游 度假 休闲 娱乐 旅游 商业 餐饮 酒吧、运动、主 题乐园、艺术中 心、拓展等 度假屋、养 老场所 观光类的山、公园、海滩；朝拜 酒店、宾馆、 农家乐 会议、培训、 商务交流 风味餐馆、 特色食街、 美食广场、 咖啡厅、茶 馆 特色商业街、 旅游购物街 强强 弱弱 强强 强强 弱弱 弱弱 弱弱 观光旅游 商务 度假 接待 农家乐 休闲娱乐 旅游商业 高尔夫 国宴宾馆等 天府第一街 餐饮 皇朝 都江堰要素 青城山、都江堰 中国青城、天下青城 49 本报告是严格保密的。 模式 案例 区域内住宅房价增幅 （ RMB/ ） 本区域的选择 活 动 场 所 主题园 华侨城 波托菲诺 10002000 高尔夫 观澜高尔夫 15002500 城市中心公园 城市绿洲 10002000 娱乐项目 杭州宋城 1000以上 特色商业街区 上海新天地香港兰桂坊 1000020000 金融中心 上海陆家嘴 800010000 公 共 设 施 政府机构 深圳中心区市民中心 10002500 体育中心 亚运村 20003000 大学城 上海松江大学城 10001500 交通干线 香港东涌新城 15000 电视塔 上海东方明珠 2000以上 公共建筑 国家大剧院 - 会展中心 广州新会展中心 3000以上 会议中心 海南博鳌会议中心 2000 标 志 建 筑 城市级购物中心 华润新城 1000以上 数码港 香港数码港 - 独特资源 杭州西湖 40006000 外国人社区 深圳蛇口别墅区 3000-4000 超高层 深圳地王、上海金茂 30005000 五星级酒店 深圳威尼斯 1000以上 国内区域增值设施与功能估算表 50 本报告是严格保密的。 结合本项目需要提供的国际性休闲度假服务，筛选出公共 区适合的增值设施 长年休闲 商务功能 会议、培训 、商务会所 休闲配套 :购 物、美食街 、酒吧、茶 馆 活动拓展中心、 蹦极、喷射船 文化中心、活 动、节日场 经济型特 色酒店 都市文 脉的集 散地 国际都市 休闲度假 文化场 企业会馆 城市客 栈 风情商 业街 商务 中心 四季水 会所艺术沙龙 城市 公园市政公园 烧烤、风 筝广场、 体育健身 项目条件 备选设施 建造成本 销售需求 客户需求 操作实现性 企业会馆 城市客栈 艺术沙龙 商务中心 - 风情商业街 - - - - - - - - - - 四季水会所 城市公园 - - - 文化场 资源 再造 设施 增值 筛选标准筛选标准 51 本报告是严格保密的。 市场机会挖掘 面对成都市区外围的层层竞争，我们将如何突围？ 度假居所 or第一居所？公寓 or别墅？经济 or顶级？ 成都低密度项目竞争分析 都江堰低密度项目竞争分析 52 本报告是严格保密的。 成都低密度项目竞争分析 板块竞争机会 典型项目分析 53 本报告是严格保密的。 成都低密度市场经过近十年的发展已经进入市场细分、板 块分化、产品多元化发展的成熟发展期 城市别墅 边缘 TOHO 度假别墅 多元化 1990s 别墅市场启动 类别墅产品出现 度假产品上市 低密度市场的成熟 2000 2001 2003以后 位于城市地段 ，满足城市财 富阶层炫耀心 理，价格偏高 ，产品形式粗 放，配套环境 较差 锦绣花园、天 府花园、南洋 花园、巴黎花 园 位于城市地段满 足城市中产阶级 居住梦想，价格 低，产品形式以 及配套环境较差 ，市场反应良好 武侯庭院、武侯 山庄、红运花园 、皇家花园、名 流花园 位于城市二三环之间 ，满足城市别墅梦想 的中产阶级，价格位 于纯别墅和公寓之间 ，产品形式 /配套 /环 境 /交通较好，市场反 应良好 风格雅园、园首山庄 、成都花园、君临天 下、锦城豪庭、河滨 印象 位于青城山，凭借 独特的自然山水资 源，掀起旅游地产 的热潮，产品档次 丰富，总价合理， 满足成都人的度假 生活需要，市场反 应良好 青城白鹭洲、中国 青青城、高尔夫山 庄、假日青城 城市郊区别墅兴起，形 成多个板块；城市别墅 项目屈指可数，但是价 格最高；度假别墅依旧 火爆；整个别墅市场呈 现出板块、产品以及价 格档次的多样化，竞争 充分 麓山国际、三利宅院、 芙蓉古城、维也纳森林 、易城、盛世中华 54 本报告是严格保密的。 流水山庄 17000 花间集 10000龙湾半岛 10000 三利宅院 6200- 9000 麓山国际 10000 蜀郡 6300 水上花城 6000-6500 原乡 5000-7000 牧马山易城 5000-6000 维也纳森林 7000-8000 半山卫城 6000-7000 中航云岭 10000 芙蓉古城 5500- 6000 香颐丽都 5500-7000 香瑞湖 5500 锦秀森林 4000左右 天泉聚龙 4000- 6000（独栋） 盛世中华 3300 东麓驿境 3000 天鹅堡 2600- 3800（联排） 鹰冠庄园 3000- 6000（独栋）温江：花博会主题 5000- 6000 牧马山：山 景、高尔夫 6000-8000 华阳：城市 发展方向 6000-6500 龙泉：山景资 源 3000-350015 分钟 30分钟 30-40 分钟 30分钟 C 浣花溪： 水景、城市 资源： 10000 成都市区别墅分布状况 成都别墅价格分布： 依托城市资源的第一居所型别墅板块（浣花溪、华阳、温江、龙泉）根据与城市中心的通勤时间距离价格 呈梯度递减 郫县：花卉 、农业旅游 30 分钟 君临天下 3800 今日润园 4000-5500 成都后花园 4000- 5000 55 本报告是严格保密的。 华阳板块在成都都市融合的快速发展下，将承接浣花溪成 为新的顶级城市别墅区 华阳 浣花溪 资源现状 产品特征 客户特征 资源：城市配套、高尔夫， 规划：城市向南发展 配套 /交通：天府大道 面积：联排 260-300独栋： 230-500 价格：联排 5000-6000，独栋： 6000-10000 品质 /档次：品质突出，处于高档 来源：主要为成都客户，部分省外 、港台客户 层次：基本属于城市顶尖才智阶层 特征：知识层面高，有相当财富积 累 未来供应 由于是城市发展方向，低密度物业供应将逐步减少 未来方向现状特点 区域分化 : 高新区附近随着 区域进一步城市 化 ,将成为承接浣 花溪的新的顶级 城市别墅板块 ; 天府大道再向南 则依托与城市新 区的关系及便捷 的交通成为高档 第一居所别墅板 块 ,产品形式以独 栋及联排为主 . 天府大道 30 分 56 本报告是严格保密的。 温江板块依托花博会和便利交通演变成高档大型居住 区，以低密第一居所和生态花园社区为主 浣花溪 资源现状 产品特征 客户特征 资源：花博会 规划：具有行政办公、商业、文化 会展等城市中心职能，具有良好生态 人居环境的城市综合新区。 配套 /交通：光华大道，花博会 面积：联排 150-260独栋： 300-500 价格：联排 4000-5500，独栋： 5000-7000 品质 /档次：处于中高档 来源：主要为成都客户，有部分省 内和全国其他城市客户，少量海外 层次：中高级白领和高级财富人士 特征：知识层面高，处于财富上升 阶段 未来供应 未来将会有大量低密度物业供应 未来方向现状特点 由于依托花博会 和以花为文化的 主题旅游，今后 将会形成以旅游 为特色，比较适 宜人居的生态型 园林高档居住区 ，低密度物业将 主要在花博会、 国色天香附近聚 集，除第一居所 外，养老型客户 将逐渐增多。 温江 光华大道 30分 国道 57 本报告是严格保密的。 牧马山随交通条件的改善逐步由第二居所演变成近郊 资源型高档低密第一居所 浣花溪 资源现状 产品特征 客户特征 资源：牧马山、高尔夫 规划：运动休闲为特色，以休闲商 务和高尚人居为主体，集会展、商务 、运动、教育科研等于一体的综合性 临空型生态山水新城 配套 /交通：南延线、双楠大道、机 场高速、成雅高速 面积：联排 165-200独栋： 300-900 价格：联排 5000-6000，独栋： 7000-13000 品质 /档次：成都顶级别墅的聚集地 来源：客户较广泛，除成都客户， 外地客户占较大比例 层次：顶级财富人士 特征：拥有雄厚财富实力，知识层 面较高的商务人士 未来供应 未来土地供应较大，低密度物业将会大量推出。 未来方向现状特点 依托天然的自然 资源及高尔夫资 源，并随着交通 条件的逐步改善 ，将逐步形成成 都富人居住区， 第二居所的性质 逐步改变，演变 为第一居所，并 在牧马山及高尔 夫周围形成以独 栋为主体的高档 别墅区。牧马 山双楠大道、南延线 30-40 分 58 本报告是严格保密的。 龙泉板块在生态环境和交通便利双重驱动下演变成近 郊中高端低密第一居所 浣花溪 资源现状 产品特征 客户特征 资源：龙泉山 规划：城市向东发展，生活居住为 主的生态型新区 ，打造 “ 二十一世纪 最佳生态居住区域 ” 。 配套 /交通：三环、成洛大道，农业 基地 面积：联排 160-300独栋： 200-400 价格：联排 3000-4000，独栋： 5000-6000 品质 /档次：产品设计一般，档次中 高 来源：成都为主，部分省外人士 层次：城市中间阶层 特征：财富积累期，有较高文化层 次 未来供应 土地储备充足，未来低密度物业将会大量推出。 未来方向现状特点 城市向东发展， 加上优良的龙泉 山自然禀赋和农 业生态等产业支 持，该地区在未 来将有可能成为 成都近郊最佳生 态居住区，将会 是未来新兴的低 密度物业聚集区 。 龙泉成洛大道 30分 59 本报告是严格保密的。 郫县板块在都市融合下将演变成成都白领被动郊区化下的 大型第一居所区 浣花溪 资源现状 产品特征 客户特征 资源：花卉、生态农业 规划：一城一区一园三带 ” 的空间 发展格局打造古蜀文化新城，生态人 居新城，现代工业新城，科教产业新 城，魅力产业新城。 配套 /交通：成灌高速、金牛大道、 软件产业，生态农业、中药、盆景 面积：联排 230-300，独栋 300-400 价格：联排 3800-4500，独栋 4000- 5500 品质 /档次：房地产发展缓慢，档次 较低 来源：郫县本地客户 层次：基本都是由县里客户购买， 层次较低 特征：本地高科技企业，属于知识 型 未来供应 房地产发展滞后，土地储备充足，有很大发展前景。 未来方向现状特点 根据郫县的发展 规划，未来本区 域将会发展成为 新型的宜居新城 ，中高档花园社 区和别墅将会是 本区域的主要发 展方向。 郫县 羊犀线 30 分钟 60 本报告是严格保密的。 成都低密板块演变图在都市融合下，整体由一、二居 混合演变成各有特色的纯第一居所 城区 华阳：一居 城市近郊高端别墅 牧马山：一居 中高端商务休闲资源别墅 温江：一居 城市生态住区 郫县：一居 大型中端生 态住宅区 龙泉：一居 中高端生态别墅 市区 郊区 顶级城市别墅 华阳：一居 城市近郊高端别墅 牧马山：一、二居 中高端商务休闲资源别墅 温江：一、二居 城市生态住区 郫县：一居 大型中端生 态住宅区 龙泉：一、二居 中高端生态别墅 61 本报告是严格保密的。 本区域竞争发力点本区域将提供一种全新的休闲度假 式生活方式，为大成都打造纯粹的第二居所 “本区域 ”(本项目 ) 休闲度假第二居所 非传统的、功能复合型的，主要满足 高层次人群的更高层次的精神需求 ，体现休闲、度假、养老、投资等 功能需求。 针对休闲度假营造真正 的休闲度假生活氛围 和生活方式。 针对养老营造健康舒适 便利的生活环境 针对投资实现物业总价 控制，预示升值空间 较弱，但要求小区内部有独具特色的 配套设施 相对 独立 于新旧城区之外，自成体系 ，形成独有的特色 /风情，并能够 承担部分城市功能 产品结构丰富，满足客户多元化需求 整体定位 核心竞争要素 对公共交通 和配套的依 赖 与城市的关系 产品结构 “成都周边低密板块 ” 传统居住方式 传统的、区域整体的、单一居住功能，提 高生活品质，满足财富人士身份要求 体现人生价值 满足日常工作生活的便利，营造传统的人 文、商务休闲氛围，高品质社区，物 业单价一般较高 对公共交通和生活配套（教育、医疗、商 业等）依赖性强，要求高 要求新城与旧城之间 联系紧密 ，新区建设 与