《物业经营管理》命题点习题答案(1)

物业经营管理 目 录 第一章 物业经营管理概述 . 1 第二章 房地产投资及其区位选择 . 4 第三章 房地产投资分析技术 . 9 第四章 收益性物业价值评估 . 16 第五章 房地产市场与市场分析 . 24 第六章 租赁管理 . 30 第七章 成本管理 . 35 第八章 合同与风险管理 . 43 第九章 财务管理与绩效评价 . 49 第十章 写字楼物业经营管理 . 58 第十一章 零售商业物业经营管理 . 63 第十二章 物业经营管理的未来发展 . 67 1 第一章 物业经营管理概述 一、单项选择题（每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、物业经营管理为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的（）管理服务。 、单一性 B、特殊性 C、综合性 D、专业性 2、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（）活动，为业主或投资者创造利润和回报。 、房地产资产管理 B、设施管理 C、房地产组合投资管理 D、物业经营管理 3、房地产投资信托基金的主要物质载体是（） 、经常性租金收益 B、运营收入 C、毛租金 D、营业额 4、下列不属于写字楼类型的是（） 、企业自用写字楼 B、出租写字楼 C、自用出租复合型写字楼 D、公寓写字楼 5、为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常要采购（）的物业经营管理服务。 、高标准、高质量、专业化 B、高标准、系统化 C、高质量、高 标准、综合化 D、系统化、综合化 6、下列属于零售商业物业的分类依据的是（）。 经营商品的特点 B、租金水平的高低 C、地理位置 D、资本与预算管理 7、区域购物中心在经营管理上表现为（）。 、复合性 B、一致性 C、完整性 D、专业性 8、在传统上，酒店和休闲娱乐设施这类物业经营管理活动属于 （）。 、酒店管理行业 B、商业物业活动 C、写字楼娱乐 D、饭店管理行业 9、酒店的服务对象大部分为商务和观光客人，而旅游度 假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的，这突出表现了酒店与休闲娱乐设施的差别是（）。 地理环境不同 B、服务内容不同 C、服务对象不同 D、服务范围不同 10、下列不是管理型物业服务企业的工作重点的是（）。 、物业管理工作的规划与计划 B、物业市场营销 2 C、现金流管理 D、环境绿化 11、综合型物业服务企业具备的能力是（）。 、物业策略管理能力 B、物业运行管理能力 C、物业策略管理和物业 运行管理能力 D、专业管理能力 12、综合型物业服务企业是具备物业策略管理和（）的企业。 、物业运行管理能力 B、风险调整的能力 C、个性化服务 D、经济实用 13、与物业类型和业主持有物业的目的密切相关的是（）。 、物业经营管理的内容 B、资产管理的内容 C、组合投资管理的内容 D、物业管理的内容 14、对于居住物业，物业经营管理的内容是（）。 、设施管理 B、房地 产资产管理 C、物业管理 D、房地产组合投资管理 15、下列不属于设施管理的对象是（） 、高新技术企业用房 B、科研教学设施 C、物业管理 D、公寓 16、资产管理公司利用一种手段来聘用、解聘和调配物业服务企业，这种手段是（）。 、监控物业的运行绩效 B、控制市场 C、考察资本开支 D、监督现金流量 17、下列选项中，（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调， 为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。 、设施管理 B、物业管理 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理 18、下列属于物业管理的主要职责的是（）。 、保持和租房的联系 B、监控物业绩效 C、协助物业管理的租户关系工作 D、制定并执行组合投资战略 19、支出的分配、组织和管理完成的好坏很可能对物业产生影响，表现在（）上。 、净运营收益和资本价值 B、物业运行效 率 C、物业对外形象 D、补偿需要参数 20、一般分配公共成本的方式为（）。 、按照单个租户承担费用计算 B、按照单个租户的承租面积总比例计算 C、按照租户缴纳的服务费的一定比例计算 D、按照单个租户收取租金的比例计算 21、为了保证在大笔款项支出时，能有充足的资金准备，以下常用提取方法中，正确的是（）。 、估计今年的实际成本作材料，按照通货膨胀率进行修正，利用结果提取 B、以前三年的实际成本为基础，按照类似通货膨胀的指数修正，按 比例提取 3 C、会计通货膨胀率提取 D、以上一年的实际成本为基础，按照类似通货膨胀率进行修正，再按照得到的结果进行专项资金的提取 22、对于商业物业，更为重要的是（）。 、维护费用 B、区位因素 C、成本费用 D、设施设备管理 23、下列选项中，（）的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式 。 、物业保险管理 B、未来维修和维护 C、日常维修和维护 D、设施设备管理 二、多项选择题（每题 2分。每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符合题意， 至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 1、 收益性物业包括（）。 、写字楼 B、工业物业 C、酒店和休闲娱乐设施 D、商业物业 E、出租型别墅 2、零售商业物业分为（）。 、区域购物中心 B、市级购物中心 C、居住区商场 D、商业物业 E、工业厂房 3、酒店和休闲娱乐设施在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色，其差别表现在（）。 、管理行业不同 B、服务对象不同 C、地理位置不同 D、 服务内容不同 E、建筑设计不同 4、有关管理型物业服务企业出现的描述正确的是（）。 P 8 A、它是业主需求变化和物业管理行业发展的结果 B、有利于提升物业管理工作的管理内涵 C、提高物业管理体系运行效率 D、控制管理成本 E、提高了物业服务企业的劳动生产率 5、在房地投资信托基金的组织结构下，属于物业服务企业承担执行例行和管理服务责任的是（）。、租金调整 B、保安监控 C、防火设施 D、收取租金 E、追收欠租 6、管理型物业服务企业的工作重点包括（）。 、 物业市场营销与租赁管理 B、预算与成本管理 C、专业物业管理服务采购与分包商管理 D、现金流管理 E、提高管理效率 7、资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（）。 、物业资产的资本增长率 B、租金变化 C、基于市场交易的收益变化 D、租金波动 E、现金流 4 8、特定决策的过程很复杂，投资决策主要取决的关键因素有（）。 、数据的搜集 B、数据的分类 C、分析判断 D、预期收益 E、风险水平 9、对成本和收益的控制，主要包括（）。 、对物业的物理形态的管理 B、对财务状况的管理 C、对监控物业绩效的管理 D、对客户报告的管理 E、对物业持续收入和管理 10、所需支付的各种运营费用包括（）。 、因事故造成的损失 B、正常的工作费用 C、在时间和数量上不可预测的支出 D、监督和检查工作的组织成本 E、因物业的破损而支付的 11、下列不会影响到建筑物全寿命周期中的维修成本的是 （ 、设计水平 B、管理水平 C、使用的材料 D、物业运行效率 E、施工质量 12、下列符合房地产组合投资管理的内容的是（ 、理解和执行物业业主的投资目标 B、评价资产管理公司的表现 C、以经济风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产 D、在合适的时机购置和处置物业资产 E、制订物业发展战略计划 第二章 房地产投资及其区位选择 一、单项选择题（每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、 投资者进行房地产投资的主要目的是 （）。 、降低风险 B、使其财富最大化 C、抵消通货膨胀 D、获得荣誉 2、通过进行房地产投资，给投资者带来的影响不包括（）。 、可以降低其投资组合的个别风险 B、可以降低其投资组合的总体风险 C、获得较高的收益和资本增值 D、可以获得作为房地产业主的荣誉 3、房地产投资信托基金将其收入现金流的主要部分分给了（）。 、投资代理人 B、使用者 C、作为投资者的股东 D、租户 5 4、新兴国家和地区开始了（）的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。 A、企业证券 B、住房抵押货款证券化 C、投资信托基金 D、开发投资 5、房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了（）对房地产投资的重要性。 、位置 B、区位 C、寿命 D、地理环境 6、对于功能单一，设计独特的餐馆物业，投资者要重视房地产的特性是（）。 、适应性 B、各异性 C、相互影响性 D、政策影响性 7、房地产具有各异性 ，这种差异最终反映在其上的方面是（） 、两宗物业的服务费 B、物业的费用和成本 C、两宗物业的租金水平和出租率 D、物业管理中的战略性工作 8、一般来说工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是（）年 、 45 B、 50 C、 60 D、 70 9、房地产价值受周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出的房地产投资特性是（）。 、政策影响性 B、相互影响性 C、管理影响性 D、各异性 10、政府在道 路、博物馆上的投资，其作用是（）。 、提高土地的利用率 B、使房地产具有垄断性 C、提高附近房地产的价值 D、实现房地产的健康发展 11、造成房地产投资者因无力及时偿还债务而破产的原因是（） 、房地产流动性差 B、投资回收期长 C、提高附近房地产的价值 D、收到的投资回报率小 12、房地产投资首先面临的风险是（）。 、系统风险 B、个别风险 C、比较风险 D、时间风险 13、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者面临着最严重的风险是（）。 、利率风险 B、购买力风险 C、比较风险 D、资本价值风险 14、房地产市场投资的强度取决于（）。 、当地社会经济发展状况 B、投资者对未来收益的会计 C、潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计 D、当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果 15、拥有者在短时期内很难将房地产兑换现金，这表现了房地产属于（）。 、非货币性资 产 B、货币资产 C、流动资产 D、固定资产 16、下列是国家对经济活动进行宏观调控的手段的是（）。 6 A、调整周期 B、减小政策风险 C、调整利率 D、调整资本化率 17、下列不属于避免政策风险的方法是（）。 、选择政府鼓励的项目投资 B、选择有收益保证的项目投资 C、选择有税收优惠政策的项目投资 D、选择开发建设成本由国家支付重要部分的投资 18、对于置业投资者来说，不会对投资者的收益产生巨大影响的是 （）。 、房 屋空置率的变化 B、未来房地产市场销售价格的变化 C、物业毁损造成的损失 D、物业转售收入 19、资本价值在很大程度上取决于（）。 、预期收益现金流和可能的未来经营费用水平 B、昂贵的更新改造费用和预期收益现金流 C、相应的投资收益水平 D、净运营收益水平 20、与房地投资持有时间相关的风险是（）。 、时间风险 B、持有期风险 C、资本价值风险 D、投资风险 21、投资者的投资决策主要取决于（）。 、投资 所应承担的风险 B、投资者管理能力 C、对未来投资收益的期望 D、投资者把握时机 22、由于不同类型的房地产开发项目特点不同，因此房地产开发企业要（）。 、向普遍化发展 B、向专业化发展 C、向特殊化发展 D、向针对性物业发展 23、根据不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律，就可判断（）。 、不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段 B、不同房地产分市场在周期波动中所处的阶段 C、不同房地产区域构台发展趋势 D、风险管 理能力选择的投资方向 24、房地产供求关系的变化带来的影响是（）。 、投资者面临购买风险 B、导致房地产投资的实际收益偏离预期收益 C、投资者因金融债务破产、房地产供给小于需求 D、证券市场受威胁 25、关于房地产投资中区位理解的表述，不正确的是（）。 、地理位置 B、在未来城市规划中的位置 C、在城市社会经济活动中的位置 7 D、在整体市场供求关系中的位置 26、下列不属于居住项目的投资区位选择时要考虑的因素是（）。 、公共交通 便捷程度 B、与其他商业设施接近的程度 C、环境因素 D、居民人口与收入 27、既是居民选择安居，又是房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素是（）。 、商务区的位置 B、零售商业物业辐射区域的分析 C、清新的空气 D、技术人才的多少 28、居住项目的市场前景受许多方面的影响，不属于这其中的是（）。 、家庭规模和结构 B、人口流动性 C、家庭收入水平 D、购买能力 29、零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于（）。 、零售商业物业提供原材料的可能性 B、与其他商业设施接近的程度 C、零售商业物业辐射区域分析结果 D、公建配套设施完备程度 30、在工业项目场地选择时，不需考虑的因素是（）。 、技术人才的供给可能性 B、水电供给的充足程度 C、控制环境污染的政策 D、公共交通便捷程度 二、多项选择题（每题 2分。每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 1、置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得（）方面的利益。 、收益 B、保值 C、增值 D、消费 E、利润 2、房地产投资信托基金是（）房地产资产的公司。 、购买 B、开发 C、管理 D、出售 E、建设 3、下列选项中，属于房地产置业投资对象的是（）。 、管理房地产的公司 B、市场上的增量房地产 C、市场上的存量房地产 D、旧有物业 E、购买抵押支持证券的投资者 4 投资者将资金投入 优点有（）。 、收益相对稳定 B、 C、可获取转售收益 D、投资回收期长 E、投资者很容易将持有的 5、房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，分为（）。 、集约型 B、分散型 C、权益型 D、抵押型 E、混合型 8 6、房地产投资的特性有（）。 、各异性 B、位 置固定性 C、相互影响性 D、相互制约性 E、适应性 7、房地产投资有利有弊，其优点有（）。 、易于获得金融机构的支持 B、提高投资者的资信等级 C、能够得到税收方面的好处 D、能抵消通货膨胀的影响 E、需要专门的知识和经验 8、房地产投资的风险主要体现在（）方面。 、投资项目的复杂性 B、资产管理的复杂性 C、投资项目的流动性 D、期望收益的可靠性 E、投入资金的安全性 9、下列属于房地投资者面临的系 统风险有（）。 、时间风险 B、周期风险 C、变现风险 D、比较风险 E、持有期风险 10、房地产市场周期波动的阶段分为。 、复苏和发展 B、危机和衰退 C、停滞 D、繁荣 E、萧条 11、下列投资中，面临着收益现金流风险的是（）。 、购买住房抵押支持证券 B、股票投资 C、开发投资 D、置业投资 E、企业债券投资 12、以下风险中，属于个别风险的 有（）。 、政治风险 B、周期风险 C、收益现金流风险 D、资本价值风险 E、比较风险 13、风险对房地产投资决策有一定的影响，表现在（）。 、根据调整利率，调节资金的供求关系 B、根据风险周期变化特点把握投资时机 C、根据风险的特征来减轻其带来的损失 D、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 E、根据风险管理的能力选择投资方向 14、影响写字楼项目区位选择的因素有（）。 、周围土地利用情况和环境 B、易接近性 C、市政公 用配套设施完备程度 D、与其他商业设施接近的程度 E、技术人才供给的可能性 15、商业辐射区域分析包括（）。 、可能的顾客流量分析 9 B、消费者行为分析 C、能否有快捷有效道路进出分析 D、购买能力分析 E、喜好和偏爱的分析 16、商业辐射区域分为（）。 、主要区域 B、次要区域 C、边界区域 D、重要区域 E、局限区域 第三章 房地产投资分析技术 一、单项选择题（每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、 从 （ 38） 形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。 A、货币 B、资金 C、实物 D、收益 2、房地产投资活动可以从 （ 38） 方面进行考察。 A、实物形态 B、货币形态 C、实物形态和货币形态 D、投资方式 3、为了正确地进行经济效果评价，有必要借助 （ 39） 来进行分析。 A、代数法 B、现金流量图 C、动态计算法 D、期末惯例法 4、对于房地产开发投 资项目来说，下列不包括在现金流出中的是 （ 38）。 A、建造费用 B、还本付息 C、税金 D、货款本金收入 5、为便于计算，将发生在计算周期的期间的现金流出或流入代数和看成是在计算周期末发生，此方法称为 （ 39）。 A、代数法 B、动态计算法 C、静态计算法 D、期末惯例法 6、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是 （ 40）。 A、有效毛收入 B、混合毛收入 C、潜在毛租金收入 D、其他收入 7、潜在毛租金收入减少的原因是 （ 40 ） 。 A、租出的面积有收到租金 B、空置的面积不能产生租金收入 C、可出租面积的减少 D、租金水平的变化 8、以下不在运营费用范畴的是 （ 41）。 A、保险费 B、付息还本 10 C、公共设施的维护 D、法律费用 9、考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是 （ 41）。 A、有效毛收入 B、潜在毛租金收入 C、净收益 D、其他收入 10、 A 房地产公司应纳税房地产销售收入为 2800万元，而营业税率为 5%， 司交营业税税额为 （ 42） 万元。 A、 140 B、 1 400 C、 56 000 D、 560 11、房地产公司经一年努力，年末计算出实现利润为 20亿元，而允许扣除项目的金额为 8亿元，计算出此公司应交所得税税额是 （ 42） 元。（税率为 33%）。 A、 3 960 000 B、 396 000 000 C、 660 000 000 D、 6 600 000 12、从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的 （ 43）。 A、税前现金流 B、税后现 金流 C、准备金 D、储存基金 13、若物业没有抵押贷款安排，也没有储存基金项目扣除，业主应纳税所得额等于 （ 43） 。 A、物业有效毛收入 B、物业企业所得税 C、物业的净运营收益 D、物业税后现金流 14、如果现在将 2 000元存入银行，一年后得到本利和 2 100元，这 100元是 2 000 元在 1年中的（ 44）。 A、利润 B、本利 C、时间价值 D、实际利息率 15、从消费者角度看，资金的时间价值体现为 （ 44）。 A、单位投资所能取得的利润 B、放弃即期消费的损失应得到的补偿 C、因风险可能带来的损失应得的补偿 D、不同时点上发生的现金流量 16、单位本金经过一个计算周期后的增值额是 （ 45）。 A、利息 B、利率 C、本金和 D、终值 17、我国个人储蓄存款和国库券的利息是 （ 45） 计算的。 A、单利 B、复利 C、盈利指标 D、能力指标 18、名义利率和实际利率出现区别，是在 （ 46） 。 A、利息标明的时间单位与计算周期不一致时 B、利率标明时间单位与计息周期一致时 C、利率标明的时间单位与计息周期不一致时 D、利率换算方法与资金时间价值计算法一致时 19、某公司职员将 10 000 元存入银行，期限为 1年，年利率为 12%，以一年 1次复利计息，则一年 11 后的本利和为 （ 46） 元 。 A、 1 120 B、 11 200 C、 12 000 00 20、小王将 2 000 元存入银行，期限 1 年，年利率为 16%，一年 4 次按季利率计息，则一年后小王得到的本利和为 （ 46） 元。 A、 2 B、 C、 2 320 D、 23 200 21、根据名义利率与实际利率概念知，一年计息 4 次和 12 次， 12%为名义利率，因此，一年计息 4次的实际利率为 （ 46）。 A、 B、 C、 36% D、 22、年利率为 12%，存款额为 10 000 元，期限 1 年，以一年 12 次按月利率计息，则一年后的本利和为 （ 46） 元。 A、 11 B、 1 C、 11 200 D、 8 3、王李年末从农业 银行取出 11 是他年初存进去的，年利率为 12%，一年 4次按季计息，算出他年初存进的钱为 （ 46） 元。 A、 1 100 B、 10 000 C、 100 000 D、 1 000 000 24、已知某笔贷款的年利率为 20%，借贷双方约定按一年 4次计息，则该笔贷款的实际利率为 （ 46）。 A、 20% B、 5% C、 D、 25% 25、甲公司向银行贷款 400 万元搞一年投资项目，期限为 2 年，年利率为 12%，若该贷款还款方式为按一年 12次计息，到期后一次偿还本金，则甲公司每次支付项目收益现值为 （ 50） 万元 。 A、 28 B、 56 C、 48 D、 96 26、一房地产投资项目在 5年的持有期内每年净运营收益都为 5 000万元，第 5年末净转售收入为30 000 万元，若折现率为 14%，则该房地产投资项目收益现值为 （ 50） 万元。 A、 327 465 B、 32 C、 34 200 D、 35 000 27、某公司经理以 5 000元 /的价格，购买了一套面积为 120的单元公寓 ，向银行贷款，银行为提供了 5年期的住宅抵押贷款，抵押贷款价值比率为 50%，该贷款的年利率 12%，按季度还本付息，该经理季还本付息数额为 （ 51） 元。 00 B、 20 C、 4 D、 40 169 28、某投资者以 6 000 元 /的价格，购买建筑面积为 1 000 的写字楼单元，银行为其提供了 10年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 66%，贷款利率为 12%，按月等额还本付息，若写字楼物业每年升 4%，投资者在第 6年年初将物业转售，则其在转售收入中不需要偿还 的贷款本金是 （ 51）万元。 A、 B、 C、 440 D、 396 29、设备更新的原因是 （ 52）。 A、自然寿命的减短 B、服务质量的降低 C、设备磨损 D、租金减少 30、第一类有形磨损会导致 （ 52）。 A、现有设备原始价值部分编制 B、使企业失去市场竞争力 C、设备精度降低 D、使原有设备的价值降低 12 31、设备有形磨损的局部补偿是 （ 53）。 A、更换 B、现代化 技术改造 C、修理 D、限制耗能 32、属于设备更新的核心工作的是 （ 53）。 A、确定现金流量 B、确定设备的经济寿命 C、确定设备的自然寿命 D、确定设备的技术寿命 33、在全部的设备使用期限中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的 （ 53）。 A、技术寿命 B、经济寿命 C、社会寿命 D、自然寿命 34、某公司现有旧式电脑机组，使用寿命还有 4年，年电费，网费等所有开支 50万。现市场销 售的新型电脑，耗电少、网速快，使用年限 12年，初始购置用支出 180万，年电费总支出 20万，用静态分析法分析，正确的是（ ）。 A、旧式电脑比新电脑年费用多 15 万元 B、新式比旧式电脑费用少 30万元 C、新式比旧式电脑年费用多 15万元 D、新式与旧式电脑年费用一样 35、由于电梯的时间长而老化，虽能正常运行，但导致的潜在租金损失为 25万元 /年，这是因为租户对电梯的各种不满造成的，电梯的运行费用为 20万元 /年，新电梯购置成本为 360 万元，经济使用寿命 15年，年运行费用 10 万元 /年，更新后租 金收入可能比当前增加 15万元 /年，下列说法正确的是 （ 54）。 A、更新前比更新后等额年费用多 25 万元 /年 B、更新前比更新后成本多 25万元 /年 C、更新前比更新后租金收入多 D、更新后比更新前租金收入多 20 万元 /年 36、设备有形磨损是设备在使用过程中发生的 （ 52）。 A、实体性磨损 B、非实体性磨损 C、设备贬值 D、技术更新 37、若考虑资金时间价值影响，就需将有关的费用支出折算到一个时间点，该时间点为 （ 55）。 A、设备磨损修理的时间 B、初始购置设备费用支出的时间 C、转售设备前成本计算的时间 D、计算沉没成本的时间 38、就房地产开发投资来说， （ 57） 主要是指开发商所投入的总开发成本的回收。 A、投资回收 B、投资回报 C、投资收益 D、投资利润 39、下列指标中，考察项目计算期内偿债能力的指标是 （ 62）。 A、盈利能力指标 B、静态偿债能力指标 C、清偿能力指标 D、动态偿债能力指标 40、下列属于评估项目盈利性的基本指标的是 （ 59）。 A、财务内部收益率 B、基准收益率 C、设定的目标收益率 D、现金回报率 41、动态投资回收期是 （ 60）。 13 A、反映开发项目投资回收能力的重要指标 B、评估项目盈利的指标 C、开发项目财务评价投资回收的经济指标 D、反映权益投资和投资者获得利润间的指标 42、对于房地产投资项目来说，静态投资回收期的计算公式正确的是 （ 61）。 、 (t(1+t=0 B、 (t=0 t=0 t=0 、 (1+ D、 t=0 t=0 43、某商业机构购买价格 800万元，其中 400万元由金融机构提供抵押贷款，余额 400万元由投资者用现金支付。若该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 28万元，则该项投资的税前现金回报率是 （ 61）。 A、 7% B、 70% C、 5% 44、当偿债备付率指标小于 ，表示 （ 63）。 A、当期资金来源不足以偿付当其债务 B、需通过长期贷款来偿还已到期的债务 C、该项目资金正常 D、当资金有余，可转部分给其他项目 45、下列指标中，属于偿债能力指标的是 （ 63）。 A、偿债备付率 B、资产负债率 C、现金回报率 D、投资回报率 46、房地产开发属于 （ 63） 活动。 A、资金密集型经济 B、资金疏散型 经济 C、资产负债率低的经济 D、资产现金回报高的经济 47、企业资产负债高时则 （ 63）。 A、企业对负债的依赖性强 B、企业应变能力强 C、企业资本金充裕 D、企业的还本付息能力强 48、下列指标中，评价房地产投资经济可行性的重要指标是 （ 63）。 A、目标收益率 B、投资回报率 C、税率 D、出租率 49、项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率称为 （ 63）。 A、资产负债率 B、偿债备付率 C、现金回报率 D、投资回报率 二、多项选择题（每题 2分。每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 14 1、从房地产开发投资项目看，现金流入包括 （ 38）。 A、出租收入 B、利息收入 C、销售收入 D、有效毛收入 E、税金 2、关于绘制现金流量图基本规则的表述正确的是 （ 39）。 A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度 称为 付 息周期，可取半年、季度、月或旬等 B、为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 第 0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第 0周期的由来 C、相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 D、现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量 E、横坐标轴上“ 0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻 3、房地产置业投资，包括 （ 40）。 A、房地产购置投资 B、房地产开发投资 C、流动资金投 入 D、房地产股票投资 E、房地产投资信托基金 4、收益性物业的运营费用是除抵押货款还本付息外物业发生的所有费用，包括 （ 41）。 A、人员工资 B、办公费用 C、保持物业正常运转的成本 D、为租客提供服务的费用 E、有效毛收入 5、下列关于收益性物业的现金流，表述正确的是 （ 43）。 A、潜在毛租金收入 空置和收租损失 +其他收入 =有效毛收入 运营费用 B、净运营收益 =有效毛收入 运营费用 C、税后现金流 =税前现金流 准备金 所得税 D、税前现金流 =净运营收益 抵押贷款还本付息 E、净运营收益 =潜在毛租金收入 抵押货款还本付息 6、广义的投资可分为 （ 40）。 A、生产性投资 B、非生产性投资 C、有用性投资 D、体力和脑力投资 E、资金投资 7、下列能够以改变资金时间价值大小的因素有 （ 44）。 A、单位投资所取得的利润 B、通货膨胀率 C、风险因素 D、体力和脑力投资 E、资金投资 8、利息计算的方法有 （ 45）。 A、动态计息 B、静态计息 C、单利计息 D、对比 计息 9、下列选项中，是按复利计息的有 （ 46 ）。 A、房地产开发贷款 B、国库券 C、储蓄存款 D、住房抵押贷款 E、投资分析 10、下列有关实际利率 ）。 11、下列叙述中，不正确的是 （ 45）。 A、名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率差异越大 15 B、单利计息其利息总额与借贷时间成正比 C、复利计息仅按本金计算利息，利息不再生息的累计方法 D、占用资金所付出的代价叫利息 E、同样数额的资金在不同时点上具有相同的价值 12、建筑物及相关设施、设备的磨损带来的影响有 （ 52）。 A、导致物业空间服务质量降低 B、收益能力下降 C、设备运行效率下降 D、设备运行成本上升 E、不会导致物业资产贬值 13、磨损分为 （ 52）。 A、形状磨损 B、内部磨损 C、有形磨损 D、无形磨损 E、外部磨损 14、第一类无形磨损的后果是 （ 53）。 A、功能下降 B、设备故障频发 C、导致现有设备原始价值部分贬值 D、原来购买的设备贬值 E、工作能力下降 15、设备磨损补偿方式有 （ 53）。 A、淘汰法 B、更新法 C、局部补偿 D、改造补偿 E、完全补偿 16、技术寿命时间长短主要取决于 （ 53）。 A、技术进步的快慢 B、无形磨损的速度 C、初始购置费用 D、有形磨损的速度 E、现金流量 17、确定设备经济寿命的方法有 （ 54）。 A、经济寿命的静态计算法 B、经济寿命的动态计算法 C、经济寿命的盈利指标计算法 D、财务评价计算法 E、经济寿命的预算计算法 18、为了提升物业租金收益，可采取的有效措施有 （ 56）。 A、提升设备性能，提高了入住率 B、提高租金 C、限制污染环境的设备使用 D、减少租金拖欠 E、禁止耗能高的设备使用 19、设备的寿命包括 （ 53）。 A、自然寿命 B、技术寿命 C、经济寿命 D、设计寿命 E、维护寿命 16 20、房地产投资分析的目的是考察投资项目的 （ 58）。 A、盈利能力 B、清偿能力 C、借贷能力 D、评价能力 E、建造标准 21、用来考察项目盈利能力水平的指标有 （ 58）。 A、建造标准 B、经济指标 C、静态指标 D、清偿能力指标 E、动态指标 22、基准收益率大小的决定因素有 （ 59）。 A、财务净现值 B、现金流量 C、资金成本 D、项目风险 E、投资回收期 23、下列认为在财务上是可以接受的项目条件是 （ 59）。 A、 时 B、内部收益率大于目标收益率时 C、动态投资回收期基准回收期 D、现金回报率大于目标收益 率时 E、资产负债率大于收益率 24、还本付息的方式有 （ 62）。 A、一次还本利息照付 B、一次性偿付 C、等额还本付息照付 D、不等额还本利息照付，要多付 E、借款期内任意偿还本息，到期末全还清 25、房地产投资项目财务评价指标体系中，属于动态指标的是 （ 58）。 A、财务内部收益率 B 账务净现值 、动态投资回收期 D、资产负债率 E、投资回报率 26、借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务 条件下，项目开发经营期内使用可作 （ 62）所需要的时间。 A、还本付息 B、其他还款资金偿还项目借款本息 C、摊销 D、折旧 E、还款的利润 第四章 收益性物业价值评估 一、单项选择题（每题 1 分。每题的备选项中，只有 1个最符合题意） 1、 判断一个物业属于收益物业还是非收益性物业是看该物业的 （ 74）。 A、目前是否正在直接产生经济收益 B、本质上是否具有直接产生经济收益的能力 17 C、是否能给以后产生经济收益 D、产生经济收益的大小 2、物业承租人为了从物业产权那获 得占有物业的权利采用的方式是 （ 75）。 A、支付管理费 B、履行条款 C