永新县茅坪公租房项目设计方案

- 1 - 永新县茅坪公租房项目设计方案 第一章 总 论 第一节 项目提出的背景 经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期间，全面建设小康社会的重要举措。也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。 近年来，商品房价格的一路飙升。巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下 ，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设力度。在“十二五”开局之年全国建设保障性住房 1000 万套。作为实施“十二五”住房保障规划的攻坚之年，江西省 2013年将完成 套保障性住房的建设。 改革开放以来，随着经济的高速发展，就业机会的增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。据初步调查，城区中的无房户、危房户占比仍然较大，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发 无法解决中低收入家庭的住房问题。目前加快建设经济适用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的主要途径。在这种情况下，永新县委、县政府决策按照中央、国务院的战略部署，贯彻落实国家惠民政策，积极发展公共租赁房的建设。 公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一 - 2 - 定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样 的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。 2007 年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是全国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”公共租赁房就是很好解决方式。 随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职 工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部 分人住进自己的房子里。 早在 1991 年 6 月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 1997、 1998 年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。因此，经济适用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。 经县委、县政府研究，安排永新县两益园区建设开发有限公司具体承建 - 3 - 工业园区公共租赁住房。该工程是县委、县政府的“德政工程” 、“民心工程”。工程竣工后可解决 1038 户中低收入家庭的住房问题。 本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合当地的客观实际。因此，该工程建设是十分及时和必要的。 第二节 项目概况 一、项目名称 永新县工业园区公租房项目。 二、项目承办单位 五、建设内容和规模 永新县工业园区公租房项目规划总用地 方米，总建筑面积65043 平方米，住宅总户数为 1038 户。主要包括住宅楼及临街店铺、幼儿园及阅览棋牌室、停车场、室外附属用房及其配套系统（即括住宅楼、停车场及室外附属用房内的给排水、电气、消防安 全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。 六、施工实施进度 本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。本项目建设期从 2013 年 9 月至 2015 年 9 月。 七、投资估算及融资 项目总投资 元，资金来源为自筹和银行贷款，比例 7： 3。 第三节 可行性研究报告依据 第四节 可行性研究范围 一、项目背景及建设的必要性； - 4 - 二、市场需求分析； 三、建设地点和建设条件； 四、建设规模和建设 内容； 五、设计方案； 六、项目进度安排； 七、环境保护和节能； 八、投资估算及资金筹措； 九、财务评价与社会效益分析； 十、可行性研究结论。 第五节 可行性研究的原则 一、坚持严格执行国家及省市县有关公共租赁房政策的原则； 二、坚持提高社会效益、环境效益的原则； 三、坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则； 四、坚持经济适用、安全美观的原则； 五、坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。 第六节 研究结论 本项目符合国家相关政策，利国利民，隶属永新县城镇建 设总体规划，建设用地为县城住宅规划划拨范围，其建设地点所处位置优越，周围无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有利于城市资源共享和城市功能的发挥，适合居民居住。经过可行性研究分析，本项目建成将在一定程度上满足县城部分中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著。 因此，该项目建设是必要的。 第二章 项目建设的必要性 - 5 - 第一节 项目建设地概况 一、县域概况 永新县位于江西省西部、 赣江 支流禾水河中上游。地理位置为北纬 262714，东经 113114西长约 65 千米，南北宽约 56 千米，总面积为 2187 平方千米。县人民政府所在地禾川镇，距吉安市 99 千米，距 南昌市 316 千米。 永新县位于吉泰盆地腹地，基本地形为东西高、中间低。东南部为雩山山脉余脉，山峰林立，有多座海拔 1000 米 以上的山峰。西部属 罗霄山脉 余脉，山峰均低于 800 米。山地占全县面积的 中部是海拔较低、地势开阔的赣江河谷平原，占全县面积的 县城坐落于中心的赣江北岸。河谷与东西两侧山地之间则是占全县面积达 丘陵。整体地势自东、西两侧向中部逐级下降，同时，赣江各支流由四周向中心汇集，构成一个近似羽状的水系，把中部河谷与四周山丘联结在一起，组成一个紧密的盆地系统。 永新县地处江西中西部，属中亚热带湿润季风型气候，四季分明，气候温和，年平均气温 量充沛，年平均降雨量 米；光照充足，年平均日照时数 1700时；无霜期较长，年平均无霜期 218 天。 永新县总面积 2195 平方千米，总人口 48 万人。全县辖 10 个镇、 13 个乡、1 个垦殖场、 1 个国营林场：禾川镇、 石桥镇 、龙源口镇、里田镇、 龙门镇 、沙市镇 、 文竹镇 、埠前镇、 怀忠镇 、高桥楼镇、坳南乡、曲白乡、才丰乡、烟阁乡、在中乡、三湾乡、台岭乡、龙田乡、高溪乡、莲洲乡、高市乡、象形乡、芦溪乡、七溪岭林场、综合垦殖场。共有 24 个 居委会 、 238 个 行政村 。 - 6 - 禾水河从境内的龙田，溶水从境内龙源口分别流至。在里田江畔汇合，流经八个乡镇。 共有 6 座中型水库，小型水库 53 座。全县水资源总量为 立方米。 矿产资源已勘查探明各类矿藏 20 余种，其中铁矿石、石膏、瓷土、石灰石、混合稀士储量均在 3000 万吨以上 。丰富的地矿资源为全县经济发展提供了得天独厚的优越条件。 会事业 总体经济保持较快增长。初步核算，全年全县生产 总值 556260 万元，比上年增长 其中第一产业增加值 125572 万元，增长 第二产业增加值 262328 万元，增长 第三产业增加值 168360 万元，增长 三次产业结构由上年的 整为 业结构进一步优化，工业化进程进一步加快，工业主导地位进一步巩固。 财政收入取得突破，增长速度有所加快。全年财政总收入突破 5 亿元大关，达到 元，比上年增长 连续 5 年实现 20%以上增长。其中，地方财政收入 元，增长 财政收入结构继续优化， “两个比重 ”进一步提高。财政总收入占 比重为 比上年提高 1 个百分点；税收收入 元，增长 占财政总收入的比重 比上年提高 百分点。财政收入较快增长为进一步加强和改善宏观调控，大力实施“民生工程 ”等提供了强大的财力支持。全年地方财政支出 141877 万元， 就业形势保持稳定。全县年末从业人员 人，比上年增加 800 人。全县城镇新增就业人员 人，转移农村劳动 4000 余人，人。 - 7 - “十二五”期间永新将立足县情，充分发挥土地、矿产、旅游、文化和水五大资源优势，努力建设转型发展先进县，设施农业示范县，生态建设先进县和文化名县，旅游强县行列。 第二节 项目建设的必要性 一、符合政策和人民愿望 推行城市公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实中央领导同志提出的“为民、务实、清廉” 要求的具体体现，是践行党和政府惠民政策的具体体现。做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。 住房问题已成当今社会热 点问题之一。为实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，公共租赁房的建设就是措施之一。 我国从 1994 年起开始启动公租房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。 随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十二五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目标。 本项目的实施是县委、县政府贯彻落实中央在“十二五” 开局之年建设1000 万套保障性住房的总体目标，履行执政为民的一项重要举措。 二、为加快中低收入家庭的住房需求 中低收入家庭是目前城镇家庭中占有一定比例。总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十二五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。由于保障房政策的实施，居民住房消费持续增长。市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民 - 8 - 意。对拉动内需发展经济，社会和谐具有重要意义。 三、符合城市住宅开发建设规划 的要求 建设公租房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使公租房建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市、县政府制定了“十二五”期间住宅建设的方针，目标和实施计划。根据上级政策和县有关部门协调，批准投资建设永新工业园区公租房项目。该项目的实施，既符合党的方针政策，也符合政府的住宅建设规划，同时解决中低收入家庭的住房困难，能够提高居民的生活质量，确保城镇居民安居乐业，城镇化建设，带动相关产业的发展。 由此可见，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。 第三章 市场需求分析 第一节 国内房地产市场情况 1、 房地产开发投资高速增长。 2、房地产队伍不断壮大 3、商品房需求旺盛 ,销售价格一路走高。 4、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高 5、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。 7、住房消费信贷逐步扩大。 8、居住环境不断改善。 第二节 项目建设的意义 公租房建设：一是促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用；二是明确了合理的住房价格构成，对过高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的利益；四是以公租房配套建设和环境建设带动了周边乃至城市商品 房开发水平的提高；五是对规范、活跃房地产市 - 9 - 场，促进开发企业的管理起到了促进作用。 公租房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。公租房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。公租房要根据本地居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例。 随着中国国民经济的持续发展和社会主义市场经济体制建立完善 ，我国城镇步伐加快，进一步加快城镇建设步伐，全面建设小康社会，人们改善住房条件意愿越来越强，使得房地产市场的需求逐年增长。 第三节 永新县公租房市场需求状况 改革开放以来，永新县委、县政府带领全县人民认真贯彻落实党的各项政策，与时俱进，开拓进取，财政收入逐年增长，实现了经济腾飞，跨越发展构造成国家魅力县城，成为强县、富县。各县、城镇建设日新月异，旧貌换新颜，人民生活日益富强，住新房、过好日子，追求幸福的欲望强烈。“十二五”期间全面建设小康社会信心百倍。县城中低收入是公租房的本体，建设公租房不仅需求旺盛、前景 看准，且造福于民，功载千秋。 由此可见，本项目不仅可以解决一部分中低收入人群的住房问题，改善了居民的居住条件和生活环境，同时也大力推动了房地产市场的发展，因此本项目的建设是可行的，也是十分必要的。 第四章 建设条件和建设地点 一、建设场址 永新县工业园区公租房项目 ，规划占地面积 方米， 位于永新县工业园区 。项目建设场地东低西高，东侧有建筑垃圾。场址范围内还 - 10 - 需迁移坟墓、砍伐树木、迁移高压电线杆。 二、气象条件 1、气温 年平均气温： 年极端最高气温： 39 年极端最低气温： 年 平均最高气温： 25 年平均最低气温： 7 2、降雨 年平均降雨量： 右，大部分集中于七、八、九月份 3、风向及风速 年平均风速： s 年最大风速： 17m/s 夏季主导风向：东南风 冬季主导风向：北风、西北风 三、地质条件 根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏不大，根据场地总平布置方案，场地有一定工程量的挖填整平，其中场地高区域为挖方区，揭露土层为泥岩或砂岩，层厚大且承载力高，可直接作为拟建建筑物的地基持力层。 三、 建设区域条件 地交通便利，交通条件优越。工程紧邻 319 线，可直接利用该道路承载施工。 2. 施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。 - 11 - 3. 拟建场地水源由永新县城市自来水网提供，能满足项目建设要求。拟建场地中，将布置雨、污分流排水管道，分别排入市政排污和雨水管道中。 4、通讯。 永新县建有程控电话交换网络，开通了移动电话、无线寻呼、国际互联网和邮政快递业务，移动电话、无线寻呼信号覆盖永新县。拟建场址市政道路上现已全部架设开通 全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。宽带网接县广电网，电话接县电信局区域主干线。 5、供电。拟建场地电源来自华中大电网。所需电源由永新县供电公司配送，可满足项目要求。 四、抗震设防烈度 按照建筑抗震设计规范（ 2010）的规定，本建筑场地所属长治市的抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值 为 属的设计地震分组为第三组。本工程拟建建筑物按建筑工程抗震设防分类标准（ ，本工程抗震设防标准划分为标准设防类（简称丙类）。 第五章 建设规模和建设内容 第一节 建设规模 本项目根据永新县城区居民住房需求和城区总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目（永新工业园区公租房项目）建设规模为： 规划总用地 方米 总建筑面积 65043 平方米 其中：公租房面积： 62280 平方米 公建面积： 2763 平方米 住宅总户数： 1038 户，均为公租房用房。 - 12 - 第二节 建设内容 一、住宅建筑：该项目拟建住宅楼 10 栋，均为七层。其中 1#楼和 2#楼临街，一楼设有店铺，拟对外出售 ;其余 8 栋均为住宅楼 二、公共建筑： 1#和 2#楼首层店铺、幼儿园、会所、物业管理中心、配电室等配套建筑； 三、道路：分小区主路、宅房小路、娱乐活动健身区域小路； 四、绿化：小区建设绿地和绿化带、休闲活动场所绿化带。 第六章 小区平面规划与工程设计方案 第一节 平面规划设计方案 一、规划依据 、城市规划法； 、城市居住区规划设计规范； 、城市规划编制办法； 、住宅建筑设计规范； 、永新县城总体规划； 、有关城市规划管理技术规定； 7、各级政府有关公共租赁房的政策文件。 二、设计指导思想 以人为本，以提高小区居住 环境质量和使用功能为目标，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖，具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区。为小区安静舒适的居住生活提供保证。 三、设计原则 （ 1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。 - 13 - （ 2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 （ 3）综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益 相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理和安全防卫需要。努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。 （ 4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。 四、设计方案 （ 1）总体设计 通过分析，新建工业园区公租房项目公共租赁房的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区设一个主出入口和一个次出入口。小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。小区功能基本得到满足。 （ 2）道路系 统 随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。工业园区公租房项目设人车分流的主干路，与小区外城市主干道相连。小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。小区道路系统分三级，居住区设有一个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。 （ 3）居住空间 居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同 年龄居民就近活动的需求。 （ 4）住宅设计 - 14 - 住宅设计努力创造新颖的住宅类型，进深得当。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。住宅形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。 （ 5）公建附属配套 依据本项目公建分布情况，结合住宅楼公建设置要求，合理布置住宅楼附属配套用房，包括临街店铺、幼儿园、会所、喷泉、配电室、物业管理室、门房、公厕、消防水池、自行车棚等。室外新建围墙、大门及院面硬化等，做到配套完善、经济合理。 （ 6）绿化系统 小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。 小区四周被道路绿地所包围，环境优美。绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。紧贴每栋楼都设有较大的环形绿化带。增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了小区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。 该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多变。小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。 五、主要经济技术指标 主要 经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总用地面积 平米 总建筑面积 平米 65043 3 其中：住宅建筑面积 平米 62280 公建建筑面积 平米 2763 5 容积率 - 15 - 6 绿化率 % 40 7 总停车数 辆 200 8 户内平均居住人数 人 /户 居住户数（公租房） 户 1038 10 居住人数 人 8085 11 建设投资 万元 2 每平方米建设投资 元 3 建筑层高 米 1#、 2#楼第一 层 后每层 ，其余各楼第一层 3 米，2层高 14 建筑层数 7 层 15 建筑总高度 第二节 土建工程方案 一、编制依据 1、项目委托书 2、建设方提供的资料 3、上级部门的有关批文 4、保障性住房管理办法关于公租房的管理办法 5、现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件 二、建筑设计方案 本小区住宅楼总建筑面积为 65043 。根据保障性用房管理办法之规定：“住房单套的建筑面积控制在 60 平方米左右。”结合永新县具体情况，本小区户型采用每套 60 平方米。建筑 总平面图及基本户型平面图附后。 小区建筑为三类建筑，防火等级为二级，合理使用年限为 50 年。立面造型简洁、大方，与小区绿化相应衬，形成色彩鲜明的立面效果，给人以赏心 - 16 - 悦目的感觉。 住宅平面设计力求“灵活、适用、新颖”。布置紧凑合理，功能齐全，进深适当，朝向良好，确保每个房间都有直接采光和自然通风。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住户私秘性的要求。 1、设计依据 （ 1）民用建筑设计通册（ （ 2）办公建筑设计规范（ （ 3）建筑设计防火规范（ 2005 版） （ 4）城乡道路和建筑物无障碍设计规范（ （ 5）建筑内部装修设计防火规范（ （ 6）民用建筑工程室内环境污染控制规范（ （ 7）公共建筑节能设计规范（ （ 8）建筑设计防火规范（ （ 9）住宅设计规范（ 2003 版 （ 10）住宅建筑规范（ 并依据 保障性用房管理办法中公租房的管理规定等相关文件。 2、建筑构成及主要功能 （ 1）建筑概况：公租房是面向中低收入者推出的住宅，体现经济、适用、安全、美观、卫生、便利的原则。该项目位于永新工业园区 319 线公路旁，规划总用地 ，总建筑面积 65043 ，其中：住宅面积 62280 ，公共建筑面积 2763 。本项目住宅规划为十栋楼，七层，均采用框架结构。3#均为住宅； 1#、 2#楼首层为店铺， 2为住宅。户型均为为二室一 - 17 - 厅（面积为 60 ）。 （ 2）本设计各套型住宅均设有起居室、卧室、 厨房、卫生间、阳台。功能齐全，每户保证有一至两个房间好朝向。 （ 3）厨房、卫生间综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。 （ 4）室外附属工程：幼儿园、会所采用框架结构 2 层，会所用于小区活动场所，室内做普通装修。 3、立面造型与外饰面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周边环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境协调统一，具有鲜明的个性。 4、剖面设计 建筑高度 1#、 2#楼首层层高 ，以后每层 ； 3#首层 3 米，以后每层 。 5、建筑构造、材料选用及普通装饰设计 （ 1）墙体作法： 1）外墙：多层住宅采用框架结构，墙体为 240，煤矸石烧结砖墙，外刷普通环保漆。 2）内墙：内墙厚度为 240 ,煤矸石烧结砖墙，用 泥砂浆砌筑。 （ 2）地面做法： 1）公共租赁房的卫生间、厨房楼地面：均向地漏找 并低于相邻房间 20围设高度为 150防水混凝土翻边，涂抹 3高聚物改性沥青涂膜防水层。 2）公共租赁房地面均为简单饰面，地面铺装。 3）公共租赁房外墙采用环保涂料普通饰 面。 （ 3）楼梯： - 18 - 楼梯每单元设有封闭楼梯间，符合交通疏散和防火规范的要求。楼梯间应每层休息平台设置采光窗户有直接天然采光。楼梯栏杆采用不锈钢管，休息平台和踏步为水磨石。 （ 4）装饰装修： 公租房做简单装修（卫生间内铺设地砖、墙砖，其他房间地面铺设地砖，房间内墙及天棚均粉刷仿瓷涂料，内门采用普通木门，窗户采用符合节能标准的普通窗户，安装普通坐便器、洗脸盆等卫生洁具，水、电、暖、气四表出户，分户计量），实现入户就能居住。外墙均粉刷涂料。 内装修工程执行建筑内部装修设计防火规范（ 楼地 面部分执行建筑地面设计规范（ 装修选用的各项材料，执行民用建筑工程室内环境污染控制规范 由施工单位制作样板和选样，经确认后进行封样，并据此进行验收。 （ 5）地面防水： 各住宅楼首层设置防水，防水等级为二级，在底面做柔性防水一道。 （ 6）门窗工程 1）住宅户门采用防火防盗门，外窗为中空塑钢窗。 2）门窗玻璃选用应遵照建筑玻璃应用技术规程 有关规定。 （ 7）屋面工程 坡屋面：细石混凝土找平，内配 6500*500 钢筋网，块瓦铺设 。屋面均采用外排水。屋面防水等级为一级，采用柔性防水二道 （ 8）无障碍设计 1）各个单元入口设有无障碍坡道。 2）每 50 套住户设两套无障碍户型，台、卫生间与户内的高差为 15应以斜坡道过度。 6、消防设计 - 19 - （ 1）防火等级：防火等级为二级 （ 2）总平面图中每栋楼设有环形消防车道。 （ 3）每个单元设一部封闭楼梯。 三、结构设计方案 1、设计依据 （ 1）建筑结构荷载规范（ （ 2）混凝土结构设计规范（ （ 3）砌体结构设计规范（ （ 4）建筑抗震设计规范（ （ 5）建筑地基基础设计规范（ （ 6）建筑工程抗震设防分类标准（ （ 7）建筑地基处理技术规范（ （ 8）建筑结构可靠度设计统一标准（ （ 11）工程防水技术规范（ 其他现行的国家规范和技术规程及施工验收规范和规程 2、建筑物所在场地自然条件 基本风压： 本雪压： 震设防烈度： 6 度，地震基本分组为：第三组，设计基本地震加速度值为 筑抗震设防类别为丙类。 3、荷载取值 （ 1）楼面活荷载标准值： 卧室、起居室、卫生间： N/- 20 - 走廊、楼梯： N/房： N/台 : N/ 2）屋面活荷载标准值： 上人屋面： 上人屋面： N/ 3）楼梯等栏杆顶部水平荷载值为： N/m 其他荷载按建筑结构荷载规范（ 2001）取值，设备 用房等按实际荷载取值。未经技术鉴定或设计许可，不得改变结构的用途和使用环境。 4、建筑物结构安全等级和设计设计使用年限 建筑安全的等级为二级，结构使用年限为 50 年，地基基础设计为乙级，屋面防水等级为一级。 5、建筑结构 （ 1）、建筑类型：住宅楼为框架结构。 （ 2）、基础类型：住宅楼及公建设施采用独立基础。 （ 3）、建筑耐火等级：二级 （ 4）、防水等级：一级 （ 5）、机械挖土时应按有关 规范要求进行。基坑挖土接近基地设计标高时，在其上部顶留 200层。待下一工序开始前用人工开挖。验槽后，应及时 浇混凝土垫层或采取封闭坑底措施。回填土及位于设备基础、地面、散水、踏步等基础之下的回填土，必须分层夯实，压实系数 尽早进行回填，并按要求分层回填。 住宅主体皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。 6、结构设计 - 21 - 建筑均采用现浇钢筋砼框架结构，形成整体性能好、抗振能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土框架结构体系。 建筑基础可选择独立基础、条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。 7、主要结构构件材料 （ 1）梁、柱、板砼等级见下表 ： 表 6 混凝土强度等级表 序号 构件名称及范围 混凝土强度等级 混凝土抗渗等级 1 基础板垫层 2 框架柱 3 梁板 （ 2）圈梁、构造柱为 面构造柱、压顶梁为 （ 3）砌体材料（烧结页岩实心砖）及强度等级： 表 6 砌体材料强度等级表 序号 范围 砖等级 混合砂浆等级 1 墙体 10（水泥砂浆）浆） （ 4）钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径 10 为冷轧带肋钢筋，应符合 现行国家标准冷扎带肋钢筋混凝土构件技术规程的规定。直径 12为 （或 ）钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热扎带肋钢筋（ 规定。 焊条： 筋， 焊接： 列； 筋焊接： 列； 筋焊接： 列。 第三节 给排水工程 一、设计依据 1、建设单位委托书及建筑专业提供的条件图； 2、建筑给排水设计规范 2009 版） - 22 - 3、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 、住宅建筑规范 、住宅设计规范 2003 版） 二、设计范围预测 该住宅楼、幼儿园、会所及其它附属用房生活给排水、雨水系统设计。 三、管道系统 本工程设有生活给水、生活排水及雨水系统。 1、生活给水系统： 1）市政供水压力为 2）生活给水系统的水质应符合国家标准生活饮用水卫生标准的要求。 3）该区最大日用水量为 d；最大小时用水量为 h。 4）给水系统分区： 项目规划从 319 线引入一路 来水供水管，沿项目场内道路布置环形供水管网和消防水泵接合器，每幢建筑由环形管网接入 水管。用户采用分户计量考虑。 表 4 用水量估算 项目 用水标准 使用 单位 使用时间 小时变化系数 最大小时 用水量 最大日 用水量 住宅 150L/人日 人 24 建 5L/日 12 化 次 4 1 1 合计 ）给水管道工程 管径 计采用镀锌钢管，丝接（或焊接），平均埋深 ，采用直埋施工。 消防栓为地上式 线距离 60M 以内设置一个。 - 23 - 2、排水系统 项目排水采用雨污分流方式排水。生活污水设计排放量 d。 1雨水 项目规划雨水收集由集水口 集水井 雨水管 市政雨水管网。 1)屋面雨水采用 87 型雨水斗。 2)采用内排水系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至小区雨水管网。 3)本小区结合地形坡度，以小埋深，大间距集中收集就近设排水管道，排至市政管道网。室外雨水管道采用混凝土管级管或钢筋混凝土级管，管径 计采用 凝土基础。排水方式采用重力排水，平均埋深 ，采用钢丝网水泥砂浆抹带接口。 2污水 项目产生的污水主要为清洁污水和生活污水，污水立管设专用通气立管，污水经化粪池（ 化粪池设于室外） 处理后，排入市政污水管。根据生活污水排放有 关规定，项目产生污水排入污水管，由污水管收集后沿 319 线送至工业园区污水处理厂。污水管道设计管径 300、 600、 800 毫米，采用承插式钢筋混凝土管， O 型橡胶圈接口。设计采用 凝土基础。平均埋深 。 3、垃圾处理 垃圾处理：小区内合理设置公用垃圾箱，并设置垃圾中转站。定期清运至指定地点。在建设过程中产生的建筑垃圾，定点集中堆放，并及时清运，始终保持施工现场整洁。 第四节 燃气供应工程 小区住户使用管道煤气设计，住宅小区管网已接至周边。 天然气负荷主要有两部分组成：一、住宅用气；二、公共建筑用气。住宅居民用气标准取 60 立方米 /户 a，工程总用气量为 62280 立方米 a；公 - 24 - 共建筑用气取居民生活用气 2%，为 方米 a；合计为 方米 a。 项目燃气估算消耗量为 方米 /天，设计由 319 线低压天然气管供气。燃气管网设计及施工由专业公司负责。煤气用户用量按 1 户 1 台煤气灶分户计量考虑。 第五节 供配电方案 一、供配电系统 1、设计依据 （ 1）供配电系统设计规范 (2009)； （ 2）民用建筑照明设计标准（ 2004）； （ 3）通用用电 设备配电设计规范 0055 4）建筑设计防火规范（ 2006）； （ 5）建筑物防雷设计规范（ 94）； （ 6）民用建筑电气设计规范 (7)低压配电设计规范 0054 （ 8） 10以下配电所设计规范 0053 （ 9）综合布线系统工程设计规范 0311 （ 10）有线电视系统工程技术规范 0200 （ 11）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。 2、设 计原则 （ 1）供配电系统设计应贯彻执行国家的技术经济政策，做到保障人身安全，供电可靠，技术先进和经济合理。 （ 2）供配电系统设计必须从全局出发，统筹兼顾，按照负荷性质、用电容量、工程特点和地区供电条件，合理确定设计方案。 （ 3）供配电系统设计应根据工程特点、规模和发展规划，做到远近期结合，以近期为主。 - 25 - （ 4）供配电系统设计应采用符合国家现行有关标准的效率高、能耗低、性能先进的电气产品。 （ 5）照明和动力分开单独计量。住宅楼分户计量，采用电子插卡式电度表。 3、用电负荷、负荷等级和供电参数 （ 1）住宅建筑负 荷： 62280 *30W* （ 2）公共建筑负荷： 2763 *50W* （ 3）室外照明： *5W* （ 5）动力设备：估算 70 经估算，永新县工业园区公租房建设项目安装容量为 要系数法计算视在负荷 电参数为建设项目就近 10入小区变配电室，小区内采用 380/220V， 50相交流供电，功率因数经补偿后在 上。 4、电源、电源设施和外部条件 本项目供电电源线路由小 区附近 10接引线接入，用电负荷为二级负荷。 5、低压配电 住 宅 楼 配 电 方 式 采 用 放 射 式 和 干 线 相 结 合 的 混 合 方 式 ， 电 压 为220V/380V，由变配电室直接引入，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。 6、设备及选型 起居室、卧室采用普通灯具、厨房、卫生间采用防潮吸顶灯。住宅部分均选用节能型灯具（要求 室内全部采用安全型插座，户内卫生间、厨房用插座采用防溅型。 - 26 - 7、防雷与接地 该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面的防雷保护 措施，建筑 物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、弓下线及防雷接地装置均可是利用建筑物金属体。 接地方式应与监测站整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于 二、弱电系统设计 1、综合布线及电话通讯系统 住宅楼初步考虑设中继线 500 对，光缆 进线。每层分不同区域设配线架及 装于弱电竖并内。横向布线采用五类线，均沿吊顶内或楼板内敷设，终端盒采用壁式插座盒的方案。 2、保安监视系统 为住宅楼内的安全，设置闭路电视监控系统。在各出入口处设置（ 像机，监控设备放置在门岗消防值班室内，监控设备包括监视器主控设备、24 小时长效录像机 (或硬盘录像 )等。 第七章 消防工程方案 一、工程概况 该项目为公租房建设项目，本项目小区内共建十栋住宅楼（即 1#楼 10#楼）、幼儿园、会所及其它附属用房，均为七层，其中 1#、 2#楼首层设店铺，总高度为 栋楼室内外高差均为 区内总建筑面积为 65043防给水水池设于室外。 - 27 - 二、设计依据 1、建设单位委托书及建筑专业提供的条件图； 2、民用建筑设计防火规范 2005 版）； 3、自动喷水灭火系统设计规范 2005 版）； 4、建筑灭火器配置设计规范 5、住宅建筑规范 6、住宅设计规范 2003 版）； 7、汽、修、停车场设计防火规范 三、设计范围 该住宅楼、幼儿园、会所及其它附属用房消防系统设计。 四、管道系统 本工程设有消火栓系统。 （一）消火栓给水系统： 1、室内消火栓消防用水量 30L/s，室外消防用水量为 20L/s。车库消防用水量为 20L/s。 2、本工程消火栓系统消火栓给水由消防贮水池和水泵房的消火栓泵供给，入口压力为 3、室外管道部分：本工程用水由永新县供水公司就近供给，室外消防用水由消防水池与建筑周围的生活给水管网上设置的室外消火栓供给，室外消防管网成环状，从市政给水管网分两路把水引入环状管网。消火 栓间距不应大于 120 m。 4、室内消火栓采用同一规格的消火栓及消火栓箱，内设 65火栓 1具，长度为 25m 的麻质衬胶水龙带一条， 19枪一支，启动消火栓给水系统加压泵的按钮。 5、消火栓系统控制 a、平时管网压力由屋顶水箱消防稳压装置保持。消火栓箱设有手动报警 - 28 - 按钮，火灾时按动按钮启动加压泵，同时发出火灾报警信号至消防中心。 b、消防中心显示水泵工作状态，并能自动启动，手动启停水泵。 c、泵房内值班人员可手动启停泵。 d、水泵启动后，消火栓箱内信号灯亮。 6、消防给水水池设于室外，屋顶设有消防水箱 1 座 。配消火栓给水系统的增压稳压装置一套，含加压泵两台（一用一备）。 （二）移动式灭火器 车库灭火器配置按中危险级 A 类火灾场所设计。每具灭火器最小配置灭火级别为 2A 级，其他为 1A 级。 五、管材及接口 1、消火栓管道采用热轧无缝钢管，焊接接口，管件与管材同级。阀门及需拆卸部位采用法兰连接。 2、自动喷水灭火管道采用内外壁热镀锌钢管， 钢筋连接采用直螺纹接头形式，直径 d20 竖向钢筋连接采用电渣压力焊的形式，能有效的节约钢材。使用该技术。